房產(chǎn)交易流程標(biāo)準(zhǔn)操作手冊(cè)一、前期準(zhǔn)備階段：夯實(shí)交易基礎(chǔ)（一）產(chǎn)權(quán)與房屋狀況核驗(yàn)房產(chǎn)交易的核心前提是房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)權(quán)利瑕疵。產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)需重點(diǎn)核查：產(chǎn)權(quán)歸屬：核對(duì)房產(chǎn)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）記載的產(chǎn)權(quán)人信息，與實(shí)際簽約主體是否一致；若存在共有權(quán)人（如夫妻共有、按份共有等），需全部簽署相關(guān)文件。權(quán)利限制：通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門官網(wǎng)、線下窗口或委托中介，查詢房屋是否存在抵押、查封、異議登記等限制交易的情形。若有抵押，需明確解押方式（賣方自籌、買方墊資或第三方資金）及時(shí)間節(jié)點(diǎn)。房屋現(xiàn)狀：實(shí)地查看房屋實(shí)際狀況，與房產(chǎn)證記載的面積、戶型、樓層是否一致；確認(rèn)房屋是否存在租賃（買賣不破租賃需注意承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）、違建、質(zhì)量瑕疵等問(wèn)題。（二）購(gòu)房資格與貸款預(yù)審1.購(gòu)房資格審核：多數(shù)城市實(shí)行限購(gòu)政策，買方需提前通過(guò)當(dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)、政務(wù)APP或線下窗口提交資料（身份證、戶口本、婚姻證明、社保/個(gè)稅繳存證明等），獲取購(gòu)房資格證明。若為外地戶籍、離異、社保斷繳等特殊情況，需提前咨詢政策細(xì)節(jié)。2.貸款預(yù)審（買方貸款購(gòu)房）：買方可提前聯(lián)系貸款銀行，提交收入證明、征信報(bào)告、資產(chǎn)證明等材料，預(yù)審貸款額度、利率及還款方式。此舉可避免簽約后因貸款額度不足或資質(zhì)不符導(dǎo)致交易失敗。（三）資金與成本規(guī)劃1.資金準(zhǔn)備：明確房款構(gòu)成，包括首付（商貸、公積金貸款首付比例依政策而定）、貸款金額、稅費(fèi)（契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加等，依房屋產(chǎn)權(quán)年限、是否唯一住房等因素計(jì)算）、中介費(fèi)（若委托中介）、過(guò)戶費(fèi)、評(píng)估費(fèi)（貸款需評(píng)估）等。建議預(yù)留1-2%的交易備用金，應(yīng)對(duì)突發(fā)費(fèi)用。2.資金監(jiān)管：為保障資金安全，建議通過(guò)房產(chǎn)局指定的資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)房款（尤其是首付和尾款），避免直接轉(zhuǎn)賬至個(gè)人賬戶。二、簽約階段：明確權(quán)利義務(wù)（一）居間服務(wù)合同（委托中介時(shí)）若通過(guò)中介交易，需先簽訂居間服務(wù)合同，明確：中介服務(wù)內(nèi)容（房源匹配、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、協(xié)助簽約、貸款代辦等）；服務(wù)費(fèi)用及支付方式（通常為房款的1-3%，可協(xié)商分階段支付）；中介的責(zé)任與義務(wù)（如如實(shí)披露房屋信息、保障交易安全等），避免“陰陽(yáng)合同”“虛假房源”等風(fēng)險(xiǎn)。（二）房屋買賣合同簽訂買賣合同是交易的核心法律文件，需重點(diǎn)約定：1.房屋基本信息：地址、面積、戶型、產(chǎn)權(quán)年限、附屬設(shè)施（如家具家電、車位等）需與實(shí)際一致。2.價(jià)款與付款方式：總房款、首付金額及支付時(shí)間（如簽約后X日內(nèi)支付）、貸款金額、尾款支付時(shí)間（通常為過(guò)戶后或交房時(shí)）；若為全款，需明確全款支付節(jié)點(diǎn)。3.交房與戶口遷移：交房時(shí)間（可約定“全款到賬且無(wú)權(quán)利瑕疵后”或“過(guò)戶后X日內(nèi)”），戶口遷移期限（如過(guò)戶后X日內(nèi)遷出，逾期需支付違約金）。4.違約責(zé)任：明確買方逾期付款、賣方逾期交房/遷戶、一方違約解約的賠償方式（定金罰則、違約金比例或房屋差價(jià)賠償）。5.