成本管理空空利利01、公司最關(guān)注什么？利潤(rùn)2、利潤(rùn)由哪些因素決定？收入成本3、成本是什么？成本是可控的嗎？成本怎么控制？誰(shuí)來(lái)控制？PPT要告訴大家的內(nèi)容一：了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成土地成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用稅金前期及后期費(fèi)用前期及后期費(fèi)用工程費(fèi)公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)增值服務(wù)資本化借款增值服務(wù)土地獲取啟動(dòng)定位產(chǎn)品規(guī)劃擴(kuò)初設(shè)計(jì)招標(biāo)采購(gòu)施工結(jié)算后評(píng)估提問(wèn)環(huán)節(jié)二：置地成本管理體系介體系構(gòu)架思路以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為管理重點(diǎn)，以目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控為管理主線，執(zhí)行統(tǒng)一的成本科目，以ERP招采成本系統(tǒng)為平臺(tái)，積累成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)，逐步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理制度及流程，構(gòu)建高效的開(kāi)發(fā)成本管理體系，降低開(kāi)發(fā)成本。大區(qū)編制目標(biāo)成本審核動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控土地獲取啟動(dòng)定位拿地估算開(kāi)發(fā)成本估算擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本對(duì)標(biāo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本對(duì)標(biāo)成本對(duì)標(biāo)限額招標(biāo)主體施工動(dòng)態(tài)成本管理結(jié)算保修結(jié)算控制成本管理PDCA循環(huán)成本管理PDCA循環(huán)合同后評(píng)估責(zé)任目標(biāo)成本合約規(guī)劃……合約分成本科目、判間轉(zhuǎn)化成本科目、合約分合約分成本科目、判間轉(zhuǎn)化成本科目、合約分判間轉(zhuǎn)化“適配”“守住”“提升”分組限額標(biāo)準(zhǔn)階段管理分組限額標(biāo)準(zhǔn)階段管理第一組制度流程部門(mén)協(xié)作其他第二組第三組第四組第五組1、什么樣的管理體系來(lái)保證成本是可控制的？（1）制度體系高高1高高1高高1高高1高高1高高1高高1部部理高高1高低3（2）成本科目（2）成本科目科目編碼成本科目總部管控部門(mén)大區(qū)/項(xiàng)目管控部門(mén)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本前期及后期費(fèi)用2.1.1咨詢調(diào)研費(fèi)戰(zhàn)略管理部投運(yùn)部/營(yíng)銷部2.1.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品管理部/商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部設(shè)計(jì)部2.1.3前期及后期手續(xù)費(fèi)-開(kāi)發(fā)部2.1.4前期及后期其他費(fèi)物業(yè)部/財(cái)務(wù)部合約部/財(cái)務(wù)部建筑安裝工程費(fèi)工程管理部合約部基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)工程管理部合約部公共配套設(shè)施工程管理部合約部開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2.5.1銷售設(shè)施費(fèi)戰(zhàn)略部合約部/營(yíng)銷部2.5.2其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)人事行政部人事行政部資本化借款費(fèi)用財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部（3）核算對(duì)象成本核算對(duì)象是指為歸集和分?jǐn)偝杀举M(fèi)用而確定的成本費(fèi)用承擔(dān)者。