4設國家標準制訂、修訂計劃>的通知》(建標[2002]85號)的要求，規(guī)范編制組經(jīng)廣泛深入的調查研究，認真總結實踐經(jīng)驗，參考有關國際標準和國外先進標準，并在充分征求意見的基礎本規(guī)范的主要技術內容是：1.總則；2.估價原則；3.估價程序；4.估價方法；5.不同估價目的下的估價；6.估價結果；7.估價報告；8.估價職業(yè)道德。本次修訂的主要內容是：1.調整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術語和附錄A估價報告的規(guī)范格式；2.增加了路線價法、標準價調整法、多元回歸分析法、修復成本法、損失資本化法、價差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價、為財務報告服務的房地產(chǎn)估價等目的的估價；3.細化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果、估價報告、估價職業(yè)道德等(地址：北京市海淀區(qū)首體南路9號主語國際7號樓11層；郵政本規(guī)范主編單位：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會本規(guī)范主要起草人員：柴強劉洪玉馮長春廖俊平倪吉信楊國誠康小蕓沈彥京本規(guī)范主要審查人員：季如進王全民陶滿德馮駿崔太平閆旭東吳守志黃學軍6 1 2 5 94.1估價方法選用 9 9 4.5假設開發(fā)法 224.6其他估價方法 245不同估價目的下的估價 27 5.2房地產(chǎn)稅收估價 5.3房地產(chǎn)征收、征用估價 295.4房地產(chǎn)拍賣、變賣估價 5.5房地產(chǎn)分割、合并估價 31 325.8房地產(chǎn)轉讓估價 32 335.10建設用地使用權出讓估價 5.12為財務報告服務的房地產(chǎn)估價 36 5.14房地產(chǎn)糾紛估價 7 6估價結果 7估價報告 418估價職業(yè)道德 本規(guī)范用詞說明 8 12AppraisalPrinciples 2 54AppraisalApproaches 94.1AppraisalAp 94.2SalesComparisionAp 94.3IncomeCapitalizationAppro 4.5HypotheticalDevelopmentMethod 224.6OtherAppraisalMethods 245AppraisalforDiffer 5.1AppraisalforRealEstate 27 5.3AppraisalforRealEstateExpropriationandRe 295.4AppraisalforRealEstateAuc 30 5.7AppraisalforRealE 325.8AppraisalforReal 5.10AppraisalforConstructionLand 5.12AppraisalforFinancialRep 5.13RelatedRealEstateAppraisalofBusin 379 38 397AppraisalReport 41 ExplanationofWordinginThisCode 11.0.1為規(guī)范房地產(chǎn)估價活動，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，1.0.3房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現(xiàn)行有關22.0.1房地產(chǎn)的市場價值評估，應遵循下列原則：1獨立、客觀、公正原則；2合法原則；3價值時點原則；4替代原則；5最高最佳利用原則。2.0.2房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。2.0.3房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估，應根據(jù)估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。2.0.4遵循不同估價原則的評估價值，應符合下列規(guī)定：1遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格；2遵循合法原則，評估價值應為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格；3遵循價值時點原則，評估價值應為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格；4遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內；5遵循最高最佳利用原則，評估價值應為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格；6遵循謹慎原則，評估價值應為在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。32.0.5估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和1當估價對象的權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權利不相同時，應先根據(jù)估價目的確定從權利人角度或意向取得者角度進行估價，再2當估價對象已為某種利用時，應在調查及分析其利用現(xiàn)1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應選擇維持現(xiàn)狀前2)更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前3)改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應選擇改變規(guī)模前5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應選擇重新開發(fā)前6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行2.0.6當估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一中的不相一致假設在估價報告中說明及對估價報告和1政府或其有關部門對估價對象的用途有認定或處理的，41)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的2)實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應根據(jù)58撰寫估價報告；9審核估價報告；規(guī)定：1在接受估價委托時，應要求估價委托人出具估價委托書；2決定受理估價委托的，應與估價委托人訂立書面估價委托合同；3受理估價委托后，應根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價，且應明確其中一人為項目負責人；象、撰寫估價報告等估價工作。