|本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制資產(chǎn)評估報告HBKL翼Z評報字[2025]第34S052號河北甲利房地產(chǎn)評估有跟公司二零二五并滋三脈二十六日e河北開利房地產(chǎn)評估有限公司 2 5 5 6三、評估對象和評估范圍 6 7五、評估基準日 8 8七、評估方法 9 九、評估假設(shè) 9十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 十四、資產(chǎn)評估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評估機構(gòu)印章 河北開利房地產(chǎn)評估有限公司1廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購項目涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用本資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用本資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔責任。三、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、評估業(yè)務(wù)委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為本資產(chǎn)評估報告的使用人。四、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制。六、資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。七、本資產(chǎn)評估報告是根據(jù)委托人提供的資料和信息出具，資料和信息的真實性、完整性、合法性對評估結(jié)論構(gòu)成影響，依據(jù)同一標的資產(chǎn)的其他資料或者信息可能得出與本報告不一致的評估結(jié)論。河北開利房地產(chǎn)評估有限公司2廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購項目涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)評估英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告摘要河北開利房地產(chǎn)評估有限公司接受廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，按照必要的評估程序，對廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬處置資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)在評估基準日的市場價值進行評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估報告摘要如下：評估目的：廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購英德冀粵商業(yè)管理有限公司，現(xiàn)由廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司委托我公司對該經(jīng)濟行為涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司的凈資產(chǎn)進行評估，為該經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。二、評估對象：英德冀粵商業(yè)管理有限公司的凈資產(chǎn)于評估基準日的市場價三、評估范圍：英德冀粵商業(yè)管理有限公司的整體資產(chǎn)，包括全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。四、評估基準日：2025年12月24日。五、價值類型：市場價值。六、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。七、評估結(jié)論：評估基準日委估凈資產(chǎn)的評估值為人民幣貳仟零捌萬零貳佰貳拾壹元零貳分(￥20,080,221.02)。經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，英德冀粵商業(yè)管理有限公司總資產(chǎn)賬面價值為40,644,934.28元，評估價值為16,625,834.25元，評估減值24,019,100.03元；負債賬面價值為-3,454,386.77元，評估價值為-3,454,386.77元，無增減值；凈資產(chǎn)賬面價值為44,099,321.05元，評估價值為20,080,221.02元，評估減值-24,019,100.03元。評估匯總情況詳見下表：資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣元AB1流動資產(chǎn)--2非流動資產(chǎn)3其中：長期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)5固定資產(chǎn)67無形資產(chǎn)89資產(chǎn)總計--非流動負債負債總計--凈責產(chǎn)(所有者權(quán)益)本資產(chǎn)評估報告使用期為自提交報告日起一年(自2025年12月26日至2026年12月25日)。以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項：1.評估師及評估機構(gòu)是對本評估報告所述目的下評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬狀況給與必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證，本評估報告的結(jié)論僅為本次評估目的服務(wù)，不能作為確認產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。2.本資產(chǎn)評估報告以評估委托人提供的相關(guān)資料為依據(jù)，資料失實造成評估結(jié)果有誤的，評估機構(gòu)和評估人員不承擔相應(yīng)的貴任。3.資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估扈坊榮茄企業(yè)管理有限公司擬收購項目涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資河北開利房地產(chǎn)評估有限公司4對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。以上重要事項特別提醒資產(chǎn)評估報告使用人予以關(guān)注。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購項目涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告正文廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司：河北開利房地產(chǎn)評估有限公司接受您的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購凈資產(chǎn)在2025年12月24日的市場價值進行了評估，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人和其他資產(chǎn)評估報告使用人(一)委托方名稱：廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司注冊資本：壹仟萬元整類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)成立日期：2025年04月21日法定代表人：梁志國住所：中國(河北)自由貿(mào)易試驗區(qū)大興機場片區(qū)廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)航誼道自貿(mào)區(qū)科創(chuàng)基地11591經(jīng)營范圍：一般項目：企業(yè)總部管理；企業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢；信息技術(shù)咨詢服務(wù)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù))(除依法須經(jīng)批準的項目外，自主開展法律法規(guī)未禁止、未限制的經(jīng)營活動)(二)被評估單位名稱：英德冀粵商業(yè)管理有限公司河北開利房地產(chǎn)評估有限公司6成立日期：2024年07月26日住所：英德市英城湞陽路以北建設(shè)路以東百花路以南東方廣場一區(qū)9棟802營活動)(四)其他資產(chǎn)評估報告使用人二、評估目的廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購英德冀粵商業(yè)管理有限公司，現(xiàn)由廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司委托我公司對該經(jīng)濟行為涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司的凈資產(chǎn)進行評估，為該經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍凈資產(chǎn)賬面價值44,099,321.05元。各類資產(chǎn)及負債的賬面價值見下表：河北開利房地產(chǎn)評估有限公司7Y7項目2025年12月24日1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)3其中：長期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)5固定資產(chǎn)67無形資產(chǎn)89其他非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計流動負債非流動負債負債總計1.委估主要資產(chǎn)情況列入本次評估范圍的主要為投資性房地產(chǎn)，根據(jù)委托方提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》復印件，德市英城湞陽路以北建設(shè)路以東北華路以南東方廣場一區(qū)9棟112套物業(yè)，房屋建筑面積8587.70m2。權(quán)利類型：房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)：市場化商品房，用途：旅游，房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總層數(shù)29層。812號、8152.委托人已承諾委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為所涉及的評估對象和評3.