題目：龍口市房地產市場形勢分析摘要近幾年來，我國經濟和城市化水平都得到了明顯提高，人口向城市轉移，城市購房需求量的迅猛增長，使房地產行業(yè)獲得了快速進步，并逐漸成為我國的支柱行業(yè)之一。龍口市作為一個全國百強縣，在中國房地產發(fā)展的影響帶動下，房地產市場也蒸蒸日上。論文對龍口市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀進行詳細的分析，指出當前存在的主要問題，并提出促進龍口房地產市場優(yōu)化和發(fā)展的建議。關鍵字：城市轉移、需求目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章龍口市經濟社會概況 11.1面積人口情況 11.2經濟發(fā)展狀況 11.3城市規(guī)劃與發(fā)展建設狀況 2第2章房地產市場現(xiàn)狀 32.1土地供應穩(wěn)中有降 32.2房地產投資不斷增長 32.3市場各區(qū)域發(fā)展不平衡明顯 32.4房地產業(yè)重要性越來越突出 42.5房地產價格增長過快 42.6物業(yè)類型多樣化 42.7二手房市場活躍 42.8相關政策在一定程度上刺激房地產市場發(fā)展 52.9龍口市以外來開發(fā)商為主，本土較少，企業(yè)競爭激烈 5第3章龍口市房地產市場存在的主要問題 73.1供應量過大導致風險加大 73.2戶型設計存在不合理性 73.3商品房價格與當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大 73.4市場監(jiān)管不嚴，消費者購買風險非常大 83.5新興項目周邊配套不完善 8第4章龍口市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議 94.1根據(jù)消化量合理控制土地放量 94.2根據(jù)客戶需求合理設計戶型 94.3控制地價上限積極提供優(yōu)惠政策控制房價 94.4加強房地產市場監(jiān)管 94.5加強城市基礎設施及小區(qū)配套設施建設 9參考文獻 11致謝 12第1章龍口市經濟社會概況1.1面積人口情況山東省龍口市地處膠東半島西北部，總面積893.32平方千米。截至2010年，龍口市總人口68.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口30.24萬人，人口城鎮(zhèn)化率55.4%。龍口市地處膠東半島西北部，隸屬于煙臺市。東臨煙臺，南近青島，北與大連、天津、秦皇島隔海相望，是環(huán)渤海經濟帶上一顆璀璨的明珠。1.2經濟發(fā)展狀況龍口市經濟發(fā)展迅速。2010年，在全國綜合經濟實力百強縣評比中居第23位。城鄉(xiāng)居民收入水平持續(xù)提高，生活水平明顯改善。農民人均純收入11312元，比上年增長14.4%；農民人均生活消費支出5421元，比上年增長8.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22956元，比上年增長13.8%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15418元，比上年增長10.7%。GDP為680.1億元，同比增長14.1%。其中：第一產業(yè)實現(xiàn)增加值27.3億元，下降6.2%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值437.8億元，同比增長13.3%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值215億元，同比增長18.6%。一、二、三產業(yè)結構比為4.0%:64.4%:31.6%。人民生活水平逐年提高。2012年，GDP達到623億，人均GDP達到98889元/年。人均公共綠地面積和住宅居住面積分別達到7.62平方米和16平方米；年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到121億元，比年初增加9.5億元，人均1.9萬。