2025年不動產(chǎn)登記代理人《不動產(chǎn)權(quán)利理論與方法》題庫及答案一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的說法正確的是（）A.必須經(jīng)登記方可設(shè)立，未登記不影響合同效力B.自合同生效時設(shè)立，登記僅為對抗要件C.自登記完成時設(shè)立，未登記合同無效D.自交付土地時設(shè)立，登記僅為確權(quán)手續(xù)答案：C2.某宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，其所有權(quán)仍歸屬于（）A.國家B.本集體經(jīng)濟(jì)組織C.用地單位D.縣級人民政府答案：B3.下列權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）A.抵押權(quán)B.地役權(quán)C.留置權(quán)D.質(zhì)權(quán)答案：B4.不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致，真實權(quán)利人主張更正登記，須先行完成的程序是（）A.申請異議登記B.提起行政訴訟C.申請更正登記D.提起確認(rèn)之訴答案：A5.甲以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押期間又將該房產(chǎn)出租給乙，租賃關(guān)系（）A.無效B.有效，但不得對抗已登記抵押權(quán)C.有效，且可對抗抵押權(quán)D.需經(jīng)抵押權(quán)人同意方有效答案：B6.地役權(quán)自（）時設(shè)立A.地役權(quán)合同生效B.地役權(quán)合同登記C.需役地登記完成D.供役地交付答案：A7.下列關(guān)于預(yù)告登記的說法正確的是（）A.預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，合同無效B.預(yù)告登記有效期為1年，逾期自動失效C.預(yù)告登記可以對抗人民法院的查封裁定D.預(yù)告登記后，義務(wù)人再次處分不動產(chǎn)，登記機構(gòu)應(yīng)不予辦理登記答案：D8.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人必須滿足的條件是（）A.具有城鎮(zhèn)戶籍B.為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員且符合分配條件C.已擁有一處宅基地D.經(jīng)村民會議三分之二以上同意答案：B9.不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理抵押權(quán)首次登記時，對主債權(quán)合同的審查標(biāo)準(zhǔn)為（）A.實質(zhì)審查B.形式審查C.實質(zhì)+形式審查D.無需審查答案：B10.下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的表述正確的是（）A.專有部分可以單獨轉(zhuǎn)讓，共有部分不得轉(zhuǎn)讓B.業(yè)主對共有部分享有按份共有權(quán)C.業(yè)主大會決議對全體業(yè)主具有約束力D.業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)答案：D11.因繼承取得不動產(chǎn)物權(quán)的，自（）時發(fā)生效力A.繼承開始B.登記完成C.遺囑生效D.遺產(chǎn)分割協(xié)議簽訂答案：A12.下列關(guān)于不動產(chǎn)查封登記的說法錯誤的是（）A.查封登記自法院送達(dá)登記機構(gòu)時生效B.查封期限不得超過三年C.輪候查封自前一查封解除時自動生效D.查封登記可以依職權(quán)注銷答案：D13.甲、乙共有一宗土地，份額各50%，甲欲轉(zhuǎn)讓其份額，乙在同等條件下享有（）A.優(yōu)先購買權(quán)B.優(yōu)先承租權(quán)C.優(yōu)先抵押權(quán)D.無優(yōu)先權(quán)利答案：A14.下列關(guān)于不動產(chǎn)單元代碼的說法正確的是（）A.共28位，第一層為縣級行政區(qū)劃代碼B.共19位，第一層為地籍區(qū)代碼C.共28位，第一層為省級行政區(qū)劃代碼D.共19位，第一層為宗地順序號答案：A15.下列關(guān)于國有農(nóng)用地使用權(quán)的確權(quán)登記，表述正確的是（）A.一律以承包合同面積為準(zhǔn)B.必須實測，不得采用圖解法C.可以依據(jù)二次調(diào)查成果直接登記D.實測面積與合同面積不一致的，以實測為準(zhǔn)并注明原因答案：D16.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的說法正確的是（）A.權(quán)利人可查詢登記結(jié)果，不得查詢原始資料B.利害關(guān)系人可查詢?nèi)魏蔚怯涃Y料C.律師憑律師證可任意查詢D.查詢?nèi)藨?yīng)當(dāng)出具利害關(guān)系證明材料答案：D17.下列關(guān)于更正登記與異議登記的關(guān)系，表述正確的是（）A.更正登記是異議登記的前置程序B.異議登記15日內(nèi)不起訴則自動轉(zhuǎn)為更正登記C.異議登記有效期內(nèi)，登記機構(gòu)可以辦理處分登記D.異議登記失效后，原申請人不得就同一事項再次申請異議登記答案：D18.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記證明的說法正確的是（）A.與登記簿記載不一致時，以登記證明為準(zhǔn)B.登記證明可以代替不動產(chǎn)權(quán)證書C.登記證明僅用于抵押權(quán)、地役權(quán)等限定物權(quán)D.登記證明由權(quán)利人保管，登記機構(gòu)不留存答案：C19.下列關(guān)于“房地一體”登記原則的說法錯誤的是（）A.房屋與其所依附的土地應(yīng)一并登記B.土地已登記，新建房屋應(yīng)辦理首次登記C.土地未登記，房屋可先行辦理首次登記D.轉(zhuǎn)移登記時，房屋與土地應(yīng)一并申請答案：C20.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)恼f法正確的是（）A.登記機構(gòu)承擔(dān)無過錯責(zé)任B.登記機構(gòu)賠償后，不得向造成錯誤的工作人員追償C.