企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的情況未發(fā)現(xiàn)表外資產(chǎn)4.引用其他機構(gòu)出具的報告情況本報告引用廊坊順泰房地產(chǎn)評估有限公司出具的房地產(chǎn)價格評估報告，編號為廊順泰(2025)評字第031號。河北開利房地產(chǎn)評估有限公司8{1{1)立7飛廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購項目涉及的英德紫粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告市場價值是在適當?shù)氖袌鰲l件下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未五、評估基準日(一)本次評估基準日為2025年12月24日。2.該評估基準日，符合相關(guān)經(jīng)濟行為的需求，1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，自2021年1月1日起施行);3.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(2001年12月31日財政部令第142.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)[2017]33.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—評估業(yè)務(wù)委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2019〕38號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);9.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[2017]47號);10.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導意見》(中評協(xié)[2017]48號);11.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號)。(四)權(quán)屬依據(jù)1.不動產(chǎn)權(quán)證書；(五)取價依據(jù)2.評估人員收集的有關(guān)詢價資料和參考資料；3.估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、同類房地產(chǎn)市場交易。七、評估方法(一)評估方法的選擇企業(yè)價值評估方法主要有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法。企業(yè)價值評估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。按照《資產(chǎn)評估基本準則》,評估需根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，不存在對評估對象價值有重大影響且難以辨識和評估的資產(chǎn)和負債，因此本次評估可以選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法。被評估企業(yè)為新成立企業(yè)，暫未形成穩(wěn)定的經(jīng)營活動，在未來年度其收益與風險不能可靠的預(yù)計，因此本次評估未選擇收益法。據(jù)調(diào)查了解，現(xiàn)實市場上難以取得與標的公司類似的企業(yè)股權(quán)交易案例進行參考比較無法從市場上獲得相關(guān)的評估數(shù)據(jù)，故不選用市場法。本次評估目的是為廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司了解英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)價值提供價值參考依據(jù)，僅需反映英德冀粵商業(yè)管理有限公司在評估基準日凈資產(chǎn)的市場價值，故選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本次評估方法。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法一資產(chǎn)基礎(chǔ)法即成本加和法，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各單項資產(chǎn)選用合適的評估方法進行評估，加和減去負債評估值得出評估對象價值的方法。各類資產(chǎn)及負債的評估方法如下：一1.流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)評估范圍包括貨幣資金。(1)貨幣資金：包括為銀行存款。通過核實銀行對賬單銀行存款日記賬等，以核實后的價值確定評估值。非流動資產(chǎn)(2)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)估價選用的估價方法應(yīng)符合根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定和運用的條件，并與估價目的相匹配。本評估中運用的估價方法是按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場的發(fā)育狀況，并結(jié)合估價對象的具體特點及特定的估價目的等條件來選擇的。通常的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法。經(jīng)過評估人員的分析論證，市場案例充分，故本次評估采用市場比較法對投資性房地產(chǎn)進行評估。對于負債的評估，評估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項明細表，清查核實各項負債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務(wù)人、負債額，以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值，對于將來并非應(yīng)由評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實際承擔的負債項目，按零值計算。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規(guī)定，本次評估履行了適當?shù)脑u估程河北開利房地產(chǎn)評估有限公司11廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購項目涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告[序。具體實施過程如下：(一)明確業(yè)務(wù)基本事項我公司于2025年12月24日接受委托人委托，簽訂了評估業(yè)務(wù)委托合同，明確了評估目的、評估對象與評估范圍、評估報告提交期限及方式等內(nèi)容。(二)編制資產(chǎn)評估計劃根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況，編制評估工作計劃，包括確定評估業(yè)務(wù)實施主要過程、時間進度、人員安排等。(三)進行評估現(xiàn)場調(diào)查根據(jù)評估對象的具體情形，通過詢問、核對、勘查等方式進行調(diào)查，了解評估對象現(xiàn)狀。(四)收集整理評估資料評估專業(yè)人員從市場等渠道獨立獲取資料，從房地產(chǎn)市場通過詢價獲取評估對象市場價格。評估專業(yè)人員對資產(chǎn)評估活動中使用的資料采取適合的方式進行核查驗證，核查驗證的方式通常包括調(diào)查、詢價等。(五)評定估算形成結(jié)論1.根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，恰當選擇評估方2.根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成合理評估結(jié)論。(六)編制和提交評估報告1.評估專業(yè)人員在評定、估算后，形成初步評估結(jié)論，按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準則的要求編制初步資產(chǎn)評估報告；2.根據(jù)資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報告進行內(nèi)部審核；3.資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員完成以上評估程序后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。1.交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估河北開利房地產(chǎn)評估有限公司12廊坊榮喆企業(yè)管理有限公司擬收購項目涉及的英德冀粵商業(yè)管理有限公司凈資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告2.公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在較為完3.持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場條件及在此市場條件評估基準日2025年12月24日，在本次假設(shè)條件及評估目的下，委估資產(chǎn)的評估值為人民幣貳仟零捌萬零貳佰貳拾壹元零貳分(￥20經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，英德冀粵商業(yè)管理有限公司總資產(chǎn)賬面價值為40,644,934.28元，評估價值為16,625,834.25元，評估減值24,019,100.03元；負債賬面價值為-3,454,386.77元，評估價值為-3,454,386.77元，無增減值；凈資產(chǎn)賬面價值為44,099,321.05元，評估價值為20,080,221.02元，評估減值-24,019,100.03元。評估匯總情況詳見下表：金額單位：人民幣元AB1--2非流動資產(chǎn)3其中：長期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)5固定資產(chǎn)67無形資產(chǎn)89資產(chǎn)總計-非流動負債負債總計--凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)(二)增減值分析評估結(jié)論與凈資產(chǎn)賬面值比較，減值24,019,100.03元，其中：1.流動資產(chǎn)：評估值為102,481.25元，與賬面值比較，無增減值。2、非流動資產(chǎn)：評估值為16,523,353.00元，與賬面值比較，減值24,019,100.03元。3、流動負債：評估值為-3,454,386.77元，與賬面值比