土地投標文件編制工作指引指引概述流程目的加強土地投標環(huán)節(jié)的規(guī)范性，提高工作效率，通過提高標書質量增加中標機會，確保公司可持續(xù)發(fā)展。適用范圍從獲取土地招標文件至參加土地公開投標過程中，土地投標文件編寫全過程。定義商務標：包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內容。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。技術標：技術標部分即為征集規(guī)劃設計方案，是土地投標書的主要組成部分，也可作為中標后甲方深化設計任務書的重要依據(jù)。流程要素描述支持文件項目拓展及論證管理流程支持文件項目拓展及論證管理流程設計供方選定及管理評價工作指引項目設計管理流程設計評審管理工作指引流程CP點土地招標文件獲取時間土地投標報價項目可行性報告分析深度規(guī)劃設計方案質量土地投標文件完成時間責任部門主導部門：計劃經(jīng)營部參與部門：質量技術部、前期規(guī)劃部、財務部、預算合約部、項目管理部、銷售客服部、辦公室、董事會辦公室流程KPI投標文件完成時間土地投標中標率輸入條件項目可行性報告土地招標文件成本信息庫輸出結果土地投標文件土地投標文件編制工作指引流程CP點描述CP點對流程的影響控制要點難點／風險點提示土地招標文件獲取時間土地招標文件獲取時間可直接影響投標文件各項分析深度和準確率，進而影響投標文件整體質量和中標率·隨時關注目標城市土地市場信息·及時獲取土地招標文件及相關土地信息·土地招標文件獲取的及時性土地投標報價土地投標報價是整個投標評分系統(tǒng)中的最核心要素，直接影響中標率·精確測算項目獲取成本和建造成本·根據(jù)當?shù)厥袌鲂星椋Y合公司利潤預期，進行經(jīng)濟評價·對目標土地所在市場發(fā)展趨勢的判斷和報價合理性·項目利潤對公司整體發(fā)展的支撐程度項目可行性報告分析深度項目可行性報告分析深度可影響各項分析結論的準確程度，進而影響投標風險·深入的市場調研和應用成熟的分析工具·各專業(yè)部門分析結論的準確程度規(guī)劃設計方案質量規(guī)劃設計方案是技術標的核心內容，可直接影響投標文件整體質量和中標率·公司產品標準化進程和設計知識積累·優(yōu)秀的規(guī)劃設計人才·設計方案的合理性及與市場的契合程度土地投標文件完成時間土地投標文件必須在規(guī)定時間內完成，否則將失去中標機會·各專業(yè)部門相關內容的完成時間·各專業(yè)部門時間配合的默契程度

工作程序投標文件編制準備計劃經(jīng)營部負責土地項目信息獲取及招標文件購買工作，負責投標工作的牽頭、組織、協(xié)調工作。在獲取土地招標文件后，計劃經(jīng)營部組織召開投標準備會，銷售客服部、前期規(guī)劃部、財務部、項目管理部、預算合約部參加。計劃經(jīng)營部按招標文件要求制訂工作計劃、布置任務、規(guī)定文件格式和要求，明確各部門責任和分工，并要求在規(guī)定時間內（至少比投標截止日期提前2天）把各自編寫的文件或提供的數(shù)據(jù)、結論經(jīng)本部門負責人審核后匯總到計劃經(jīng)營部。計劃經(jīng)營部負責做好會議記錄，并在會后將整理后的會議紀要發(fā)送至總部各部門，各部門負責人簽收。各相關部門確認本部門責任和分工后，收集文件編寫材料和數(shù)據(jù)，并將責任和分工分解至崗位，明確任務完成時間。投標文件編寫商務標部分銷售客服部：進行市場調研，明確項目開發(fā)理念及開發(fā)定位，制定戶型配比、業(yè)態(tài)配比方案，根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r進行市場需求預測和平均售價預測及項目銷售價格策略制定；提交初步銷售計劃、銷售成本和資金回籠計劃；對于需要同策劃公司合作的項目，負責策劃公司的選擇和聯(lián)系協(xié)調工作。項目管理部：開發(fā)分期、順序及開發(fā)周期，并征詢前期規(guī)劃部、銷售客服部、財務部等意見；負責編制項目建設技術方案及新技術應用方案。計劃經(jīng)營部：依據(jù)分期開發(fā)建設及項目管理部開發(fā)建設進度安排，提出項目整體開發(fā)進展工作方案。預算合約部：根據(jù)成本信息庫預測項目前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施配套費、紅線內配套設施、公共配套設施費、開發(fā)間接費。財務部：根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)預測管理成本；根據(jù)國家相關規(guī)定統(tǒng)計各項稅費；根據(jù)營銷客服的資金回籠計劃安排項目資金計劃和籌資方案，編制投資估算、財務方案等投標文件；提供銀行資金證明、資信材料、納稅證明等資料；繳納投標保證金。辦公室：營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質證明、工商部門出具的股東出資比例證明、法定代表人身份證明等相關文件的整理準備工作；負責投標人基本情況的編寫工作；負責企業(yè)業(yè)績說明、投標人聲明等文件的準備工作、負責投標文件的印刷、封裝，計劃經(jīng)營部配合；負責投標各環(huán)節(jié)公章的使用和管理工作；負責法定代表人身份證原件及復印件的準備工作；負責法定代表人授權委托書、被授權委托人身份證原件及復印件準備工作。董事會辦公室：負責董事會決議的準備工作。計劃經(jīng)營部：測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析；通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反饋給各負責部門。技術標部分前期規(guī)劃部：根據(jù)投標土地規(guī)劃參數(shù)和地區(qū)地形圖特征選擇2-3家適合的設計單位，在規(guī)定時間內，按設計任務書的要求組織完成規(guī)劃設計方案。設計成果應包括：規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術經(jīng)濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。同時說明四新技術應用、低碳節(jié)能環(huán)保等。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局（交通組織圖）、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設施：應按土地招標書相關要求配置，或當?shù)噩F(xiàn)行相關規(guī)定要求為小區(qū)配置。表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總平面圖、交通組織圖、日照分析圖，鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖，主要戶型圖等。前期規(guī)劃部：負責規(guī)劃設計方案的所有投標文件的準備、審查工作，并負責組織規(guī)劃設計方案評審會，推動規(guī)劃設計方案的評審確定；對于需要同設計單位合作的項目，招標采購部負責設計單位的選擇，前期規(guī)劃部協(xié)助。質量技術部：審核技術標。投標文件審批計劃經(jīng)營部負責匯總各部門投標文件材料，并整理、匯總成投標文件。投標文件應至少包括以下內容：商務標：投標申請表、投標書、投標文件目錄和提要、企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績資料、法定代表人身份證明、參加當日投標人員的授權委托書、可行性研究報告等。技術標：規(guī)劃設計方案。其他招標文件規(guī)定提交的資料。計劃經(jīng)營部負責投標文件的整合，報總經(jīng)理審核，董事長審批，并會同辦公室進行投標文件的印刷、封裝。投標授權委托人參加土地公開投標，將密封文件保送到投標現(xiàn)場，簽訂投標文件確認單。保密原則土地投標工作屬公司機密，所有參與人員都應嚴格按照公司的保密規(guī)定參與投標。所有參與投標