產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店

一、酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)別

對于酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店三種物業(yè)，市場上大

多不作區(qū)分，混淆使用。事實(shí)上，上述三種名稱是從不同角度對物業(yè)

進(jìn)行詮釋。

酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興

起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它一般是擁有

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的

商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普

通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資

回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，

又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地

提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概

念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足

使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)

和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提

供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了很行、會所、小超市等其它

項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)上，由于酒店式公寓項(xiàng)目的客戶群大多是知名跨國企業(yè)

高級員工、經(jīng)理、總裁等，因此他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理

或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司

水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。

而公寓式酒店，簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店

套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和

良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它

配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室

內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住

氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒

店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北京已經(jīng)出現(xiàn)，它的服務(wù)包括

餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。

從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式

酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供

了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當(dāng)家

庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實(shí)質(zhì)還是酒店。

對照上述兩種物業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)式酒店則是從產(chǎn)權(quán)的角度對物業(yè)的

定義。

產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權(quán)分別出

售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住，其余時(shí)間段，

可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以

轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是三種物業(yè)類型中最具投

資價(jià)值的，因此，下面我們將對產(chǎn)權(quán)式酒店做一個(gè)詳細(xì)的解釋。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店溯源

產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和

地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”即“時(shí)空共享”，產(chǎn)權(quán)酒店作為一

種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑

置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費(fèi)又是存

儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)

和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)

展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店的分類

從國際產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展趨勢來看，其可分為以下幾類：

1、時(shí)權(quán)酒店

是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，

共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年

限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。

2、純產(chǎn)權(quán)酒店

是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒

店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店

又分為商務(wù)型及度假型。

3、養(yǎng)老型酒店

是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。

在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投

資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管

理公司回購，再出售，收益其家人所有。

4、高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。

5、時(shí)值度假型酒店

指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)

品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假

村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)

權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲

取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。

四、國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀

在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私

人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)

形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)會結(jié)

合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等

又有明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位

的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲

蓄及國債投資等相比，投入較松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐富，同時(shí)還獲得

一套真正屬于自己的私家酒店。

20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成

為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山

脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向

北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國家地區(qū)頗

受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。

產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及

貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店19867995年

年平均增長15.8%;1980年，全球500個(gè)旅游目的地板15.5萬個(gè)家

庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的

地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引

入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)

權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將

達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過

程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資

工具。

五、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?fàn)顩r

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)初旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及

經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕

生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店、陜西漢中的

"21世紀(jì)萬龍大酒店“、倡導(dǎo)”e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒

店、秦皇島的維多利亞港灣、南島的三亞溫泉大酒店、北京的快樂無

窮大一龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等都是其中較為成功的

個(gè)案。

國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店何以迅速崛起？其實(shí)這主要得益于全國房市的

回暖。近幾年來，低迷多時(shí)的海南房地產(chǎn)持續(xù)回升，東部沿海城市的

房產(chǎn)也普遍升溫，購買房產(chǎn)已不僅是為了居住，還成為重要的投資渠

道。于是，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來全國各地產(chǎn)權(quán)

式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會大幅上升。

相對于酒店式公寓和公寓式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店更像是為投資者

“度身定做”，產(chǎn)權(quán)式酒店在購買時(shí)一般都會簽訂一個(gè)十年以上返租

協(xié)議，與客戶約定一個(gè)租賃期和投資收益率，以6.5%的年收益率計(jì)

算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時(shí)還可以取得房產(chǎn)的所有

權(quán)。相對于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特點(diǎn)，產(chǎn)

權(quán)式酒店收益穩(wěn)定的優(yōu)勢不言而喻。投資產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)關(guān)注其物業(yè)

