旅游度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（二）第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、市場(chǎng)方位預(yù)測(cè)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)已蓬勃發(fā)展，與XX相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游大省，周邊旅游市場(chǎng)的開發(fā)和繁榮，對(duì)XX旅游業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。XX渡景區(qū)，主要景觀是山水自然風(fēng)光，橋梁、電站等高科技產(chǎn)品，景點(diǎn)獨(dú)一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場(chǎng)所，開發(fā)成規(guī)模后，對(duì)不同層次，不同類型的旅游者都有較大的吸引力。開發(fā)前期：以XX市、XX縣以及貴陽、息烽旅游線上的游客為第一客源市場(chǎng)，景區(qū)逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場(chǎng)。通過加大宣傳力度，爭(zhēng)取組團(tuán)游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營(yíng)，組織到大西南地區(qū)的團(tuán)隊(duì)到XX渡游覽。2、游客量預(yù)測(cè)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，每年到XX參觀旅游的游客10萬人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長(zhǎng)率下降，考慮為30%，遠(yuǎn)期取15%。近期2005－2007年XX渡景區(qū)游人規(guī)模為4.75萬人次中期2008－2010年11.67萬人次遠(yuǎn)期2011－2013年19.72萬人次二、外地區(qū)及省外市場(chǎng)預(yù)測(cè)黔北旅游線近年相繼推出“紅軍長(zhǎng)征路游”、“酒鄉(xiāng)游”產(chǎn)品，特別是赤水國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)建成開放，將會(huì)吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)的游客。若借助于XX這座歷史文化名城的知名度，到XX渡去休閑，品XX豆腐魚以及觀XX渡電站、XX斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會(huì)產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨XX渡。開發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭(zhēng)取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達(dá)30萬人次。第四章景區(qū)建設(shè)一、景區(qū)建設(shè)原則把保護(hù)風(fēng)景名勝資源放在首位，堅(jiān)持嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，持續(xù)利用原則。XX渡旅游度假村的修建，對(duì)景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實(shí)行保護(hù)，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設(shè)、開發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開發(fā)，重點(diǎn)實(shí)施。二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想充分發(fā)揮XX渡旅游度假村距XX市中心近，又在“XX－息烽－貴陽”旅游線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢(shì)，以休閑、觀光、避暑為重點(diǎn)，在保護(hù)的前提下逐步開發(fā)風(fēng)景資源，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。三、景區(qū)建筑風(fēng)格XX渡景點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。第五章環(huán)境衛(wèi)生綠化及安全一、環(huán)境衛(wèi)生1、在景區(qū)管理機(jī)構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊(duì)，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。2、搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點(diǎn)及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點(diǎn)相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場(chǎng)地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。3、在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個(gè)，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。二、綠化保護(hù)好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對(duì)荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺浞N；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達(dá)到80%以上。三、安全管理安全是旅游的生命線，景區(qū)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)安全知識(shí)宣傳，并采取有力的安全防護(hù)措施，定點(diǎn)、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。第六章組織機(jī)構(gòu)一、項(xiàng)目法人根據(jù)XX鎮(zhèn)人民政府決定，設(shè)置“XX渡風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，XX鎮(zhèn)人武部部長(zhǎng)冷明剛為XX渡風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目的法人代表，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于XX鎮(zhèn)人民政府。