（3）核算對(duì)象l別墅別墅多層小高層高層超高層超高層--4F-6F（含6+1F）--7F-18F（含18F）--19F（含19F）至建筑物高度100m（不含100m）--建筑物高度100m及以上區(qū)分普通商品房、限價(jià)房、還遷房等（3）核算對(duì)象l多層小高層高層超高層--4F-6F（含6+1F）--7F-18F（含18F）--19F（含19F）至建筑物高度100m（不含100m）--建筑物高度100m及以上區(qū)分普通公寓、限價(jià)公寓、還遷公寓等（3）核算對(duì)象l小高層 --建筑物高度100m（含）以下小高層高層--建筑物高度100m至150m高層（含）超高層--建筑物高度150m至200m（含）超高層--建筑物高度200m至250m（含）區(qū)分普通寫(xiě)字樓、還遷寫(xiě)字樓等--建筑物高度250m至300m區(qū)分普通寫(xiě)字樓、還遷寫(xiě)字樓等（3）核算對(duì)象小高層--建筑物高度100m（含）以下小高層高層--建筑物高度100m至150m高層l（含）l超高層--建筑物高度150m至200m（含）超高層--建筑物高度200m至250m（含）--建筑物高度250m至300m（含）（3）核算對(duì)象地上商業(yè)地下商業(yè)地上停車樓（3）核算對(duì)象地上商業(yè)地下商業(yè)（3）核算對(duì)象非人防地下室人防地下室垃圾樓養(yǎng)老院交通接駁社區(qū)街辦獨(dú)立人防（3）核算對(duì)象垃圾樓養(yǎng)老院交通接駁社區(qū)街辦獨(dú)立人防幼兒園小學(xué)會(huì)所農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)樓其他獨(dú)立配套設(shè)施其他獨(dú)立配套設(shè)施（4）成本歸集（4）成本歸集室室超高層塔樓高層塔樓地下室高層塔樓超高層塔樓地下室（5）成本分?jǐn)傎?gòu)物中心成本=購(gòu)物中心成本=寫(xiě)字樓成本=住宅成本=底商成本=分?jǐn)傇瓌t：地下車位按各產(chǎn)品設(shè)計(jì)的車位配比分?jǐn)?，單體外成本按地上建筑面積均攤。1、什么樣的管理體系來(lái)保證成本是可控制的？①《拿地階段成本管理流程》可行性研究報(bào)告（投資運(yùn)營(yíng)部）項(xiàng)目定位及檔次（投資運(yùn)營(yíng)部）成本測(cè)算（合約管理可行性研究報(bào)告（投資運(yùn)營(yíng)部）項(xiàng)目定位及檔次（投資運(yùn)營(yíng)部）②《啟動(dòng)會(huì)階段成本管理流程》成本限額指標(biāo)（合約管理部）《投資批復(fù)》項(xiàng)目定位及檔次（投資運(yùn)營(yíng)部）《投資批復(fù)》項(xiàng)目定位及檔次（投資運(yùn)營(yíng)部）成本測(cè)算（合約管理項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)報(bào)告（投資運(yùn)營(yíng)部）（營(yíng)銷管理部）初步概念規(guī)劃及指標(biāo)（設(shè)計(jì)管理部）③《產(chǎn)品規(guī)劃階段成本管理流程》成本限額指標(biāo)（合約管理部）《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)》《項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)》《項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》成本測(cè)算（合約管理（投資運(yùn)營(yíng)部）方案設(shè)計(jì)及指標(biāo)（設(shè)計(jì)管理部）《深化產(chǎn)品建議（營(yíng)銷管理部）④《目標(biāo)成本管理流程》《目標(biāo)成本批復(fù)書(shū)》、《目標(biāo)成本批復(fù)書(shū)》、目標(biāo)成本交底文件及責(zé)任成本確認(rèn)書(shū)（財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)管理部、合約管理部或合約主責(zé)部門(mén)及相關(guān)部門(mén)）成本測(cè)算（合約管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案/初步設(shè)成本測(cè)算（合約管理計(jì)100%成果（設(shè)計(jì)管理部）4.1《目標(biāo)成本編制指引》編制依據(jù)編制主體（城市公司合約成本測(cè)算物業(yè)類型的劃分要求編制主體（城市公司合約成本測(cè)算成本歸集、分?jǐn)傇瓌t4.2《目標(biāo)成本審核指引》審核要點(diǎn)：合規(guī)性、專業(yè)性審核要點(diǎn)：合規(guī)性、專業(yè)性成本審核審核參考體系：疑問(wèn)