年5月29日都市名城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告文檔僅供參考漳州〖都市名城〗項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告4月目錄一、城市概況 4目錄1、漳州概況 42、漳州城市資源分析 5二、漳州宏觀經(jīng)濟(jì)及政策狀況 61、漳州近年GDP走勢(shì) 62、漳州人均可支配收入走勢(shì) 83、漳州人均GDP走勢(shì) 94、漳州固定資產(chǎn)投資走勢(shì) 115、漳州財(cái)政收入走勢(shì) 126、社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì) 137、宏觀政策環(huán)境 14三、漳州城市發(fā)展規(guī)劃 151、漳州城市建設(shè)現(xiàn)狀 152、漳州城市規(guī)劃 16四、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 181、漳州房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述 182、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況 193、漳州樓市運(yùn)行特點(diǎn) 23五、漳州樓市板塊分析 241、新城區(qū)板塊——百舸爭(zhēng)流,揚(yáng)帆起航 242、老城區(qū)板塊——魅力依然,體量縮減 243、龍池板塊——地產(chǎn)期待值更高 254．漳州開(kāi)發(fā)區(qū)板塊——灣區(qū)生活新主張 25六、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)判斷 26七、漳州區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 271、在推項(xiàng)目(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目) 272、在推項(xiàng)目銷(xiāo)售情況(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目) 293、在推項(xiàng)目戶型情況(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目) 34在推項(xiàng)目部分戶型產(chǎn)品鑒賞 364、在推項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣情況(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目) 515、待推項(xiàng)目 52八、項(xiàng)目分析 531、項(xiàng)目概況 532、地塊周邊環(huán)境分析 543、項(xiàng)目SWOT分析 56九、項(xiàng)目定位建議 581、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 582、項(xiàng)目整體定位建議 593、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 604、項(xiàng)目客群定位建議 635、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 64部分戶型設(shè)計(jì)手法推薦 676、規(guī)劃布局建議 737、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 758、售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 79十、本案開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性框架 81十一、附件 821、國(guó)有土地出讓情況 822、漳州中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃情況 883、漳州中心城區(qū)近五年住房建設(shè)規(guī)劃指標(biāo) 904、漳州市區(qū)在推項(xiàng)目銷(xiāo)售情況表 945、部分項(xiàng)目售樓部展示 96一、城市概況1、漳州概況地理位置——漳州市位于福建省東南部,地處東經(jīng)117°-118°、北緯23.8°-25°之間,東瀕臺(tái)灣海峽,與廈門(mén)隔海相望,東北與泉州接壤,西北與龍巖相接,西南與廣東的汕頭毗鄰,是福建最南端的一個(gè)地級(jí)市。區(qū)域面積——全市總面積1.26萬(wàn)平方公里,全市海域面積1.86萬(wàn)平方千米,海岸線長(zhǎng)680多千米,有東山灣、詔安灣、舊鎮(zhèn)灣等7個(gè)大海灣和東山島、西嶼等170多個(gè)島嶼。地形地勢(shì)——漳州市地勢(shì)從西北向東南傾斜,地形多樣,有山地、丘陵、臺(tái)地和平原。最大河流是九龍江,橫貫6個(gè)縣區(qū)。九龍江下游的漳州平原面積566平方千米,是全省第一大平原。行政區(qū)域——漳州市轄二區(qū)一市八縣,即薌城區(qū)、龍文區(qū)、漳浦、云霄、東山、詔安、平和、南靖、華安、長(zhǎng)泰縣和龍海市,121個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道,市政府在薌城區(qū)。人口狀況——年末全市戶籍總?cè)丝?57.37萬(wàn)人,常住總?cè)丝?70萬(wàn)人。華人華僑——漳州是著名的僑鄉(xiāng)和臺(tái)胞祖籍地,有外籍華人、華僑70多萬(wàn)人,臺(tái)灣現(xiàn)有人口2240萬(wàn)人中,祖籍是漳州的800萬(wàn)人左右,占35.8％。其中較知名的人物有連戰(zhàn)、林洋港、呂秀蓮、桃園呂氏等。歷史前沿——漳州是一座歷史悠久的文化名城,始建于公元686年(唐垂拱二年),有1300多年的歷史,有700多處各級(jí)文物保護(hù)單位,全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位7處(11個(gè)點(diǎn)),省級(jí)文物保護(hù)單位31處,是一座歷史悠久的文化名城,人文資源豐富。氣候條件——漳州位于北緯23.6度到25度之間,屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候,年平均溫度21℃。無(wú)霜期達(dá)330天以上,年日照-2300小時(shí);年積溫7701.5℃。年降雨量10002、漳州城市資源分析漳州市有豐富的植物資源、水產(chǎn)資源、水電資源、礦產(chǎn)資源和溫泉資源等。植物資源:除盛產(chǎn)大米、甘蔗、花生、煙葉、黃麻、茶葉,還有水果、蔬菜、花卉、藥材和其它特產(chǎn)。水果有47種,330多個(gè)品種。水產(chǎn)資源:閩南漁場(chǎng)廣闊,沿海水產(chǎn)資源有各種魚(yú)、蝦、貝、藻等400多種。水電資源:全市水電資源大約有40萬(wàn)千瓦,開(kāi)發(fā)較好的南靖、華安、平和三個(gè)縣,在豐水期電力用之不盡。礦產(chǎn)資源:漳州有許多地下寶藏,礦藏達(dá)30多種。溫泉資源:漳州市已查的溫泉有45處,范圍25平方公里,溫度32-120℃二、漳州宏觀經(jīng)濟(jì)及政策狀況1、漳州近年GDP走勢(shì)至漳州全市生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng),全市生產(chǎn)總值達(dá)716.91億元,列全省第四位,同比增長(zhǎng)14%,其中的增幅達(dá)到近年來(lái)的最大,為17％。國(guó)際慣例認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間存在著十分緊密的關(guān)系,基本理論為:房地產(chǎn)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率呈高度的正相關(guān),宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度也越快。依此類推,漳州市GDP增長(zhǎng)速度為14%,漳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度處于高速增長(zhǎng)期。2、漳州人均可支配收入走勢(shì)近年來(lái),漳州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及農(nóng)民純收入明顯增長(zhǎng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12511元,增長(zhǎng)11%,農(nóng)民人均純收入5071元,增長(zhǎng)8%。漳州城鄉(xiāng)居民生活得到進(jìn)一步改進(jìn)。3、漳州人均GDP走勢(shì)漳州市人均GDP近年來(lái)呈明顯上升趨勢(shì),人均GDP達(dá)18583元,較的13382元增長(zhǎng)了近39％。人民生活水平得到較大的改進(jìn)。世界銀行關(guān)于人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系(見(jiàn)下表)中認(rèn)為,當(dāng)人均GDP達(dá)到1300美元以上時(shí),房地產(chǎn)發(fā)展處在快速增長(zhǎng)期。漳州市人均GDP折合約為2478美元(按當(dāng)時(shí)匯率:1美元＝7.5元人民幣計(jì)算),正處于房地產(chǎn)發(fā)展的快速增長(zhǎng)期。