關(guān)于房地產(chǎn)定價機制的研究國內(nèi)外文獻綜述1.1房地產(chǎn)價格理論房地產(chǎn)價格理論被認為是宏觀經(jīng)濟學(xué)方法，房價受宏觀經(jīng)濟因素和消費者行為特征共同影響，Dipasquale和Wheaton(1992)[[]DipasqualeDandWheatonW．C．TheMarketsforＲealEstateAssetsandSpace:AConceptualFramework［J］．ＲealEstateEconomics，1992:181–198．]拓展了在新古典經(jīng)濟理論框架下建構(gòu)的存量-流量房產(chǎn)價格模型，強調(diào)土地通過影響住房供給從而影響房地產(chǎn)價格。資源性城市房價漲幅雖低于全國平均水平，但熱點也集中在中東部地區(qū)，存在空間聚集效應(yīng)（湛東升,吳倩倩,余建輝,張文忠,張娟鋒[]DipasqualeDandWheatonW．C．TheMarketsforＲealEstateAssetsandSpace:AConceptualFramework［J］．ＲealEstateEconomics，1992:181–198．[]湛東升,吳倩倩,余建輝,張文忠,張娟鋒.中國資源型城市房價時空變化與影響因素分析[J].自然資源學(xué)報,2020，35(12):2889-2900.在新古典消費行為理論下，房地產(chǎn)價格體現(xiàn)在收入一定時消費者收獲的效用最大化（Lancaster，1996)[[]Lancaster,K.J.ANewApproachtoConsumerTheory[J].JouenalofPoliticalEconomy，1996(14):132－157．][]Lancaster,K.J.ANewApproachtoConsumerTheory[J].JouenalofPoliticalEconomy，1996(14):132－157．[]阿瑟·奧沙利文．城市經(jīng)濟學(xué)(第四版)［M］．中信出版社，2003:345－345．Kain和Quigley(1975)[[][]Kain，JohnFandJohnMQuigley．Housingmarketsandracialdiscrimination:Amicroeconomicanalysis[R].NationalBureauofEconomicResearch，1975．王文莉和武優(yōu)勐（2015）[[]王文莉,武優(yōu)勐.基于房價發(fā)現(xiàn)過程的房價租金關(guān)系研究綜述[J].經(jīng)濟問題探索,2015(1):173-178.][]王文莉,武優(yōu)勐.基于房價發(fā)現(xiàn)過程的房價租金關(guān)系研究綜述[J].經(jīng)濟問題探索,2015(1):173-178.[]丹尼斯·迪帕斯奎爾、威廉·C·惠頓．城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場［M］．經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002:10-71．伴隨我國城鎮(zhèn)化進程的加快，房地產(chǎn)價格不斷飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”成為城市弱勢群體解決住房問題的無奈之舉，學(xué)者通過對南京邁皋橋地區(qū)的實證研究，關(guān)注區(qū)位優(yōu)勢、交通便利、醫(yī)療服務(wù)、教育配套和生活便利度對居民滿意度的影響，“小產(chǎn)權(quán)房”定價和升值預(yù)期與區(qū)位有非常密切的聯(lián)系（鄒暉，羅小龍，涂靜宇，2014）[[][]鄒暉,羅小龍,涂靜宇.小產(chǎn)權(quán)房非正式居住社區(qū)弱勢群體研究——對南京邁皋橋地區(qū)的實證分析[J].城市規(guī)劃，2013，37（6）：26-30.城市房地產(chǎn)市場化以來，房產(chǎn)作為異質(zhì)性商品，價格與其各個屬性特征息息相關(guān)，與房屋結(jié)構(gòu)特征和區(qū)位特征同樣對房價有影響作用的是公共服務(wù)特征（薛冰,肖驍,李京忠,謝瀟,任婉俠,逯承鵬,姜璐，2019）[[]薛冰,肖驍,李京忠[]薛冰,肖驍,李京忠,謝瀟,任婉俠,逯承鵬,姜璐.基于POI大數(shù)據(jù)的老工業(yè)區(qū)房價影響因素——空間分異與實證[J].人文地理,2019，168(4):106-114.[]梁軍輝,林堅,吳佳雨.北京市公共服務(wù)設(shè)施配置對住房價格的影響[J].