案例庫(kù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)審核主體（大區(qū)合約管理成本審核審核參考體系：疑問(wèn)案例庫(kù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)審核主體（大區(qū)合約管理4.3《責(zé)任成本作業(yè)指引》目標(biāo)成本批復(fù)書(shū)合約分判編制主體合約分判責(zé)任成本責(zé)任成本劃分表責(zé)任成本責(zé)任成本責(zé)任成本劃分表責(zé)任成本確認(rèn)書(shū)成本科目大區(qū)組織架構(gòu)、職責(zé)分工⑤《動(dòng)態(tài)成本管理流程》合同招標(biāo)、簽署目標(biāo)成本分解/合約分判合同招標(biāo)、簽署（合約管理部）工程款支付變更簽證預(yù)計(jì)待發(fā)生成本工程款支付動(dòng)態(tài)成本報(bào)告編制動(dòng)態(tài)成本報(bào)告?zhèn)浒?.1《變更簽證作業(yè)指引》變更指令單（項(xiàng)目部）變更審批工程/設(shè)計(jì)變更提出變更指令單（項(xiàng)目部）變更審批工程/設(shè)計(jì)變更指令實(shí)施及簽證確認(rèn)工程/設(shè)計(jì)變更造價(jià)核定及結(jié)算5.2《工程款支付作業(yè)指引》付款申請(qǐng)資料接收付款申請(qǐng)資料審核付款申請(qǐng)資料接收（合同執(zhí)行部門(mén)、合約管理付款申請(qǐng)審批發(fā)起款項(xiàng)支付（財(cái)務(wù)部）5.3《預(yù)計(jì)待發(fā)生成本估算作業(yè)指引》待發(fā)生成本種類待發(fā)生成本種類預(yù)計(jì)待發(fā)生成本計(jì)算預(yù)計(jì)待發(fā)生成本計(jì)算動(dòng)態(tài)成本計(jì)算待發(fā)生合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)成本計(jì)算待發(fā)生合約規(guī)劃預(yù)估變更金額預(yù)估變更金額⑥《結(jié)算階段成本管理流程》工程合同履約驗(yàn)收?qǐng)?bào)告結(jié)算計(jì)劃編制（合約管理結(jié)算計(jì)劃編制（合約管理（項(xiàng)目部）結(jié)算資料收集結(jié)算書(shū)審批結(jié)算書(shū)簽署審核工程結(jié)算及結(jié)算書(shū)編制結(jié)算書(shū)審批結(jié)算書(shū)簽署（合約管理 6.1《合同結(jié)算作業(yè)指引》結(jié)算計(jì)劃管理工程合同履約驗(yàn)收結(jié)算計(jì)劃管理報(bào)告簽署（項(xiàng)目結(jié)算資料上報(bào)工程結(jié)算審核（合約管理部、財(cái)務(wù)部）（合約管理部、財(cái)務(wù)部）結(jié)算書(shū)（項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理結(jié)算書(shū)⑦《成本后評(píng)估管理流程》結(jié)算完成后，資料歸集（合約管理部）綜合分析編制項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告結(jié)算完成后，資料歸集（合約管理部）綜合分析（合約管理部）（合約管理（合約管理部）1、什么樣的管理體系來(lái)保證成本是可控制的？（1）標(biāo)準(zhǔn)合約分判一個(gè)分判可包含多個(gè)分部分項(xiàng)工程，住宅項(xiàng)目分判可按合同類別可分為70項(xiàng)。總承包合同1項(xiàng)獨(dú)立施工合同獨(dú)立供應(yīng)合同服務(wù)合同指定分包合同22項(xiàng)指定供應(yīng)合同44項(xiàng)（2）總承包合同范本組成內(nèi)容2、開(kāi)發(fā)過(guò)程如何控制成本？（1）成本標(biāo)準(zhǔn)適配成本配置邏輯127根據(jù)售價(jià)、售價(jià)比、利潤(rùn)率確定項(xiàng)目檔次，不同檔次設(shè)置不同的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及成本指標(biāo)限額文件明確不同檔次的成本配置標(biāo)準(zhǔn)及工作要求，保證各項(xiàng)目成本適配：1、明確主要建安工程分項(xiàng)的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)和成本指標(biāo)，指導(dǎo)項(xiàng)目適配2、明確項(xiàng)目產(chǎn)品配置主責(zé)部門(mén)分工產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)計