3.0.3估價基本事項包括估價目的、價值時點、估價對象和價61估價目的應根據(jù)估價委托人真實、具體的估價需要及估價報告的預期用途或預期使用者確定，對其表述應具體、準確、2價值時點應根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，宜具體3估價對象應在估價委托人指定及提供有關情況和資料的間范圍，不得遺漏或虛構。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租的房地產(chǎn)，不應作為相應估價目的的估價對象。對作為估的，應在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進行相應買4價值類型應根據(jù)估價目的確定，并應包括價值或價格的3.0.4估價作業(yè)方案應在對估價項目進行分析的基礎上編制，1估價工作的主要內容及質量要求，應包括擬采用的估價3.0.5估價所需資料應針對估價項目進行搜集，并應包括下列3.0.6對搜集的估價所需資料應進行檢查。當估價委托人是估7價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。3.0.7估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定：1應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況；2應拍攝反映估價對象內部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料；3應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內容、結果、時間和人員及其簽名，記載的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。3.0.8當無法進入估價對象內部進行實地查勘時，應對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明未進入估價對象內部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內部狀況，應作為估價假設中的依據(jù)不足假設在估價報告中說明。3.0.9在估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時，應尋求相關估價專家或單位提供專業(yè)幫助，并應在估價報告中說明。3.0.10對估價對象的房屋安全、質量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關專業(yè)領域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應假設的，應建議估價委托人聘請具有相應資質資格的專業(yè)機構或專家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構或專家出具的專業(yè)意見為依據(jù)進行估價，并應在估價報告中說明。3.0.11估價報告在交付估價委托人前，應對其內容和形式等進行審查核定，并應形成審核記錄，記載審核的意見、結論、日期和人員及其簽名。3.0.12估價報告經(jīng)審核合格后，應由不少于兩名參加估價的注83.0.13估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、3.0.14房地產(chǎn)估價機構應及時整理和保到估價服務的行為結束且不得少于10年。保存期限應自估價報94.1.1選用估價方法時，應根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)2估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應3估價對象可假定為獨立的開發(fā)建設項目進行重新開發(fā)建4估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可4.1.3當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用4.2.2搜集的交易實例信息應滿足比較法運用的需要，宜包括5成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔情況；4可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差6在同等條件下，應將位置與估價對象較近、成交日期與4.2.5可比實例及其有關信息應真實、可靠，不得虛構。應對4.2.6選取可比實例后，應建立比較基礎，對可比實例的成交1統(tǒng)一財產(chǎn)范圍應對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行2統(tǒng)一付款方式應將可比實例不是成交日期或一次性付清4統(tǒng)一稅費負擔應將可比實例在交易稅費非正常負擔下的5統(tǒng)一計價單位應包括統(tǒng)一為總價或單價、樓面地價，統(tǒng)4.2.7當滿足本規(guī)范第4.2.3條要求的交易實例少于三個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格4.2.8進行市場狀況調整時，應消除成交日期的市場狀況與價4.2.9房地產(chǎn)狀況調整應消除可比實例狀況與估價對象狀況不況調整。4.2.10進行區(qū)位狀況調整時，應將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格，且調整的內容應包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等，單套住宅的調整內容還應包括所處樓幢、樓層和朝向。4.2.11進行實物狀況調整時，應將可比實例在自身實物狀況下的價格調整為在估價對象實物狀況下的價格。土地實物狀況調整的內容應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發(fā)程度等；建筑物實物狀況調整的內容應包括建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。4.2.12進行權益狀況調整時，應將可比實例在自身權益狀況下的價格調整為在估價對象權益狀況下的價格，且調整的內容應包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。4.2.13進行區(qū)位、實物和權益狀況調整時，應將可比實例與估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況因素逐項進行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價格差異，對可比實例的價格進行相應調整。調整的具體內容和比較因素，應根據(jù)估價對象的用途等情況確定。