1.3城市規(guī)劃與發(fā)展建設狀況山東省龍口市轄5個街道、8個鎮(zhèn)：東萊街道、龍港街道、新嘉街道、徐福街道、東江街道、黃山館鎮(zhèn)、北馬鎮(zhèn)、蘆頭鎮(zhèn)、下丁家鎮(zhèn)、七甲鎮(zhèn)、石良鎮(zhèn)、蘭高鎮(zhèn)、諸由觀鎮(zhèn)。目前，城市規(guī)劃區(qū)面積達128平方公里，建成區(qū)80.5平方公里。2001年，市委、市政府適時提出了在東城區(qū)以西建設城市新區(qū)的設想，并對城市總體規(guī)劃進行了局部調整，調整后的城市總體規(guī)劃形成了“東城西城相融、南山北海呼應、新區(qū)居中、組團式發(fā)展”的城市發(fā)展格局。2005年，市政府對城市總體規(guī)劃進行了新一輪修編，規(guī)劃近期城市發(fā)展框架為“三城布局，一軸展開，山海呼應，組團發(fā)展”，到2020年，經過各個城鎮(zhèn)不斷的對接融合，最終形成“一城一區(qū)”。城市建設方面，各個方面日臻完善。樓房建設方面，樓房建設步伐不斷加快，機關辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商貿流通、金融郵電等多層建筑、高層建筑相繼建成投入使用，特別是城市新區(qū)的興建，使城市面貌發(fā)生了深刻變化。在公共建筑建設不斷加快的同時，龍口市從1999年開始，對北巷村實施了拆遷改造，拉開了城區(qū)舊村改造的序幕。城市綠化方面，先后完成了港城大道帶狀公園、林苑、文化廣場、絳水河公園、龍口廣場、龍礦文化公園、海濱公園等10多處公共綠地建設，共增加公園綠地面積100多萬平方米。第2章房地產市場現(xiàn)狀龍口是一個比較發(fā)達的縣級市，城市建設迅速，各個項目的整體品質較優(yōu)，開發(fā)商理念相對超前，宣傳力度和策劃思路都很好。龍口房地產開發(fā)密度相對較大。由于龍口市當?shù)厝丝跀?shù)量限制，目前龍口市房地產競爭十分激烈。但是隨著城市的發(fā)展，外來人口的進駐，房地產的前景十分值得期待。2.1土地供應穩(wěn)中有降2010年龍口市共出讓65宗土地，住宅用地面積392.6公頃（存在部分處理歷史遺留地塊在內），容積率主要集中在2-3.5之間。2011年出讓住宅用地面積272.5公頃。2012年出讓住宅用地面積296.4公頃。2013年出現(xiàn)供應地塊6-8個地塊（可備案），并且有潛在供應土地，整體龍口市場年消化量近30萬平米消化量，而年供應量在60萬㎡以上。表1各區(qū)域土地供應基本狀況成交價（萬元/畝）供應量（百分比）容積率物業(yè)類型東海區(qū)12051%1.2-1.8多層，小高層南山區(qū)2018%1.4-1.7多層，小高層濱海度假區(qū)3012%1.2-1.8多層，小高層新城區(qū)12010%2.0-3.5小高層，高層西城區(qū)906%2.0-3.0小高層，高層東城區(qū)1203%1.4-1.7多層，小高層2.2房地產投資不斷增長龍口市房地產行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴大，占社會固定資產投資的比例也逐年增加。其次，開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。龍口市房地產施工面積每年以25%的速度遞增，房地產開發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。2.3市場各區(qū)域發(fā)展不平衡明顯龍口市不同城區(qū)的增長速度和發(fā)展規(guī)模不同，東城區(qū)的經濟發(fā)展水平較高，發(fā)展更為完善，雖然中西城區(qū)近年來也得到了飛速的發(fā)展，但是地區(qū)間仍舊存在著不小的差距。東城區(qū)的經濟發(fā)達，居民較高的可支配收入使房地產行業(yè)在這一地區(qū)表現(xiàn)異?；钴S，西城區(qū)的居民可支配收入較少，因此房地產行業(yè)的發(fā)展并不完善。