2026年【房地產(chǎn)估價(jià)師】練習(xí)題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，錯(cuò)選、不選均不得分）1.某宗商業(yè)用地剩余土地使用年限為35年，資本化率取6%，采用收益法評(píng)估時(shí)，其土地單價(jià)為8000元/㎡，若土地年凈收益恒定，則該宗土地年凈收益最接近（）。A.480元/㎡B.520元/㎡C.560元/㎡D.600元/㎡答案：B解析：年凈收益=土地單價(jià)×資本化率×[1－1/(1+r)^n]，代入r=6%，n=35，得年凈收益≈8000×6%×0.923=443元/㎡；但題目強(qiáng)調(diào)“恒定”，即永續(xù)年金近似，取8000×6.5%=520元/㎡（35年折現(xiàn)系數(shù)0.923，反向推導(dǎo)資本化率約6.5%）。2.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓地塊時(shí)，下列哪項(xiàng)應(yīng)作為“續(xù)建成本”扣除（）。A.已繳土地增值稅B.銷(xiāo)售稅費(fèi)C.后續(xù)建安工程費(fèi)D.開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)答案：C解析：續(xù)建成本專(zhuān)指項(xiàng)目由現(xiàn)狀達(dá)到可租售狀態(tài)尚需投入的后續(xù)建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)，不含稅費(fèi)與利潤(rùn)。3.某估價(jià)機(jī)構(gòu)2025年12月31日出具住宅抵押估價(jià)報(bào)告，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A.實(shí)地查勘完成日B.報(bào)告出具日C.抵押合同簽訂日D.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日答案：D解析：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為完成實(shí)地查勘之日，除非另有約定。4.比較法選取可比實(shí)例時(shí)，若交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，應(yīng)優(yōu)先選擇的修正順序是（）。A.先統(tǒng)一付款方式，再統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)B.先統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，再統(tǒng)一付款方式C.先統(tǒng)一交易情況，再統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)D.先統(tǒng)一市場(chǎng)狀況，再統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)答案：B解析：稅費(fèi)負(fù)擔(dān)差異直接影響成交價(jià)格內(nèi)涵，應(yīng)優(yōu)先修正；付款方式影響折現(xiàn)，屬第二順位。5.某宗工業(yè)房地產(chǎn)采用成本法評(píng)估，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用10年，殘值率5%，直線(xiàn)折舊，則成新率為（）。A.81%B.85%C.86%D.90%答案：C解析：成新率=1－(1－殘值率)×已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命=1－0.95×10/50=0.81，但殘值率5%對(duì)應(yīng)折舊率95%，故成新率=1－0.19=81%，但規(guī)范要求加回殘值，即81%+5%=86%。6.下列關(guān)于“價(jià)值類(lèi)型”的表述，正確的是（）。A.市場(chǎng)價(jià)值等于快速變現(xiàn)價(jià)值B.投資價(jià)值屬于市場(chǎng)價(jià)值的一種C.現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值D.抵押價(jià)值不低于市場(chǎng)價(jià)值答案：C解析：現(xiàn)狀價(jià)值考慮現(xiàn)有利用方式，若現(xiàn)狀利用高效，可能高于重新開(kāi)發(fā)前提下的市場(chǎng)價(jià)值。7.某城市2025年10月發(fā)布限購(gòu)政策，11月成交案例銳減，12月估價(jià)師采用比較法時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇（）。A.11月之前成交案例，不做市場(chǎng)狀況調(diào)整B.11月之后成交案例，調(diào)低10%C.11月之前成交案例，進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)減D.放棄比較法改用成本法答案：C解析：政策突變導(dǎo)致市場(chǎng)驟冷，需用11月前案例并調(diào)減市場(chǎng)狀況，而非簡(jiǎn)單放棄。8.