城市發(fā)展研究，2016，23（9）：82-87.1.2房屋特征屬性和特征價格住宅是一種異質(zhì)性商品，其價格與自身的屬性特征有著密切的關(guān)系（Chin，Chau，2003）[[]ChinTL,ChauKW.ACriticalReviewofLiteratureontheHedonicPriceModel［J］.InternationalJournalforHousingScienceandItsApplications，2003，27（2）:145-165.]。住宅特征對住宅價格起決定性作用，一般將住房特征分為區(qū)位特征、結(jié)構(gòu)特征、鄰里特征三類，各屬性特征對價格的影響程度稱為特征價格（Sirmans，2005）[[]SirmansGS,MacphersonDA,ZietzEN.TheCompositionofHedonicPricingModels［J］.JournalofRealEstateLiterature,2005,13（1）:3-43.]。從特征價格視角出發(fā)的研究發(fā)現(xiàn)，住宅特征在空間分布上的差異導(dǎo)致住宅價格的空間分異，區(qū)位條件、建筑房齡、小區(qū)周邊環(huán)境、生活便利配套、運動設(shè)施等特征對住房價格有顯著影響（沈體雁，于瀚辰，周麟，古恒宇，何泓浩[]ChinTL,ChauKW.ACriticalReviewofLiteratureontheHedonicPriceModel［J］.InternationalJournalforHousingScienceandItsApplications，2003，27（2）:145-165.[]SirmansGS,MacphersonDA,ZietzEN.TheCompositionofHedonicPricingModels［J］.JournalofRealEstateLiterature,2005,13（1）:3-43.[]沈體雁，于瀚辰，周麟，古恒宇，何泓浩.北京市二手住宅價格影響機制——基于多尺度地理加權(quán)回歸模型（MGWR)的研究[J].經(jīng)濟地理,2020,40（3）：75-83.房屋的品質(zhì)可以從房屋的結(jié)構(gòu)特征、區(qū)位特征、鄰里特征三個方面來衡量（FreemanAM，1979）[[]FreemanAM．HedonicPrices，PropertyValuesandMeasuringEnvironmentalBenefits:ASurveyoftheIssues［J］.ScandinavianJournalofEconomics，1979(81):154－174．]；結(jié)構(gòu)特征包含房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)形式、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、建成年份、生活設(shè)施等特征;區(qū)位特征包括在所屬區(qū)域所處的地理位置、交通便利程度及獲取信息的便利程度等特征；鄰里特征是指住房周邊的醫(yī)療配套、文體配套、商業(yè)配套、教育配套以及環(huán)境衛(wèi)生狀況等因素（顧杰，徐建春，盧珂，2013）[[]FreemanAM．HedonicPrices，PropertyValuesandMeasuringEnvironmentalBenefits:ASurveyoftheIssues［J］.ScandinavianJournalofEconomics，1979(81):154－174．[]顧杰,徐建春,盧珂.新農(nóng)村建設(shè)背景下中國農(nóng)村住房發(fā)展_成就與挑戰(zhàn)[J].中國人口資源與環(huán)境，2013,23（9）：62-68.在三類房屋特征屬性之中，區(qū)位特征是影響房地產(chǎn)價格最重要也是最基本的特征，在房地產(chǎn)業(yè)界，區(qū)位選擇可謂寶典，是房地產(chǎn)開發(fā)成功的秘笈，區(qū)位是指影響房地產(chǎn)價格的諸多特征因素在具體空間內(nèi)不同組合的表現(xiàn)，如交通區(qū)位就是區(qū)位特征的主要內(nèi)涵，它對自然區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位以及文化區(qū)位都有較大影響（王德起，于素涌，2012）[[][]王德起,于素涌.城市軌道交通對沿線周邊住宅價格的影響分析——以北京地鐵四號線為例[J].城市經(jīng)濟，2012（4）：82-87.容積率是一項衡量用地強度的重要指標(biāo)，規(guī)劃師用它來控制單宗土地開發(fā)的“外部性”，理論上容積率越高，開發(fā)商獲得的收益將會越多，相應(yīng)的土地出讓金成交價格也會越高，通過對北京市土地出讓價格和容積率等影響因素的量化研究，結(jié)果表明區(qū)位、容積率對單位地價有顯著的影響，距CBD距離增加1%，則單位土地價格下降0.17%，容積率提高1%，則單位土地價格提高0.86%（秦波，孫亮，2010）[[][]秦波,孫亮.