一、項目整體策劃項目開發(fā)產品定位策劃受政府調控影響，高端戶型的銷售趨勢下滑，而中低端經濟型住房的市場供應量逐漸放大。由于總價低，正逐漸吸引越來越多的成熟的或年輕的消費群體。因此，我們認為本項目的主力產品應為經濟型公寓，與周邊的宋都房產和保利房產開發(fā)樓盤，共同形成具有較大規(guī)模公寓群。消費人群定位按置業(yè)目的分按區(qū)域分第一目的：為投資及改善性購房者第一目的：下沙城原居住者第二目的：剛需及改善型購房者第二目的：外來人口與周邊進城者第三目的：剛需自住購房者第三目的：市區(qū)及其他區(qū)塊投資者按職業(yè)群分第一目的：臨近商業(yè)地塊從業(yè)人員第二目的：教職工第三目的：大學城留杭發(fā)展的畢業(yè)生第四目的：公司白領建筑風格定位如今年的購買者，大都喜歡歐式的、美式的風格，隨著購買群體素質的提高，喜歡的風格也越來越多樣化。應當講，貼近現代人們的生活品味，將會是市場主導的產品線，應具有比較廣闊的市場前景。這種風格但是分拘泥于其是歐洲的、美式的，還是中國式的，而是多種建筑元素的綜合，為我所用，滿足消費群的需求，因此在設計上，集合豎向的裝飾線條，塑造出幾何線條明朗和色調明快的建筑外立面，大膽地運用色彩的拼接、材質的聯姻，表現出多種概念的主題，和繽紛、純粹、休閑、素雅、簡約的風格。實現現代城市人們生活群體對個性和有品質生活的追求。在空間內打造精致格局，采用全球采購的方式來實現定制化精裝修標準。東方和西方，古典和現代的設計元素，被運用到不同的主題設計里，不同的細節(jié)中；讓居住其間的人們不斷享受視覺與觸覺的新意。戶型定位根據地塊附近是大學城以及將建設的商業(yè)區(qū)的位置條件，下沙沿江生態(tài)居住區(qū)的趨勢鈔票重要是“兩室一廳”的為主，不管在選擇質量和價格方面，對于下沙的人流的群體（年輕群體）來說，“兩室一廳”是最合適的選擇。以下圖示是近幾年來下沙在受物業(yè)戶型的分布：.建議戶型價格定位值得一提的是：項目均價13000元在下沙樓盤中毫無優(yōu)勢。目前，下沙樓盤幾乎都在降價促銷，特別是金隅觀瀾時代、世茂廣場等單價幾乎都在萬元以下，唯一較之高價的盤也屬于地力較好的下沙最中心的區(qū)塊盤金沙湖1號公寓（均價17000-18000元）。大家都知道，樓市動蕩之時，只要下沙板塊的樓盤價格有所妥協波動，總能換來一定的成交量。該盤前頭的保利灣天地、世茂等盤屈膝降價才換來熱銷場面宋都晨光國際、保利江語海為代表。宋都晨光國際在14500/平方米左右；保利江語海公寓面積在80-140平方米，1400/平方米，吸引大批年輕的人群，開盤銷售后形勢一直較好。再根據消費人群重要是屬于中高端消費水平，并且有大多數是外來人員，教師以及留杭的畢業(yè)大學生。下沙板塊12月均價11239元/平米↓1.56%江干20237元/平米↓3.57%下沙房價因此，本項目產品的價格主體定位，單價為1380/平方米左右，總價價位建議在120-240萬左右為宜。銷售方面下沙板塊已逐步深得杭州人垂青，銷售總體較為火爆。如海天城、保利東灣、夢琴灣、伊薩卡國際城等等目前銷售狀況良好。保利東灣德嘉金沙陽光金隅觀瀾時代金茂濱江花園銷售方面總分析：下沙的發(fā)展完全是政府主導型，依靠政府強有力的規(guī)劃將下沙這一張白紙描繪成現在美麗的圖畫。通過大學城計劃與投資優(yōu)惠措施帶動區(qū)域的經濟、文化、配套、交通等發(fā)展，從而為房地產市場的發(fā)展與成熟提供了空間與機會。售價一路呈上漲趨勢，隨著大量的房地產投資（四大房產大鱷等）受關注限度逐漸提高，區(qū)域地位也是今非昔比，逐漸得到購房者的認可，其價格走勢一直為業(yè)內人士看好。二、項目產品規(guī)劃總面積：22161平方米建設用地面積：22161平方米規(guī)劃建筑面積：62050.8平方米綠地率：不小于30%容積率：0.504規(guī)劃用途：住宅（設配套公建）用地總戶數＝450戶總居住人口1250人公寓：450戶41400平方米（80—130平方米/戶）。公建：（商服、幼兒園、物管等）10100m2。停車庫：半地下停車庫9550平方米。