一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制工作指引一、工作概述工作目的規(guī)范一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制工作，統(tǒng)一內(nèi)容編制要求。適用范圍一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制工作。定義無(wú)工作要素描述支持文件無(wú)支持文件無(wú)流程CP點(diǎn)編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。取得一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資格。責(zé)任部門(mén)主導(dǎo)部門(mén)：事業(yè)部前期規(guī)劃部參與部門(mén)：流程KPI取得一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資格。輸入條件項(xiàng)目概述項(xiàng)目運(yùn)作模式項(xiàng)目基本情況實(shí)施方案方案審批表及相關(guān)附件輸出結(jié)果編制完成一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制工作指引流程CP點(diǎn)描述CP點(diǎn)對(duì)流程的影響控制要點(diǎn)難點(diǎn)／風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。取得一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資格的前提和基礎(chǔ)——按政府相關(guān)要求編制2.取得一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資格。市政工程實(shí)施的前提條件————

二、工作程序3.1公司事業(yè)部前期規(guī)劃部公司編制可行方案，報(bào)項(xiàng)目責(zé)任人和事業(yè)部副總經(jīng)理審核，事業(yè)部總經(jīng)理審批。3.2一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)搜集相關(guān)基礎(chǔ)資料和進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，保證地類(lèi)、地塊規(guī)劃指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地上物等情況，來(lái)源合法，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。3.3一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制所需資料：1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)；2）區(qū)政府同意進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的批復(fù)3）地類(lèi)及地上物情況說(shuō)明；4）控規(guī)5）規(guī)劃分局意見(jiàn)6）規(guī)定比例的地形圖7）申報(bào)前1個(gè)月內(nèi)地塊現(xiàn)場(chǎng)照片3.4土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案一般有幾下幾部分組成：1）概述此部分主要介紹項(xiàng)目名稱、擬建地點(diǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體及施工單位，項(xiàng)目用地情況。2）項(xiàng)目運(yùn)作模式此部分主要說(shuō)明誰(shuí)作為組織主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措監(jiān)管和項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理，市招標(biāo)還是委托企業(yè)負(fù)責(zé)征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作。土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)：協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施工程中涉及到市級(jí)委辦局的問(wèn)題。編制完善土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。申報(bào)土地聯(lián)席會(huì)。監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)施單位按實(shí)施方案確定的進(jìn)度、成本實(shí)施。組織項(xiàng)目驗(yàn)收。組織土地交易入市。實(shí)施單位主要負(fù)責(zé)：協(xié)助編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案，具體辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)。資金籌措。具體實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)方案。申報(bào)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目區(qū)域位置描述（含項(xiàng)目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析等）。項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查分析（含集體、國(guó)有土地、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地的數(shù)量和分布圖，并提交土地勘測(cè)成果報(bào)告等）。項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物調(diào)查分析（在規(guī)定比例的地形圖上進(jìn)行房屋現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)調(diào)查，基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查，樹(shù)木古樹(shù)文物調(diào)查統(tǒng)計(jì)）。規(guī)劃指標(biāo)，主要指用地性質(zhì)、規(guī)劃建筑面積，容積率等指標(biāo)說(shuō)明并附控制性性詳細(xì)規(guī)劃成果。人文環(huán)境和特殊使用政策說(shuō)明。開(kāi)發(fā)進(jìn)度分區(qū)和供地?cái)?shù)量、時(shí)間預(yù)測(cè)。實(shí)施方案此部分主要描述方案的施工組織方式及時(shí)間安排，諸如拆遷需要多少時(shí)間、基礎(chǔ)設(shè)施需要多長(zhǎng)時(shí)間、可提供有效的建設(shè)用地、代征地等等；征地工作方案土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)等等涉及到土地所有方利益的事項(xiàng)。依據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》《土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》。補(bǔ)償金構(gòu)成：土地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、地上物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按利用現(xiàn)狀是否存在房屋拆遷分別計(jì)算。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具意見(jiàn)，包括勞動(dòng)力安置、所需費(fèi)用。說(shuō)明支付土地補(bǔ)償費(fèi)用的方式，與土地供應(yīng)的關(guān)系。拆遷方案（適用集體土地）工作方案在一般操作都委托給拆遷公司去完成，并細(xì)化到方案中。依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策：北京市人民政府地124號(hào)；京國(guó)土房管征【2003】606號(hào)；京國(guó)土房管拆【2003】666號(hào)。拆遷政策，是否回遷，區(qū)位不拆價(jià)格確定及依據(jù)，獎(jiǎng)勵(lì)政策。需回遷，制定回遷方案，拆遷工作分區(qū)情況和啟動(dòng)順序。在規(guī)定比例的地形圖上測(cè)量拆遷面積，區(qū)分住宅和其他。政府組織過(guò)本行政區(qū)拆遷的，說(shuō)明拆遷細(xì)則。市政基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償應(yīng)在地形圖上標(biāo)注，結(jié)合規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)分。地上物在地形圖上標(biāo)注。按10%的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)匡算拆遷總成本。市政建設(shè)方案具體包括：成果包括上水、排水、中水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線、道路規(guī)劃方案或咨詢方案。市規(guī)劃委員會(huì)審定的綜合設(shè)計(jì)成果，包括總投資。已與自來(lái)水公司、電力公司、燃?xì)夤具M(jìn)行投資協(xié)商，附方案。按市政先行的原則計(jì)算與市政建設(shè)有關(guān)的拆遷費(fèi)用。測(cè)算市政建設(shè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用。土地供應(yīng)方案具體包括：結(jié)合土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度分區(qū)、開(kāi)發(fā)周期，預(yù)測(cè)供應(yīng)土地?cái)?shù)量和時(shí)間。結(jié)合房屋開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，明確房屋建設(shè)需要借用市政的時(shí)間和需求。投資方案預(yù)測(cè)土地銷(xiāo)售收入，周邊已實(shí)施項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格。預(yù)測(cè)供地時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)，預(yù)測(cè)該時(shí)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)成本支付情況。項(xiàng)目的靜態(tài)投資測(cè)算，資金來(lái)源分析。結(jié)合土地市場(chǎng)、供地方案預(yù)測(cè)土地收入。結(jié)合開(kāi)發(fā)進(jìn)度、供地時(shí)間和收益，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量，得出最大現(xiàn)金流量和數(shù)額和出現(xiàn)時(shí)間，投資回收期內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)值。此部分主要介紹一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資構(gòu)成，并根據(jù)周邊市場(chǎng)樓盤(pán)信息反測(cè)算項(xiàng)目熟地價(jià)格，重點(diǎn)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資分析及利潤(rùn)點(diǎn)所在。項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)：通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的投資分析確定一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資可行性。6）方案審批表（北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表）及相關(guān)附件總規(guī)批復(fù)?？匾?guī)批復(fù)。同意納入土地儲(chǔ)備函。征地意向書(shū)。土地普測(cè)資料。房屋土地測(cè)繪報(bào)告（本項(xiàng)目無(wú)地上物）。3.5公司事業(yè)部前期規(guī)劃部將內(nèi)部審批后的一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提交政府接收部門(mén)，由國(guó)