法，通過直接比較或間接比較，對可比實例成交價格進行處理。4.2.15進行交易情況修正、市場狀況調整、區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整時，應符合下列規(guī)定：1分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%,共同對可比實例成交價格的修正和調整幅度不宜超過30%;2經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2;4當因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替4.2.16對經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格，應根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術4.2.17比較法的原理和技術，可用于其他的估價方法中有關估4.3.1運用收益法進行房地產(chǎn)估價4.3.2收益法估價時，應區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時，4.3.3選用全剩余壽命模式進行估價時，收益價值應按下式式中：V—收益價值(元或元/m2);A;——未來第i年的凈收益(元或元/m2);Y;——未來第i年的報酬率(%);4.3.4選用持有加轉售模式進行估價時，收益價值應按下式式中：V—收益價值(元或元/m2);A;——期間收益(元或元/m2);V.——期末轉售收益(元或元/m2);Y;——未來第i年的報酬率(%);Y.——期末報酬率(%);t-——持有期(年)。4.3.5選用直接資本化法進行估價時，式中：V-—收益價值(元或元/m2);NOI——未來第一年的凈收益(元或元/m2);R——資本化率(%)。4.3.6收益期應根據(jù)土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽2土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命不同時結束的，應選取其中較短者為收益期，并應對超出收益期的土地使用權或建筑物按本規(guī)范第4.3.16條的規(guī)定處理；4.3.7持有期應根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預測期間收益的一般期限來確定，并宜為5年～10年。4.3.8凈收益可通過租賃收入測算的，應優(yōu)先通過租賃收入測1應根據(jù)租賃合同和租賃市場資料測算凈收益，且凈收益2有效毛收入應為潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或為租金收入加其他收入；3運營費用應包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，并應根據(jù)合同租金的內涵決定取舍，其中由承租人負擔的部分不應計入；4評估承租人權益價值的，凈收益應為市場租金減去合同租金。4.3.9凈收益不可直接通過租賃收入測算的，應根據(jù)估價對象的用途等情況，選擇下列方式之一測算：1商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，且凈收益應為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于商服經(jīng)營者的利潤；2生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用等資料測算凈收益，且凈收益應為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于生產(chǎn)者的利潤；3自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按相應方式測算凈收益，或通過直接比較調整得出凈收益。4.3.10收益法估價中收入、費用或凈收益的取值，應符合下列規(guī)定：1除有租約限制且評估出租人權益價值或承租人權益價值中的租金收入外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；2有租約限制且評估出租人權益價值的，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租金收入；3評估出租人權益價值或承租人權益價值時，合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的，應調查租賃合同的真實性，分析4.3.11測算凈收益時，價值時點為現(xiàn)在4.3.12期末轉售收益應為持有期末的房地產(chǎn)轉售價格減去轉售等方法來測算。持有期末的轉售成本應為轉讓人負擔的銷售費4.3.13測算凈收益時，應根據(jù)凈收益過情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對應的收益法公式，1市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、2累加法：以安全利率加風險調整值作為報酬率。安全利3投資收益率排序插入法：找出有關不同類型的投資及其1根據(jù)房地產(chǎn)的購買資金構成，將抵押貸款資本化率與權式中：R?——綜合資本化率(%);M——貸款價值比(%);RM——抵押貸款資本化率(%);Re——權益資金資本化率(%)。2根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價值構成，將土地資本化率與建筑物資本化率的加權平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式式中：R?——綜合資本化率(%);L—土地價值占房地價值的比率(%);RL—土地資本化率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%);RB——建筑物資本化率(%)。1對土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟壽命的房地產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值，加自收益期結束時起計2對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權剩余期限，且出讓合同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上3對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權剩余期限，且出上建筑物的房地產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值，加建筑4利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益計算土地價值時，式中：VL—土地價值(元或元/m2);Ao—土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益(元或元/m2);VB——建筑物價值(元或元/m2)。