的位置、酒店等級、地區(qū)酒店競爭等因素。一般而言，物業(yè)位置越好,

未來升值的潛力就越大；地區(qū)酒店需求量越大、酒店星級越高，酒店

經(jīng)營期客戶的收益安全性也就越強(qiáng)；如果開發(fā)商以長期經(jīng)營該酒店為

目標(biāo)，那么，客戶的收益也就更有保證了。

酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店，這些樓盤在滬

上樓市引人注目，不少市民競相購買。但專家提醒，市民買這些房子

時(shí)，第一要?jiǎng)?wù)是防范其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

近兩年，本市樓市發(fā)展迅速，不僅商品住宅供需兩旺，商鋪、辦

公樓更是供不應(yīng)求。如此一來，不少開發(fā)商就適時(shí)推出了交*型的商

品房產(chǎn)品。由于目前這方面的法規(guī)還不夠完善，有些尚處空白地帶，

因此其中的法律風(fēng)險(xiǎn)較大，市民購買時(shí)一定要注意防范，搞清相關(guān)問

題。

明確房屋性質(zhì)。據(jù)房屋管理部門的人士介紹，目前市場上的酒店

式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等，有的是住宅用途，有的是辦公、

商鋪用途，但多數(shù)購房者很難從這些名稱中知曉房屋的具體用途。按

照規(guī)定，購買住宅用途的房屋，購房者可遷入戶口，當(dāng)然最主要的是

可以把房屋用作住所，居住其中。購買辦公或商鋪用途的房屋，購房

者則不能將其作為住所使用，也不得遷入戶口。另外，在貸款以及將

來的投資途徑方面，購買住宅與非住宅也大有不同。因此，房屋用途

是購房者購買前需搞清的第一個(gè)問題。

慎簽委托經(jīng)營合同，保障投資收益。市民購買酒店式公寓、公寓

式酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等，多是投資用途。因此，除了和開發(fā)商簽訂購房

合同外，購房者一般還要與開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司簽訂一份

委托經(jīng)營合同。專家指出，購房者應(yīng)特別重視委托經(jīng)營合同，因?yàn)檫@

是保障投資收益的法律文書。目前，在投資收益的約定上，一般是前

三年有個(gè)保底價(jià)，以后根據(jù)經(jīng)營狀況確定c在此，購房者要注意對經(jīng)

營狀況的細(xì)化與量化。

有些銷售方式是打擦邊球，有關(guān)部門需完善相應(yīng)法規(guī)。由于酒店

式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等是較新的房產(chǎn)品種，因此銷售方式也比較特別。

一種方式是，把原來整層的辦公房或鋪面分割成多個(gè)小間進(jìn)行出售。

這種方式遇到的最大問題是，原來整個(gè)樓面登記為一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，如今

分割成多個(gè)小間，每個(gè)小間是否一定能拿到產(chǎn)權(quán)呢？據(jù)悉，這種方式

已經(jīng)引起管理部門的注意。還有一種是售后包租，即市民買下房屋后，

由開發(fā)商代為包租。這種方式，已為《商品房銷售管理辦法》明文禁

止，但仍有極少數(shù)開發(fā)商在暗地里或變相地進(jìn)行。除了上述方式外，

有的還推出回購的銷售方式。上海君悅律師事務(wù)所主任劉正東律師認(rèn)

為，購房者對違規(guī)的銷售方式應(yīng)不予接受，對沒有法律明文規(guī)定的銷

售方式，最好請專門人士進(jìn)行把關(guān)，房屋管理部門應(yīng)及時(shí)出臺相關(guān)規(guī)

定，對新的銷售方式加以規(guī)范。其強(qiáng)調(diào)“自助性”，比如有廚房可以

自己動手做飯，比如要自己動手“整理內(nèi)務(wù)”，比如得自帶洗浴工具、

使用家用裝的牙膏、沐浴液等等，但也正因?yàn)槿绱耍⑹骄频旮屑?/p>

的氣息。這對于在異鄉(xiāng)的人們而言，無疑有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

酒店式公寓：投資新品種

時(shí)下，一種新型的建筑形式--酒店式服務(wù)公寓在島城房地產(chǎn)市

場開始走紅。服務(wù)性公寓又稱酒店式公寓。這種業(yè)態(tài)形式源于歐洲1

9世紀(jì)，并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市場，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供

游人臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的

性質(zhì)又相當(dāng)于游客的“臨時(shí)之家”。其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，

配有豪華商務(wù)套房，并提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)

施。高級的酒店公寓擁有多種康樂設(shè)施，能提供餐飲、健身、商務(wù)服

務(wù)等多種服務(wù)，就軟件服務(wù)而言，酒店公寓的服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到星

級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住

客提供居家的、家庭式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。酒店式服務(wù)公寓與

傳統(tǒng)酒店相比，設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)細(xì)致，價(jià)格更為經(jīng)濟(jì)，因此與傳統(tǒng)酒

