2025年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》練習題卷(附答案)一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某宗房地產(chǎn)在價值時點采用比較法評估，選取了三個可比實例，交易情況修正系數(shù)分別為100/102、100/98、100/99，區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/101、100/100、100/99，個別因素修正系數(shù)分別為100/103、100/97、100/98。若三宗可比實例成交單價分別為12000元/m2、12500元/m2、11800元/m2，則該宗房地產(chǎn)的評估單價最接近于（）元/m2。A.12150B.12230C.12310D.12400【答案】C2.在收益法中，若凈收益每年按固定比率g遞增，資本化率為r，且r>g，則房地產(chǎn)價值的計算公式為（）。A.V＝A/(r＋g)B.V＝A/(r－g)C.V＝A×(1＋g)/(r－g)D.V＝A×(1－g)/(r＋g)【答案】B3.某宗土地面積為5000m2，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度40%，建筑限高45m，若采用假設開發(fā)法評估，預計開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價為18000元/m2（建筑面積），開發(fā)成本為5000元/m2，銷售費用為售價的3%，銷售稅費為售價的5.5%，投資利息為地價的8%，開發(fā)周期2年，利潤率為地價的15%，則該宗土地在價值時點的單價最接近于（）元/m2。A.6800B.7200C.7600D.8000【答案】B4.關于價值類型，下列說法正確的是（）。A.市場價值等于投資價值B.清算價值必然高于市場價值C.在用價值可能高于或低于市場價值D.課稅價值必須采用成本法評估【答案】C5.在比較法中，建立比較基礎時不需要統(tǒng)一的是（）。A.付款方式B.融資條件C.稅費負擔方式D.房地產(chǎn)區(qū)位【答案】D6.某宗房地產(chǎn)未來5年凈收益分別為100萬元、105萬元、110萬元、115萬元、120萬元，第6年起凈收益穩(wěn)定在125萬元，資本化率為8%，則采用收益法評估其價值最接近于（）萬元。A.1420B.1450C.1480D.1510【答案】C7.成本法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)通常不含（）。A.土地取得成本B.建設成本C.管理費用D.銷售費用【答案】D8.某宗寫字樓建成于2015年，經(jīng)濟壽命60年，殘值率5%，截至價值時點2025年已使用10年，采用直線折舊法，則建筑物的成新率為（）。A.83.3%B.84.2%C.85.0%D.86.4%【答案】A9.在路線價法中，標準深度為30m，某臨街地塊深度為20m，采用“四三二一”法則，其深度指數(shù)為（）。A.120%B.100%C.90%D.80%【答案】C10.下列關于估價假設和限制條件的說法，錯誤的是（）。A.假設未查明的環(huán)境污染不存在B.限制條件可減輕估價機構(gòu)責任C.假設必須具有合理依據(jù)D.限制條件無需在報告中披露【答案】D11.某宗房地產(chǎn)抵押估價，價值時點為2025年3月15日，估價作業(yè)日期為2025年3月10日至3月20日，則價值時點應確定為（）。A.2025年3月10日B.2025年3月15日C.2025年3月20日D.雙方協(xié)商確定【答案】B12.在收益法中，若租賃合同約定租金低于市場租金，則合同期內(nèi)應采用（）。A.市場租金B(yǎng).合同租金C.兩者加權(quán)平均D.協(xié)商租金【答案】B13.某宗工業(yè)房地產(chǎn)占地面積10000m2，建筑面積8000m2，土地單價1200元/m2，建筑物重置單價2800元/m2，成新率70%，則其成本法評估總價為（）萬元。A.2576B.2688C.2752D.2816【答案】B14.關于最高最佳利用原則，下列說法正確的是（）。A.必須法律上允許B.必須經(jīng)濟上可行C.必須技術(shù)上可能D.以上全部【答案】D15.