4、漳州固定資產(chǎn)投資走勢(shì)近年來(lái),漳州市固定資產(chǎn)投資呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì),達(dá)204.59億元,其中房地產(chǎn)投資比例明顯增加,房地產(chǎn)投資為55.39億元,占固定資產(chǎn)投資的27％。由此可見(jiàn),漳州市對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)力度的增加,將進(jìn)一步促進(jìn)漳州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、漳州財(cái)政收入走勢(shì)漳州全市財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),每年財(cái)政收入記錄不斷被刷新,財(cái)政收入從的27.82億元增長(zhǎng)到的63.75億元。的財(cái)政收入較的50.61億元增長(zhǎng)了26％。6、社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)近年來(lái)漳州社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì),漲幅明顯。達(dá)258.35億元,較增長(zhǎng)了12％。這些數(shù)據(jù)表明漳州市民的購(gòu)買(mǎi)力得到明顯增加,同時(shí)也將促進(jìn)房地產(chǎn)商品房的購(gòu)買(mǎi)力。7、宏觀政策環(huán)境(1)”90平方米以下住宅占商品房總量的70%”。(2)從3月18日起,個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)施上調(diào)。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下(含五年)從4.14％調(diào)整為4.32％,五年期以上從4.59％調(diào)整為4.77％。(3)從3月18日起,銀行存貸款利率上調(diào)0.27％。(4)<物權(quán)法>的頒布。該法規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限:居住用地７０年;工業(yè)用地５０年;商業(yè)用地４０年;綜合用地５０年。住宅建設(shè)用地７０年后自動(dòng)續(xù)期,但費(fèi)用不確定(10月(5)土地增值稅的實(shí)施。根據(jù)<中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例>及有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。而土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中,最低稅率為30%,最高稅率為60%。宏觀政策不斷調(diào)整將使房地產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境三、漳州城市發(fā)展規(guī)劃1、漳州城市建設(shè)現(xiàn)狀漳州有1300多年的歷史,有很多文物古跡和古老建筑,結(jié)合這一特色漳州城市建設(shè)和發(fā)展,要注重打造歷史文化名城,提升城市文化品位。漳州在城市建設(shè)方面主要以九龍江西溪向廈門(mén)方向?yàn)槌鞘邪l(fā)展的主要方向,實(shí)施城市重心東移,靠攏廈門(mén),使漳廈連成一體,從而構(gòu)筑閩東南經(jīng)濟(jì)繁榮帶。2、漳州城市規(guī)劃漳州城市建設(shè)將向東、向南拓展,用地規(guī)模為100平方公里。將形成”一個(gè)新城市中心區(qū),七大功能組團(tuán)”的城市格局。各組團(tuán)以它們各自的特點(diǎn)和功能,與新城市中心區(qū)有機(jī)結(jié)合,相輔相成。新市中心新市中心現(xiàn)市中心老城組團(tuán)——?dú)v史文化名城的精華所在。依然較好地保存著唐宋古城的格局,聚集國(guó)家和省級(jí)的文物保護(hù)點(diǎn)多處。在新的城市中心區(qū)建成后,定位為歷史文化名城核心區(qū),以小商品零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的傳統(tǒng)商業(yè)中心。長(zhǎng)洲組團(tuán)——處于九龍江北溪和西溪的交匯處,東南兩面臨水,規(guī)劃為旅游、商貿(mào)、高科技園區(qū)和公園、娛樂(lè)為主的綜合開(kāi)發(fā)區(qū)。藍(lán)田組團(tuán)——以藍(lán)田開(kāi)發(fā)區(qū)為主,向東、北擴(kuò)展,重點(diǎn)發(fā)展輕型、低耗輕污染的外向型工業(yè),南部為商貿(mào)和居住用地。朝陽(yáng)組團(tuán)——新辟工業(yè)和商住區(qū),發(fā)展余地較大,適于安排大中型工業(yè)項(xiàng)目,可為外商投資提供充分的發(fā)展空間。金峰組團(tuán)——以金峰工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主外加一定的商住用地,主要發(fā)展無(wú)污染的工業(yè)項(xiàng)目。文教組團(tuán)——以漳州師范學(xué)院和漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院為核心的科教文衛(wèi)發(fā)展用地。橋南組團(tuán)——南邊為萬(wàn)畝荔枝海,濱江地帶建設(shè)住宅區(qū),開(kāi)辟高科技園區(qū)和居住、旅游、教育等用地。四、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、漳州房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述漳州作為一個(gè)早期農(nóng)業(yè)市,房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間較短,經(jīng)過(guò)這兩年的發(fā)展,市場(chǎng)已初步形成,主要能夠分為以下幾個(gè)階段:(1)第一階段:(20世紀(jì)九十年代前),初始階段漳州土地價(jià)值的最初利用,是經(jīng)過(guò)土地資金化體現(xiàn)出來(lái)的。由政府方面以土地作為合資合作條件,合作方提供全部建設(shè)資金,建成商品房后租售,所得利潤(rùn)按雙方議定的比例分成。再者,以企、事業(yè)單位集資蓋房為主(據(jù)了解這種做法至今還存在,如中國(guó)銀行的銀行家園)。(2)第二階段:(20世紀(jì)九十年代),探索階段在這一階段,雖然已經(jīng)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的雛形,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以舊城改造為主,部分為新區(qū)的開(kāi)發(fā),商品房開(kāi)發(fā)逐漸成為主流市場(chǎng)。這段時(shí)期的土地主要以協(xié)議出讓為主。(3)第三階段:(開(kāi)始至今),成型階段房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段。開(kāi)始進(jìn)行土地掛牌出讓。2、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況(1)土地供應(yīng)情況土地供應(yīng)前松后緊,自漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后,經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行了公開(kāi)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)出讓?！闹莨┑乜偭窟_(dá)2658畝,～供地總量?jī)H727.2畝,土地供應(yīng)量為529畝。截至現(xiàn)階段,漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中,經(jīng)過(guò)政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有3914畝。是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn),從這一年開(kāi)始,全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升,特別是市區(qū)漲幅更大,以后房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)直線上升態(tài)勢(shì),說(shuō)明房市已經(jīng)開(kāi)始升溫。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫,市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。外地開(kāi)發(fā)商搶灘漳州,據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,-市區(qū)出讓的29宗地中有21宗被17家外地開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)走,如廈門(mén)特房、夏商集團(tuán)、金賓士、香港寰宇、香港毅達(dá)和香港信和等房地產(chǎn)公司,顯示了漳州樓市較強(qiáng)的市場(chǎng)前景。