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項(xiàng)目法人代表。二、組織機(jī)構(gòu)1、管理所下設(shè)專門的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。2、管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對(duì)景區(qū)實(shí)行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。第七章項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)分期規(guī)劃根據(jù)地方財(cái)力、物力及旅游業(yè)的發(fā)展情況，XX渡旅游度假村景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分期如下：第一期：2004年10月－2005年10月第二期：2005年11月－2006年11月第三期：2006年12月－2008年12月二、進(jìn)入景區(qū)道路集中有限財(cái)力，解決景區(qū)可進(jìn)入性，第一期基礎(chǔ)建設(shè)中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。進(jìn)入景區(qū)線路：XX市中心40公里XX1公里河濱路100米停車場(chǎng)2公里百貴遵高速路迎賓大道車行景區(qū)公路景區(qū)公路畝大田及各景點(diǎn)三、近期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模集中有限財(cái)力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進(jìn)得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游的客人成為XX旅游度假村的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設(shè)項(xiàng)目：第一期1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。2、修建度假村停車場(chǎng)單位停車面積35平方米/車入場(chǎng)停車數(shù)88輛停車場(chǎng)面積3080平方米3、修建XX渡三星級(jí)賓館。建筑面積800平方米，內(nèi)設(shè)餐飲、酒巴、商店、住宿、會(huì)議服務(wù)等，設(shè)床位200個(gè)，日接待500人。5、露天游泳池300平方米2個(gè)，在賓館附近，一個(gè)水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個(gè)水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。5、草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米。6、添置太陽傘，棋牌桌7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達(dá)露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場(chǎng)至山莊，健身中心。（3）其他8、室內(nèi)浴池20個(gè)，每個(gè)10平方米，計(jì)200平方米。9、化糞池2個(gè)，面積30平方米，深2米。10、供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置100kva變壓器一臺(tái)，購(gòu)電桿、電線等。11、通訊12、廁所，在景區(qū)內(nèi)建2座，每座40平方米13、衛(wèi)生所：建在景區(qū)內(nèi)，面積35平方米。14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。15、征地、土20畝，荒山草地120畝。16、景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理1人，財(cái)務(wù)2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務(wù)員32人，共41人。第二期1、建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房2、建網(wǎng)球場(chǎng)3、建燈光音樂噴泉4、加固河岸，高25米，長(zhǎng)1500米，寬平均0.8米。5、沿河建長(zhǎng)800米，寬3米的觀光長(zhǎng)廊，供游客垂釣、休息。6、圍墻，長(zhǎng)3000米，高1.8米。7、觀景亭（望江樓）2座8、其他第三期1、修攔河壩，長(zhǎng)150米，高40米，寬4米2、建別墅群10個(gè)3、建垂釣亭、釣魚臺(tái)4個(gè)4、高臺(tái)跳水5、建石拱橋，索橋各1座6、完成景區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化工作第八章近期建設(shè)投資估算及資金來源一、近期建設(shè)項(xiàng)目投資估算2004年、2005年，建設(shè)項(xiàng)目總投資2242萬元，見附表：二、資金來源招商引資三、資金使用計(jì)劃第一期工程建設(shè)投資為745.15萬元第二期工程建設(shè)投資為757萬元第三期工程建設(shè)投資為740萬元第九章經(jīng)濟(jì)效益分析一、預(yù)算說明1、項(xiàng)目計(jì)算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期6年。2、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取10%。二、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)景區(qū)目前游人達(dá)10萬人次/年，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，在建設(shè)期內(nèi)，預(yù)計(jì)游人數(shù)量每年增加50%，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)第4年－第6年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年20萬人，按人均消費(fèi)100元計(jì)算。第一年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100萬元第二年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150萬元第三年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入225萬元第四年——第六年可實(shí)現(xiàn)平均年收入1200萬元第七年——第九年可實(shí)現(xiàn)平均年收入2000萬元三、經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)1、折舊：項(xiàng)目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分?jǐn)?00.89萬元。