2026年房地產(chǎn)交易法律風(fēng)險自測題庫含答案一、單選題（共10題，每題2分）1.某市規(guī)定，商品住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為70年，但開發(fā)商在宣傳中承諾房屋使用年限為50年。根據(jù)《民法典》，該宣傳行為可能構(gòu)成（）。A.正當(dāng)宣傳B.誤導(dǎo)性宣傳C.合法承諾D.不可抗力條款2.甲向乙購買一套二手房，合同約定“房屋交付后無質(zhì)量問題則乙無需承擔(dān)責(zé)任”。該條款的效力是（）。A.有效B.部分有效C.無效D.視具體情況而定3.張某以貸款方式購買房屋，貸款銀行要求張某提供房產(chǎn)證作為抵押擔(dān)保。根據(jù)《物權(quán)法》，該抵押權(quán)的設(shè)立（）。A.需登記B.無需登記C.需備案D.需公證4.某開發(fā)商開發(fā)的樓盤存在質(zhì)量問題，業(yè)主要求開發(fā)商修復(fù)，開發(fā)商拒絕，并聲稱“保修期已過”。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，開發(fā)商的該行為（）。A.合法B.部分合法C.不合法D.視具體情況而定5.李某與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同中約定“房屋交付后，若房價上漲超過20%，開發(fā)商可單方面提高房價”。該條款的效力是（）。A.有效B.部分有效C.無效D.視具體情況而定6.王某租賃房屋時，房東要求王某在租賃合同中承諾“不得轉(zhuǎn)租”。根據(jù)《民法典》，該條款的效力是（）。A.有效B.部分有效C.無效D.視具體情況而定7.某市實(shí)行“限購”政策，孫某已擁有兩套住房，仍通過公司名義購買第三套。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，孫某的行為可能構(gòu)成（）。A.合法行為B.違法行為C.民事糾紛D.經(jīng)濟(jì)犯罪8.張某購買二手房，合同約定房屋“無隱形債務(wù)”。若房屋實(shí)際存在抵押債務(wù)，張某的損失應(yīng)由誰承擔(dān)？（）A.張某自行承擔(dān)B.乙（賣方）承擔(dān)C.中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)D.視具體情況而定9.某開發(fā)商在宣傳中承諾“全屋精裝，終身免費(fèi)維修”。根據(jù)《廣告法》，該宣傳行為（）。A.合法B.部分合法C.不合法D.視具體情況而定10.李某與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，約定“首付30%，尾款在交房前付清”。若開發(fā)商逾期交房，李某可要求（）。A.解除合同并賠償損失B.繼續(xù)履行合同C.降低房價D.要求開發(fā)商提供利息補(bǔ)償二、多選題（共5題，每題3分）1.某市實(shí)行“限貸”政策，以下哪些行為可能被認(rèn)定為違規(guī)？（）A.銀行以“假離婚”方式為不符合條件的購房者發(fā)放貸款B.房東以“以租代售”方式規(guī)避限購政策C.中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購房者偽造購房資格證明D.開發(fā)商提供虛假收入證明幫助購房者貸款2.王某購買二手房，合同約定“房屋交付后3年內(nèi)如有質(zhì)量問題，開發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)維修”。該條款可能涉及的法律風(fēng)險包括（）。A.超出法定保修范圍B.開發(fā)商拒絕維修C.維修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)D.業(yè)主自行維修后要求開發(fā)商補(bǔ)償3.張某租賃房屋時，房東要求張某在租賃合同中承諾“不得飼養(yǎng)寵物”。根據(jù)《民法典》，該條款可能存在的法律問題包括（）。A.限制張某的合理權(quán)利B.可能構(gòu)成格式條款無效C.若房屋本身允許養(yǎng)寵物，該條款無效D.需經(jīng)雙方協(xié)商一致4.某開發(fā)商開發(fā)的樓盤存在質(zhì)量問題，業(yè)主要求開發(fā)商退房，開發(fā)商拒絕。根據(jù)《民法典》，業(yè)主可采取的措施包括（）。A.要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任B.要求退房并賠償損失C.申請法院強(qiáng)制執(zhí)行D.要求降低房價5.李某購買二手房，合同約定“房屋交付后若房價上漲，開發(fā)商可單方面調(diào)整價格”。該條款可能涉及的法律風(fēng)險包括（）。A.違反公平原則B.可能構(gòu)成欺詐C.需經(jīng)雙方協(xié)商一致D.可能被認(rèn)定為無效條款三、判斷題（共10題，每題1分）1.《民法典》規(guī)定，房屋租賃期限不得超過20年。（）2.開發(fā)商在宣傳中承諾“房屋保值率99%”，該承諾具有法律效力。（）3.二手房交易中，若賣方隱瞞房屋存在抵押債務(wù)，買方可要求解除合同并賠償損失。（）4.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限不得超過70年。（）5.租賃合同中約定“押一付三”，該條款因違反公平原則而無效。（）6.開發(fā)商在預(yù)售合同中承諾“交房后無質(zhì)量問題則無需承擔(dān)責(zé)任”，該條款有效。（）7.《民法典》規(guī)定，房屋贈與需要辦理公證。（）8.某市實(shí)行“限購”政策，夫妻一方婚前購買的房屋，婚后另一方不可添加為共有人。（）9.二手房交易中，若中介機(jī)構(gòu)提供虛假信息，買方可要求中介機(jī)構(gòu)賠償損失。（）10.