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著近年漳州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展以及人民生活水平的逐步提高,加以政府宏觀調(diào)控、金融政策的有力刺激,漳州房地產(chǎn)步入持續(xù)上升的增長(zhǎng)期。市場(chǎng)上樓盤(pán)多且供應(yīng)量大,特別在商品房投資、新開(kāi)工面積、及施工面積等各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)新高。在銷(xiāo)售價(jià)格上漳州市商品房住宅價(jià)格逐年攀升,特別是市區(qū)漲幅更大。在未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上,新城區(qū)將是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)從圖表可見(jiàn),到五年間,漳州市全市房地產(chǎn)供應(yīng)全面持續(xù)增長(zhǎng),開(kāi)發(fā)投資由的17.11億元增至的55.39億元,增長(zhǎng)了3倍多;房地產(chǎn)新開(kāi)工的面積由的105萬(wàn)平方米到的250萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)了近138％。市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成33.47億元,占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成量的60.42%,同比增長(zhǎng)27.11%,增幅比全市低5.84個(gè)百分點(diǎn),其中,商品住宅完成投資15.62億元,占46.66%。土地購(gòu)置費(fèi)9.76億元,占29.16％,同比增長(zhǎng)8.80%;土地開(kāi)發(fā)投資3.59億元,占10.72％,同比增長(zhǎng)144.21%。銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售價(jià)格各創(chuàng)新高本圖表所顯示數(shù)據(jù)僅為漳州市區(qū)范圍以前一直平緩波動(dòng),以此為交點(diǎn)之后,房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)直線上升態(tài)勢(shì),說(shuō)明房市已經(jīng)開(kāi)始升溫。房?jī)r(jià)由的1540元/平方米增至的3279元/平方米,增速較明顯。從市區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)看,房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定,穩(wěn)中有升,每平方米約漲900－1000元,主要是高層電梯房多,配套較為完善,品位提升等因素作用的結(jié)果。金峰片區(qū)的金源大廈、福星公寓的房?jī)r(jià)在1700-2300元/平方米之間,相對(duì)較低,對(duì)房?jī)r(jià)起到了平抑作用。本圖表所顯示數(shù)據(jù)均為漳州全市范圍全市商品房銷(xiāo)售面積由的75萬(wàn)平方米增至的152.28萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)了103％,保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)充分顯示,漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。市區(qū)新建商品房完成銷(xiāo)售9392套,同比增長(zhǎng)46.52%;合同備案面積87.57萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)28.83%;市區(qū)新建商品房完成銷(xiāo)售6899套,商品住房銷(xiāo)售合同登記備案面積76.96萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)28.96%;成交金額28.24億元,同比增長(zhǎng)52.64%。3、漳州樓市運(yùn)行特點(diǎn)(1)房子盤(pán)多量大,漳州市區(qū)預(yù)售的樓盤(pán)有幾十個(gè),但漳州的購(gòu)房群體構(gòu)成、投資成分、外地購(gòu)房群體比例等都比較薄弱,漳州的樓市購(gòu)房能力與福、廈、泉等城市對(duì)比,相對(duì)有限。漳州市預(yù)售的樓盤(pán)有幾十個(gè),可是其中現(xiàn)房的數(shù)量不多,而且這些現(xiàn)房要么面積很大,要么樓層太高或太低,供應(yīng)量主要還是期房,可是市場(chǎng)是會(huì)發(fā)生變化的。當(dāng)前,漳州市陸續(xù)上市的樓盤(pán)總量將相當(dāng)于3～5年的消費(fèi)量。(2)單身公寓蜂擁而上

漳州市區(qū)涌現(xiàn)了大量的單身公寓,并以”總價(jià)低”、”地段好”、”以租還貸”等賣(mài)點(diǎn),以及各個(gè)單身公寓樓盤(pán)時(shí)尚的包裝理念,大受買(mǎi)家特別是投資客戶的追捧。(3)大戶型遭遇寒流

大戶型難賣(mài)的原因跟漳州房?jī)r(jià)的上漲有很大的關(guān)系。以往,在房?jī)r(jià)不到元的時(shí)候,一套140多平方米的大戶型總價(jià)不到30萬(wàn),很多購(gòu)房者還是承擔(dān)得起。這兩年,隨著房?jī)r(jià)的上漲,原先買(mǎi)得起140平方米的總價(jià)現(xiàn)在只能買(mǎi)到120平方米以下的戶型。和以往相比,買(mǎi)得起大戶型的客戶群減少了許多。房產(chǎn)新政后,漳州樓市的觀望氣氛濃厚,大部分購(gòu)房者關(guān)注的都是80～100平方米左右的中小戶型。(4)購(gòu)買(mǎi)力輔射范圍窄漳州市區(qū)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)以本地為主,市場(chǎng)容量有限,其中60%是公務(wù)員群體中收入較高的人。各個(gè)縣市的公務(wù)員來(lái)市區(qū)購(gòu)買(mǎi)的占到10%,外地來(lái)漳州打工的差不多占10%,剩下的就是周邊的農(nóng)民以及剛出來(lái)工作幾年的年輕人,真正買(mǎi)來(lái)投資的非常少。五、漳州樓市板塊分析1、新城區(qū)板塊——百舸爭(zhēng)流,揚(yáng)帆起航隨著漳州城市中心東移戰(zhàn)略的實(shí)施,市政配套設(shè)施逐步成熟完善,東部新城板塊越來(lái)越吸引著眾多開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的目光。隨著去年年底南昌路的打通和悅?cè)A商業(yè)廣場(chǎng)的啟動(dòng),漳州東部商業(yè)中心正在形成。5月份沃爾瑪超市的正式開(kāi)業(yè),香格里拉項(xiàng)目的完工,在這些利好的推動(dòng)下,東部新城區(qū)樓市板塊動(dòng)力強(qiáng)勁。2、老城區(qū)板塊——魅力依然,體量縮減老城區(qū)以1300多年的文化底蘊(yùn)和繁華的生活方式依然延續(xù)著新老漳州人的購(gòu)房情結(jié)。老城區(qū)完善的生活服務(wù)、成熟的市政配套、悠久的歷史積淀都使得舊城板塊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然占據(jù)漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的前端。同時(shí),由于可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越稀缺,拆遷、改造等成本越來(lái)越高,房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)將不可阻擋。舊城區(qū)主要是大唐家園、瑞京村舊城改造、鐘法路改造、金峰片區(qū)改造,以及經(jīng)濟(jì)適用房、安置房建設(shè)。市中心土地越來(lái)越稀有,使得老城區(qū)新盤(pán)開(kāi)發(fā)的成本越來(lái)越高,同時(shí)客戶群對(duì)居住的品質(zhì)要求越來(lái)越高,樓盤(pán)本身的品質(zhì)提升,造價(jià)更高,也將繼續(xù)拉大市區(qū)房?jī)r(jià),特別是大盤(pán)、好盤(pán)的上升空間會(huì)比較大。3、龍池板塊——地產(chǎn)期待值更高龍池開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展,也已經(jīng)成為環(huán)保型、生態(tài)型的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū),當(dāng)前正向國(guó)家申請(qǐng)升級(jí)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)已有燦坤、蒙發(fā)利等知名企業(yè)在內(nèi)的80多家企業(yè)進(jìn)駐,帶來(lái)了大量的工業(yè)人口,為龍池地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。房?jī)r(jià)也在近幾年有大幅增長(zhǎng)。從底的每平方米1400元,到底已升到每平方米3000元。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的原因。