房地產(chǎn)項目開發(fā)合同模板合集在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全周期中，從土地獲取到物業(yè)交付，各類合同如同“法律紐帶”，串聯(lián)起投資方、建設(shè)方、銷售方、服務(wù)方等多元主體的權(quán)責邊界。一份嚴謹?shù)暮贤０?，既能降低合作摩擦，更能在糾紛發(fā)生時成為風險隔離的“防火墻”。本次整理的合同模板合集，覆蓋合作開發(fā)、工程建設(shè)、銷售代理、物業(yè)服務(wù)等核心場景，結(jié)合行業(yè)實操痛點，提煉關(guān)鍵條款設(shè)計邏輯，助力從業(yè)者高效搭建合規(guī)化合同體系。第一章房地產(chǎn)合作開發(fā)合同模板（聯(lián)合開發(fā)/資源互補場景）一、適用場景當企業(yè)/自然人通過聯(lián)合出資拿地、資源（資金+土地/技術(shù)+渠道）互補等方式合作開發(fā)房地產(chǎn)項目時，需以書面合同明確各方權(quán)益分配、風險承擔規(guī)則，典型如“名股實債”合作、品牌輸出型代建、多方聯(lián)合拿地開發(fā)等模式。二、核心條款設(shè)計合作模式條款：需明確是“股權(quán)合作”（成立項目公司，按股權(quán)比例分配權(quán)益）、“權(quán)益合作”（不設(shè)公司，按約定比例分配物業(yè)/利潤）還是“代建+分成”模式，避免后期對合作性質(zhì)的爭議。權(quán)益分配機制：利潤分配：約定“成本歸集→稅務(wù)籌劃→超額利潤分成”的流程，明確“成本范圍”（如土地款、建安費、營銷費是否全口徑計入）。物業(yè)分配：若以“實物分房”為合作目的，需細化“樓層、戶型、位置”的分配規(guī)則，避免交房時因房源爭議導(dǎo)致糾紛。退出與違約條款：退出機制：設(shè)置“股權(quán)回購”“權(quán)益轉(zhuǎn)讓”“項目清算”等退出路徑，約定觸發(fā)條件（如資金未按期到位、政策變動導(dǎo)致開發(fā)停滯）。違約責任：對“擅自處置項目資產(chǎn)”“虛報成本”“工期延誤（因合作方原因）”等行為，約定按“投資總額的X%”或“預(yù)期利潤的X%”承擔賠償責任。三、模板核心條款示例（框架）>合同雙方：甲方（出資方）、乙方（出地方/資源方）>項目概況：XX地塊（不動產(chǎn)權(quán)證號：XXX），規(guī)劃用途為商住，容積率X，計容建面X㎡。>合作方式：雙方共同成立項目公司（甲方持股X%，乙方持股X%），甲方負責資金投入，乙方負責土地手續(xù)及政府關(guān)系協(xié)調(diào)，利潤按股權(quán)比例分配；若項目銷售率超X%，超額部分利潤甲方分X%、乙方分X%。>成本分攤：土地款由乙方實繳計入成本，建安成本、營銷費用等由項目公司實報實銷，財務(wù)審計由雙方共同委托第三方機構(gòu)。>退出條款：若甲方連續(xù)2期未按約定注資，乙方有權(quán)以成本價回購甲方股權(quán)；若乙方未在X個月內(nèi)完成土地變性，甲方有權(quán)要求解除合同并按已投金額的X%主張違約金。四、實操注意事項土地權(quán)屬核查：合同中需約定“乙方保證土地無抵押、查封、權(quán)屬糾紛，否則承擔甲方全部損失”，并附“土地現(xiàn)狀承諾書”作為合同附件。報批報建責任：明確“誰主導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計審批、施工許可證辦理”，避免因部門銜接不暢導(dǎo)致工期延誤。稅務(wù)籌劃條款：提前約定“土增稅、企業(yè)所得稅”的分攤方式，建議引入稅務(wù)顧問參與合同條款設(shè)計，降低整體稅負。第二章建設(shè)工程施工合同模板（含總包、分包場景）一、適用場景房地產(chǎn)項目從“基坑開挖到竣工驗收”的全周期建設(shè)中，開發(fā)商需通過合同明確施工范圍、質(zhì)量標準、價款支付節(jié)奏，包括總承包（EPC/施工總承包）、專業(yè)分包（幕墻、消防、精裝等）、勞務(wù)分包等場景。