(jì)主責(zé)，成本測(cè)算由合約主責(zé)3、明確成本標(biāo)準(zhǔn)落地關(guān)鍵審查節(jié)點(diǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)全壽命周期成本采購(gòu)能力及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用XX（1成本標(biāo)準(zhǔn)全壽命周期成本采購(gòu)能力及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用XX技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)20152015年-住宅（2015版）2013年-住宅V2.02012年-住宅V1.0（1）成本標(biāo)準(zhǔn)限額成本標(biāo)準(zhǔn)全壽命周期成本采購(gòu)能力及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)成本標(biāo)準(zhǔn)全壽命周期成本采購(gòu)能力及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)20152015年-公寓、購(gòu)物中心銷售寫(xiě)字樓2014年-銷售寫(xiě)字樓2013年-五彩城2012年-萬(wàn)象城華潤(rùn)置地有限公司書(shū)復(fù)核二級(jí)、三級(jí)產(chǎn)品配置管控指標(biāo)落地情況，關(guān)注產(chǎn)品書(shū)復(fù)核二級(jí)、三級(jí)產(chǎn)品配置管控指標(biāo)落地情況，關(guān)注產(chǎn)品配置的變化情況。產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)由產(chǎn)品管理部確認(rèn)批復(fù)。確定項(xiàng)目檔次明確塔樓/地下室建安單確定項(xiàng)目檔次明確塔樓/地下室建安單方成本限額目標(biāo)關(guān)注前序各階段確定的產(chǎn)品配置及成本限額落實(shí)情況，復(fù)核關(guān)注前序各階段確定的產(chǎn)品配置及成本限額落實(shí)情況，復(fù)核成本與產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的適配性，確定管控標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)標(biāo)率。產(chǎn)品配置及成本限額對(duì)標(biāo)由工程管理部確認(rèn)批復(fù)。明確產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及成本限額的二級(jí)管控指標(biāo)。產(chǎn)品配置及成本限額對(duì)標(biāo)由產(chǎn)品管理部和工程管理部確認(rèn)批復(fù)。2、開(kāi)發(fā)過(guò)程如何控制成本？管管理方法管理工具額標(biāo)準(zhǔn)編制目標(biāo)成額標(biāo)準(zhǔn)編制目標(biāo)成冊(cè)（1）目標(biāo)成本管理授權(quán)總部對(duì)總部對(duì)新開(kāi)分期項(xiàng)目100%全覆蓋進(jìn)行目標(biāo)成本審核123（3）目標(biāo)成本上報(bào)要求節(jié)點(diǎn)計(jì)劃方案設(shè)計(jì)總包確定動(dòng)態(tài)成本估算成本動(dòng)態(tài)成本估算成本住宅項(xiàng)目在住宅項(xiàng)目在總部產(chǎn)品管理部方案審批通過(guò)后20天內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目在擴(kuò)初100%DD圖紙經(jīng)總部審批通過(guò)后30天內(nèi)，大區(qū)上報(bào)目標(biāo)成本/成本分管領(lǐng)導(dǎo)2、開(kāi)發(fā)過(guò)程如何控制成本？（1）動(dòng)態(tài)成本可控動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本城市公司預(yù)警大區(qū)預(yù)警總部預(yù)警總部批復(fù)成本總部批復(fù)成本*（1+2%）合約分判100萬(wàn)元以上的合同預(yù)計(jì)最終成本超分判合約分判1000萬(wàn)以上和重點(diǎn)標(biāo)合同預(yù)計(jì)最終成本超（2）大區(qū)主責(zé)動(dòng)態(tài)成本管理B前期及后期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中涉及相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