4.3.17自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時1先分別測算自價值時點起計算的剩余期限土地使用權和2先預測自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在4.4.1運用成本法進行房地產(chǎn)估價時4.4.2成本法估價時，對包含土地和建筑物的估價對象，應選1應根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估路2當選擇房地合估路徑時，應把土地當作原材料，模擬房3當選擇房地分估路徑時，應把土地和建筑物當作各自獨4.4.3測算房地產(chǎn)重置成本或重建1重置成本和重建成本應為在價值時點重新開發(fā)建設全新2房地產(chǎn)的必要支出及應得利潤應包括土地成本、建設成1土地成本和土地重置成本應為在價值時點重新購置土地2重新購置土地的必要支出應包括土地購置價款和相關稅費，重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤應包括待開發(fā)土地成3除估價對象狀況相對于價值時點應為歷史狀況或未來狀4.4.5測算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、1對一般的建筑物，或因年代久遠、已缺少與舊建筑物相2對具有歷史、藝術、科學價值或代表性的建筑物，宜測3建筑物重置成本和重建成本應為在價值時點重新建造全4建筑物的必要支出及應得利潤應包括建筑物建設成本、5利用政府或其有關部門公布的房屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進行適當調整測算建筑物重置成本或重建成本3作為投資利息計算基數(shù)的各項必要支出的計息期，應分4開發(fā)利潤應在明確其計算基數(shù)和相應開發(fā)利潤率的基礎4.4.7建筑物折舊應為各種原因造成的建筑物價值減損，并應等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本減去建筑物在價值4.4.9采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后價值時，可式中：V—建筑物折舊后價值(元或元/m2);建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);S—建筑物預計凈殘值(元或元/m2);t-—建筑物有效年齡(年);N——建筑物經(jīng)濟壽命(年);q—建筑物成新率(%)。4.4.10建筑物有效年齡應根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎上進行適當加減調整得出。4.4.11建筑物經(jīng)濟壽命應自建筑物竣工時起計算，可在建筑物設計使用年限的基礎上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行確定。非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的，測算建筑物折舊時，應將建筑物經(jīng)濟壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權期間屆滿之日止的時間。4.4.12采用市場提取法測算建筑物折舊時，應先從交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物作為可比實例，再通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊后價值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后價值得到建筑物折舊。4.4.13采用分解法測算建筑物折舊時，應先把建筑物折舊分成物質折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，并應分為可修復折舊和不可修復折舊兩類，再分別測算出各個組成部分，然后相加得到建筑物折舊。修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，應作為可修復折舊；否則，應作為不可修復折舊。對可修復折舊，應測算修復成本并將其作為折舊額。4.4.14測算建筑物折舊時，應到估價對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，并應根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護、更新改造等情況確定折舊額或成新率。4.4.15成本價值的計算，應符合下列規(guī)定：1對估價對象為包含土地和建筑物的房地產(chǎn)的，房地合估路徑的成本價值應為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價值應為土地重置成本加建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊；2對估價對象為土地的，成本價值應為重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤；3對估價對象為建筑物的，成本價值應為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。4.4.16在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價時可不扣除折舊，但對存在減價因素的，應予以相應的減價調整。4.4.17成本法測算出的價值，宜為房屋所有權和土地使用權且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。當估價對象的權益狀4.5.2假設開發(fā)法估價時，應選擇具體估價方法，并應符合下1應根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設階段等情況，選擇動態(tài)分2動態(tài)分析法應對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價4.5.3假設開發(fā)法的估價前提應根據(jù)估價目的、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)等情況，并應經(jīng)過分析，選擇下列前提之一：4.5.4選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式時，應先調查估價對象狀況、估4.5.5后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的一般期限、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等進行測算。