二、核心條款設(shè)計工期與節(jié)點控制：總工期：約定“日歷天數(shù)”（如540天），避免“自然年”表述導(dǎo)致季節(jié)因素爭議；關(guān)鍵節(jié)點：細化“正負零完成、主體封頂、竣工驗收備案”等里程碑節(jié)點，逾期需按“每日X元”支付工期違約金，提前完工可約定獎勵機制。價款支付與結(jié)算：支付節(jié)點：按“形象進度”（如主體封頂付至合同價的50%，竣工驗收付至80%）或“工程量節(jié)點”支付，避免“模糊表述”導(dǎo)致付款爭議；結(jié)算爭議解決：約定“先審價后付款”，明確“審價期限（如60天）”，超期則以施工方送審價為準（需結(jié)合地方司法實踐調(diào)整）。質(zhì)量與質(zhì)保條款：質(zhì)量標準：引用“國家標準+企業(yè)標準”（如“達到《建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》合格標準，且屋面防水工程質(zhì)保期不低于5年”）；質(zhì)保金：約定“結(jié)算價的3%-5%”作為質(zhì)保金，分階段返還（如竣工驗收滿2年返還2%，防水工程滿5年返還剩余部分）。三、模板核心條款示例（框架）>發(fā)包方：XX地產(chǎn)公司（甲方）>承包方：XX建筑公司（乙方）>工程范圍：XX項目1-5號樓（含地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、水電安裝，不含幕墻、精裝），建筑面積X㎡。>工期要求：總工期540日歷天，其中：202X年X月X日前完成正負零，202X年X月X日前主體封頂，202X年X月X日前竣工驗收備案。>價款支付：>1.預(yù)付款：合同價的10%，于合同簽訂后15日內(nèi)支付，需提供等額銀行保函；>2.進度款：按月完成工程量的80%支付，主體封頂后累計支付至合同價的50%；>3.結(jié)算款：竣工驗收備案后30日內(nèi)提交結(jié)算報告，甲方60日內(nèi)完成審核，審核完成后30日內(nèi)支付至結(jié)算價的97%；>4.質(zhì)保金：結(jié)算價的3%，竣工驗收滿2年無質(zhì)量問題返還2%，防水工程滿5年返還剩余1%。>質(zhì)量責任：若因乙方原因?qū)е轮黧w結(jié)構(gòu)返工，乙方需承擔“返工費用+工期損失+甲方因此向業(yè)主支付的賠償款”。四、實操注意事項黑白合同風險：避免“備案合同”與“實際履行合同”實質(zhì)性內(nèi)容沖突，建議將補充協(xié)議的“讓利條款、結(jié)算方式”明確為“備案合同的組成部分”。工程簽證管理：約定“簽證單需甲方工程師+造價師雙簽字確認，逾期7日未確認視為認可”，防止簽證被拖延或否認。材料品牌約定：對“甲供材、甲控材”的品牌、規(guī)格需附《材料清單》作為合同附件，明確“乙方擅自更換材料需按材料款的200%賠償”。第三章商品房銷售代理合同模板（含分銷、電商場景）一、適用場景當開發(fā)商需借助第三方（代理公司、分銷團隊、電商平臺）的客源渠道、銷售團隊加速去化時，需通過合同明確代理權(quán)限、傭金計算方式、業(yè)績考核規(guī)則，常見于“期房預(yù)售、尾盤去化、商業(yè)地產(chǎn)銷售”等場景。二、核心條款設(shè)計代理范圍與權(quán)限：明確“獨家代理”或“非獨家代理”，若為獨家代理，需約定“開發(fā)商自銷/其他渠道銷售的房源是否計入代理業(yè)績”；限制“轉(zhuǎn)委托權(quán)”，避免代理公司擅自將項目轉(zhuǎn)交給無資質(zhì)的團隊銷售。傭金與考核機制：傭金計算：區(qū)分“基礎(chǔ)傭金（按銷售額的X%）”“溢價分成（超額部分的X%）”“撻定傭金（客戶違約后定金的X%）”；考核指標：設(shè)置“到訪量、認籌量、簽約率”等KPI，未達標可扣減傭金（如“月到訪量不足約定的80%，基礎(chǔ)傭金下浮10%”）?？蛻魵w屬與跳單防范：客戶界定：以“到訪登記+電話錄音”為認定標準，約定“代理公司帶看后X個月內(nèi)，客戶自行成交仍計入代理業(yè)績”；跳單責任：若開發(fā)商或員工“誘導(dǎo)客戶跳開代理公司成交”，需按“成交總價的X%”支付違約金。