一是龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)一直在不斷的發(fā)展,不斷完善;其次是早期龍池房地產(chǎn)價(jià)值被很多人低估了,即使是現(xiàn)在的這種狀態(tài)也還沒(méi)有完全體現(xiàn)它的價(jià)值。如今龍池的地產(chǎn)價(jià)值已越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注。隨著廈漳泉城市聯(lián)盟的實(shí)質(zhì)性對(duì)接,政府已經(jīng)將海滄和角美進(jìn)行區(qū)域性合成規(guī)劃,龍池開(kāi)發(fā)區(qū)一時(shí)間由漳州的邊界變成了廈漳兩地的中心,區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加突顯。4．漳州開(kāi)發(fā)區(qū)板塊——灣區(qū)生活新主張”大廈門(mén)港”建設(shè)于元旦啟動(dòng);廈漳大橋于3月底完成工程可行性研究報(bào)告;招商局集團(tuán)將在未來(lái)5年里繼續(xù)大手筆投入150億資金打造現(xiàn)代化新型濱海開(kāi)發(fā)區(qū)等。種種利好消息無(wú)不向人們釋放出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào):投資置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃趶B門(mén)灣南岸。區(qū)域的地產(chǎn)新項(xiàng)目也越來(lái)越多。底,推出了海悅真愛(ài)和海灣嘉年華,初,推出的招商依山海。這些高品質(zhì)住宅項(xiàng)目當(dāng)前的銷(xiāo)售情況也是一路上揚(yáng)。開(kāi)發(fā)區(qū)除了優(yōu)越的居住環(huán)境,項(xiàng)目本身品質(zhì)的不斷提升也是開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)日益成熟的標(biāo)志之一。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)依山傍海的優(yōu)越環(huán)境及其未來(lái)與廈門(mén)越來(lái)越緊密的融合,使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者看好開(kāi)發(fā)區(qū)的樓市前景。六、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)判斷漳州未來(lái)土地供應(yīng)將以城市發(fā)展為導(dǎo)向,一方面調(diào)控供應(yīng)總量,另一方面是加大舊城改造力度,同時(shí)扶持新區(qū)建設(shè)。根據(jù)漳州未來(lái)幾年的工作重點(diǎn)——龍文區(qū)將重點(diǎn)打造5.3平方公里的市行政中心,把城市整體向東推進(jìn);薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主,在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位,加快舊城改造。能夠預(yù)測(cè)今后幾年供地的重點(diǎn)是:西部——開(kāi)發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造;南部——主要指九龍江兩側(cè)的舊城改造,既包括當(dāng)前的江濱板塊以及南山片區(qū)1400多畝的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā);北部——結(jié)合漳華路建設(shè),繼續(xù)啟動(dòng)其兩側(cè)土地的開(kāi)發(fā),重點(diǎn)是南坑倉(cāng)庫(kù)群及二燃片區(qū)的土地?？傊?今后幾年,增量土地的供應(yīng)會(huì)有所節(jié)制,存量土地的盤(pán)活會(huì)更多。七、漳州區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析1、在推項(xiàng)目(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目)區(qū)域在推主要項(xiàng)目總建達(dá)290萬(wàn)㎡,其中項(xiàng)目規(guī)模較大的有錢(qián)隆首府、麗園君悅、香格里拉觀園、東方明珠家園、一代領(lǐng)秀、錦繡一方、江濱花園等項(xiàng)目,總建筑面積基本在20萬(wàn)㎡以上。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積總建筑面積項(xiàng)目定位項(xiàng)目特色錢(qián)隆首府元光北路與南坑交匯處約5萬(wàn)㎡近20萬(wàn)㎡歐法尊貴養(yǎng)生之城法國(guó)風(fēng)情園林麗園君悅南昌路延伸段近4萬(wàn)㎡約26萬(wàn)㎡市中心近26萬(wàn)㎡歐洲風(fēng)情、數(shù)字化智能大社區(qū)歐洲風(fēng)格建筑、凱旋迎賓大門(mén)香格里拉觀園南昌路與丹霞路延伸段約2.1萬(wàn)㎡約19萬(wàn)㎡集高檔公寓、星級(jí)會(huì)所、生態(tài)園林、教育、商業(yè)等多種功能為一體的新都市高尚社區(qū)緊鄰沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、近2萬(wàn)㎡中心綠地廣場(chǎng)、小區(qū)主入口為椰林大道九龍城(二期)九龍公園南門(mén)近1萬(wàn)㎡約13萬(wàn)㎡南昌路超劃算的名宅九龍公園景觀延安廣場(chǎng)延安與騰飛路交匯處約2.9萬(wàn)㎡約12萬(wàn)㎡百年地脈榮耀之城地段好、人文氛圍濃厚東方明珠家園水仙大街與悅港路口西北角近9.3萬(wàn)㎡約30萬(wàn)㎡市中心建筑新人文社區(qū)社區(qū)規(guī)模大、異域風(fēng)情園林一代領(lǐng)秀水仙大道南側(cè)約9萬(wàn)㎡近28萬(wàn)㎡28萬(wàn)㎡巴厘風(fēng)情大社區(qū)規(guī)模社區(qū)、巴厘島風(fēng)情園林錦繡一方迎賓路南側(cè)、浦頭港東側(cè)約19萬(wàn)㎡近46萬(wàn)㎡福建首席國(guó)際花園新都城國(guó)際花園大社區(qū)、挑高5米的國(guó)際公寓陽(yáng)光雅苑勝利東路與九龍大道交匯處近2.8萬(wàn)㎡約10萬(wàn)㎡新都市主義高尚社區(qū)直飲水入戶、大型園林景觀萬(wàn)象星城漳響路罐頭廠往東400米近1.5萬(wàn)㎡約6.4萬(wàn)㎡漳州首席廣場(chǎng)高層社區(qū)廣場(chǎng)住宅江濱花園江濱路約13萬(wàn)㎡約80萬(wàn)㎡集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、旅游、居住、辦公為一體的大型濱江商業(yè)社區(qū)濱江景觀注:濱江花園當(dāng)前在推沿江濱路的商業(yè)部分,后期將有近6萬(wàn)㎡的高層濱江豪宅推出。2、在推項(xiàng)目銷(xiāo)售情況(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目)在推主要項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在3800元/平方米左右,各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況相對(duì)較好。項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售情況錢(qián)隆首府．1.21410020%麗園君悅.1370085%香格里拉觀園.24200一期達(dá)90％九龍城(二期)430060%延安廣場(chǎng).1380090%東方明珠家園.1420055%一代領(lǐng)秀.73400一期基本售完錦繡一方.3430085%陽(yáng)光雅苑.9.8360070%萬(wàn)象星城．1365050%江濱花園.1350095%在推項(xiàng)目成交均價(jià)呈穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì),逐步突破3500元/平方米。在推項(xiàng)目成交量呈相對(duì)穩(wěn)定態(tài)勢(shì),多數(shù)項(xiàng)目月銷(xiāo)售面積在10000㎡以下。在推項(xiàng)目成交量呈相對(duì)穩(wěn)定態(tài)勢(shì),多數(shù)項(xiàng)目月銷(xiāo)售套數(shù)量在100套以下。在推項(xiàng)目成交金額有一定的變動(dòng),但大多數(shù)月成交金額在3000萬(wàn)元以下。3、在推項(xiàng)目戶型情況(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目)本區(qū)域各項(xiàng)目主要在推部分戶型以三房居多,占近50%;面積在100-150㎡的居多,一房(含單身公寓)和二房均占19%、四房及樓中樓各占6%、(以下面積數(shù)據(jù)以建筑面積計(jì),單位:㎡)項(xiàng)目一房(含單身公寓)兩房三房四房復(fù)式樓中樓小計(jì)(套數(shù))備注面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)香格里拉44-5917610045125-15036017036150-27086373麗園君悅40－5012680－90241120－140550150－160168190－300621147東方明珠(二期)30-409670102110175154－17048180－30032353錢(qián)隆首府(一期)//80－9014130－15092//170-2103109江濱花園//120615011217030207－25016164華府豪景30－4822860－87127100－110182//250－2606543九龍城(二期)30－408770－9024120－135120////231陽(yáng)光雅苑40－5016880－100229105－13080//180－20047524延安廣場(chǎng)(一期)45389011998－13564217018150－25036820合計(jì)30-5091970-120907100-1502313150-170300150-3002884727在推項(xiàng)目戶型配比:當(dāng)前市場(chǎng)在推產(chǎn)品以三房為絕對(duì)主力產(chǎn)品,且市場(chǎng)供給量相對(duì)較大。