汽車城商業(yè)地價模型2026/1/181某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting地產(chǎn)投資模型分析的主要原則地產(chǎn)的投資模型分析需要前瞻性，對分析方法進行綜合運用和總結，經(jīng)驗性與原則性并重。投資分析是數(shù)量性和非數(shù)量性相結合分析（analysis）＝數(shù)據(jù)（data）＋模型（formula），如果只有數(shù)據(jù)，沒有運用一些模型去分析所得的數(shù)據(jù)，那么嚴格來說這只是資訊報告，不是分析。投資分析的運用是投射性，不是預測性前者承認分析局限，后者則當分析員是神，可預知未來投資分析要根據(jù)實際情況來確定其采用簡單或復雜的方法要視情況需要，時間多寡及可運用的資源包括人才和金錢。簡單的分析可作為粗略的參考，而在時間和各種資源都比較充裕下作出的分析，則準確度相對較高，但又面臨較大的模型風險。分析結果可參考而不可盡信分析無論細致到什么程度也不能“盡信”，歷史數(shù)據(jù)依然是“歷史”的反映，而且模型一般是單向性的，缺乏現(xiàn)實各因素是互動性。2026/1/182某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting產(chǎn)業(yè)投資帶動經(jīng)營用地價格上升在儀征汽車城開發(fā)的過程中，是通過對汽車產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)來帶動整個汽車城的發(fā)展，經(jīng)營用地的地價上升是隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的成功實施、工業(yè)總產(chǎn)值的增長、人口的增加，帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步升值的，如何估算未來經(jīng)營用地價格的增值，是整個投資項目效益分析的關鍵之一。因此在投資項目中分析中需要對某省市的經(jīng)營用地的價格變動趨勢進行分析，通過合理的比較分析來設定儀征汽車城經(jīng)營性用地的當前地價及未來增值進行估計與測算。2026/1/183某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting產(chǎn)業(yè)投資推動地價上升的過程中，經(jīng)營性用地的開發(fā)及升值一般具有滯后性土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資就業(yè)人口增加消費需求增加工業(yè)產(chǎn)值增加住房需求增加形成產(chǎn)業(yè)聚集效應更多企業(yè)入住工業(yè)用地增值生活用地增值商業(yè)用地增值第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展從產(chǎn)業(yè)投資到地價增值經(jīng)營用地促進工業(yè)用地升值2026/1/184某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting儀征汽車城經(jīng)營性用地地價預測包括兩個方面：2006年開發(fā)時的地價以及后續(xù)走勢，有兩種分析方法2006年開發(fā)時的地價地價在未來的走勢類地某省市比照研究和定性分析法建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)動模型進行回歸和模擬測算2026/1/185某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting根據(jù)某省市土地交指數(shù)來估算經(jīng)營性用地的價格的年增長率[土地交指數(shù)]土地交是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設單位在進行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后繼開發(fā)費用、稅費、各種手續(xù)費和拆遷費等。它包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服務用房等其他綜合用地四部分。土地交指數(shù)，就是指反映一定時期內(nèi)土地交變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局某省市從1999年至2002年四年間土地價格平均每年增長5.49％，由于其中含有工業(yè)用地的交，而工業(yè)用地的價格增長相對偏低。因此某省市平均經(jīng)營用地應更高一些，可以估計在6%--12%左右2026/1/186某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting根據(jù)儀征附近土地交、其他相關經(jīng)濟區(qū)的地價走勢來估算儀征汽車城經(jīng)營性用地的當前價格及其增長率某省市儀征經(jīng)濟開發(fā)區(qū)勤豐小區(qū)二期國有土地使用權拍賣出讓會某省市區(qū)舉行，37名登某省市民參加了競拍會，有15名“新貴”通過多輪角逐，拔得頭籌，入主勤豐小區(qū)。拍賣會共出讓國有土地15宗，計3713平方米，收回國有土地出讓金285.16萬元均價為每平方米768.01元。安亭汽車城經(jīng)營性用地2002年為45萬元左右，即675元/平方米對儀征汽車城經(jīng)營用地2006年估以500元/平方米，即33.3萬元/畝為初始基價200620092012201520182020悲觀增長率：0%（極端情況）中間增長率：5%（某省市增長率）樂觀增長率：8%（GDP增長率）2026/1/187某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting根據(jù)儀征附近土地商業(yè)用地交、其他相關經(jīng)濟區(qū)的地價走勢來三角區(qū)地價的當前價格及其增長率某省市儀征經(jīng)濟開發(fā)區(qū)勤豐小區(qū)二期國有土地使用權拍賣出讓會某省市區(qū)舉行，37名登某省市民參加了競拍會，有15名“新貴”通過多輪角逐，拔得頭籌，入主勤豐小區(qū)。