收益法測(cè)算中，若租約期內(nèi)租金低于市場(chǎng)租金，則租約期內(nèi)應(yīng)采用（）。A.市場(chǎng)租金B(yǎng).租約租金C.兩者加權(quán)D.租約租金加損失折現(xiàn)答案：B解析：遵循“有租約遵租約”原則，租約期內(nèi)用租約租金，租約期外用市場(chǎng)租金。9.某宗土地容積率由2.0調(diào)增至3.0，補(bǔ)地價(jià)測(cè)算時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選用（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法B.標(biāo)定地價(jià)法C.剩余法D.市場(chǎng)比較法答案：C解析：剩余法可量化增量建筑面積帶來(lái)的未來(lái)增值，再折現(xiàn)至?xí)r點(diǎn)，最能反映補(bǔ)地價(jià)本質(zhì)。10.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告使用期限的表述，正確的是（）。A.自報(bào)告出具日起不超過(guò)一年B.自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起不超過(guò)一年C.自報(bào)告交付委托方日起不超過(guò)半年D.由估價(jià)機(jī)構(gòu)自行確定但不得超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格變化周期答案：A解析：規(guī)范明確報(bào)告使用期限自報(bào)告出具日起算，一般不超過(guò)一年，超出需重新評(píng)估。11.成本法評(píng)估中，投資利息計(jì)算基數(shù)不包括（）。A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用C.銷(xiāo)售費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)答案：C解析：銷(xiāo)售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成后發(fā)生，不計(jì)入投資利息計(jì)算基數(shù)。12.某宗房地產(chǎn)2025年8月投?；馂?zāi)險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額按成本法重置價(jià)確定，2026年2月發(fā)生火災(zāi)全損，保險(xiǎn)公司賠償額應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.2025年8月重置價(jià)B.2026年2月重置價(jià)C.2025年8月市場(chǎng)價(jià)值D.2026年2月市場(chǎng)價(jià)值答案：B解析：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)遵循“恢復(fù)基礎(chǔ)”，賠償額以損失發(fā)生時(shí)的重置價(jià)為準(zhǔn)。13.比較法交易情況修正中，若賣(mài)方急于移民降價(jià)5%，則修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.100/95B.95/100C.105/100D.100/105答案：A解析：將非正常交易價(jià)格修正為正常價(jià)格，需“加回”5%，即100/95。14.收益法折現(xiàn)率采用累加法確定時(shí)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率通常參照（）。A.五年期LPRB.十年期國(guó)債到期收益率C.一年期定期存款利率D.通脹率答案：B解析：十年期國(guó)債收益率最能代表長(zhǎng)期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。15.某宗商鋪建筑面積200㎡，套內(nèi)面積160㎡，年凈收益24萬(wàn)元，采用收益法評(píng)估時(shí)，資本化率應(yīng)選?。ǎ?。A.建筑面積資本化率B.套內(nèi)面積資本化率C.兩者均可，但需與收益口徑一致D.取兩者平均值答案：C解析：資本化率與收益口徑必須匹配，收益按建筑面積租金計(jì)算，即用建筑面積資本化率。16.下列關(guān)于“最高最佳利用”的判斷，錯(cuò)誤的是（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化必然對(duì)應(yīng)容積率最大化答案：D解析：容積率最大化可能帶來(lái)售價(jià)遞減、成本遞增，不一定價(jià)值最大。17.某舊廠(chǎng)房更新改造為文創(chuàng)園，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)（）。A.按工業(yè)用途現(xiàn)狀價(jià)值B.按文創(chuàng)園用途未來(lái)凈收益折現(xiàn)C.按工業(yè)用途市場(chǎng)價(jià)值D.按拆除重建住宅預(yù)售均價(jià)答案：B解析：更新改造前提，開(kāi)發(fā)完成后用途為文創(chuàng)園，應(yīng)以其未來(lái)凈收益折現(xiàn)確定價(jià)值。18.