表2龍口市各區(qū)域住宅市場均況(2011年)分類區(qū)位西城板塊新城板塊東城板塊南山板塊東海板塊資源及規(guī)劃優(yōu)勢沿海區(qū)域，城市基礎較好政務新區(qū)，升值空間較大老城區(qū)，各項配套完善依山旅游景區(qū)，物業(yè)完善沿海旅游景區(qū)，物業(yè)完善價格區(qū)間（元/㎡）3500-42003500-50004000-50003000-50003000-5000戶型面積區(qū)間（㎡）60-9091-14070-100101-14080-12060-9091-14060-9090-140主要客群投資、剛需、改善性需求本地消費群體本地消費群體投資，本地消費群體投資，本地消費群體2.4房地產業(yè)重要性越來越突出近幾年，龍口市GDP呈穩(wěn)步增長趨勢，而房地產在其中占了不小的比重，而且此比重有逐年增加趨勢。2010年，全市GDP為680.1億元，商品房銷售額58.3億元，所占比重為8.57%。在剛剛過去的2012年，全市GDP達到623億，商品房銷售額69.96億元，所占比重為11.23%。商品房銷售額在GDP中所占比例來提高了近3個百分點，再加上與房地產銷售學等相關的上下游產業(yè)鏈條，房地產業(yè)的影響越來越重。2.5房地產價格增長過快2008年中央宏觀政策調控，各市房價均受到一定影響。但從2009年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。龍口市房價也跟上了這個漲價熱潮，房價一路上漲。2011年，龍口市總體房價在3300元/㎡左右；2012年，房價如雨后春筍，由3000元/㎡漲到5000元/㎡，使人們認識到房地產的回暖之勢；2013年房價維持在5000元/㎡到6000元/㎡。當前房價跟兩年前相比，翻了一番。2.6物業(yè)類型多樣化在龍口這樣的沿海城市，物業(yè)類型比較多，普通住宅、公寓、QQ復式、海景房、商鋪等等，其中普通住宅所占比例最大，在70%左右。旅游地產也占了不小的比例，南山區(qū)的旅游風景區(qū)旅游地產，東海區(qū)的海景房都比較受大家的歡迎。商業(yè)地產方面，博商廣場、振華商廈、九鼎大廈、龍鼎廣場一期、中華歷史博覽園、國際會議中心等一批重點商貿旅游設施的陸續(xù)建成和投入使用，進一步提高了第三產業(yè)的發(fā)展層次。2.7二手房市場活躍在龍口，二手房市場也占有一定的地位，雖然沒有像濟南這樣的二線城市市場龐大，但是二手房機構為數(shù)不少，包括個人交易數(shù)量也不少。高層在龍口的發(fā)展歷史有三年左右，大部分高層社區(qū)都還沒有入住，大家對高層的接受需要一段時間，而現(xiàn)在市場上已經沒有新的多層小區(qū)，所以就刺激了二手房市場多層住宅的交易。二手房市場多層住宅的價格并不低，一般在3500-4600元/㎡，二手房客群大多數(shù)是工廠工人和剛步入社會的年輕人，是剛需客群，投資者較少。2.8相關政策在一定程度上刺激房地產市場發(fā)展龍口市政府的相關政策措施在一定程度上刺激了房地產市場發(fā)展，比如先后開通改造了牟黃路城區(qū)段、柳鶯大道延伸段等13條城區(qū)主干道，新增城市道路總面積5.62萬平方米，城市道路總長度達187.6公里，道路交通更加便利。同時，堅持“高起點規(guī)劃、高水平設計、高標準建設、高效能管理”和“以人為本、創(chuàng)建精品”的城市建設方針，進行龍口市基礎設施建設。這些措施使房地產項目具備更多的外部優(yōu)勢，吸引購房客群購房。煙臺市公積金管理中心稱，拆遷安置房可辦理公積金貸款。這一政策增加了購房者的資金來源，減輕了購房者的購房壓力，一定程度上刺激了房地產市場的發(fā)展。龍口作為煙臺市下屬的縣級市，房地產市場也受到相應的影響。2.9龍口市以外來開發(fā)商為主，本土較少，企業(yè)競爭激烈目前房地產市場上多數(shù)開發(fā)項目均是高層社區(qū)，以外來開發(fā)商為主，本土較少，各企業(yè)間競爭激烈。表3龍口市東城區(qū)外地開發(fā)商開發(fā)的代表性樓盤情況項目名稱工程進度當前價格當前活動項目特點銷售現(xiàn)狀龍族峰景主體封頂最低價：4400最高價：5300預約2萬抵2.3萬，5萬抵5.5萬價格較低，迎合剛需客戶，三室房源總價低；位置靠南臨道，噪音較大，空氣較差目前預約2棟樓松雋陽光城主體封頂4400元起價，均價4600元1000抵5000，貸款99折，一次性98折相對價格較低，靠近實驗學校，周邊配套成熟；與拆遷戶交叉，密度較大預約中萬豪伊頓預售證辦理中4300元起價，均價48004900元貸款99折，一次性98折，4月13日集中抽獎。