店展開了積極競爭。

目前，酒店服務(wù)式公寓在青島還只是處于起步階段，至少還有5

一7年的發(fā)展期才能進(jìn)入繁華期。青島的酒店式公寓還沒有真正地面

向單身白領(lǐng)，更多的是適合于投資，如位于香港中路的新世界數(shù)碼港

的三度空間。這個(gè)住宅品種的特性決定了它并不受地域影響，連鎖經(jīng)

營將成為一個(gè)趨勢。

隨著人們生活方式的改變，休假制度的實(shí)行，旅游度假的盛行，

私人汽車迅速發(fā)展，國際商務(wù)交流的日益增多，酒店式服務(wù)公寓必然

與旅游、度假及商務(wù)往來結(jié)合起來。

酒店式公寓必定會鎖定客戶資源從而走向市場細(xì)分。產(chǎn)權(quán)式酒

店、酒店公寓、留學(xué)生公寓、單身公寓等將逐步流行起來。人們會利

用節(jié)假日、外出旅游等短期居住而首選酒店公寓。

作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資

源最為重要。地理位置的方便性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往

的便利性。公寓配置的品質(zhì)決定居住的檔次，提供的服務(wù)與管理遠(yuǎn)離

物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念，有的只是純正的酒店服務(wù)，它把星級酒店

一整套規(guī)范、周到細(xì)致的服務(wù)程序移植過來。酒店公寓的服務(wù)從其深

度和廣度上都有廣闊的想象空間，新的服務(wù)項(xiàng)目將不斷被發(fā)掘。是否

達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)，將直接決定投資的價(jià)值性c在上海，目前此類公寓的

入住率達(dá)到了90%,青島的酒店公寓也有著廣闊的發(fā)展前景。

說明兩個(gè)概念先

1、酒店式公寓

我們現(xiàn)在所說的酒店式公寓它的全稱是酒店式服務(wù)公寓，它是一

種集住宅、酒店、會所等多功能于一體的，具有自用和投資兩大功能

的物業(yè)類型，與傳統(tǒng)的酒店相比，它在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而

服務(wù)則更勝一籌，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，還向住客提供家

庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，最大的甘點(diǎn)就是比傳統(tǒng)的酒店更多

了家的味道。

2、公寓式酒店

公寓式酒店則是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓腦式的酒店套房，此種物業(yè)

的特點(diǎn)在于其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，

客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電

器；同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換

以及一些商業(yè)服務(wù)等，它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒

店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。

近期，北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“酒店式公寓”產(chǎn)品，也出現(xiàn)了因

旅游地產(chǎn)而出售火爆的產(chǎn)權(quán)式酒店；二者在房地產(chǎn)市場輪流登場，又

都打著酒店的“旗號”，是概念創(chuàng)新，還是市場需求的集中體現(xiàn)……

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和住宅產(chǎn)品進(jìn)一步創(chuàng)新升級，使酒店

式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店這兩個(gè)本是不同類型的產(chǎn)品，在國內(nèi)大中城市展