某宗房地產(chǎn)采用比較法評估，可比實例A成交于2024年10月，價格12500元/m2，經(jīng)調(diào)查該區(qū)域同類房地產(chǎn)2024年10月至2025年3月價格月平均上漲0.4%，則A實例在價值時點2025年3月的修正價格為（）元/m2。A.12750B.12800C.12850D.12900【答案】C16.在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值屬于（）。A.已投入成本B.預期開發(fā)價值C.沉沒成本D.歷史成本【答案】B17.某宗房地產(chǎn)估價報告有效期為一年，自報告出具之日起算，出具日期為2025年4月1日，則有效期屆滿日為（）。A.2026年3月31日B.2026年4月1日C.2026年4月2日D.2025年12月31日【答案】A18.下列關于估價師職業(yè)道德的說法，錯誤的是（）。A.可接受利害關系人高額酬金B(yǎng).不得出具虛假報告C.應保守商業(yè)秘密D.應持續(xù)更新專業(yè)知識【答案】A19.某宗房地產(chǎn)采用比較法評估，選取可比實例后，需進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和（）。A.權(quán)益狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.實物狀況調(diào)整D.以上全部【答案】D20.在收益法中，運營費用不包括（）。A.房產(chǎn)稅B.保險費C.折舊費D.維修費【答案】C21.某宗房地產(chǎn)未來凈收益每年遞增2%，資本化率為7%，則其收益乘數(shù)為（）。A.14.3B.15.2C.16.7D.20.0【答案】B22.成本法中，土地重新購建價格通常采用（）求取。A.基準地價修正法B.比較法C.假設開發(fā)法D.以上均可【答案】D23.某宗房地產(chǎn)估價，采用比較法、收益法、成本法分別得出12000元/m2、11800元/m2、12500元/m2，若三種方法權(quán)重分別為0.4、0.4、0.2，則最終評估單價為（）元/m2。A.12040B.12100C.12160D.12220【答案】A24.在房地產(chǎn)估價中，物理折舊不包括（）。A.自然老化B.正常使用磨損C.功能性落后D.意外破壞【答案】C25.某宗房地產(chǎn)采用收益法評估，年有效毛收入為200萬元，運營比率為30%，資本化率為8%，則其價值為（）萬元。A.1750B.1800C.1850D.1900【答案】A26.關于估價報告簽名，下列說法正確的是（）。A.可由一名估價師簽名B.至少兩名專職估價師簽名C.可由評估助理簽名D.無需簽名只需蓋章【答案】B27.某宗房地產(chǎn)抵押估價，抵押率為70%，評估價值1000萬元，則最高可貸額度為（）萬元。A.600B.700C.800D.900【答案】B28.在比較法中，建立比較基礎時，統(tǒng)一付款方式通常將分期付款價格修正為（）。A.首付價格B.按揭價格C.一次性付款價格D.折現(xiàn)價格【答案】C29.某宗房地產(chǎn)采用收益法評估，租約期3年，合同租金每年100萬元，市場租金每年120萬元，租約外資本化率為8%，則租約對價值的影響為（）萬元。A.減少50B.減少49C.減少48D.減少47【答案】B30.在假設開發(fā)法中，計算利息時通常采用（）計息方式。A.單利B.復利C.年金D.一次還本付息【答案】B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)估價原則的有（）。A.獨立客觀公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則E.預期原則【答案】ABCDE32.在收益法中，凈收益求取應扣除的項目有（）。A.房產(chǎn)稅B.保險費C.維修費D.折舊費E.管理費【答案】ABCE33.比較法中，造成成交價格偏離正常市場價格的交易情況有（）。A.關聯(lián)交易B.急售急買C.信息不對稱D.稅費轉(zhuǎn)嫁E.拍賣成交【答案】ABCDE34.成本法評估土地時，土地取得成本可包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).征地補償費C.拆遷安置費D.契稅E.土地開發(fā)費【答案】ABCD35.下列關于估價報告使用期限的說法，正確的有（）。