市場(chǎng)上一房(含單身公寓)市場(chǎng)占有率也相對(duì)較大,占了近19％,呈相對(duì)飽和狀態(tài)。在推項(xiàng)目部分戶型產(chǎn)品鑒賞錢(qián)隆首府戶型錢(qián)隆首府戶型錢(qián)隆首府戶型錢(qián)隆首府戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園復(fù)式戶型香格里拉觀園復(fù)式戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型一代領(lǐng)秀戶型一代領(lǐng)秀戶型一代領(lǐng)秀戶型一代領(lǐng)秀戶型一代領(lǐng)秀戶型一代領(lǐng)秀戶型錦繡一方戶型錦繡一方戶型錦繡一方戶型錦繡一方戶型錦繡一方戶型錦繡一方戶型錦繡一方復(fù)式戶型錦繡一方復(fù)式戶型4、在推項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣情況(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目)在推項(xiàng)目屬漳州中高檔項(xiàng)目,品質(zhì)相對(duì)較高,項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面下的力度相對(duì)較大,以促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。項(xiàng)目名稱營(yíng)銷(xiāo)推廣錢(qián)隆首府報(bào)紙、戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、人際傳播、成立”錢(qián)隆會(huì)”麗園君悅戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、人際傳播香格里拉觀園現(xiàn)場(chǎng)、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播、報(bào)紙延安廣場(chǎng)報(bào)紙、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、人際傳播東方明珠家園圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、戶外看板、人際傳播一代領(lǐng)秀報(bào)紙、現(xiàn)場(chǎng)、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播錦繡一方戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、現(xiàn)場(chǎng)、人際傳播萬(wàn)象星城報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、戶外看板、圍墻、人際傳播5、待推項(xiàng)目待推項(xiàng)目總建筑面積超210萬(wàn)㎡,其中天利仁和、信和項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大,總建筑面積均達(dá)50萬(wàn)㎡以上。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積總建筑面積產(chǎn)品項(xiàng)目定位及特色外灘明珠花園新華南路與江濱路交匯處約1萬(wàn)㎡約20萬(wàn)㎡兩棟13－33層建筑首座33層觀景豪宅、溫泉會(huì)所錦繡一方(后期)水仙大道南側(cè)260畝不詳不詳福建首席國(guó)際花園新都城江濱花園(后期)江濱路約1萬(wàn)㎡約6萬(wàn)㎡1棟33層高層建筑/天利仁和新市政中心處27萬(wàn)㎡約80萬(wàn)㎡/新市政中心高檔社區(qū)信和罐頭廠項(xiàng)目騰飛路13萬(wàn)㎡約50萬(wàn)㎡未定高檔社區(qū)三鋼建元路項(xiàng)目建元路106畝約20萬(wàn)㎡未定不詳高力項(xiàng)目廣電中心旁/約10萬(wàn)㎡未定不詳綠洲富城//20萬(wàn)㎡//注:錦繡一方后期規(guī)劃指標(biāo)不詳,總建筑面積不含其總建指標(biāo)。八、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況都市名城地塊東臨元光南路,南靠漳州市地稅局,北接新華東路,屬漳州市薌城區(qū)。項(xiàng)目總建筑面積達(dá)30萬(wàn)㎡。2、地塊周邊環(huán)境分析(1)地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部為待拆遷的住宅,地塊相對(duì)較平整,呈長(zhǎng)條狀。地塊內(nèi)部待拆遷的住宅地塊內(nèi)部待拆遷的住宅(2)配套設(shè)施項(xiàng)目周邊有沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng),漳州九龍醫(yī)院,漳州市地稅局,中國(guó)人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、小學(xué)等市政單位及元光南路一帶生活性商業(yè)配套。(3)交通狀況本案緊鄰元光南路和新華東路,來(lái)往車(chē)輛較多,交通相對(duì)較方便。地塊北側(cè)的新華東路地塊東側(cè)的元光南路地塊北側(cè)的新華東路地塊東側(cè)的元光南路(4)景觀環(huán)境景觀資源一般,僅元光南路簡(jiǎn)單的植栽綠化。3、項(xiàng)目SWOT分析(1)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)分析居住氛圍濃。項(xiàng)目周邊為一些比較成熟的社區(qū),生活起居較方便,居住環(huán)境相對(duì)較好;配套設(shè)施好。項(xiàng)目周邊有漳州九龍醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套,配套設(shè)施相對(duì)較好;認(rèn)知度較高。地塊位于元光南路,處于漳州市中心,且屬老城區(qū),地塊受關(guān)注程度較高;商業(yè)價(jià)值高。項(xiàng)目緊臨元光南路,人流量相對(duì)較大,有利于項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā),商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高;地塊周邊形象較好。地塊周邊為一些成熟的居住小區(qū),整體形象較好;教育配套。項(xiàng)目緊鄰小學(xué),社區(qū)內(nèi)自身配套幼兒園,教育設(shè)施功能相對(duì)較好;建筑風(fēng)格好。項(xiàng)目為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格項(xiàng)目,符合漳州區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn),檔次較高;戶型規(guī)劃好。項(xiàng)目規(guī)劃為兩梯兩戶或三戶,產(chǎn)品品質(zhì)較高;交通較方便。項(xiàng)目緊臨元光南路,交通相對(duì)較便利。(2)項(xiàng)目劣勢(shì)(W)分析地價(jià)較高。樓面地價(jià)近1400元/平方米,開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高;景觀資源一般。項(xiàng)目周邊景觀資源一般,僅有元光南路簡(jiǎn)單的植栽綠化;地塊為拆遷地。規(guī)定一定量的拆遷返置,將給本案的工程進(jìn)度帶來(lái)一定的難度;噪音污染。地塊三面臨路,來(lái)往車(chē)輛較多,噪音污染相對(duì)較嚴(yán)重。(3)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(O)分析老城中心未來(lái)推出的土地相對(duì)較少,項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小;當(dāng)前漳州市場(chǎng)利好,有利于項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣;本案定位為中高檔項(xiàng)目,漳州在推中高檔項(xiàng)目的品質(zhì)參差不齊,均有待完善及充實(shí)的項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)涵,有利于本案產(chǎn)品品質(zhì)的提升。(4)項(xiàng)目隱憂點(diǎn)(T)分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。如香格里拉二期,麗園君悅?cè)?