拍賣會共出讓國有土地15宗，計3713平方米，收回國有土地出讓金285.16萬元均價為每平方米768.01元。安亭汽車城經(jīng)營性用地2002年為45萬元左右，即675元/平方米由于三角區(qū)地帶拆遷成本高，而且位置處于老城區(qū)與汽車開發(fā)園之間，地段很好，有較高升值潛力，在2006年估以700元/平方米，即46.7萬元/畝為初始基價悲觀增長率：0%（極端情況）中間增長率：5%（某省市增長率）樂觀增長率：8%（GDP增長率）2026/1/188某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting另一種思路：建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)動地產(chǎn)價格評估模型畫出模型結構圖選定模型主要因素模型結構分析模型因素分析模型分析方法選擇模型參數(shù)分析模型參數(shù)校正使用估價模型對未來土地價格進行初步估算選擇適用模型地產(chǎn)估價方法初步確定模型公式與主要參數(shù)研究其它因素，對模型參數(shù)進行調(diào)整估算結果的敏感性分析2026/1/189某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting影響區(qū)域地價的宏觀因素是模型的主要自變量因子宏觀因素主要指標與地價的關系經(jīng)濟發(fā)展因素產(chǎn)業(yè)結構比例社會風險因素財政金融因素其它因素國民生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、物價指數(shù)等三種產(chǎn)業(yè)比例、主要是第三產(chǎn)業(yè)的比例人口數(shù)量、密度、素質；家庭規(guī)模存款利率、貸款利率、稅率；貸款比例交通、房產(chǎn)投機、供求、設施等正相關正相關正相關；負相關負相關；正相關正相關資料來源：《地產(chǎn)估價：方法、參數(shù)、案例精選》2026/1/1810某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting產(chǎn)業(yè)聯(lián)動地產(chǎn)價格評估模型的主要自變量因素選取時的參照南京某省市與資源學系宋華等在《某省市開發(fā)區(qū)工業(yè)建設用地指標體系的空間-經(jīng)濟研究——某省市為例》中在提到如下影響開發(fā)區(qū)地價因素：

宏觀因素經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)區(qū)域GDP增長單位土地投資強度中觀因素土地稀缺程度土地利用總體規(guī)劃土地利用增長趨勢產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模園區(qū)經(jīng)濟總量主導產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟量輔助產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟量用地結構協(xié)調(diào)第二產(chǎn)業(yè)人員、經(jīng)濟量第三產(chǎn)業(yè)人員、經(jīng)濟量2026/1/1811某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting產(chǎn)業(yè)聯(lián)動地產(chǎn)價格評估模型的主要自變量因素的選取參照以上各種影響地價的因素，確定產(chǎn)業(yè)聯(lián)動地產(chǎn)價格評估模型的主要自變量因素：區(qū)域人均GDP園區(qū)內(nèi)單位工業(yè)產(chǎn)值園區(qū)內(nèi)工業(yè)單位人口園區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)在總產(chǎn)值中的比重四個自變量與未來地價均存在明顯的正相關現(xiàn)象我們對模型給予簡化處理，假設四個自變量與因變量之間呈線性關系，在作出線性模型回歸基礎上再給予參數(shù)調(diào)整2026/1/1812某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)動地產(chǎn)價格評估模型，確定模型參數(shù)，應用模型預測儀征汽車城的地價變化查取對比樣本的四個自變量及地價的歷史數(shù)據(jù)選擇對照樣本產(chǎn)業(yè)相關、地域相關、發(fā)展趨勢相關線性回歸得出各個變量系數(shù)得出初步模型公式根據(jù)前面的假設，設地價為Y，四個自變因素區(qū)域GDP總值為x1，園區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值x2，園區(qū)內(nèi)工業(yè)總人口x3，園區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)在總產(chǎn)值中的比重x4，呈線性相關。在參數(shù)的確定中主要采用線性回歸分析法2026/1/1813某著名企業(yè)儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢?2003BySINOTRUSTManagementConsulting原希望通過類似城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)的應用測算，確定模型參數(shù)，因數(shù)據(jù)不可得，改某省市的數(shù)據(jù)證明正向關系的存