露頭腳，并受到購房者追寵。雖然，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店在北京

尚屬不普遍的物業(yè)類型，但隨著市場競爭的日趨激烈，以及客戶對服

務(wù)型住宅的要求日益升級，兩種產(chǎn)品從最初的概念推廣有相似之處，

慢慢在硬件設(shè)施和配套服務(wù)等其它方面也越走越近。

最初，當(dāng)人們接受和喜歡上了“酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店”這樣

兩個(gè)新鮮的概念和事物時(shí)，關(guān)注它們的優(yōu)點(diǎn)勝過了它們的缺點(diǎn)。由于

兩種產(chǎn)品自身發(fā)展的時(shí)間都不長，欠缺一個(gè)市場完善和改進(jìn)的過程，

再加上行業(yè)不規(guī)范初開發(fā)商經(jīng)臉不足，使該類型產(chǎn)品在最初的使用中

暴露出種種缺陷；而且概念上的碰撞給一些業(yè)內(nèi)人士和購房者均造成

了一定程度的混淆，也出現(xiàn)過一系列爭議和法律糾紛，為這兩個(gè)新鮮

產(chǎn)品蒙上了一層陰影。

誰比誰更牛？

從傳統(tǒng)意義來講，酒店式公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為

一體的特色住宅。從長期居住的角度看，它的售價(jià)要比租住真正酒店

來得實(shí)惠。這類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要針對外籍公司外派的高級員工、

經(jīng)常出國的商人、國內(nèi)大型私營管理者等高階層人士，以及度長假的

家庭。

發(fā)展商借用酒店式公寓及其投資的概念來提升項(xiàng)目附加值，正因

為它具有比正規(guī)酒店更低的建筑成本、較短的安頓期、較高和較穩(wěn)定

的入住率以及較低的經(jīng)費(fèi)，可以為開發(fā)商嬴得更大的利潤空間。在北

京，早期的酒店式公寓以Ascott（雅詩閣）與OrientPlaza（東方廣

場）、國際俱樂部酒店為主，以星級酒店的零散公寓為輔，逐漸在建

國門、朝陽門外、亮馬河及王府井、使館區(qū)、亞運(yùn)村等商務(wù)氛圍較濃

厚的區(qū)域，形成了酒店式公寓的聚居區(qū)。據(jù)了解，到今年第二季度末,

北京共有高級公寓項(xiàng)目100余個(gè)，其中酒店式公寓有近40個(gè)，關(guān)提

供近3萬個(gè)住宅單位。其中，朝陽和東城兩區(qū)擁有的高級公寓的套數(shù)

占全市供應(yīng)量的80%。事實(shí)上，我們可以粗略地認(rèn)為，商務(wù)公寓更

多是借助一定的商務(wù)環(huán)境為某些商務(wù)團(tuán)體或個(gè)人，提供商業(yè)、辦公或

居住等用途的投資型物業(yè)。于是，市場上出現(xiàn)了一種建筑綜合體中理

想的功能配比：寫字樓50%,商業(yè)10%,酒店10%,公寓（含酒店式）

25%,文化、休閑5%。

酒店式公寓的賣點(diǎn)主要為從事商務(wù)活動的公寓，另外它融入了更

多居家氛圍。近期，在北京房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一些較成熟的酒店式

公寓項(xiàng)目。開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上，開始著重強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)和使用面積，

一居、二居、三居、豪華躍層的選擇更適合不同品味的人群，完全擺

脫了以往“過渡型居住場所”的老式看法，向著永久型居住場所*近。

具有代表性的項(xiàng)目有：金橋國際公寓、富頓中心、易墅?殿堂、東方

端景等項(xiàng)目。

市場競爭和細(xì)分的結(jié)果導(dǎo)致了開發(fā)商利潤空間的降低，也催生了

酒店式公寓這種復(fù)合產(chǎn)品的入市。事實(shí)上，酒店式公寓應(yīng)該算是集合

式住宅的最高檔產(chǎn)品，所以把握項(xiàng)目的品質(zhì)就顯得尤為重要。但這種

產(chǎn)品也不能無選擇地開發(fā)。從位置來說。這類項(xiàng)目要緊挨商務(wù)區(qū)，它

從一定程度上決定著商務(wù)客源和投資潛力；配套設(shè)施要和星級酒店不

相上下：在服務(wù)上，要有一個(gè)經(jīng)過良好訓(xùn)練的班子,只要是客戶需要

都能“做細(xì)做好”，就應(yīng)該算是名副其實(shí)的酒店式公寓。根據(jù)時(shí)代的

發(fā)展進(jìn)步，雖然初期的市場定位決定著日后的銷售，但是優(yōu)秀的售后

服務(wù)會越來越重要，它能讓客戶放心，也會影響項(xiàng)目本身的口碑和今

后的出租率。

目前，新一代酒店式公寓的市場優(yōu)勢:

第一，區(qū)位交通便利。位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員

聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配套設(shè)施

完善。有些項(xiàng)目提供了充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施，為

公寓儲備了得天獨(dú)厚的共享資源，在居住、商務(wù)雙重兼?zhèn)涞木蛹噎h(huán)境,

更符合年輕白領(lǐng)的心理取向和生活習(xí)慣特征。

第二，從建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、精裝修風(fēng)格等方面體現(xiàn)高品質(zhì)。

作為穩(wěn)定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在設(shè)計(jì)和使用功能上

更符合客戶需求，包括獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、廚房操作區(qū)、就餐區(qū)、書寫工

作區(qū)、梳妝區(qū)、衣儲區(qū)等等；其中，獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施與廚房操作區(qū)是必