信和罐頭廠項(xiàng)目,天利仁和、錢(qián)隆首府、外灘明珠等項(xiàng)目的推出,將對(duì)本案的銷(xiāo)售造成一定的壓力;市政中心的東移,將會(huì)給本案的市場(chǎng)消費(fèi)帶來(lái)一定的影響;本案的預(yù)期推廣價(jià)格將相對(duì)較高,未來(lái)銷(xiāo)售可能帶來(lái)一定的消費(fèi)抗性;國(guó)家不確定政策的影響,本案在銷(xiāo)售過(guò)程中將存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)。九、項(xiàng)目定位建議1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析經(jīng)過(guò)本案周邊環(huán)境的分析,能夠體現(xiàn)本案價(jià)值在于:元光南成熟生活環(huán)境,較佳居住氛圍市中心絕版地段老城區(qū)悠久歷史文化底蘊(yùn)30萬(wàn)㎡大社區(qū)綜合而言,本案在地段、規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃上均有一定優(yōu)勢(shì),且項(xiàng)目地處元光南路區(qū)位認(rèn)知度高,具備中高端社區(qū)的基礎(chǔ)氛圍。另外,地塊拍賣(mài)價(jià)格等因素,很大程度提升了項(xiàng)目知名度的,奠定了一定的市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目整體定位建議本案具有高尚社區(qū)的優(yōu)秀品質(zhì),同時(shí),本案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也較好,但較區(qū)域在/待推項(xiàng)目而言,本案仍須在價(jià)值方面有所提升。因此,我司結(jié)合對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)的認(rèn)知,及鑒于本案地理位置的悠久歷史文化底蘊(yùn),建議將本案定位為漳州高品質(zhì)的,尚層人文的社區(qū):老城中心·30萬(wàn)平方米·新人文典范社區(qū)詮釋:老城中心――強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地理位置,突出項(xiàng)目的老城中心厚重的歷史底蘊(yùn);30萬(wàn)平方米――彰顯項(xiàng)目的規(guī)模,突出項(xiàng)目的大盤(pán)效應(yīng);新人文典范社區(qū)――強(qiáng)調(diào)本案將開(kāi)漳州文化地產(chǎn)之先河,突出本案將充分挖掘項(xiàng)目的歷史文化底蘊(yùn),在建筑單體、園林、空間、會(huì)所、社區(qū)等方面融入文化元素。3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議(1)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案在項(xiàng)目綜合素質(zhì)及在產(chǎn)品層面均有較為突出的特色,同時(shí)各項(xiàng)目在廣告推廣上亦有較大投入,較好的打造了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。項(xiàng)目項(xiàng)目綜合素質(zhì)層面產(chǎn)品層面營(yíng)銷(xiāo)推廣層面其它錦繡一方1、175萬(wàn)㎡大社區(qū),當(dāng)前約46萬(wàn)㎡2、廈門(mén)特房地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)3、新城行政中心4、緊鄰人民廣場(chǎng)5、大社區(qū)綜合配套較好,已有易初蓮花入住1、首創(chuàng)multi-garden產(chǎn)品(多層、小高層)2、270度觀景電梯3、入戶花園設(shè)計(jì)4、全明戶型設(shè)計(jì)5、挑高5米國(guó)際公寓設(shè)計(jì)綜合運(yùn)作、分期推廣、廣告投入大當(dāng)前現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,社區(qū)形象好一代領(lǐng)秀1、近27萬(wàn)㎡大社區(qū)2、地段及交通好1、巴厘島風(fēng)情園林2、首創(chuàng)底層架空并設(shè)置園林3、小面積(140㎡)樓中樓設(shè)計(jì)4、設(shè)置幼兒園及會(huì)所項(xiàng)目規(guī)模較大,廣告投入較大香格里拉1、比鄰沃爾瑪,地段價(jià)值突出2、周邊配套及交通好3、18萬(wàn)㎡大社區(qū)1、大面積中庭2、錯(cuò)層平面設(shè)計(jì)廣告投入大,包裝檔次高悅?cè)A物業(yè)管理麗園君悅1、位于南昌路,緊鄰沃爾瑪、地段好2、周邊配套及交通好3、26萬(wàn)㎡大社區(qū)4、麗園地產(chǎn)品牌1、氣派歐洲風(fēng)情建筑2、數(shù)字化社區(qū),智能化設(shè)計(jì)3、600㎡歐洲回廊式中庭4、凱旋式迎賓大門(mén)廣告投入大,包裝檔次較高延安廣場(chǎng)1、延安北老城區(qū)地段,歷史人文價(jià)值較高2、周邊配套及交通好1、戶型面積緊湊2、130－140㎡樓中樓設(shè)計(jì)廣告包裝到位錢(qián)隆首府1、火車(chē)站地段,認(rèn)知度較高2、交通較方便3、20萬(wàn)㎡大社區(qū)1、歐洲風(fēng)情大社區(qū)2、社區(qū)配套幼兒園及會(huì)所廣告包裝到位,項(xiàng)目檔次高注:據(jù)區(qū)域、個(gè)案產(chǎn)品特色等,將錦繡一方、一代領(lǐng)秀、香格里拉、麗園君悅、延安廣場(chǎng)、錢(qián)隆首府界定為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。綜合前述可知,本案在建筑及整體規(guī)劃方面塑造已經(jīng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,但就項(xiàng)目未來(lái)的推廣及市場(chǎng)的壓力而言,本案的品質(zhì)仍需進(jìn)一步提升,即產(chǎn)品價(jià)值提升。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目的特色分析,我司認(rèn)為仍可在社區(qū)配套規(guī)劃(含會(huì)所規(guī)劃)及物業(yè)管理和形象塑造方面提升項(xiàng)目品質(zhì)及價(jià)值。(2)社區(qū)配套規(guī)劃經(jīng)過(guò)社區(qū)配套規(guī)劃,將本案打造成為品牌及品質(zhì)的:生態(tài)社區(qū)——社區(qū)生態(tài)的優(yōu)化,經(jīng)過(guò)建筑材料選擇、人車(chē)分流系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)等與社區(qū)園林綜合實(shí)現(xiàn);智能社區(qū)——智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)漳州首個(gè)真正意義的家居智能社區(qū)規(guī)劃;數(shù)字社區(qū)——社區(qū)網(wǎng)絡(luò)一體化,物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化;居家社區(qū)——經(jīng)過(guò)社區(qū)外部良好配套設(shè)施,社區(qū)規(guī)劃及配套的綜合價(jià)值提升;文化社區(qū)——經(jīng)過(guò)社區(qū)會(huì)所文化性設(shè)施及社區(qū)內(nèi)部的幼兒園實(shí)現(xiàn)。說(shuō)明:上述社區(qū)配套規(guī)劃方案僅為初步建議性概念,供貴司產(chǎn)品規(guī)劃參考之用。(3)物業(yè)管理及形象塑造經(jīng)過(guò)以下方面,努力在推廣運(yùn)作上塑造:聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司做顧問(wèn),品牌物業(yè)管理公司做物業(yè)管理,真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的物業(yè)品質(zhì);物業(yè)管理公司在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期即介入,在售樓處樹(shù)立高尚品質(zhì);極力塑造項(xiàng)目的品牌及形象,形成良好的廣告設(shè)計(jì)及推廣方案;樣板間展示,全方位展示項(xiàng)目在配套及材料設(shè)置上的真實(shí)效果;經(jīng)過(guò)風(fēng)水師對(duì)地塊風(fēng)水分析及風(fēng)水運(yùn)勢(shì)調(diào)整,以提升項(xiàng)目地脈價(jià)值,一定程度上提升項(xiàng)目檔次及品質(zhì)。4、項(xiàng)目客群定位建議根據(jù)上述區(qū)域市場(chǎng)的了解,結(jié)合本案的區(qū)位特征,將本案客群定位為:漳州中高端的購(gòu)房需求的消費(fèi)群體其具備以下特征:(1)來(lái)源地——漳州周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn),漳州市區(qū)收入相對(duì)較高的階層及部分外地投資客(以廈門(mén)為多);(2)置業(yè)類型——以自住型消費(fèi)為主,漳州周邊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的二次置業(yè)者;(3)職業(yè)類型——私營(yíng)業(yè)主、公司職員、政府部門(mén)職工等,占本案消費(fèi)群體的絕大多數(shù);(4)消費(fèi)特征——看重地理位置及周邊成熟的配套設(shè)施;有較濃厚的老城區(qū)情結(jié);年收入在5萬(wàn)元以上。