中涉及合約的AB前期及后期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中涉及相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中涉及合約的A主責(zé)部門(mén)主責(zé)部門(mén) （例如：前期及后期費(fèi)用中設(shè)計(jì)費(fèi)由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)）維護(hù)責(zé)任維護(hù)責(zé)任（2）大區(qū)主責(zé)動(dòng)態(tài)成本管理大區(qū)目標(biāo)成本分解/合約分判（合約管理部）合同招標(biāo)、簽署大區(qū)目標(biāo)成本分解/合約分判（合約管理部）合同招標(biāo)、簽署表1：合約分判動(dòng)態(tài)成本表表3：合同臺(tái)賬表表3：合同臺(tái)賬表4：變更臺(tái)賬工程款支付工程款支付變更簽證預(yù)計(jì)待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本報(bào)告編制動(dòng)態(tài)成本報(bào)告?zhèn)浒副肀?：項(xiàng)目概況表2：重計(jì)量臺(tái)賬表3：材料調(diào)差臺(tái)賬表4：索賠與反索賠表5：待發(fā)生（3）總部動(dòng)態(tài)成本檢查（3）總部動(dòng)態(tài)成本檢查總部總部>2%成本預(yù)警成本調(diào)整-w---。成-w---。本水 檢查點(diǎn)檢查內(nèi)容檢查點(diǎn)一2、開(kāi)發(fā)過(guò)程如何控制成本？（1）守住目標(biāo)成本結(jié)算金額超過(guò)1000萬(wàn)元的合同結(jié)算金額超合同金額10%以上的合同金額超過(guò)100萬(wàn)元的重大索賠及補(bǔ)償結(jié)算金額≤結(jié)算金額≤×(1+2%)2、開(kāi)發(fā)過(guò)程如何控制成本？（1）后評(píng)估成本管理體系總部大區(qū)總部大區(qū)結(jié)算完成后，資料歸集結(jié)算完成后，資料歸集（合約管理部）綜合分析綜合分析（合約管理編制項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告編制項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告（合約管理部）（2）提升成本標(biāo)準(zhǔn)11、反思指標(biāo)落地2、后評(píng)估數(shù)據(jù)3、模型測(cè)算4、管理要求萬(wàn)象城成本標(biāo)準(zhǔn)V2.0版萬(wàn)象城成本管理指引萬(wàn)象城成本標(biāo)準(zhǔn)V2.0版萬(wàn)象城成本管理指引2013年版提問(wèn)環(huán)節(jié)3、基礎(chǔ)體系搭建（1）ERP系統(tǒng)搭建ERP招采成本系統(tǒng)3、基礎(chǔ)體系搭建（1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立統(tǒng)一統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)軟件平臺(tái)大區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)合同數(shù)據(jù)后評(píng)估數(shù)據(jù)目標(biāo)成本評(píng)審數(shù)據(jù)總部數(shù)據(jù)庫(kù)大區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)合同數(shù)據(jù)后評(píng)估數(shù)據(jù)目標(biāo)成本評(píng)審數(shù)據(jù)總部數(shù)據(jù)庫(kù)目標(biāo)成本評(píng)審數(shù)據(jù)后評(píng)估數(shù)據(jù)（2）分享平臺(tái)搭建（2）分享平臺(tái)搭建隨著置地規(guī)模的擴(kuò)大，知識(shí)分享平臺(tái)的搭建，有助于促進(jìn)大區(qū)間無(wú)障礙交流，積累經(jīng)驗(yàn)取長(zhǎng)補(bǔ)短，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更有效的控制成本，減少變更及無(wú)效成本，并充分進(jìn)行成本適配提供強(qiáng)有力的支撐。（2）分享平臺(tái)搭建（2（2）分享平臺(tái)搭建置地內(nèi)部分定期的培訓(xùn)及考核機(jī)制有助于及時(shí)掌握專業(yè)知識(shí)，現(xiàn)在正在進(jìn)行的任置地內(nèi)部分定期的培訓(xùn)及考核