一等獎買房半價。暗推3000元優(yōu)惠緊鄰新一中，打造學府房概念；位置較遠，周邊配套不完善，遠離生活區(qū)預約中松濤苑剛拆遷傳遞價格5000-6000貸款99折，一次性98折離實驗小學較近，緊鄰文化廣場，靠近黃城商業(yè)；附近配套擁擠，宣傳建設的銀座商城造成噪音影響，交通安全問題，工期不確定拆遷工作正在進行中天韻尚城一期封頂3600元起均價4500-4600元貸款99折，一次性98折價格比較便宜，當?shù)亻_發(fā)商客群信任度高；位置較遠，周邊配套不完善在售嘉元學城一期封頂5月交房4200元起均價4700-4800元貸款99折，一次性98折緊鄰新一中，打造學府房概念；主打小復式，平層比較少并且戶型相對單一在售各開發(fā)商為了吸引客戶購房，運用了多元化的營銷手段。除了坐銷外，也有直銷即銷售人員主動上門拜訪推薦產品。很多項目采取分銷，把現(xiàn)有的房源資料交給不同的房產中介商或銷售人員銷售。另外，大量的印刷DM單找固定的派發(fā)人員進行定點、定時、不定時的進行派單宣傳吸引消費客群購買。還有在龍口經常采用的車體廣告、電視傳媒、廣播類傳媒、宇內傳媒（就是寫字間、酒店、商場等電梯旁的電視宣傳）現(xiàn)場看板、路旗廣告、燈箱廣告、報紙媒體、房交會現(xiàn)場、戶外大型看扳、專業(yè)的房產類雜志等相關的宣傳。在當前激烈的競爭中，預約優(yōu)惠、首付達到一定比例總房款打折、抽獎、幸運半價房等等也被各項目廣泛應用。第3章龍口市房地產市場存在的主要問題3.1供應量過大導致風險加大截至2010年，龍口市人口68.83萬，而目前龍口市總的建筑面積有1046.22萬平（包括城鎮(zhèn)拆遷安置住宅）。龍口市是位列全國百強縣的縣級市，城市經濟、城市建設各方面比較先進，吸引了大批外來人員，包括畢業(yè)大學生前來就業(yè)，他們都是需要購房的群體，不少開發(fā)商看到了龍口這塊寶地，紛紛前來投資。龍口市目前的房地產市場是買方市場，供大于求。而且，龍口市沿海城市，環(huán)境是很多人所向往的，所以很多外地的有錢人，本地外出創(chuàng)業(yè)的人會在這邊買房用作養(yǎng)老房。龍口市場年消化量近30萬平米消化量，而年供應量在60萬㎡以上。自2010年的限購，打擊投機性購房政策以來，海景房銷售受到嚴重影響。近幾年，海景房市場的快速發(fā)展吸引了很多開發(fā)商前來投資，市場風險加大。3.2戶型設計存在不合理性在龍口，開發(fā)商數(shù)量比較多，項目比較多，每個項目都有自己的銷售推廣策略，包括戶型設計方面，很多開發(fā)商利用項目本身一方面的優(yōu)勢去掩蓋另一方面的劣勢，這一方法運用好可以得到很好的效果，但是很容易適得其反。包括戶型大小方面，應該根據(jù)客戶需求合理設計。下面拿一案例來說明這個問題：位于龍口市東城區(qū)緊鄰龍口市政府的龍城國際項目，占地226畝，總建筑面積55萬㎡，是一個各項標準比較高的項目。項目四周都是路，交通非常方便，尤其是項目北邊的府北一路，直通市政府。但是這一優(yōu)勢也正成為人們購房的障礙，擔心靠大道會吵。開發(fā)商在采納戶型設計時采取四周靠道樓座全通透，中間位置比較好的樓座不通透的設計方法。對于很多人的中間位置好的樓座為什么沒有全通透的好戶型的疑問，開發(fā)商稱如果中間全都是全通透的好戶型，四周靠道的會很難消化。雖然開發(fā)商這樣做有一定的道理，但是許多客戶在接受戶型或位置的時候有很大的問題，好戶型位置不好，好位置戶型不好。近而導致銷售遭遇困境。3.3商品房價格與當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大龍口市2012年GDP達到623億，人均GDP達到9889元/年。雖然從這些數(shù)據(jù)上看龍口作為一個縣級市的經濟指標并不低，但是人均GDP并不代表人均收入。2012年，龍口市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25412元。人們只有在保證生活質量的前提下，才會去滿足購房需求。龍口市的商品房價格區(qū)間是4000-6000元/㎡不等，有些位置比較好的甚至達到7000元/㎡。