綜合而言,在現(xiàn)有環(huán)境下,本案應(yīng)在完善周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì)及內(nèi)部環(huán)境塑造方面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,同時(shí)應(yīng)當(dāng)保證一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。5、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議根據(jù)前述,本案具有厚重的歷史文化底蘊(yùn)。建議本案的產(chǎn)品可定位為:漳州·現(xiàn)代人文生活·樣板社區(qū)詮釋:現(xiàn)代――強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目現(xiàn)代的建筑風(fēng)格;主要突出項(xiàng)目品質(zhì)資源及優(yōu)勢(shì)的整合,體現(xiàn)項(xiàng)目綜合價(jià)值及檔次和彰顯現(xiàn)代氣息,同時(shí)也加強(qiáng)本案在品牌、建筑、園林、社區(qū)配套、會(huì)所及物業(yè)管理等全方位的品質(zhì)及服務(wù);人文生活社區(qū)――強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品挖掘文化底蘊(yùn),極力打造歷史文化名盤(pán):現(xiàn)代而不失儒雅的建筑立面、優(yōu)雅的社區(qū)文化會(huì)所、彌漫人文氣息的園林環(huán)境、以及文化內(nèi)蘊(yùn)的社區(qū);樣板社區(qū)――強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品的開(kāi)創(chuàng)性、獨(dú)特性、唯一性及代表性。戶型配比戶型一房一廳兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d(3＋1)復(fù)式樓中樓小三房標(biāo)準(zhǔn)三房面積(平方米)45－5075－8595－105120—130135—140170—200比例(戶數(shù)比例)10％20％15％40％10％5％戶型配比依據(jù):潛在消費(fèi)群體一般家庭人口在4—6人,對(duì)三房的需求量大;根據(jù)市場(chǎng)分析,單身公寓和一房的產(chǎn)品市場(chǎng)供給量相對(duì)較大且需求量較大,故該戶型配比相對(duì)較適中;根據(jù)市場(chǎng)分析,二房產(chǎn)品的市場(chǎng)供給量相對(duì)較少,但市場(chǎng)需求相對(duì)較大,故配比兩房?jī)蓮d的相對(duì)經(jīng)濟(jì)適用的戶型;考慮潛在消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)能力,很大一大部分消費(fèi)者的房款總價(jià)的承受能力在40—60萬(wàn)元,故配比體量較大的小三房和標(biāo)準(zhǔn)三房的戶型;(1)戶型設(shè)計(jì)原則:迎合需求、適當(dāng)超前(2)戶型格局:格局方正,保證主臥室和客廳南向朝向(3)戶型創(chuàng)新:戶型的創(chuàng)新,包括但不限于:內(nèi)退陽(yáng)臺(tái):盡可能的增加項(xiàng)目戶型的附加值;錯(cuò)露臺(tái):條件允許的情況下可設(shè)計(jì)隔2層設(shè)計(jì)錯(cuò)露臺(tái),以提升住宅的附加值;凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗:延伸住宅室內(nèi)空間,拉近住戶與自然界交流的距離;大陽(yáng)臺(tái):在規(guī)劃條件滿足的情況下,盡量增加住宅的陽(yáng)臺(tái)面積。部分戶型設(shè)計(jì)手法推薦超大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)手法雙入戶及錯(cuò)花園的設(shè)計(jì)手法超大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)手法雙入戶及錯(cuò)花園的設(shè)計(jì)手法主臥室陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)手法主臥室陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)手法延伸了臥室空間面積,拉近了與室外空間的距離花園式主臥室花園式主臥室增加賣(mài)點(diǎn),提升臥室品質(zhì)全景觀客廳的設(shè)計(jì)手法全景觀客廳的設(shè)計(jì)手法客廳兩面采光,充分營(yíng)造空中花園客廳900900——1000毫米進(jìn)深凸窗的設(shè)計(jì)手法擴(kuò)大室內(nèi)景觀面＆室內(nèi)空間錯(cuò)露臺(tái)的設(shè)計(jì)手法錯(cuò)露臺(tái)的設(shè)計(jì)手法6、規(guī)劃布局建議(1)主入口建議:設(shè)在元光南路。利于展示小區(qū)形象;位于城市主干道,出入小區(qū)便捷。(2)道路和交通規(guī)劃社區(qū)內(nèi)實(shí)行人車(chē)分流交通體系。人車(chē)流線遵循”車(chē)走環(huán)道,人走直線”原則,避免人車(chē)干憂。(3)建筑風(fēng)格充分迎合潛在消費(fèi)者的需求,在建筑風(fēng)格方面建議采用美式或歐式的現(xiàn)代建筑風(fēng)格;建筑色調(diào)方面注重與周邊自然環(huán)境的融合,建議采用亮色系,提高項(xiàng)目的視覺(jué)沖擊力;建筑形態(tài)方面以高層建筑為主;立面設(shè)計(jì)方面力求以簡(jiǎn)約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。(4)景觀與綠化規(guī)劃小區(qū)綠化建議:中式復(fù)古園林景觀;為提高項(xiàng)目的檔次可植栽各種具有不同風(fēng)格植被;水景設(shè)置:考慮地塊自身?xiàng)l件,建議本案在小區(qū)入口及區(qū)內(nèi)景觀接口處設(shè)置小型跌水水景,提升小區(qū)園林景觀的靈動(dòng)性。(5)小區(qū)智能化規(guī)劃結(jié)合項(xiàng)目定位,建議設(shè)置以下智能化設(shè)施電子門(mén)禁管理系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)呼叫管理中心停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)智能巡邏管理電子系統(tǒng)7、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議采用市場(chǎng)比較法:權(quán)數(shù)延安廣場(chǎng)錢(qián)隆首府東方明珠麗園君悅香格里拉錦繡一方一代領(lǐng)秀本案區(qū)域因素地段區(qū)位6%103981011051059795100周邊配套6%104961051081089698100交通因素5%1009710010010010299100自然環(huán)境5%989799100102103106100區(qū)域人流10%11096981151089295100區(qū)域發(fā)展5%9890101102104101102100個(gè)別因素項(xiàng)目規(guī)模8%9598979395110101100地塊因素2%106901011051049897100建筑規(guī)劃9%979898991029998100戶型規(guī)劃9%100100100100100100100100園林設(shè)計(jì)8%9410510796103107103100社區(qū)配套5%9310010197103106102100物業(yè)管理2%969898951019693100項(xiàng)目形象10%1089710210110610499100交易情況5%100100100100100100100100交易時(shí)間5%100100100100100100100100修正指數(shù)1.00130.97501.00501.01001.02561.00500.98881交易均價(jià)(元/㎡)3800410042003700420043003500/修正價(jià)格3795420541793663409542793540/可比權(quán)重10%15%5%35%25%5%5%/市場(chǎng)比較價(jià)格(元/㎡)3915經(jīng)過(guò)上述分析,本案預(yù)計(jì)提升幅度約17％,具體如下:項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升幅度提升項(xiàng)目形象價(jià)值提升3－5％廣告、營(yíng)銷(xiāo)推廣及其它項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值提升5－7％產(chǎn)品附加值的形成區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境提升4－6％市場(chǎng)的推廣據(jù)此推算,本案住宅市場(chǎng)均價(jià):3915*(1＋17％)＝4600元/平方米鑒于項(xiàng)目的持續(xù)性及漳州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和漳州城市居民收入的增加,以及項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期及難度,本案住宅的銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)按年平均5％的幅度增長(zhǎng),至本案住宅的整體銷(xiāo)售均價(jià)約為5070元/平方米。