4.5.6后續(xù)開發(fā)的必要支出應根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)等來確定，并應符合下列規(guī)定：1后續(xù)開發(fā)的必要支出應為將估價對象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項成本、費用和稅金，動態(tài)分析法的構成項目包括后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，靜態(tài)分析法的構成項目還包括后續(xù)開發(fā)的投資利息。當估價前提為自愿轉讓開發(fā)和被迫轉讓開發(fā)時，構成項目還應包括估價對象取得稅費。2動態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應為預計其在未來發(fā)生時的金額，靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的必要支出可為假設其在價值時點發(fā)生時的金額。4.5.7開發(fā)完成后的價值測算，應符合下列規(guī)定：1不應采用成本法測算；2當采用比較法測算時，應先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價，再將該單價乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值；當未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途或檔次等較大差別時，應分別測算不同部分的單價，再將它們乘以相應的面積或體積等后相加得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值。4.5.8動態(tài)分析法中折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價值測算，應符合下列規(guī)定：1應為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其開發(fā)完成時的價值，但當能預計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預售或延遲銷售時，應為在預售或延遲銷售時的價值；2應根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場價格變動趨勢進行預測。4.5.9靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值，可為假設未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點的價值。4.5.10動態(tài)分析法中的折現(xiàn)率，應為類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的收益率。4.5.11靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的投資利息的計算基數(shù)，應包括估價對象價值或價格和后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用、銷售費用。當估價前提為自愿轉讓開發(fā)和被迫轉讓開發(fā)時，計算基數(shù)還應包括估價對象取得稅費。各項計算基數(shù)的計息期，應分別自其發(fā)生時起至建設期結束時止。4.5.12靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的應得利潤，應在明確其計算基數(shù)和相應開發(fā)利潤率的基礎上，為其計算基數(shù)乘以類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的相應開發(fā)利潤率。4.5.13動態(tài)分析法的開發(fā)價值，應為開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出分別折現(xiàn)到價值時點后相減；靜態(tài)分析法的開發(fā)價值，應為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。4.6其他估價方法4.6.1房地產(chǎn)估價除可選用比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法外，還可根據(jù)估價目的和估價對象等情況，選用表4.6.1中的其他估價方法。適用范圍1234多元回歸分析法5674.6.2運用基準地價修正法進行宗地估價時，應按下列步驟4.6.3基準地價修正法估價時，應符合下列規(guī)定：1在將基準地價調整為宗地價值或價格前，應了解基準地價的內涵；2對基準地價進行市場狀況調整時，應將基準地價在其基準日期的值調整為在價值時點的值，調整的方法與比較法中市場狀況調整的方法相同；3對基準地價進行土地狀況調整時，應將估價對象宗地狀況與基準地價對應的土地狀況進行比較，根據(jù)它們之間的差異對基準地價進行相應調整；4運用基準地價修正法評估宗地價值或價格，宜按估價對象所在地對基準地價的有關規(guī)定執(zhí)行。4.6.4運用路線價法進行土地估價時，應先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設定標準臨街深度，再在每個路線價區(qū)段內選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，然后利用有關調整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地的價值或價格。4.6.5運用標準價調整法進行房地產(chǎn)估價時，應先確定估價范圍，對估價范圍內的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內設定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調整系數(shù)，將標準房地產(chǎn)價值或價格調整為各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。