2、營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、職工福利費(fèi)用等，按營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)。3、稅金：營(yíng)業(yè)稅按5.5%計(jì)，所得稅按33%計(jì)（經(jīng)營(yíng)前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財(cái)務(wù)分析1、基準(zhǔn)收益率Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=萬元。2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FTRR=%3、投資回收期＝累計(jì)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的上一年份＋上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值＝6＋242.22%＝6.36年（含建設(shè)期3年）出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量6684、投資年利稅率＝年平均利稅額＝257.66×%＝11.4%總投資22425、投資年利潤(rùn)率＝年平均利稅額＝654.76×%＝29%總投資2242第十章結(jié)論及存在問題和建議一、結(jié)論XX渡旅游度假村經(jīng)以上可行研究分析表明，該項(xiàng)目符合XX渡旅游風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越，景觀類型豐富、獨(dú)特，又在XX——息烽——貴陽旅游線上，是不可多得的旅游產(chǎn)品，對(duì)國(guó)內(nèi)游客具有潛在的巨大的吸引力，市場(chǎng)前景樂觀。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤(rùn)率19%，財(cái)務(wù)效益較好。因此，XX渡旅游度假村開發(fā)項(xiàng)目可行。二、存在的問題及建議按照資金使用計(jì)劃，XX旅游度假村景區(qū)的開發(fā)，由于XX鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了XX渡旅游景區(qū)近期建設(shè)項(xiàng)目能如期完成，早日形成XX縣的旅游產(chǎn)品，帶動(dòng)XX縣旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議XX鎮(zhèn)政府，請(qǐng)有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請(qǐng)立項(xiàng)，申請(qǐng)國(guó)家投資或貼息貸款1000萬元。第一期附表一單位：萬元序號(hào) 工程名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注1 征地 140 0.54 76 荒山草地120畝2 景區(qū)公路 m2 1 60 60 新建3 景區(qū)行車道 m2 新建4 景區(qū)停車場(chǎng) m2 3080 0.05 154 新建5 草坪 m2 2000 0.0015 3 新建6 添置太陽傘、棋牌桌 2 新建7 建露天泳池2個(gè) m2 900 0.03 27 新建8 休息回廊、商店、更衣室 m2 300 0.035 10.5 新建9 室內(nèi)浴池 m2 200 0.065 13 新建10 高位蓄水池 m3 100 4 新建11 游覽步道 m2 15 10 15 新建12 星級(jí)賓館 m2 1000 0.3 300 新建13 化糞池 m3 300 400 1.25 新建14 征用林地 20 新建15 綠化 10 新建16 供電供水設(shè)施 20 新建17 通訊 15 新建18 廁所2個(gè) m2 80 0.08 6.4 新建19 衛(wèi)生所、購(gòu)設(shè)備 m2 50 0.03 5 新建20 果皮箱、指示牌、景觀說明牌 2.2 新建21 管理人員培訓(xùn)房 0.8 新建合計(jì) 745.15 第二期附表二單位：萬元序號(hào) 工程名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注1 加固河岸 m3 3000 0.008 240 新建2 沿河長(zhǎng)廊 m2 2400 0.04 96 新建3 圍墻 m2 5400 0.015 81 新建4 網(wǎng)球場(chǎng) 20 新建5 迎賓門 60 新建6 觀景亭（望江樓） 50 新建7 燈光音樂噴泉 200 新建8 其他 10 新建合計(jì) 757 第三期單位：萬元序號(hào) 工程名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注1 攔河壩 m3 24000 0.012 288 新建2 別墅群 座 10 20 200 新建3 石拱橋 個(gè) 1 10 10 新建4 索橋 座 1 20 20 新建5 垂釣亭、釣魚臺(tái) 個(gè) 2 1 2 新建6 高臺(tái)跳水 個(gè) 1 80 80 新建7 景區(qū)綠化 60 新建8 水上人家等娛樂設(shè)施 80 新建9 其他 合計(jì) 740 總計(jì)：2242成本與費(fèi)用表附表四單位：萬元年份項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9經(jīng)營(yíng)成本 30 45 67.5 360 360 360 600 600 600折舊費(fèi) 100.89 100.89 100.89 100.89 100.89 100.89總成本費(fèi)用 30 45 67.5 460.89 460.89 460.89 700.89 700.89 700.89 利潤(rùn)表附表五單位：萬元年份項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期1 2 3 4 5 6 7 8 9營(yíng)業(yè)收入 100 150 225 1200 1200 1200 2000 2000 2000營(yíng)業(yè)稅 5.5 8.25 12.37 66 66 66 110 110 110總成本費(fèi)用 30 45 67.5 460.89 460.89 460.89 700.89 700.89 700.89利潤(rùn)總額 64.5 96.75 145.13 673.11 673.11 673.11 1189.11 1189.11 1189.11所得稅 222 222 222 392.4 392.4 392.4稅后利潤(rùn) 64.5 96.7