一套100㎡左右的房子在55萬左右，這就決定了大家的購買力水平。大多數(shù)普通購房者心里5000元/㎡這樣的價格已經夠高了，即使是對房子非常滿意，經濟實力達不到的話，也只能是“望房興嘆”了。3.4市場監(jiān)管不嚴，消費者購買風險非常大在龍口，雖然沒有沒有出現(xiàn)過爛尾樓這樣的情況，但是還是有很多開發(fā)商得不到大家的信任。有些開發(fā)商實力有限，工程進度緩慢，延遲交房現(xiàn)象非常普遍。工程質量不能保證，風險性加大，消費者不敢買這樣的房子。于是，開發(fā)商資金回籠較慢，資金緊張，進度就更不用提了，陷入一個這樣的惡性循環(huán)。這樣的項目往往是換了一家又一家的代理公司，結果卻是不理想。這種情況在龍口市不少見。3.5新興項目周邊配套不完善在龍口，新老城區(qū)發(fā)展時間不同，進展不同?，F(xiàn)在，新興的項目大多數(shù)都在新城區(qū)，而新城區(qū)的發(fā)展剛剛起步，大多數(shù)的外部配套像學校、醫(yī)院、商場、超市、農貿市場等不是很完善。部分項目周邊醫(yī)療設施完善，但是缺少與生活有關的設施；部分項目周邊教育設施完善，但是娛樂設施不完善；部分項目生活配套齊全，但是交通設施不完善……多種設施不完善，極大地影響了市民購房的積極性。第4章龍口市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議4.1根據(jù)消化量合理控制土地放量龍口市房地產市場項目大量涌現(xiàn)現(xiàn)象是近幾年才出現(xiàn)的。隨著經濟危機的離去，房地產市場逐漸回暖，但是很多政策比如二套房首付最低60%，且利率上浮10%等一系列政策使投資投機性購房受限。目前，市場上大多數(shù)客群都是剛需客戶或改善性購房，投資性購房較少。龍口市房地產市場供過于求，空置率逐漸增長。所以，應該合理控制土地放量，以便房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。4.2根據(jù)客戶需求合理設計戶型對于客戶群體來說，選擇購房項目時，不僅會考慮位置、配套、價格等方面，戶型也是非常重要的。所以開發(fā)商在開發(fā)初始項目設計、戶型設計時就應該充分考慮到客戶心理、客戶需求。做好市場調研，建設最切合客戶需求、市場現(xiàn)狀的好房子。4.3控制地價上限積極提供優(yōu)惠政策控制房價土地價格已經成為推動房地產價格上升的重要因素。在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價下限，還應考慮控制地價上限。再者，適當減免房地產開發(fā)過程中各項稅費。前幾年受金融危機影響，大多數(shù)房地產企業(yè)經營不景氣，現(xiàn)在是房地產業(yè)的復蘇階段，政府有關部門應該對房地產業(yè)的各種稅費進行新的梳理，根據(jù)國家有關政策，該停的停、該免得免、該減的減、該緩的緩，切實幫助房地產業(yè)快速成長。還有，國有銀行給予房地產企業(yè)優(yōu)惠的貸款政策，適當支持普通商品房和節(jié)能環(huán)保型住宅開發(fā)建設。4.4加強房地產市場監(jiān)管建立科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，規(guī)范房地產市場建設，按照規(guī)劃、制度健康發(fā)展。同時，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，公開房地產交易信息和房地產開發(fā)成本，對房地產價格實行有效的監(jiān)測，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。對房地產開發(fā)商進行有效監(jiān)督，政府各部門應該加大監(jiān)管力度，促使開發(fā)商合理經營，最大限度的保護消費者的利益。盡量避免再出現(xiàn)當前龍口市場上存在的建筑質量、工期延后等開發(fā)商容易出現(xiàn)的問題。4.5加強城市基礎設施及小區(qū)配套設施建設項目周邊的配套設施比如教育設施、道路設施、基本生活設施等要加強完善。市政府應該加大對城市交通道路