三、模板核心條款示例（框架）>委托方：XX地產(chǎn)（甲方）>代理方：XX營銷公司（乙方）>代理期限：202X年X月X日至202X年X月X日（項目清盤自動終止）。>代理范圍：XX項目住宅、商鋪的獨家銷售代理（甲方保留自銷權(quán)，但自銷房源需支付乙方基礎(chǔ)傭金的50%）。>傭金計提：>1.基礎(chǔ)傭金：按簽約金額的1.5%計提，客戶簽約并回款50%后支付50%，全款到賬后支付剩余50%；>2.溢價分成：若實際售價高于底價（住宅X元/㎡、商鋪X元/㎡），超額部分甲方分70%、乙方分30%；>3.撻定傭金：客戶違約撻定的，乙方按定金的30%計提傭金（需扣除甲方已支付的基礎(chǔ)傭金）。>考核機制：乙方月均到訪量需達X組，認籌率不低于X%，簽約率不低于X%；連續(xù)2個月未達標，甲方有權(quán)扣減當月傭金的20%，或提前30日書面解約。四、實操注意事項溢價分成約定：需明確“底價”的計算方式（如“扣除團購優(yōu)惠、員工折扣后的實際簽約價”），避免代理公司通過“虛增房價”套取溢價?？蛻籼鴨畏婪叮阂蟠砉尽皫Э磿r全程錄音+客戶簽字確認到訪單”，并在合同中約定“開發(fā)商員工不得私下承接客戶”。業(yè)績確認節(jié)點：明確“簽約”“回款”的定義（如“簽約指網(wǎng)簽備案，回款指到賬金額”），防止因“草簽合同”“按揭審批中”等模糊狀態(tài)引發(fā)傭金爭議。第四章物業(yè)服務(wù)前期委托合同模板（交付前至業(yè)委會成立）一、適用場景在業(yè)主大會成立前，開發(fā)商需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對項目進行“前期介入（如售樓處服務(wù)、工地保潔）、交付籌備、業(yè)主入住后管理”，合同需明確服務(wù)標準、收費規(guī)則、承接查驗責任，保障交房后物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性。二、核心條款設(shè)計服務(wù)內(nèi)容與標準：分階段約定：“前期介入期”（售樓處服務(wù)、樣板間維護）、“交付籌備期”（承接查驗、開荒保潔）、“正式服務(wù)期”（安保、保潔、設(shè)施維護等）的具體服務(wù)內(nèi)容；引用行業(yè)標準：如“安保人員持證上崗，24小時巡邏；電梯維護符合《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》”。收費與支付：物業(yè)費定價：明確“住宅X元/㎡·月、商鋪X元/㎡·月”，約定“空置房物業(yè)費按X折收?。ㄐ璺系胤秸?，如部分城市規(guī)定空置房按70%收?。?；支付方式：開發(fā)商按“月/季”支付前期服務(wù)費（如售樓處服務(wù)期），業(yè)主入住后由物業(yè)向業(yè)主收取。承接查驗與責任：查驗范圍：約定“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”的查驗清單（如電梯、消防系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)）；整改責任：開發(fā)商需在“查驗出問題后X日內(nèi)整改完畢”，逾期未整改的，物業(yè)可委托第三方整改，費用由開發(fā)商承擔。三、模板核心條款示例（框架）>委托方：XX地產(chǎn)（甲方）>受托方：XX物業(yè)公司（乙方）>服務(wù)期限：自202X年X月X日（售樓處開放日）起至業(yè)主大會成立并簽訂新物業(yè)服務(wù)合同止。>服務(wù)內(nèi)容：>1.前期介入期：售樓處接待服務(wù)、樣板間保潔維護、工地安全巡查；>2.交付籌備期：參與工程竣工驗收、承接查驗（含電梯、消防、管網(wǎng)等）、業(yè)主入住手續(xù)辦理；>3.正式服務(wù)期：小區(qū)安保（24小時巡邏）、公共區(qū)域保潔、設(shè)施設(shè)備維護（電梯每月維保2次）。