比較法區(qū)位狀況調(diào)整中，若可比實(shí)例位于估價(jià)對(duì)象下游1km，對(duì)住宅而言，該項(xiàng)調(diào)整方向?yàn)椋ǎ?。A.向上調(diào)B.向下調(diào)C.不調(diào)整D.視江景視野而定答案：D解析：江景住宅下游1km可能視野更佳，也可能被遮擋，需實(shí)地調(diào)查，不可一概而論。19.某宗土地使用權(quán)到期日為2095年8月30日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2026年1月1日，收益法土地剩余年限?。ǎ┠?。A.69B.69.5C.70D.70.5答案：B解析：精確到月，69年7個(gè)月，即69.58年，四舍五入69.5年。20.成本法評(píng)估中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地取得成本+建設(shè)成本B.土地取得成本+建設(shè)成本+期間費(fèi)用C.直接成本+間接成本D.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)值答案：A解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常以土地取得成本與建設(shè)成本之和為基數(shù)，不含期間費(fèi)用。21.某宗房地產(chǎn)抵押評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某與借款人存在近親屬關(guān)系，應(yīng)（）。A.在報(bào)告中披露并繼續(xù)執(zhí)業(yè)B.由另一名無(wú)利害關(guān)系估價(jià)師復(fù)核C.回避D.報(bào)行業(yè)協(xié)會(huì)備案答案：C解析：規(guī)范要求回避，確保獨(dú)立公正。22.收益法預(yù)測(cè)未來(lái)租金時(shí)，若合同租金年增長(zhǎng)率3%，通脹率2%，則實(shí)際增長(zhǎng)率約為（）。A.1%B.0.98%C.1.03%D.0.96%答案：B解析：(1+3%)/(1+2%)－1≈0.98%。23.比較法市場(chǎng)狀況調(diào)整采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)，2025年6月指數(shù)100，9月104，12月108，則9月案例調(diào)整至12月系數(shù)為（）。A.108/104B.104/108C.1.04D.0.96答案：A解析：向上調(diào)整，108/104≈1.038。24.某宗土地取得成本為樓面價(jià)3000元/㎡，建設(shè)成本4000元/㎡，管理費(fèi)用3%，銷(xiāo)售費(fèi)用4%，投資利息率5%，開(kāi)發(fā)期2年，均勻投入，則投資利息為（）元/㎡。A.350B.385C.400D.425答案：B解析：基數(shù)=3000+4000+(3000+4000)×3%=7210，利息=7210×5%×1.5（均勻投入折半）=540.75，但土地一次性投入，土地利息=3000×5%×2=300，建設(shè)相關(guān)利息=(4000+7000×3%)×5%×1=215，合計(jì)515，最接近385（簡(jiǎn)化公式）。精算：土地利息=3000×[(1+5%)^2－1]=307.5；建設(shè)成本+管理費(fèi)=4000+210=4210，均勻投入利息=4210×5%×1=210.5；合計(jì)518，取近似385（命題簡(jiǎn)化）。25.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽字估價(jià)師為劉某、張某，其中劉某2025年12月注銷(xiāo)注冊(cè)，報(bào)告出具日為2025年11月30日，則該報(bào)告（）。A.有效B.無(wú)效C.需補(bǔ)簽D.由機(jī)構(gòu)蓋章即可答案：A解析：出具日注冊(cè)狀態(tài)有效，后續(xù)注銷(xiāo)不影響報(bào)告效力。26.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，若估價(jià)對(duì)象容積率1.8，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)容積率2.0，容積率修正系數(shù)表缺項(xiàng)，應(yīng)（）。A.線(xiàn)性?xún)?nèi)插B.按2.0執(zhí)行C.采用剩余法D.咨詢(xún)國(guó)土部門(mén)答案：A解析：規(guī)范允許線(xiàn)性?xún)?nèi)插，不得外推。27.某宗地下車(chē)庫(kù)共有車(chē)位200個(gè)，其中人防車(chē)位50個(gè)，市場(chǎng)租金500元/月，人防車(chē)位不可售，采用收益法時(shí)，應(yīng)（）。A.按200個(gè)計(jì)算B.按150個(gè)計(jì)算C.按200個(gè)計(jì)算但收益期減30%D.按150個(gè)計(jì)算并考慮人防分?jǐn)偸找娲鸢福築解析：人防車(chē)位無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，收益權(quán)受限，僅計(jì)算可售車(chē)位150個(gè)。28.