4600元/平方米4830元/平方米5070元/平方米本案商業(yè)部分價(jià)格建議:漳州在推項(xiàng)目商業(yè)部分整體均價(jià)為10000元/平方米左右,見(jiàn)下表:項(xiàng)目均價(jià)(元/平方米)香格里拉13000都市陽(yáng)光1層2,2層8000,3層6000東方明珠九龍大道15000-19000,悅港路8000濱江花園8000沿街鑒于本案的地理位置,人流量相對(duì)較大,在未來(lái)幾年本案的商業(yè)價(jià)值將得到相對(duì)較大的體現(xiàn)。鑒于本案商業(yè)開(kāi)發(fā)周期的不確定性,建議本案的商業(yè)均價(jià)初步定為15000元/平方米左右。本案車(chē)位部分價(jià)格建議:漳州在推項(xiàng)目車(chē)位整體均價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)左右,見(jiàn)下表:項(xiàng)目均價(jià)麗園君悅10.8萬(wàn)元/個(gè)都市陽(yáng)光10萬(wàn)元/個(gè)東方明珠10萬(wàn)元/個(gè)鑒于考慮本案潛在客群的私家車(chē)擁有量及根據(jù)本案周邊在推項(xiàng)目車(chē)位的銷(xiāo)售均價(jià),建議本案的車(chē)位價(jià)格為10萬(wàn)元/個(gè).8、售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議(1)在推項(xiàng)目售樓部簡(jiǎn)介在推項(xiàng)目(主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目)的售樓部裝修相對(duì)較好,功能相對(duì)較齊全。項(xiàng)目名稱售樓處形式規(guī)模裝修程度內(nèi)部設(shè)置功能區(qū)分風(fēng)格錢(qián)隆首府自建售樓處單層220㎡左右、二層精裝修沙盤(pán)、戶型頁(yè)、海報(bào)、折頁(yè)接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲(chǔ)存室、建材原料展示區(qū)歐洲古典豪華麗園君悅自建售樓處130㎡左右、二層精裝修沙盤(pán)、海報(bào)、戶型頁(yè)、樓書(shū)接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公樓閣、儲(chǔ)存室、員工宿舍現(xiàn)代簡(jiǎn)樸香格里拉觀園自身店面100㎡左右、二層精裝修沙盤(pán)、海報(bào)、戶型頁(yè)、樓書(shū)接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公樓閣、儲(chǔ)存室古典簡(jiǎn)樸延安廣場(chǎng)自建售樓處110㎡左右、一層精裝修沙盤(pán)、海報(bào)、戶型頁(yè)、折頁(yè)接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲(chǔ)存室現(xiàn)代簡(jiǎn)約東方明珠家園自身店面130㎡左右、二層精裝修沙盤(pán)、戶型頁(yè)、海報(bào)、樓書(shū)接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公樓閣、儲(chǔ)存室現(xiàn)代簡(jiǎn)樸一代領(lǐng)秀自建售樓處150㎡左右、一層精裝修沙盤(pán)、戶型頁(yè)、海報(bào)、樓書(shū)接待區(qū)、洽談區(qū)、休閑區(qū)、辦公區(qū)、儲(chǔ)存室現(xiàn)代簡(jiǎn)樸悅?cè)A都市陽(yáng)光自建售樓處400㎡左右、一層精裝修沙盤(pán)、戶型頁(yè)、海報(bào)、樓書(shū)接待區(qū)、錯(cuò)層洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲(chǔ)存室、產(chǎn)品展示區(qū)現(xiàn)代豪華外灘明珠自建售樓處100㎡左右、一層精裝修沙盤(pán)、戶型頁(yè)、海報(bào)、折頁(yè)接待區(qū)、洽談區(qū)、儲(chǔ)存室現(xiàn)代簡(jiǎn)樸(2)本案售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議1)規(guī)模鑒于本案為市中心、老城區(qū)絕版地段總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米規(guī)模的項(xiàng)目。建議本案的售樓部的規(guī)模盡量做大,規(guī)劃兩層,單層面積為20理由:利于展示項(xiàng)目的自身形象;有助于提升項(xiàng)目的價(jià)值;有利于售樓部?jī)?nèi)部功能的完善和劃分。2)功能為了使售樓部得到最大利用率,建議本案的售樓部功能規(guī)劃應(yīng)盡量齊全,包括:接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、展示區(qū)、休息區(qū)、儲(chǔ)藏室、衛(wèi)生間等3)風(fēng)格鑒于本案的市場(chǎng)定位及形象定位以及本案的建筑風(fēng)格,建議本案的售樓部采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格。為充分挖掘項(xiàng)目的歷史文化底蘊(yùn),建議本案在售樓部頻率新655259裝修上盡量融入比較多的與當(dāng)?shù)叵嗥ヅ涞奈幕?。十、本案開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性框架1、工程方面建議工程根據(jù)”拆遷一部分,建設(shè)一部分”的原則走;建議本案分4期開(kāi)發(fā),一期為1＃、2＃樓,二期為6＃、8＃樓,三期為3＃、4＃樓、5#,四期為7＃、9＃樓;在園林景觀方面建議先做一部分園林景觀,以實(shí)物來(lái)吸引消費(fèi)者。2、銷(xiāo)售方面本案建設(shè)工程合理有序的展開(kāi),保證拆遷進(jìn)度的推進(jìn);本案在確定銷(xiāo)售周期后,在工程方面要保質(zhì)保量的完成,以保證銷(xiāo)售進(jìn)度。在銷(xiāo)售過(guò)程中建議采用”先住宅后商業(yè)”的模式。3、財(cái)務(wù)方面建議貴公司根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況對(duì)項(xiàng)目資金作出合理的分配。十一、附件1、國(guó)有土地出讓情況漳州市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓的國(guó)有土地(1)地塊編號(hào)土地座落土地用途出讓年限土地面積(平方米)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/平米)土地使用強(qiáng)度建筑面積(平方米)P01江濱路-鐘法路兩側(cè)用地01#地塊商住綜合商業(yè)40年,居住70年,綜合50年17131.39容積率≤5.0≤856507500876建筑密度≤33%綠地率≥36%P02江濱路-鐘法路兩側(cè)用地02#地塊商住綜合商業(yè)40年,居住70年,綜合50年3677.15容積率≤3.0≤1103013751247建筑密度≤35%綠地率≥30%P03江濱路-鐘法路兩側(cè)用地03#地塊商住綜合商業(yè)40年,居住70年綜合50年15073.53容積率≤1.8≤2713039601460建筑密度≤36%綠地率≥34%P04勝利西路以南、西洋坪路以東居住居住70年3525.12容積率≤3.5≤12330795建筑密度≤28%645綠地率≥42%G01市技工學(xué)校南側(cè)居住居住70年3147.81容積率≤1.4≤4410168381建筑密度≤30%綠地率≥40%G02華元小區(qū)以北居住居住70年8591.24容積率≤1.9≤16320910558建筑密度≤29.4%合州市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓的國(guó)有土地(2)地塊編號(hào)土地座落土地面積(平方米)規(guī)劃用途出讓年限容積率建筑密度綠地率地價(jià)(萬(wàn)元)履約保證金(萬(wàn)元)G03廠西一路以東、瑞京路以南78664.91(合118畝),其中04號(hào)地塊11493.86商住綜合商業(yè)40年居住70年綜合50年≤3.6≤33%≥35%5900(成交價(jià))05號(hào)地塊20929.35商住綜合商業(yè)40年居住70年綜合50年≤4.5≤33%≥35%06號(hào)地塊45726.05居住居住70年≤3.6≤33%≥35%P05仙景路以西、北斗一路以北、金閩路以東北斗二路以南86090.102(合129.14畝)二類居住用地居住70年≤1.8≤30%≥40%3874起500P06江濱路以北、元光南路以東、下洲路以南18764.3(合28.12畝)商住綜合商業(yè)40年居住70年綜合50年≤3.5≤30%≥40%5060起1000P07朝陽(yáng)醫(yī)院用地以南、九龍大道以西17693.43(合26.54畝)二類居住用地居住70年≤2.2≤30%≥40%1325(成交價(jià))250合計(jì)97.1總建筑面積約559736.5漳州市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓的國(guó)有土地地塊編號(hào)地理位置地塊