房屋租賃合同中約定“承租人不得轉(zhuǎn)租”，該條款因限制承租人權(quán)利而無效。（）四、簡答題（共3題，每題5分）1.簡述二手房交易中，買方應(yīng)如何防范“虛假房源”風(fēng)險？2.簡述開發(fā)商在預(yù)售合同中常見的法律風(fēng)險條款及其效力認(rèn)定。3.簡述房屋租賃合同中，承租人享有的主要權(quán)利有哪些？五、案例分析題（共2題，每題10分）1.案情：張某通過中介購買一套二手房，合同約定房屋“無隱形債務(wù)”。交房后，張某發(fā)現(xiàn)房屋存在抵押債務(wù)，要求賣方（李某）承擔(dān)損失，李某以“已告知”為由拒絕。問：（1）李某的行為是否合法？（2）張某可采取哪些法律措施？2.案情：開發(fā)商某公司銷售樓盤時承諾“全屋精裝，終身免費(fèi)維修”，但交房后精裝材料劣質(zhì)，維修不及時。業(yè)主集體投訴，開發(fā)商以“宣傳內(nèi)容為商業(yè)推廣”為由拒絕承擔(dān)責(zé)任。問：（1）開發(fā)商的該行為是否合法？（2）業(yè)主可采取哪些法律措施？答案與解析一、單選題答案與解析1.B解析：根據(jù)《廣告法》第九條，禁止發(fā)布虛假廣告，開發(fā)商承諾“使用年限50年”與實(shí)際法定年限70年不符，構(gòu)成誤導(dǎo)性宣傳。2.C解析：根據(jù)《民法典》第五百零六條，合同中的免責(zé)條款違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定無效。3.A解析：根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條，以不動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。4.C解析：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十一條，保修期從竣工驗(yàn)收合格之日起計算，開發(fā)商不得以“過?！睘橛删芙^維修。5.C解析：根據(jù)《民法典》第四百九十七條，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任等情形無效。6.C解析：根據(jù)《民法典》第四百九十六條，限制承租人轉(zhuǎn)租權(quán)利屬于不合理限制，該條款無效。7.B解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，違反限購政策購買房屋屬違法行為。8.B解析：根據(jù)《民法典》第五百零九條，賣方應(yīng)保證標(biāo)的物無權(quán)利瑕疵，隱瞞抵押債務(wù)屬違約。9.C解析：根據(jù)《廣告法》第二十八條，承諾“終身免費(fèi)維修”屬虛假宣傳，無效。10.A解析：根據(jù)《民法典》第五百六十三條，開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，買方可解除合同并索賠。二、多選題答案與解析1.A、B、C、D解析：以上行為均違反限購、限貸政策，構(gòu)成違規(guī)。2.A、B、C解析：超出法定保修范圍、開發(fā)商拒絕維修、維修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)均屬開發(fā)商責(zé)任。3.A、B、C解析：限制養(yǎng)寵物可能違反承租人權(quán)利，格式條款需公平合理。4.A、B、D解析：業(yè)主可要求違約責(zé)任、退房賠償、降低房價，強(qiáng)制執(zhí)行需先訴訟。5.A、B、D解析：調(diào)整價格條款違反公平原則，可能構(gòu)成欺詐或無效。三、判斷題答案與解析1.×解析：《民法典》第七百零五條未規(guī)定租賃期限上限。2.×解析：保值率承諾屬虛假宣傳，無效。3.√解析：隱瞞抵押債務(wù)屬違約，買方可解除合同索賠。4.√解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定。5.×解析：“押一付三”可能因顯失公平而部分無效。6.×解析：免責(zé)條款無效。7.×解析：贈與可自愿公證，非強(qiáng)制。8.×解析：婚前房產(chǎn)婚后可添加共有人。9.√解析：中介機(jī)構(gòu)提供虛假信息需承擔(dān)賠償責(zé)任。10.×解析：限制轉(zhuǎn)租權(quán)利需合理，否則無效。四、簡答題答案與解析1.簡述二手房交易中，買方應(yīng)如何防范“虛假房源”風(fēng)險？答：-核實(shí)房源真實(shí)性：通過房產(chǎn)交易平臺、不動產(chǎn)登記中心查詢房源信息。-簽訂認(rèn)購協(xié)議：明確房屋信息、付款方式、違約責(zé)任。-謹(jǐn)慎選擇中介：選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，警惕低價誘惑。-簽訂正式合同：合同中明確房屋狀況、過戶時間、違約責(zé)任。2.簡述開發(fā)商在預(yù)售合同中常見的法律風(fēng)險條款及其效力認(rèn)定。答：-免責(zé)條款：如“無質(zhì)量問題則無需承擔(dān)責(zé)任”，屬無效條款。-價格調(diào)整條款：開發(fā)商單方面調(diào)整價格可能無效。-隱含責(zé)任條款：如“交房后若出現(xiàn)問題，開發(fā)商不負(fù)責(zé)”，屬無效條款。3.簡述房屋租賃合同中，承租人享有的主要權(quán)利有哪些？答：-安全權(quán)：房屋應(yīng)符合居住安全標(biāo)準(zhǔn)。-支付權(quán)：房東不得無故克扣押金。-優(yōu)先購買權(quán)：房屋租賃到期，同等條件下承租人優(yōu)先購買。五、案例分析題答案與解析1.（1）李某的行為不合法。解析：根據(jù)《民法典》第五百零九條，賣方應(yīng)保證標(biāo)的物無權(quán)利瑕疵，隱瞞抵押債務(wù)屬違約。（2）張某可采取的措施：