小規(guī)模納稅人房地產(chǎn)銷售納稅申報(bào)指南房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)涉及稅種多、政策細(xì)節(jié)復(fù)雜，小規(guī)模納稅人（年增值稅銷售額≤500萬(wàn)元或選擇按小規(guī)模納稅的房企）需精準(zhǔn)把握申報(bào)規(guī)則，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合最新政策與實(shí)務(wù)場(chǎng)景，梳理申報(bào)核心要點(diǎn)。一、政策背景與適用主體小規(guī)模納稅人銷售房地產(chǎn)涵蓋新建商品房、存量房（二手房）、商業(yè)用房、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等場(chǎng)景。適用主體包括：年銷售額未超500萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)體工商戶；雖超500萬(wàn)元但選擇按小規(guī)模納稅的企業(yè)（如符合條件的小微企業(yè)）；個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)（注：個(gè)人按小規(guī)模納稅人政策適用增值稅免稅等優(yōu)惠）。二、涉及稅種及計(jì)稅規(guī)則（一）增值稅：5%征收率為核心，免稅政策需精準(zhǔn)適用1.計(jì)稅依據(jù)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)：以全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用為銷售額（全額計(jì)稅）。銷售非自建不動(dòng)產(chǎn)（如購(gòu)入的二手房、商鋪）：可選擇差額計(jì)稅（銷售額=全部?jī)r(jià)款-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)/取得時(shí)作價(jià)），或全額計(jì)稅（無(wú)合法扣除憑證時(shí)適用）。2.征收率與免稅政策不動(dòng)產(chǎn)銷售適用5%征收率（不適用3%減按1%優(yōu)惠，因3%優(yōu)惠僅針對(duì)3%征收率的應(yīng)稅行為）。若季度合計(jì)銷售額≤30萬(wàn)元（含不動(dòng)產(chǎn)銷售額），可免征增值稅；若合計(jì)銷售額超30萬(wàn)，但扣除不動(dòng)產(chǎn)銷售額后≤30萬(wàn)，扣除部分免稅，不動(dòng)產(chǎn)銷售額仍按5%繳稅。3.預(yù)繳與申報(bào)銜接異地銷售（機(jī)構(gòu)地與不動(dòng)產(chǎn)地不一致）：需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款（預(yù)繳額=（銷售額-扣除額）×5%或銷售額×5%），回機(jī)構(gòu)地申報(bào)時(shí)抵減預(yù)繳款。本地銷售：無(wú)需預(yù)繳，直接申報(bào)。（二）城市維護(hù)建設(shè)稅及附加：隨增值稅“同征同免”以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)：城建稅：市區(qū)7%、縣城/鎮(zhèn)5%、其他1%；教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%；若增值稅免征，附加稅費(fèi)同步免征；若增值稅預(yù)繳，附加稅費(fèi)需在預(yù)繳地同步申報(bào)。（三）土地增值稅：預(yù)征+清算雙軌管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（新房銷售）預(yù)征：按預(yù)征率（各地不同，住宅一般1%-3%、非住宅2%-5%）預(yù)繳，計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅銷售額。清算：項(xiàng)目完工、銷售超85%等條件觸發(fā)時(shí)，需清算（按增值額適用30%-60%超率累進(jìn)稅率）。2.存量房銷售（二手房、商鋪等）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免土地增值稅；企業(yè)/個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓存量房：按增值額計(jì)稅（或核定征收，核定率≤5%）。（四）企業(yè)所得稅/個(gè)人所得稅：收益端計(jì)稅企業(yè)納稅人：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：按預(yù)計(jì)毛利率（各地5%-15%）計(jì)算毛利額，并入應(yīng)納稅所得額；存量房銷售：按（收入-成本-稅費(fèi)）的凈收益計(jì)稅，稅率25%（小型微利企業(yè)可享2.5%/5%優(yōu)惠）。