4.6.6運用多元回歸分析法進行房地產(chǎn)估價時，應先確定估價范圍，對估價范圍內的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內把房地產(chǎn)價值或價格作回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，算優(yōu)化和分析檢驗，確定多元回歸模型，然后利用該模型計算出4.6.7運用修復成本法進行房地產(chǎn)價值減損評估時，應測算修4.6.8運用損失資本化法進行房地產(chǎn)價值減損評估時，應先預4.6.9運用價差法進行房地產(chǎn)價值減損或價值增加評估時，應5.1.1房地產(chǎn)抵押估價，應區(qū)分抵押貸款前估價和抵押貸款后2調查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權設立情況及相應的法定5.1.3抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原則，不得高估假5.1.4評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值5.1.5抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設立法定優(yōu)先受償權下5.1.6抵押房地產(chǎn)的建設用地使用權為劃撥方式取得的，應選1直接評估在劃撥建設用地使用權下的假定未設立法定優(yōu)2先評估在出讓建設用地使用權下的假定未設立法定優(yōu)先建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權需要繳納的出讓金等費用。5.1.7由劃撥建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權需要繳納的出讓金等費用，應按估價對象所在地規(guī)定的標準進行測算；估價對象所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標準進行估算。5.1.8抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價值或抵押凈值應為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值；為共同共有的，抵押價值或抵押凈值應為共有房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值。5.1.9抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購買的，抵押價值或抵押凈值應為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額的抵押價值或抵押凈值。5.1.10房地產(chǎn)抵押估價用于設立最高額抵押權，且最高額抵押權設立前已存在的債權經(jīng)當事人同意轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，抵押價值或抵押凈值可不減去相應的已抵押擔保的債權數(shù)額，但應在估價報告中說明并對估價報告和估價結果的使用作出相應限制。5.1.11在進行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，應調查及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生的變化，并應根據(jù)已發(fā)生的變化情況進行估價。對同一抵押權人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價，抵押價值、抵押凈值可不減去續(xù)貸對應的已抵押擔保的債權數(shù)額，但應在估價報告中說明并對估價報告和估價結果的使用作出相應限制。5.1.12房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值等進行重新評估，并應為抵押權人提供相關風險提示。5.1.13重新評估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值，可采用批量估價的5.2.1房地產(chǎn)稅收估價，應區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價、房5.2.2房地產(chǎn)稅收估價，應兼顧公平、精準、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互間具有可比性的房地產(chǎn)，宜優(yōu)先選用批量估價的方法進行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)5.2.3房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價，各宗房地產(chǎn)的價值時點應相同。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價，各宗房地產(chǎn)的價5.3.1房地產(chǎn)征收估價，應區(qū)分國有土地上房屋征收評估和集1被征收房屋價值應包括被征收房屋及其占用范圍內的土2當被征收房屋室內裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定應包括被征收房屋室內裝飾裝修價值，并應3被征收房屋價值應為在正常交易情況下，由熟悉情況的4當被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征5當被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程1用于產(chǎn)權調換房屋價值應包括用于產(chǎn)權調換房屋及其占2用于產(chǎn)權調換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的5.3.5房地產(chǎn)征用估價，應評估被征用房地產(chǎn)的市場租金，為2評估價值的影響因素應包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應3人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和5.4.3房地產(chǎn)普通拍賣估價，可根據(jù)估價委托人的需要，評估5.5.1房地產(chǎn)分割、合并估價，應分別以房地產(chǎn)的實物分割、合并為前提，并應分析實物分割、合并對房地產(chǎn)價值或價格的5.5.2房地產(chǎn)分割估價，不應簡單地將分割前的整體房地產(chǎn)價5.5.3房地產(chǎn)合并估價，不應簡單地將合并前的各部分房地產(chǎn)5.6.1房地產(chǎn)損害賠償估價，應區(qū)分被損害房地產(chǎn)價值減損評的搬遷費用評估、因房地產(chǎn)損害造成的臨時安置1應調查并在估價報告中說明被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前2應區(qū)分并分析、測算、判斷可修復和不可修復的被損害3對可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損和房地產(chǎn)損害中可修4對不可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損，應根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況，分析損失資5.7.1房地產(chǎn)保險估價，應區(qū)分房地產(chǎn)投保時的保險價值評估5.7.2房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