備內(nèi)容；空間設(shè)計(jì)保證了公寓的私密性和居住氛圍，能夠建立一定的

鄰里關(guān)系。公寓內(nèi)有充足的車位。

第三，管理服務(wù)優(yōu)秀。聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公

寓管理公司入駐，可以提供24小時(shí)送餐、迎賓、導(dǎo)游、集成辦公、

保潔、清洗等多方面的服務(wù)，為住戶的生活帶來極大便利。

第四，投資價(jià)值呈良好趨勢。中國入世后將會有更多的跨國公司

企業(yè)來北京設(shè)立公司，中檔次、單位面積小的酒店式公寓相對較好管

理，通常租金要比正規(guī)酒店低30%,會成為它們的首選；高檔次項(xiàng)目

所占用的資金相對較多，回報(bào)的周期相對較長，會成為中長線投資者

青睞的目標(biāo)。另外，相對穩(wěn)定的客源會給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀

的租金收益。

酒店主要服務(wù)于三點(diǎn)：一是旅游、二是商業(yè)、三是會議。對于北

京的房地產(chǎn)市場來說，產(chǎn)權(quán)式酒店主要集中在風(fēng)景區(qū)和旅游點(diǎn)，所以

多數(shù)為郊區(qū)項(xiàng)目。在功能上，商務(wù)相對少一些，主要是休閑度假c產(chǎn)

權(quán)式酒店都是以住宅立項(xiàng)，沒有真正酒店的嚴(yán)格建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，所以能夠

很好地控制成本。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，多數(shù)延用舊

式的酒店設(shè)計(jì)，沒有獨(dú)立的客廳和廚房，戶型面積十分單一。

隨著假日經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展以及2008奧運(yùn)的成功舉辦，以產(chǎn)權(quán)式

酒店命名的項(xiàng)目會越來越多，也越來越有市場。特別是“分時(shí)度假+

房產(chǎn)投資”的購買理念，以及委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營或分時(shí)度

假網(wǎng)絡(luò)管理，對購房者有很大的吸引力。目前，市場上銷也些項(xiàng)目改

變了傳統(tǒng)戶型（20—30平方米）的老模式，完全根據(jù)市場需要量身

定作。銷售較好的有位于延慶風(fēng)景區(qū)的“美妙時(shí)光”，以及位于密云

的世豪國際酒店等項(xiàng)目。

在2008年之前北京房地產(chǎn)市場會有一個(gè)緊縮期，住宅和寫字樓

開發(fā)都會有一定的風(fēng)險(xiǎn)。而產(chǎn)權(quán)式酒店就不同了，它有一個(gè)投資、經(jīng)

營、收益的過程。從長遠(yuǎn)角度考慮，是開發(fā)商要發(fā)展的一個(gè)方向c相

信在五年之內(nèi)，這種產(chǎn)品會有很好的市場。目前，產(chǎn)權(quán)式酒店的市

場優(yōu)勢：

第一，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)表明，2002年北京市全市涉外飯店、旅游公

寓的平均出租率為61.8%,客房的平均房價(jià)為392元/間天，其中，

旅游公寓利潤總額4.1億元，增長46.3%;收入利潤率為27.9%,

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長的平均水平。另外，我國每年的法定休息

假期共有134天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個(gè)廣闊市場空間。

第二，對投資者來講，產(chǎn)權(quán)式酒店擁有明確的產(chǎn)權(quán)作為投資憑證

（一般是七成二十年按揭），具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性；業(yè)主與酒店管理公

司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，直接獲得經(jīng)營

回報(bào)。由于該客房年度出租利潤分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有

可觀的盈余，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付，就可享有類似股東

的權(quán)益，甚至實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。

第三，業(yè)主擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，還享有酒

店統(tǒng)一提供的各種配套設(shè)施的使用權(quán)，所以該物業(yè)也可以作為郊區(qū)的

第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，可為企業(yè)節(jié)省一定的活動資金。

第四，對于身處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的酒店式公寓，如果擁有特色餐飲和

娛樂設(shè)施，如溫泉浴場、多功能運(yùn)動廳、嬉水樂園、特色酒吧等活動

設(shè)施，會吸引眾多的旅游人群；開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)式酒店的項(xiàng)目回

籠資金，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并借助國際酒店與旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高客源數(shù)

