2026年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)考試題目含答案一、單選題（共10題，每題1分）1.某城市商業(yè)地產(chǎn)評估中，市場法運(yùn)用中需剔除異常成交價格，以下哪項不屬于異常成交價格的類型？（）A.帶有特殊利害關(guān)系的交易B.因訴訟或強(qiáng)制拆遷導(dǎo)致的低價交易C.拍賣過程中的競爭性溢價D.因抵押貸款條件差異導(dǎo)致的成交價格答案：C解析：特殊利害關(guān)系交易、訴訟或強(qiáng)制拆遷導(dǎo)致的低價交易、抵押貸款條件差異均可能扭曲市場價格，屬于異常成交價格。拍賣溢價若反映市場真實(shí)競爭，則不應(yīng)剔除。2.某住宅小區(qū)規(guī)劃容積率為2.5，建筑密度為30%，假設(shè)總用地面積10萬平方米，則總建筑面積約為多少萬平方米？（）A.25B.20C.30D.15答案：B解析：總建筑面積=容積率×總用地面積=2.5×10=25萬平方米。建筑密度為30%與計算無關(guān)。3.在運(yùn)用成本法評估舊房時，重置成本應(yīng)扣除的因素包括：（）A.物業(yè)管理費(fèi)B.裝修折舊C.土地使用權(quán)年限攤銷D.房屋大修費(fèi)用答案：B解析：重置成本需考慮物質(zhì)折舊（如裝修老化），其他選項均不屬于直接折舊因素。4.某商業(yè)地產(chǎn)年租金收入100萬元，空置率10%，運(yùn)營費(fèi)用率25%，則其年凈收益為多少萬元？（）A.65B.75C.80D.90答案：A解析：年凈收益=年租金收入×(1-空置率)×(1-運(yùn)營費(fèi)用率)=100×0.9×0.75=67.5萬元，四舍五入為65萬元。5.以下哪項不屬于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291—2015的適用范圍？（）A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價評估B.房地產(chǎn)抵押貸款評估C.企業(yè)并購中的房地產(chǎn)價值評估D.房地產(chǎn)租賃收益測算答案：C解析：GB/T50291主要適用于存量房地產(chǎn)評估，企業(yè)并購中的整體資產(chǎn)評估需結(jié)合其他規(guī)范。6.某城市基準(zhǔn)地價按商業(yè)用途分等，某宗土地屬三級商業(yè)用地，其樓面地價是二級用地的70%，若二級樓面地價為3000元/平方米，則三級樓面地價為多少元/平方米？（）A.2100B.2400C.2800D.3000答案：A解析：三級樓面地價=3000×70%=2100元/平方米。7.在假設(shè)開發(fā)法中，土地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值應(yīng)扣除的因素是：（）A.開發(fā)成本B.投資利息C.銷售稅費(fèi)D.折舊費(fèi)用答案：C解析：假設(shè)開發(fā)法計算的是開發(fā)完成后的價值，需扣除銷售稅費(fèi)才能得出可變現(xiàn)收益。8.某房地產(chǎn)評估報告的估價時點(diǎn)為2026年6月30日，但委托方要求在7月15日前完成評估，報告中應(yīng)如何表述？（）A.直接出具最終結(jié)果B.注明估價時點(diǎn)與報告出具時點(diǎn)差異C.增加市場狀況調(diào)整系數(shù)D.提示市場風(fēng)險可能增大答案：B解析：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，應(yīng)明確說明估價時點(diǎn)與報告出具時點(diǎn)差異及可能產(chǎn)生的影響。9.某公寓樓建筑面積5000平方米，共20層，每層建筑面積2500平方米，其中地下室面積500平方米，則該樓實(shí)際層數(shù)為多少層？（）A.20B.19C.18D.17答案：C解析：實(shí)際層數(shù)=總建筑面積÷每層建筑面積-地下室層數(shù)=5000÷2500-1=1層，總層數(shù)為18層（地上）。10.在運(yùn)用收益法評估寫字樓時，凈收益的計算公式為：（）A.年租金收入+年運(yùn)營費(fèi)用B.年租金收入-年運(yùn)營費(fèi)用C.年租金收入×(1-空置率)D.年租金收入×空置率答案：B解析：凈收益=租金收入-運(yùn)營費(fèi)用。二、多選題（共5題，每題2分）1.成本法評估在建工程時，應(yīng)考慮的費(fèi)用包括：（）A.土地取得成本B.建安工程費(fèi)C.勘察設(shè)計費(fèi)D.貸款利息E.銷售稅費(fèi)答案：A、B、C、D解析：在建工程成本法應(yīng)包含土地成本、建安成本、前期費(fèi)用及融資成本（貸款利息），銷售稅費(fèi)屬于銷售比較法范疇。2.運(yùn)用市場法評估時，需要考慮的交易修正因素包括：（）A.交易日期差異B.房地產(chǎn)狀況差異C.付款方式差異D.宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響E.市場供求關(guān)系變化答案：A、B、C解析：交易修正需剔除交易日期、房地產(chǎn)狀況、付款方式等非市場因素影響，宏觀經(jīng)濟(jì)和政策屬于市場比較法的整體修正范疇。3.某商業(yè)綜合體評估中，收益法的適用前提包括：（）A.房地產(chǎn)具有持續(xù)穩(wěn)定收益B.收益流可預(yù)測性較高C.市場租金水平明確D.運(yùn)營管理能力強(qiáng)E.房地產(chǎn)用途固定答案：A、B、C、E解析：收益法要求收益穩(wěn)定、可預(yù)測，市場租金有依據(jù)，用途固定，運(yùn)營能力影響收益實(shí)現(xiàn)但非絕對前提。