重要技術經濟指標項目重要技術指標序號項目用地面積(平方米)建筑面積(平方米)建筑密度容積率備注1社區(qū)總用地面積545002地上建筑面積62050.830%0.5043住宅41400共計450戶4地下建筑面積95505配套其中:社區(qū)服務站200200門衛(wèi)室、垃圾站社區(qū)綠化及小品6,600公建10100自行車棚440四、項目規(guī)劃建設和進度安排規(guī)劃說明地塊建議規(guī)劃經濟技術指標用地性質住宅(設配套公建）用地總用地面積22161平方米代征地面積無凈地面積22161平方米容積率綜合容積率≤2.6總建筑面積62050.8平方米住宅41400平方米，配套公建面積10100平方米凈地容積率地庫面積9550平方米建筑密度30%綠地率≥30%.建筑間距要點滿足國家及杭州市日照間距規(guī)定退紅線規(guī)定高層建筑后退綠化控制線不小于3米，后退道路紅線不小于8Q米，后退北側用地邊界不小于15Q米且不小于0.3H配套規(guī)定機動車停車位1個/戶，非機動車停車位2.0個/戶，配套公建面積1352.5平方米交通規(guī)劃要點機動車出入口設在東側規(guī)劃道路上其他規(guī)劃要點圍墻通透美觀，后退綠化控制線不小于0.5米，后退道路紅線不小于1米土地整理及前期開發(fā)進度本項目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉讓時間預計為2023年10月至2023年12月。同時開展前期市場調查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設計，項目報建等工作。本項目擬用42月時間，工期（38個月）：2023年10月——2023年12月，分二期開發(fā)。第一期大約2023年10月至2023年12月，第二期2023年01月至2023年12月完畢。項目進度表項目進度2023年2023年2023年20231011120204060810120204060810120204060810前期工程基礎工程主體結構工程設備安裝工程室內外裝修工程紅線內外工程公建配套工程竣工驗收銷售分期開發(fā)建筑類型及規(guī)模根據項目分期計劃及各地塊相關指標數據整理，可以得出分期開發(fā)的建筑類型及規(guī)模如下表

13900——13900——27500275004140027500五、項目經營方案項目經營策略一方面，本項目的競爭策略是“用產品與服務說話”，從客觀條件而言，我們以良好的質量，精品戶型為競爭優(yōu)勢，以“我們的房子是精品，我們的服務是一流”，“用好的產品賺取更多的利潤”為取脂戰(zhàn)略，充足發(fā)揮自身產品優(yōu)勢，發(fā)揮最大競爭力。另一方面、時間就是金錢的原則，房地產市場變化不久，在合理計劃的前提下，把時間性效果放在首位，把握方向，當斷則斷，提高項目操作效率。項目推動策略回籠資金與項目推動合理性是項目推動策略考慮的最核心因素。運作本項目所需的資金也許有一定局限性，需要前期一定量的投入，可考慮項目的土地抵押貸款。就項目開發(fā)推動而言，本項目采用分期推動的策略，達成回籠部分資金的作用。項目的初步定位結合下沙新城“國際”、“現代”、“人文”的城市特質，本項目以“家在公園里，公園在家里”作為設計宗旨，在立面風格、園林景觀、戶型設計等方面都將聯合國際一流團隊，融合寶龍地產以往的住宅開發(fā)經驗，致力于打造一個高品質、內涵豐富的社區(qū)。租售比例預計項目至竣工投入使用時，住宅部分能實現100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。為方便計算，假設未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項目建設經營期的第四年開始。五年后（即項目開始后的第8年）所有轉售。銷售進度與價格住宅銷售進度序號銷售時間合計2023年2023年2023年2023年2023年(即轉售年)1銷售比例100%18%57%25%2銷