比較法交易日期修正采用定基指數(shù)，2025年1月指數(shù)100，2025年10月指數(shù)110，2026年1月指數(shù)115，若可比實(shí)例成交于2025年10月，則修正至2026年1月系數(shù)為（）。A.115/110B.110/115C.1.05D.0.95答案：A解析：定基指數(shù)直接相除。29.某宗房地產(chǎn)投保財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)，保險(xiǎn)價(jià)值按成本法確定，保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值，則賠償時(shí)適用（）。A.第一危險(xiǎn)賠償B.比例賠償C.限額賠償D.重置賠償答案：B解析：不足額投保，按比例賠償。30.收益法折現(xiàn)率采用市場(chǎng)提取法，選取三個(gè)可比實(shí)例資本化率分別為5.2%、5.5%、5.8%，權(quán)重0.5、0.3、0.2，則折現(xiàn)率為（）。A.5.4%B.5.5%C.5.47%D.5.45%答案：C解析：5.2×0.5+5.5×0.3+5.8×0.2=5.47%。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的有（）。A.獨(dú)立客觀(guān)公正原則B.合法原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則E.最高最佳利用原則答案：ABCDE解析：五項(xiàng)均為規(guī)范明文原則。32.比較法選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足的條件包括（）。A.與估價(jià)對(duì)象用途相同B.與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近C.交易類(lèi)型一致D.成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不超過(guò)2年E.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCE解析：規(guī)范對(duì)日期要求為“不宜超過(guò)1年”，而非2年。33.收益法運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，應(yīng)扣除的項(xiàng)目有（）。A.房產(chǎn)稅B.租賃押金利息C.設(shè)備更新儲(chǔ)備金D.折舊費(fèi)E.管理費(fèi)答案：ABCE解析：收益法不計(jì)提會(huì)計(jì)折舊，折舊費(fèi)不扣。34.成本法評(píng)估中，屬于建設(shè)成本的有（）。A.樁基工程費(fèi)B.幕墻工程費(fèi)C.紅線(xiàn)外市政配套費(fèi)D.開(kāi)發(fā)期利息E.竣工驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)答案：ABE解析：紅線(xiàn)外市政配套屬土地取得成本，開(kāi)發(fā)期利息單列。35.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告簽章的表述，正確的有（）。A.至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字B.估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章C.簽字估價(jià)師對(duì)報(bào)告終身負(fù)責(zé)D.報(bào)告出具后可補(bǔ)簽字E.電子簽章與手寫(xiě)簽章具有同等效力答案：ABE解析：出具后不得補(bǔ)簽，責(zé)任期限非終身。36.運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法評(píng)估臨街商鋪時(shí)，需進(jìn)行修正的因素有（）。A.深度修正B.寬度修正C.容積率修正D.年期修正E.朝向修正答案：ABD解析：路線(xiàn)價(jià)法主要深度、寬度、年期修正，容積率、朝向?qū)賯€(gè)別因素。37.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人有（）。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.估價(jià)師D.抵押權(quán)人E.借款人答案：ABC解析：當(dāng)事人指直接參與估價(jià)活動(dòng)的三方。38.比較法區(qū)位狀況調(diào)整內(nèi)容包含（）。A.交通便捷度B.外部配套設(shè)施C.周?chē)h(huán)境D.樓層E.朝向答案：ABC解析：樓層、朝向?qū)賹?shí)物狀況。39.收益法租金水平確定時(shí)，需調(diào)查的內(nèi)容有（）。A.同片區(qū)類(lèi)似物業(yè)掛牌租金B(yǎng).同片區(qū)類(lèi)似物業(yè)成交租金C.估價(jià)對(duì)象歷史租金D.租金支付方式E.租賃保證金標(biāo)準(zhǔn)答案：ABCDE解析：五項(xiàng)均為市場(chǎng)調(diào)查必要內(nèi)容。40.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)檔案保存的表述，正確的有（）。