>物業(yè)費標準：住宅2.5元/㎡·月，商鋪5元/㎡·月；空置房按70%收?。I(yè)主辦理收房手續(xù)后未入住的，從收房次月起計收）。>承接查驗：乙方需在交房前30日完成承接查驗，發(fā)現(xiàn)問題以《整改通知書》形式提交甲方，甲方15日內(nèi)整改完畢；逾期未整改的，乙方可委托第三方整改，費用由甲方承擔，從物業(yè)服務(wù)費中抵扣。四、實操注意事項空置房物業(yè)費約定：需符合《物業(yè)管理條例》及地方細則，如部分地區(qū)規(guī)定“空置房需業(yè)主書面申請，且空置超6個月方可按70%收取”，合同中需明確“申請流程”。承接查驗清單：建議委托第三方機構(gòu)（如工程咨詢公司）參與查驗，合同中附《承接查驗標準清單》，明確“查驗不合格項的認定標準”。前期服務(wù)轉(zhuǎn)續(xù)期銜接：約定“業(yè)主大會成立前3個月，乙方需配合籌備組開展物業(yè)服務(wù)評估”，避免業(yè)委會成立后因服務(wù)爭議導(dǎo)致?lián)Q物業(yè)糾紛。第五章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓/合作開發(fā)補充合同（附條件/附期限場景）一、適用場景當房地產(chǎn)項目面臨土地權(quán)屬變更、合作條件調(diào)整（如股權(quán)重組、規(guī)劃指標變更、政策合規(guī)性整改）時，需通過補充合同明確“原合同未約定的細節(jié)”，典型如“土地分期付款轉(zhuǎn)讓”“合作開發(fā)中引入新股東”“規(guī)劃容積率調(diào)整后的權(quán)益重新分配”等場景。二、核心條款設(shè)計土地權(quán)屬與價款調(diào)整：轉(zhuǎn)讓價款：約定“分期支付節(jié)點”（如“合同簽訂付30%，過戶后付50%，開發(fā)到正負零付20%”），明確“價款含/不含稅費”；權(quán)屬變更：細化“過戶流程、雙方配合義務(wù)”（如“甲方需在X日內(nèi)提供無查封證明，乙方需在X日內(nèi)完成納稅申報”）。開發(fā)指標與合規(guī)條款：規(guī)劃調(diào)整：若因政策或甲方原因?qū)е隆叭莘e率、建筑密度”調(diào)整，需約定“新增權(quán)益的分配方式”（如“容積率由2.0升至2.5，新增建面的30%歸甲方，70%歸乙方”）；閑置費承擔：約定“土地閑置費由過錯方承擔”（如“因甲方未及時提供報建手續(xù)導(dǎo)致閑置，費用由甲方承擔”）。違約責任與解除：價款逾期：買方逾期付款按“日萬分之五”支付違約金，逾期超90日賣方有權(quán)解除合同并沒收定金；權(quán)屬瑕疵：賣方隱瞞土地抵押、查封情況，需按“轉(zhuǎn)讓價款的20%”支付違約金，并賠償買方全部損失。三、模板核心條款示例（框架）>轉(zhuǎn)讓方：XX實業(yè)公司（甲方）>受讓方：XX地產(chǎn)公司（乙方）>原合同背景：雙方于202X年X月X日簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，現(xiàn)因規(guī)劃調(diào)整需補充約定。>補充內(nèi)容：>1.土地現(xiàn)狀：XX地塊（不動產(chǎn)權(quán)證號：XXX）原規(guī)劃容積率2.0，現(xiàn)經(jīng)政府批準調(diào)整為2.5，新增計容建面X㎡；>2.價款調(diào)整：原轉(zhuǎn)讓價X萬元（對應(yīng)2.0容積率），新增建面按X元/㎡計價，乙方需額外支付X萬元，于規(guī)劃批文下發(fā)后15日內(nèi)支付；>3.權(quán)益分配：新增建面的30%歸甲方（可按X元/㎡回購），70%歸乙方；>4.閑置費約定：若因甲方原因?qū)е峦恋亻e置（閑置超1年），閑置費由甲方承擔；因乙方原因?qū)е麻e置，費用由乙方承擔。>違約責任：若乙方未按期支付新增價款，甲方有權(quán)收回新增建面的權(quán)益，已付款項不予退還。四、實操注意事項土地性質(zhì)合規(guī)性