4.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，下列哪些房產(chǎn)不得抵押？（）A.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓B.已依法公告列入拆遷范圍的房產(chǎn)C.權(quán)屬有爭議的房產(chǎn)D.用于出租的住宅E.依法被查封的房產(chǎn)答案：A、B、C、E解析：學(xué)校、公益設(shè)施、查封/拆遷/權(quán)屬爭議房產(chǎn)均禁止抵押，出租住宅可抵押。5.房地產(chǎn)估價報告的復(fù)核程序適用于：（）A.評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核B.估價師執(zhí)業(yè)資格注冊審核C.委托方對報告結(jié)果的異議D.行政主管部門抽查E.評估糾紛司法鑒定答案：C、D、E解析：復(fù)核主要涉及委托方異議、監(jiān)管抽查、司法鑒定，機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核和注冊審核不屬于估價報告的復(fù)核范疇。三、判斷題（共10題，每題1分）1.在成本法中，重置成本是指重新建造與原房地產(chǎn)功能、結(jié)構(gòu)完全相同的成本。（）答案：×解析：重置成本應(yīng)考慮技術(shù)進(jìn)步或功能改變，未必完全相同。2.假設(shè)開發(fā)法適用于評估在建工程、生地或熟地開發(fā)項目。（）答案：√3.收益法中的資本化率應(yīng)高于無風(fēng)險報酬率。（）答案：×解析：資本化率需反映風(fēng)險，通常高于無風(fēng)險利率，但并非絕對。4.某宗土地出讓年限為40年，剩余使用年限為35年，則土地剩余年限折現(xiàn)率需考慮時間價值。（）答案：√5.市場法中，可比案例的選取數(shù)量越多越好。（）答案：×解析：應(yīng)選取3-5個典型案例，過多會增加工作量且未必提升精度。6.評估報告的附件應(yīng)包括委托書、權(quán)屬證明、評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等原始文件。（）答案：√7.泡沫經(jīng)濟(jì)期間，市場法評估的商業(yè)地產(chǎn)價值可能被高估。（）答案：√8.房地產(chǎn)估價師可同時受聘于兩個以上評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行同一項目。（）答案：×解析：需遵守回避原則，避免利益沖突。9.重置成本法適用于評估建成時間較長的住宅，但需合理折舊。（）答案：√10.租賃權(quán)評估時，應(yīng)考慮租賃合同的期限、租金調(diào)整機(jī)制等條款。（）答案：√四、簡答題（共3題，每題4分）1.簡述市場法評估中“三可比”原則的具體內(nèi)容。（）答案：（1）可比案例數(shù)量適度：一般選取3-5個典型案例，避免過多或過少。（2）可比案例交易類型一致：需為正常交易，非強(qiáng)制、非特殊利益交易。（3）可比案例影響因素可比：區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、交易時間、付款方式等應(yīng)與評估對象具有可比性。2.簡述假設(shè)開發(fā)法中“開發(fā)完成價值”的估算步驟。（）答案：（1）確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用途、規(guī)模（建筑面積、容積率等）；（2）采用市場法或收益法估算其未來價值；（3）扣除后續(xù)開發(fā)成本（建安、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等）；（4）考慮資金時間價值，折現(xiàn)至估價時點(diǎn)。3.簡述房地產(chǎn)估價師在評估報告中應(yīng)披露的獨(dú)立性聲明。（）答案：（1）聲明估價機(jī)構(gòu)與委托方、評估對象無利害關(guān)系；（2）說明估價過程不受任何外部干預(yù)；（3）強(qiáng)調(diào)估價結(jié)果僅基于客觀市場數(shù)據(jù)；（4）注明所有估價假設(shè)和限制條件。五、計算題（共2題，每題6分）1.某商鋪年租金收入80萬元，空置率5%，年運(yùn)營費(fèi)用率20%，折現(xiàn)率10%，求其收益現(xiàn)值（計算至小數(shù)點(diǎn)后兩位）。（）答案：年凈收益=80×(1-5%)×(1-20%)=64萬元；收益現(xiàn)值=64÷10%=640萬元。2.某在建工程土地面積1000平方米，容積率為3，建安成本4000元/平方米，前期費(fèi)用占建安成本的10%，融資成本100萬元，開發(fā)期1年，求其重置成本（計算至小數(shù)點(diǎn)后兩位）。（）答案：總建筑面積=1000×3=3000平方米；建安成本=4000×3000=1200萬元；前期費(fèi)用=1200×10%=120萬元；重置成本=1200+120+100=1420萬元。六、綜合應(yīng)用題（共2題，每題10分）1.某城市商業(yè)綜合體評估，市場法選取5個可比案例，交易日期均早于估價時點(diǎn)1年，市場租金上漲5%，運(yùn)營成本率下降2個百分點(diǎn)。評估對象年租金收入1000萬元，運(yùn)營成本率25%。試簡述修正過程并估算凈收益。（）答案：（1）交易日期修正：將可比案例租金上調(diào)5%；（2）運(yùn)營成本修正：將可比案例成本率上調(diào)2個百分點(diǎn)；（3）評估對象凈收益=1000×(1+5%)×(1-(25%-2%))=9