，宜評估假定在價值時點因保險事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重置成本或重建成5.7.3保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估，應調查保險標的在投5.8.1房地產(chǎn)轉讓估價，應區(qū)分轉讓人需要的估價和受讓人需5.8.2房地產(chǎn)轉讓估價應調查轉讓人、受讓1當轉讓人、受讓人對轉讓條件有書面設定或約定時，宜2當轉讓人、受讓人對轉讓條件無書面設定、約定或書面價款在價值時點一次性付清、轉讓稅費正常負擔下的價值或5.8.3已出租的房地產(chǎn)轉讓估價，應評估出租人權益價值；轉解除后進行轉讓的，可另行評估無租約限制5.8.4以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓估價，估對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用5.8.5保障性住房銷售價格評估，應根據(jù)分享產(chǎn)權、獨享產(chǎn)權對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售5.9.1房地產(chǎn)租賃估價，應區(qū)分出租人需要的估價和承租人需5.9.2以營利為目的出租劃撥建設用地使用權上的房屋租賃估5.9.3保障性住房租賃價格評估，應根據(jù)貨幣補貼、實物補貼障性住房所在地對保障性住房租賃價格確定有特別規(guī)定的，應按5.10.2出讓人需要的建設用地使用權出讓估價，應根據(jù)招標、5.10.3意向用地者需要的建設用地使用估市場價值或投資價值、相應出讓方式的最高報價、最高出價、1當出讓人對出讓條件有明文規(guī)定時，應評估在其明文規(guī)2當出讓人對出讓條件無明文規(guī)定或規(guī)定不明確時，宜評5.10.5當出讓人需要的建設用地5.10.6當意向用地者需要的建設用地使用權出讓估價采用假設1當土地未被任何意向用地者占有時，應選擇自愿轉讓開2當土地已被該意向用地者占有時，應選擇介于業(yè)主自行3當土地已被其他意向用地者占有時，應選擇介于自愿轉5.11.1房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金5.11.2房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基1應對信托物業(yè)的市場價值或其他價值、價格進行分析、3應遵循一致性原則，當為同一估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價值時點的價值或價格進行評估4應遵循一貫性原則，當為同一估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估5當未遵循一致性原則或一貫性原則而采用不同的估價方5.11.4已出租的信托物業(yè)價值評估，應進行租賃狀況調查和分析，查看估價對象的租賃合同原件，并應與執(zhí)行財務、法律盡職調查的專業(yè)人員進行溝通，從不同的信息來源交叉檢查估價委托人提供的租賃信息的真實性和客觀性。5.11.5信托物業(yè)狀況評價，應對信托物業(yè)的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況進行調查、描述、分析和評定，并提供相關專業(yè)5.11.6信托物業(yè)市場調研，應對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場狀況及信托物業(yè)自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測，并提供相關專業(yè)意見。5.11.7其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應根據(jù)具體情況，按相應估價目的的房地產(chǎn)估價進行。5.12為財務報告服務的房地產(chǎn)估價5.12.1為財務報告服務的房地產(chǎn)估價，應區(qū)分投資性房地產(chǎn)公允價值評估，作為存貨的房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值評估，存在減值跡象的房地產(chǎn)可回收金額評估，受贈、合并對價分攤等涉及的房地產(chǎn)入賬價值評估，境外上市公司的固定資產(chǎn)重估等。5.12.2從事為財務報告服務的房地產(chǎn)估價業(yè)務時，應與估價委托人及執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行溝通，熟悉相關會計準則、會計制度，了解相關會計確認、計量和報告的要求，理解公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性及其與房地產(chǎn)估價相關價值、價格的聯(lián)系和區(qū)別。5.12.3為財務報告服務的房地產(chǎn)估價，應根據(jù)相關要求，選擇相應的資產(chǎn)負債表日、減值測試日、購買日、轉換當日、首次執(zhí)行日等某一特定日期為價值時點。5.12.4為財務報告服務的房地產(chǎn)估價，應根據(jù)相應的公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性，選用比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法等方法評估相應的價值或價格。對采用公允價值計量的，應評估市場價值。5.13.1企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價，應區(qū)購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權轉讓、對外投資、合資、合作、租賃、合法改變用途的可能性，并應分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或5.13.5企業(yè)破產(chǎn)清算等強制處分涉及的房地產(chǎn)估價，評估價值的影響因素應包括估價對象的通用性、可分割轉讓性，改變用金額、補償金額、交易價格、市場價格、租金、成本、費用分攤、價值分配等進行鑒別和判斷，提出客觀5.14.2房地產(chǎn)糾紛估價，應根據(jù)糾紛的類型，按相應估價目的1應區(qū)分財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價和財產(chǎn)不分割的分家析2財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價，應按本規(guī)范對房地產(chǎn)分割估5.15.3為出境提供財產(chǎn)證明的估價，應評估財產(chǎn)的市場價值。