容積率和出讓方式對地價的影響——基于特征價格模型[J].中國土地科學(xué)，2010，24（3）：70-74.學(xué)者在考察單一類別特征變量對房地產(chǎn)均衡價格的影響趨勢研究中，發(fā)現(xiàn)住宅均衡價格隨結(jié)構(gòu)特征變量的變化而變化，選取住宅房間數(shù)量、所處樓層、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)和交易時間作為特征變量進行定量分析，可以看出住宅均衡價格的增長速度隨建筑面積這一特征變量的增加而增加（陳勇，JohnM.Clapp，DoganTirtiroglu，2011）[[][]陳勇,JohnM.Clapp,DoganTirtiroglu.基于特征價格模型的住宅需求價格彈性分析——深圳住宅市場實證研究[J].城市發(fā)展研究，2011，18（2）：62-67.在房地產(chǎn)特征屬性和特征價格的諸多研究中，醫(yī)院屬性是學(xué)者研究的重點因素之一，對于醫(yī)院特征對房地產(chǎn)價格的影響有兩種不同的研究結(jié)果，一方認為距離醫(yī)院近可以方便就醫(yī)，因此房地產(chǎn)價格與距離醫(yī)院距離成負向相關(guān)關(guān)系(Sona.J.Y,K.H.Kimb,1998)[[]Sona.J.Y.andK.H.Kimb.AnalysisofUrbanlandShortages:TheCaseofKoreanCities［J］.JournalofUrbanEconomics,1998,43(3):362-384.]（汪軼溟，葉林，韓昊英，楊宇澤，2018）[[]汪軼溟，葉林，韓昊英，楊宇澤.公共基礎(chǔ)設(shè)施的[]Sona.J.Y.andK.H.Kimb.AnalysisofUrbanlandShortages:TheCaseofKoreanCities［J］.JournalofUrbanEconomics,1998,43(3):362-384.[]汪軼溟，葉林，韓昊英，楊宇澤.公共基礎(chǔ)設(shè)施的“公益性”有多強——基于上海住宅租賃市場的實證研究[J].學(xué)術(shù)研究,2018(12):44-50.[]Huh.SandSJ.Kwak．TheChoiceofFunctionalFormandVariablesintheHedonicPriceModelinSeoul[J].UrbanStudies,1997,34(7):989-998.在基于特征價格模型對南京市城市住宅用地價格影響因素進行的研究中，不同以往將特征變量分為三類的做法，學(xué)者將特征變量分為區(qū)位特征、個別特征、鄰里特征和其他特征四類，并將綠化率、風(fēng)景區(qū)和時間因素作為特征變量引入方程P=a0+ΣaiZi+ε中進行分析（劉洪彬，王秋兵，2011）[[][]劉洪彬,王秋兵.基于特征價格模型的城市住宅用地出讓價格影響因素研究[J].經(jīng)濟地理，2011，31（6）：1008-1013.房產(chǎn)教育配套的教學(xué)質(zhì)量與房地產(chǎn)價格之間有顯著正向相關(guān)關(guān)系，能夠就讀好學(xué)校的學(xué)區(qū)土地價格明顯較高（R.D.Evans，W.B.Rayburn，1991）[[]Evans,R.D.andW.B.Rayburn.TheEffectofSchoolDesegregationDecisionsonSingleFamilyHouseValues.JournalofRealEstateResearch,1991,6(2):207-216.]，優(yōu)質(zhì)的教育資源作用于土地市場和房地產(chǎn)市場，是地價和房價上漲的主推動力（周業(yè)安，王一子，2015）[[]周業(yè)安,王一子.教育資源、教育政策對城市居住用地價格的影響——基于北京市土地市場的數(shù)據(jù)分析[J].中國人民大學(xué)學(xué)報,2015(5):79-89.]。人們愿意支付教育資源的意愿高于其他配套（楊路英,吳玉鳴，2019）[[]楊路英,吳玉鳴.基于空間特征價格模型的學(xué)校質(zhì)量對住宅價格的影響研究——來自北京市二手住宅市場的證據(jù)[J].世界經(jīng)濟文匯,2019(6):53-69.]，中學(xué)的級別、師資力量以及升學(xué)率顯著正向影響周邊二手房的價格（梁立雨,郭志強,李軍祥,呂斌,2019)[[[]Evans,R.D.andW.B.Rayburn.TheEffectofSchoolDesegregationDecisionsonSingleFamilyHouseValues.JournalofRealEstateResearch,1991,6(2):207-216.