量與質(zhì)量，通常還可以帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。

投資價(jià)值各有千秋

隨著酒店式公寓項(xiàng)目單價(jià)的急劇猛漲，平均價(jià)格都在50萬元?6

0萬元之間，甚至超過百萬。這就意味著其升值空間已經(jīng)不多，其風(fēng)

險(xiǎn)是可想而知的。而有些產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和定位上存在著先天缺陷，便會

在相當(dāng)程度上讓其投資價(jià)值大打折扣。房地產(chǎn)市場的周期性波動是眾

所周知的，風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。

新一代的酒店式公寓可以在硬件建設(shè)和服務(wù)上再上一個(gè)臺階；另

外，開發(fā)商的承諾一定要兌現(xiàn)，不能只當(dāng)作是普通產(chǎn)品來開發(fā)。在銷

售時(shí)，應(yīng)該與物業(yè)管理公司、酒店服務(wù)公司協(xié)商好。

酒店式公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)特征：

1、居住功能差

一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨(dú)立廚房、客廳，

缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價(jià)格上有一些

優(yōu)勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。

2、成本過高

由于酒店式式公寓的經(jīng)營也相當(dāng)非常復(fù)雜，所以定位時(shí)必須把握

準(zhǔn)確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會增加成本，也會與

市場脫節(jié)。另外，開發(fā)商缺乏此類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻堅(jiān)持自己經(jīng)營，

也會為交房后的矛盾留下隱患。

3、得房率低

多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右

的得房率，這就在無形之中抬高了其套內(nèi)實(shí)際使用面積的折合單價(jià)，

降低了其性價(jià)比，并直接影響其保值增值功能。

產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性

產(chǎn)品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資價(jià)值，更容

易實(shí)現(xiàn)人們預(yù)期的投資目標(biāo)，但它的分時(shí)度假和穩(wěn)定的租金回報(bào)，也

不容易實(shí)現(xiàn)。

曾從事產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目開發(fā)工作的殷先生告訴記者，這類產(chǎn)品本

身的一些概念如分時(shí)度假等，與中國人的生活習(xí)慣和節(jié)奏有很大出

入，只能是一種短期行為。而此類項(xiàng)目又多位于遠(yuǎn)郊，自住當(dāng)然不合

適。如果是出租，問題也不少。北方四季溫差很大，適合長年旅游、

度假的地方并不多，這就不具備產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)的大環(huán)境。與酒店式

公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季節(jié)如何安排租金，以及打

折的幅度，對開發(fā)商來說都是一件難事，而購房者如何掌握這些情況

就更困難了。其實(shí)，開發(fā)商多數(shù)都不太關(guān)心買房之后的事，出現(xiàn)很多

問題當(dāng)然也就不意外。許多購買者都是被這類項(xiàng)目的“低總價(jià)”、“分

時(shí)度假”和“超值投資”等賣點(diǎn)所吸引，其實(shí)它的風(fēng)險(xiǎn)要比酒店式公

寓大很多。

產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)特征:

1、有的產(chǎn)權(quán)式酒店檔次和定位不準(zhǔn)確，不是太低就是太高，可

能在價(jià)格上有一定的優(yōu)勢，但從長遠(yuǎn)角度講，它根本不具備投資價(jià)值。

開發(fā)商只是在炒作一種柩念，通過精心的包裝、策劃，希望早日出售

回收資金。而一些盲目看好酒店投資物業(yè)的購房者不考察清楚就會上

當(dāng)受騙，每月要支付銀行的按揭還款和較高的物業(yè)費(fèi)。

2、有些項(xiàng)目五證不全，甚至是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)，再加上開發(fā)商

本身實(shí)力不夠，沒有估計(jì)好開發(fā)和經(jīng)營中的困難，一旦出現(xiàn)了資金周

轉(zhuǎn)、延時(shí)交房等問題，開發(fā)公司就臨陣退出，讓銀行和購房者都承受

巨大損失。

3、一般來說，出租年限長可令回報(bào)更長期穩(wěn)定，也有利于酒店

氣氛和品牌的形成?？墒牵鎸κ袌錾袭a(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目打出每年6%

以上的回報(bào)率，購買前一定要考慮好該項(xiàng)目是否具備長期出租的可

能，租金是否受季節(jié)影響。開發(fā)商所說的收益，是否還要交納房產(chǎn)稅、

營業(yè)稅及其他附加稅款。

誰