補(bǔ)充條款：對(duì)合同未涵蓋的內(nèi)容（如房屋維修基金過(guò)戶、物業(yè)費(fèi)結(jié)算、特殊設(shè)備歸屬等），可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，需雙方簽字確認(rèn)。三、貸款辦理階段：保障資金融通（買方貸款時(shí)）（一）貸款申請(qǐng)與資料提交買方選定貸款銀行后，需提交：身份證明、婚姻證明、收入證明（需覆蓋月供的2倍以上）、征信報(bào)告（近5年無(wú)連三累六逾期為佳）；購(gòu)房合同、首付款發(fā)票（或資金監(jiān)管證明）、房屋評(píng)估報(bào)告（銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)出具）。（二）銀行審批與面簽銀行對(duì)資料審核通過(guò)后，會(huì)通知買賣雙方面簽貸款合同、抵押合同等文件。面簽時(shí)需注意：確認(rèn)貸款金額、利率（固定/浮動(dòng)）、還款方式（等額本息/本金）、貸款年限；賣方需配合簽署“收款賬戶確認(rèn)書(shū)”，確保貸款發(fā)放至指定賬戶（通常為賣方賬戶或資金監(jiān)管賬戶）。（三）抵押登記與放款貸款審批通過(guò)后，買方需與銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理抵押登記（新房期房多為預(yù)抵押，二手房為現(xiàn)房抵押）。抵押完成后，銀行將貸款發(fā)放至約定賬戶，買方開(kāi)始按月還款。四、過(guò)戶與交割階段：完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移（一）網(wǎng)簽備案買賣雙方需登錄當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易管理平臺(tái)，填寫房屋信息、價(jià)款等內(nèi)容，生成網(wǎng)簽合同（具有備案效力，可防止“一房二賣”）。網(wǎng)簽后，合同內(nèi)容原則上不得隨意變更，如需修改需注銷原網(wǎng)簽重新辦理。（二）繳稅與過(guò)戶1.稅費(fèi)繳納：買賣雙方攜帶身份證、網(wǎng)簽合同、房產(chǎn)證等材料，前往稅務(wù)部門繳納契稅（買方承擔(dān)，稅率依房屋面積、套數(shù)而定）、個(gè)人所得稅（賣方承擔(dān)，滿五唯一可減免）、增值稅及附加（賣方承擔(dān)，滿二可減免）等。部分城市支持線上繳稅，可提前查詢流程。2.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶：繳稅完成后，雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交過(guò)戶申請(qǐng)，提交材料包括網(wǎng)簽合同、完稅證明、房產(chǎn)證、身份證明等。登記部門審核通過(guò)后，買方繳納登記費(fèi)，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（通常3-7個(gè)工作日辦結(jié)，部分城市可加急）。（三）物業(yè)交割過(guò)戶完成后，買賣雙方需進(jìn)行物業(yè)交割：結(jié)清房屋相關(guān)費(fèi)用：水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，留存繳費(fèi)憑證；交接房屋鑰匙、門禁卡、車位使用權(quán)等；辦理戶口遷移：買方確認(rèn)賣方戶口已遷出（可提前在合同約定逾期遷戶的違約金），并辦理自身戶口遷入（需咨詢當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶓艏撸?。五、后續(xù)事項(xiàng)：保障交易閉環(huán)（一）貸款與權(quán)證管理買方：按時(shí)償還貸款，避免逾期影響征信；如需提前還款，需咨詢銀行政策（部分銀行收違約金）。賣方：確認(rèn)全款（或貸款）到賬后，完成交易閉環(huán)；若房屋有抵押，需配合買方辦理抵押注銷手續(xù)（銀行放款后自動(dòng)注銷預(yù)抵押，現(xiàn)房抵押需買方領(lǐng)證后辦理）。（二）糾紛處理途徑若交易中出現(xiàn)爭(zhēng)議（如一方違約、房屋質(zhì)量問(wèn)題、戶口未遷等），優(yōu)先通過(guò)協(xié)商解決；協(xié)商無(wú)果可申請(qǐng)中介調(diào)解或行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解；仍無(wú)法解決的，可通過(guò)訴訟（向房屋所在地法院起訴）或仲裁（合同約定仲裁條款時(shí)）維權(quán)。注意事項(xiàng)：1.全程留存書(shū)面文件（合同、繳費(fèi)憑證、溝通記錄等），電子文件需備份；2.涉及資金交易，優(yōu)先使用資金監(jiān)管，避免私下轉(zhuǎn)賬；3.特殊房產(chǎn)（如經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房、繼承房等）需提前咨詢