[]周業(yè)安,王一子.教育資源、教育政策對城市居住用地價格的影響——基于北京市土地市場的數(shù)據(jù)分析[J].中國人民大學(xué)學(xué)報,2015(5):79-89.[]楊路英,吳玉鳴.基于空間特征價格模型的學(xué)校質(zhì)量對住宅價格的影響研究——來自北京市二手住宅市場的證據(jù)[J].世界經(jīng)濟文匯,2019(6):53-69.[]梁立雨,郭志強,李軍祥,呂斌.中學(xué)學(xué)區(qū)對周邊小區(qū)二手房房價的溢價分析——以深圳市為例[J].北京大學(xué)學(xué)報,2019，55(3):537-542.[]石憶邵,王伊婷.上海市學(xué)區(qū)房價格的影響機制[J].中國土地科學(xué)，2014，28（12）：47-55.通過對多城市中心的重慶市房地產(chǎn)空間異質(zhì)性進行研究，得出以下研究結(jié)論：特征因素中的到市中心距離、到城市次中心距離對住房價格的影響最為顯著；城市中心附近，容積率與住房價格成正向相關(guān)關(guān)系，而在其他區(qū)域成負向相關(guān)；綠化率對住房價格的影響為正向；軌道交通顯著提升沿線住房的價格，距離站點越近，住房價格越高；同樣，距離學(xué)校、公園、三甲醫(yī)院越近，住房價格越高；城市中心附近，江景資源對兩岸住房具有正向影響；地形愈平坦，住房價格越高（李穎麗，劉勇，劉秀華，2017）[[][]李穎麗,劉勇,劉秀華.重慶市主城區(qū)住房價格影響因子的空間異質(zhì)性[J].資源科學(xué)，2017,39（2）：335-345.郭晶鵬等（2020）[[]郭晶鵬，馮振威，陳鴻，陳志端，劉淑霞，吳若昊，何金鋒，李航程.北京市高端住宅市場價格時空變化及驅(qū)動機制_以孫河鄉(xiāng)為例[J].地域研究與開發(fā),2020，39(5):[]郭晶鵬，馮振威，陳鴻，陳志端，劉淑霞，吳若昊，何金鋒，李航程.北京市高端住宅市場價格時空變化及驅(qū)動機制_以孫河鄉(xiāng)為例[J].地域研究與開發(fā),2020，39(5):65-69.[]徐培瑋.小產(chǎn)權(quán)房與商品房居民居住滿意度差異探究———基于京郊北七家鎮(zhèn)的居民調(diào)查[J].北京社會科學(xué),2018（2）：4-14.[]楊剩富,胡守庚,徐楓,童陸億.特殊自然地物對城市住宅地價和房價的影響——以武漢市為例[J].資源科學(xué),2016（4）：738-749.1.3特征價格模型及其應(yīng)用特征價格法就是將商品價格視為不同特征的函數(shù)，通過建立特征價格模型對異質(zhì)性商品價格與影響因素進行研究的過程，Rosen（1974）[[]SherwinRosen．Hedonicpriceandimplicitmarket:Productdifferentiationinpurecompetition［J].JournalofPoliticalEconomy，1974(82):34－55．]對特征價格模型進行完善，建立了比較穩(wěn)定和成熟的特征價格模型理論框架。特征價格模型被廣泛應(yīng)用于對異質(zhì)性商品價格的研究當(dāng)中，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)中，該模型的應(yīng)用最為廣泛，多用于分析房地產(chǎn)市場的特點，或用來編制房地產(chǎn)價格指數(shù)（鄭思齊，孔鵬，郭曉旸，2013）[[]SherwinRosen．Hedonicpriceandimplicitmarket:Productdifferentiationinpurecompetition［J].JournalofPoliticalEconomy，1974(82):34－55．[]鄭思齊,孔鵬,郭曉旸.類重復(fù)交易房價指數(shù)編制方法與應(yīng)用[J].統(tǒng)計研究,2013(12):41-47.特征價格法以新消費者理論和供需均衡理論為基本理論基礎(chǔ)，按照新消費者理論理解，異質(zhì)性商品由一系列特征組成，每個特征都對應(yīng)著一個隱含的特征價格，這些特征價格共同作用影響商品價格；而供需均衡理論則以多元回歸分析方法為核心、定量研究商品價格與商品特征屬性的關(guān)系；特征價格模型的優(yōu)點是能夠解釋土地的各類特征，并能量化其對地價的影響，缺點是基本假設(shè)前提條件難以在現(xiàn)實中完全滿足，影響參數(shù)估計的準(zhǔn)確度，與此同時，建立特征價格模型所需的大量樣本資料收集難度較大（朱一中，王哲，潘英健，2015）[[][]朱一中,王哲,潘英健.