A.自報告出具之日起算B.不得超過一年C.市場變化大時應縮短D.可由估價機構(gòu)自行決定E.應在報告中明確【答案】ABCE36.房地產(chǎn)抵押估價中，估價師應特別關注的風險有（）。A.變現(xiàn)風險B.法律風險C.市場風險D.信用風險E.利率風險【答案】ABC37.在假設開發(fā)法中，開發(fā)成本包括（）。A.前期工程費B.基礎設施建設費C.建筑安裝工程費D.公共配套設施費E.開發(fā)期間稅費【答案】ABCDE38.下列屬于建筑物功能性折舊的有（）。A.戶型設計落后B.電梯數(shù)量不足C.外立面老化D.管道布局不合理E.樓層高度過低【答案】ABDE39.估價師在實地查勘時應完成的工作有（）。A.核對坐落四至B.拍攝照片C.記錄使用狀況D.詢問周邊成交案例E.檢查權(quán)屬證書原件【答案】ABCDE40.下列關于路線價法的說法，正確的有（）。A.適用于臨街商業(yè)用地B.需設定標準深度C.需制作深度指數(shù)表D.需進行寬度修正E.需進行容積率修正【答案】ABCDE三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.市場價值是估價對象在理性且非強迫的交易中，熟悉情況的交易雙方于價值時點自愿交易的價格。（）【答案】√42.比較法中，可比實例成交日期與價值時點間隔越長，越不需要進行市場狀況調(diào)整。（）【答案】×43.收益法中的資本化率等于安全利率加風險調(diào)整值減收益增長率。（）【答案】√44.成本法評估結(jié)果一定高于比較法評估結(jié)果。（）【答案】×45.房地產(chǎn)估價報告必須加蓋估價機構(gòu)公章方為有效。（）【答案】√46.在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值對應的時間應為開發(fā)完成時的市場價值。（）【答案】√47.估價師可以在報告出具后隨意修改評估結(jié)果。（）【答案】×48.建筑物經(jīng)濟壽命短于自然壽命。（）【答案】√49.路線價法屬于比較法的一種特殊形式。（）【答案】√50.房地產(chǎn)估價報告一經(jīng)出具，估價機構(gòu)對結(jié)果永久負責。（）【答案】×四、計算題（共40分，要求寫出計算過程，結(jié)果保留整數(shù)）51.比較法綜合修正（10分）某宗住宅用房需評估，選取三個可比實例，資料如下：A：成交單價13000元/m2，交易情況修正100/102，市場狀況調(diào)整+3%，區(qū)位調(diào)整100/99，實物調(diào)整100/101。B：成交單價12800元/m2，交易情況修正100/98，市場狀況調(diào)整+2%，區(qū)位調(diào)整100/100，實物調(diào)整100/98。C：成交單價13200元/m2，交易情況修正100/101，市場狀況調(diào)整+1%，區(qū)位調(diào)整100/102，實物調(diào)整100/103。試求該住宅用房評估單價（簡單算術(shù)平均）?！敬鸢浮緼修正價＝13000×100/102×1.03×100/99×100/101＝13000×0.9804×1.03×1.0101×0.9901≈13000×1.0102＝13133元/m2B修正價＝12800×100/98×1.02×100/100×100/98＝12800×1.0204×1.02×1×1.0204≈12800×1.0612＝13583元/m2C修正價＝13200×100/101×1.01×100/102×100/103＝13200×0.9901×1.01×0.9804×0.9709≈13200×0.9515＝12560元/m2評估單價＝(13133＋13583＋12560)/3＝13092元/m252.收益法評估（10分）某商業(yè)房地產(chǎn)年潛在毛收入300萬元，空置率8%，運營費用率25%，資本化率7.5%，收益年限40年，無遞增，求市場價值?！敬鸢浮坑行杖耄?00×(1－8%)＝276萬元凈收益＝276×(1－25%)＝207萬元V＝207/7.5%×[1－1/(1＋7.5%)^40]＝2760×0.9474≈2615萬元53.成本法評估（10分）某辦公樓土地面積2000m2，容積率4.0，土地重新購建單價8000元/m2（地面），建筑物重置單價3500元/m2，經(jīng)濟壽命50年，已使用10年，殘值率5%，求房地產(chǎn)