5.15.5改變土地使用條件補地價評估，應調查變更土地用途、5.15.6國有土地上房屋征收預評估，應為編制征收補償方案、對國有土地上房屋征收評估的規(guī)定進行，但6.0.2在確定評估價值前，應對所選用的估價方法的測算結果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法6.0.3在對測算結果進行校核和比較分析時，應做下列檢查，找出測算結果存在的差錯和造成各個測算結果之間差異的原因，6.0.4估價基礎數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定的依據(jù)或方法應在估價報告中說明。估價參數(shù)應優(yōu)先選用房1對同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的，應在異程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法得出綜合測算結果，并應在估價報告中說明得出綜合測算結果的方法和2對選用一種估價方法進行估價的，應在確認測算結果無差錯后，將其作為綜合測算結果。6.0.6最終評估價值的確定，應符合下列規(guī)定：1應根據(jù)未能在綜合測算結果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結果進行適當調整后確定最終評估價值，并應在估價報告中陳述調整的理由；2當確認不存在未能在綜合測算結果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結果確定為最終評估價值；3最終評估價值的精度應滿足估價目的需要的精度，并應將其誤差控制在合理范圍內。7.0.1估價報告應采取書面形式，并應真實、客觀、準確、完7.0.3房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告，應包括估價對象變現(xiàn)能力7.0.4根據(jù)估價委托人的需要或有關要求，可在完整的估價報7.0.5估價技術報告可按估價委托合同約定不向估價委托人1估價報告名稱，宜為房地產(chǎn)估價報告，也可結合估價對2估價報告編號，應反映估價機構簡稱、估價報告出具年3估價項目名稱，應根據(jù)估價對象的名稱或位置和估價目應寫明其姓名；6注冊房地產(chǎn)估價師，應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號；一致。7.0.7致估價委托人函應包括下列內容：1致函對象，應寫明估價委托人的名稱或姓名；2估價目的，應寫明估價委托人對估價報告的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要；3估價對象，應寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等基本狀況；4價值時點，應寫明所評估的估價對象價值或價格對應的時間；5價值類型，應寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱；當所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應寫明其定義或內涵；6估價方法，應寫明所采用的估價方法的名稱；7估價結果，應寫明最終評估價值的總價，并應注明其大寫金額；除估價對象無法用單價表示外，還應寫明最終評估價值的單價；8特別提示，應寫明與評估價值和使用估價報告、估價結果有關的引起估價委托人和估價報告使用者注意的事項；9致函日期，應注明致函的年、月、日。他印章代替；法定代表人或執(zhí)行事務合伙人宜在其上簽名或蓋章。7.0.9目錄應按前后次序列出下列估價報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼：1估價師聲明；2估價假設和限制條件；3估價結果報告；4估價技術報告；7.0.10估價結果報告、估價技術報告和附件的各個組成部分，應在估價報告的目錄中按前后次序列出其名稱及對應的頁碼。7.0.11當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術報告及其各個組成部分，但在估價技術報告中應有單獨的目錄，且該目錄中應按前后次序列出估價技術報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼。7.0.12估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。不得將估價師聲明的內容與估價假設和限制條件的內容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構的免責聲明。7.0.13鑒證性估價報告的估價師聲明應包括下列內容：1注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏；2估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制；3注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見；4注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。7.0.14非鑒證性估價報告的估價師聲明的內容，可根據(jù)實際情況對鑒證性估價報告的估價師聲明的內容進行適當增減。7.0.15估價假設應針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、1一般假設，應說明對估價所依據(jù)的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、2未定事項假設，應說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。3背離事實假設，應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估4不相一致假設，應說明在估價對象的實際用途、登記用據(jù)的用途或權利人、名稱、地址等的合理假5依據(jù)不足假設，應說明在估價委托人無法提供估價所必1估價委托人，當為單位時，應寫明其名稱、住所和法定3估價目的，應說明估價委托人對估價報告的預期用途，4估價對象，應概要說明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐況的說明，還應包括建筑結構、設施設備、裝飾裝修、新舊5價值時點，應說明所評估的估價對象價值或價格對應的7估價原則，應說明所遵循的估價原則的名稱、定義或9估價方法，應說明所采用的估價方法的名稱和定義。當1)除房地產(chǎn)抵押估價外，當估價對象為單宗房地產(chǎn)時，可按表7.0.17-1說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值；總價(元或萬元)單價(元/m2)總價(元或萬元)單價(元/m2)2)除房地產(chǎn)抵押估價外，當估價對象為多宗房地產(chǎn)時，可按表7.0.17-2說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值；估價對象1總價(元或萬元)單價(元/m