個(gè)體工商戶/個(gè)人：按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳個(gè)稅，稅率20%，計(jì)稅依據(jù)=轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi)。（五）印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，減半征收按合同所載金額（不含增值稅）的0.5‰（即萬(wàn)分之五）計(jì)稅，小規(guī)模納稅人可減半征收（稅額×50%）。三、納稅申報(bào)流程：預(yù)繳+申報(bào)，環(huán)環(huán)相扣（一）預(yù)繳稅款（如適用）場(chǎng)景：異地銷售不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)征。地點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)所在地/項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。資料：《增值稅預(yù)繳稅款表》、銷售合同、扣除憑證（差額計(jì)稅時(shí)）。時(shí)限：納稅義務(wù)發(fā)生后（如合同付款日、交房日），次月15日內(nèi)預(yù)繳。（二）申報(bào)期限與方式期限：增值稅、附加稅、印花稅按月/季申報(bào)；企業(yè)所得稅（季度）、土地增值稅預(yù)征按季/月（依主管機(jī)關(guān)核定）。方式：優(yōu)先通過(guò)電子稅務(wù)局線上申報(bào)，也可線下辦稅廳申報(bào)。（三）申報(bào)表填寫要點(diǎn)1.增值稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）免稅場(chǎng)景：銷售額填入“免稅銷售額”欄（對(duì)應(yīng)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”列）。繳稅場(chǎng)景：差額計(jì)稅：填寫《附列資料》，扣除額填入“應(yīng)稅行為（5%征收率）扣除額計(jì)算”，差額后銷售額填主表“應(yīng)征增值稅不含稅銷售額（5%征收率）”。全額計(jì)稅：直接填主表對(duì)應(yīng)欄次。預(yù)繳抵減：已預(yù)繳稅款填入“本期預(yù)繳稅額”，系統(tǒng)自動(dòng)抵減應(yīng)納稅額。2.土地增值稅預(yù)征申報(bào)表填寫“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”（不含增值稅）、“預(yù)征率”，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算預(yù)繳額。3.附加稅費(fèi)申報(bào)表自動(dòng)關(guān)聯(lián)增值稅應(yīng)納稅額，按稅率計(jì)算城建稅及附加；若增值稅免稅，附加稅費(fèi)欄自動(dòng)為0。四、實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)：避坑指南1.憑證管理：差額計(jì)稅時(shí)，需留存不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置發(fā)票、法院判決書等合法扣除憑證，以備稅務(wù)檢查。2.政策時(shí)效：關(guān)注增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)（季度30萬(wàn)）、印花稅減免等政策有效期（如2027年底前延續(xù)）。3.預(yù)繳合規(guī)：異地銷售/開(kāi)發(fā)預(yù)征需按時(shí)預(yù)繳，逾期將產(chǎn)生滯納金（滯納金=應(yīng)預(yù)繳額×0.05%×滯納天數(shù)）。4.優(yōu)惠疊加：小型微利企業(yè)可同時(shí)享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠（100萬(wàn)內(nèi)2.5%、____萬(wàn)5%）與增值稅小規(guī)模優(yōu)惠。五、常見(jiàn)問(wèn)題答疑1.小規(guī)模銷售不動(dòng)產(chǎn)能否適用3%減按1%優(yōu)惠？不能。銷售不動(dòng)產(chǎn)適用5%征收率，3%減按1%僅針對(duì)3%征收率的應(yīng)稅行為（如貨物銷售、服務(wù)提供）。2.個(gè)人獨(dú)資企業(yè)銷售房產(chǎn)，所得稅如何申報(bào)？個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不繳企業(yè)所得稅，按“經(jīng)營(yíng)所得”繳個(gè)稅，以（銷售收入-成本-稅費(fèi)）為應(yīng)納稅所得額，適用5%-35%超額累進(jìn)稅率。3.季度銷售額30萬(wàn)，其中不動(dòng)產(chǎn)25萬(wàn)，是否免征增值稅？是的。合計(jì)季度銷售額≤30萬(wàn)（含不動(dòng)產(chǎn)），全部銷售額免征增值稅。4.土地增值稅清算時(shí)