基于特征價格理論的土地增值影響因素及其效應(yīng)——以中山市商品住宅用地為例[J].經(jīng)濟地理,2015，35(12):185-192.特征價格模型起源于國外，K．J．Lancaste（1996）[[][]Lancaster,K.J.ANewApproachtoConsumerTheory[J].JouenalofPoliticalEconomy，1996(14):132－157．迪帕斯奎爾.惠頓(2002)[[]丹尼斯·迪帕斯奎爾、威廉·C·惠頓．城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場［M］．經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002:10-71．]將特征價格模型用一個最簡單的線性表示式表達為P=α+β1X1+β2X2+…+βnXn，為了使特征價格模型中包含邊際效用遞減規(guī)律，可以將自變量和因變量分別取自然對數(shù)轉(zhuǎn)化，得到新的線性方程為logP=logα+β1logX[]丹尼斯·迪帕斯奎爾、威廉·C·惠頓．城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場［M］．經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002:10-71．在基于特征價格模型的價格影響因素研究中，應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)?shù)匾胂嚓P(guān)特征變量作為自變量，并且將這些變量進行精確測量和合理量化，一面因為遺漏某個變量或是測量錯誤導(dǎo)致參數(shù)估計的不準(zhǔn)確，住宅特征價格模型的函數(shù)表達式為：P=f(Z)=f(L,S,N)，其中：P表示住宅的成交價格，Z表示住宅的特征向量，L表示住宅的區(qū)位特征，S表示住宅的結(jié)構(gòu)特征，N表示住宅的鄰里特征（張立新，姜吉坤，溫海珍，2010）[[][]張立新,姜吉坤,溫海珍.基于特征價格模型的商品住宅價格評估方法應(yīng)用[J].統(tǒng)計與決策,2010（21）：157-159.特征價格模型被稱為是“享樂模型”，房地產(chǎn)價格被認為由不同特征因素組合而帶給人們的效用決定，房地產(chǎn)價格隨特征數(shù)量或組合方式的改變而產(chǎn)生差異；在應(yīng)用特征價格模型時，應(yīng)先將房地產(chǎn)的特征變量進行分解，憑經(jīng)驗初步設(shè)定函數(shù)形式，再不斷進行修正，直到最終的函數(shù)形式能夠有較好的解釋力（王德起，于素涌，2012）[[][]王德起,于素涌.城市軌道交通對沿線周邊住宅價格的影響分析——以北京地鐵四號線為例[J].城市經(jīng)濟，2012（4）：82-87.特征價格模型的優(yōu)點和缺點均來自于需要以大量真實數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，雖然獲取數(shù)據(jù)相當(dāng)繁瑣和復(fù)雜，但能有效避免主觀意識的干擾，充分體現(xiàn)讓數(shù)據(jù)說話這一核心思想，通過多元回歸方程，將商品價格和特征屬性聯(lián)系起來，特征價格模型的基本函數(shù)形式包括線性形式、半對數(shù)形式和對數(shù)形式。此外，還有一些更為復(fù)雜的函數(shù)形式（楊林川，銜春，洪世鍵，林浩韜，成庚，2016）[[][]楊林川,張銜春,洪世鍵,林浩韜,成庚.公共服務(wù)設(shè)施步行可達性對住宅價格的影響——基于累積機會的可達性度量方法[J].南方經(jīng)濟,2016（1）：57-70.也有研究表明，對數(shù)變形后的特征價格模型更優(yōu)，在房價影響因素的具體研究中，秦波和焦永利（2010）[[]秦波,焦永利.北京住宅價格分布與城市空間結(jié)構(gòu)演變[J].經(jīng)濟地理，2010，30（11）：1815-1820.]對特征價格模型的函數(shù)形式進行變換，將作為因變量的住宅交易價格和連續(xù)的自變量都取自然對數(shù)，變化后的特征模型表達式為lnPi=β0+β1X1，i+β2X2,i+β3X3,i+εi，式中Pi代表住宅交易價格，X1，i、X2,i、X3,i分別代表住宅結(jié)構(gòu)特征、鄰里特征和區(qū)位特征的屬性變量，[]秦波,焦永利.北京住宅價格分布與城市空間結(jié)構(gòu)演變[J].經(jīng)濟地理，2010，30（11）：1815-1820.蘇亞藝等（2015）[[]蘇亞藝,朱道林,鄭育忠,王興,陳庚.軌道交通對城郊之間房價梯度影響研究——以北京西南部為例[J].資源科學(xué)