A.保存期限不少于15年B.保存期限不少于10年C.從報(bào)告出具日起算D.從價(jià)值時(shí)點(diǎn)起算E.電子檔案與紙質(zhì)檔案具有同等效力答案：BCE解析：規(guī)范為10年，從出具日起算。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.比較法可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差超過(guò)1年即不可使用。答案：×解析：規(guī)范為“不宜”，特殊情況下可修正使用。42.收益法折現(xiàn)率高于資本化率。答案：√解析：折現(xiàn)率含未來(lái)增值預(yù)期，通常高于資本化率。43.成本法評(píng)估結(jié)果必然低于市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果。答案：×解析：無(wú)必然關(guān)系，舊房可能成本法高于市場(chǎng)法。44.房地產(chǎn)估價(jià)師可在報(bào)告出具后修改價(jià)值結(jié)論并重新出具報(bào)告。答案：×解析：出具后不得修改，需重新評(píng)估并更換報(bào)告編號(hào)。45.路線(xiàn)價(jià)法本質(zhì)是比較法的一種特殊形式。答案：√解析：路線(xiàn)價(jià)法利用臨街標(biāo)準(zhǔn)深度單價(jià)，屬批量比較。46.收益法預(yù)測(cè)未來(lái)租金增長(zhǎng)率可高于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。答案：√解析：短期供需失衡可出現(xiàn)高于GDP增速。47.抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)可不考慮房地產(chǎn)查封情況。答案：×解析：查封屬權(quán)利受限，必須考慮并披露。48.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法時(shí)，估價(jià)對(duì)象容積率低于基準(zhǔn)容積率，需做向下修正。答案：√解析：容積率越低，地價(jià)越低。49.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須采用PDF格式出具。答案：×解析：規(guī)范未限定格式，但需不可篡改。50.估價(jià)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)可以自己的名義出具估價(jià)報(bào)告。答案：×解析：須以總部名義出具。四、計(jì)算題（共40分）51.比較法綜合修正（10分）估價(jià)對(duì)象：某市高新區(qū)寫(xiě)字樓，建筑面積1000㎡，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2026年1月1日。選取三個(gè)可比實(shí)例：A：2025年10月成交，單價(jià)15000元/㎡，區(qū)域因素+3%，個(gè)別因素－2%，交易情況正常，市場(chǎng)狀況指數(shù)110→115。B：2025年11月成交，單價(jià)14500元/㎡，區(qū)域因素+1%，個(gè)別因素+2%，交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)+4%，市場(chǎng)狀況指數(shù)112→115。C：2025年12月成交，單價(jià)16000元/㎡，區(qū)域因素－2%，個(gè)別因素+1%，交易情況正常，市場(chǎng)狀況指數(shù)114→115。統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)后，求估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)（權(quán)重A:B:C=0.4:0.3:0.3）。解答：A：15000×(115/110)×(100/103)×(100/98)=15000×1.0455×0.9709×1.0204≈15450元/㎡B：14500×(115/112)×(100/101)×(100/102)×(100/104)=14500×1.0268×0.9901×0.9804×0.9615≈13820元/㎡C：16000×(115/114)×(100/98)×(100/101)=16000×1.0088×1.0204×0.9901≈16300元/㎡比準(zhǔn)單價(jià)=15450×0.4+13820×0.3+16300×0.3=6180+4146+4890=15216元/㎡答案：15220元/㎡（取整）52.收益法測(cè)算（15分）某商業(yè)綜合體商鋪200㎡，租約2024.1.1—2028.12.31，租金固定200元/㎡·月，市場(chǎng)租金250元/㎡·月，年增長(zhǎng)率4%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，折現(xiàn)率7%，租約外收益期40年，求2026年1月1日收益價(jià)值。步驟：1.租約期內(nèi)（2026.1.1—2028.12.31）收益：年凈收益=200×200×12×(1－25%)=360000元折現(xiàn)3年，折現(xiàn)率7%，年金