因申請人提供虛假材料造成錯誤的，登記機構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任D.登記錯誤賠償適用《國家賠償法》答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于不動產(chǎn)用益物權(quán)的有（）A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.地役權(quán)E.抵押權(quán)答案：ABCD22.下列情形中，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看的有（）A.房屋所有權(quán)首次登記B.在建建筑物抵押權(quán)登記C.宅基地使用權(quán)首次登記D.因房屋滅失的注銷登記E.異議登記答案：ABCD23.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的說法正確的有（）A.電子介質(zhì)與紙質(zhì)介質(zhì)具有同等法律效力B.登記簿可以采用活頁形式C.登記簿由登記機構(gòu)永久保存D.登記簿可以公開查閱E.登記簿記載有誤，可依職權(quán)更正答案：ACDE24.下列關(guān)于抵押權(quán)登記的說法正確的有（）A.抵押權(quán)自登記時設(shè)立B.最高額抵押權(quán)登記需記載債權(quán)確定期間C.抵押權(quán)順位以登記時間先后為準(zhǔn)D.抵押權(quán)可以部分轉(zhuǎn)讓E.抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，無需登記答案：ABCD25.下列關(guān)于地役權(quán)的說法正確的有（）A.地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓B.地役權(quán)不得抵押C.地役權(quán)期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限D(zhuǎn).地役權(quán)自合同生效時設(shè)立E.地役權(quán)登記為生效要件答案：ACD26.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料保護(hù)的說法正確的有（）A.登記機構(gòu)應(yīng)建立信息安全制度B.登記資料不得外泄C.登記資料可以商業(yè)化利用D.登記資料可以公開出版E.登記資料查詢應(yīng)留存記錄答案：ABE27.下列關(guān)于不動產(chǎn)查封登記的說法正確的有（）A.查封登記應(yīng)通知登記權(quán)利人B.查封期限屆滿未續(xù)封的，查封登記失效C.輪候查封無需送達(dá)登記機構(gòu)D.查封登記可以注銷抵押權(quán)E.查封登記可以依法院裁定注銷答案：ABE28.下列關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的說法正確的有（）A.宅基地使用權(quán)不得抵押B.宅基地使用權(quán)可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓C.宅基地使用權(quán)可以繼承D.宅基地使用權(quán)可以出租給城鎮(zhèn)居民E.宅基地使用權(quán)可以置換城鎮(zhèn)住房答案：BC29.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人的說法正確的有（）A.代理人應(yīng)當(dāng)具備不動產(chǎn)登記代理資格B.代理人可以個人名義接受委托C.代理行為后果由委托人承擔(dān)D.代理人可以泄露委托人隱私E.代理人應(yīng)當(dāng)簽署真實聲明答案：ABCE30.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢主體的說法正確的有（）A.權(quán)利人可以查詢本人登記資料B.利害關(guān)系人可以查詢登記結(jié)果C.律師可以憑法院調(diào)查令查詢D.行政機關(guān)可以依職權(quán)查詢E.媒體可以公開查詢答案：ABCD三、填空題（每空1分，共20分）31.不動產(chǎn)登記以（）為基本單位，實行（）登記制度。答案：不動產(chǎn)單元；統(tǒng)一32.建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限，居住用地為（）年，工業(yè)用地為（）年。答案：70；5033.地役權(quán)自（）時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗（）。答案：合同生效；善意第三人34.異議登記有效期為（）日，逾期不起訴的，異議登記（）。答案：15；失效35.抵押權(quán)順位以（）時間先后為準(zhǔn)，同一順位按（）比例受償。答案：登記；債權(quán)36.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起（）個工作日內(nèi)辦結(jié)，特殊情況可延長至（）個工作日。答案：5；1537.查封登記期限不得超過（）年，續(xù)封次數(shù)不限，但每次續(xù)封不得超過（）年。答案：3；338.宅基地使用權(quán)實行（）分配，每戶只能擁有（）處宅基地。答案：一戶一宅；一39.不動產(chǎn)登記資料分為（）資料和（）資料兩類。答案：登記結(jié)果；原始40.不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)遵守（）原則，對委托人提供的（）負(fù)有保密義務(wù)。答案：誠實信用；商業(yè)秘密四、簡答題（每題6分，共30分）41.簡述不動產(chǎn)登記的效力。答案：不動產(chǎn)登記具有設(shè)權(quán)力、對抗力和推定力。設(shè)權(quán)力指除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記不發(fā)生效力；對抗力指登記后可對抗第三人；推定力指登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)推定為真實，善意第三人可依登記取得權(quán)利。42.簡述建設(shè)用地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別。答案：出讓是國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，使用者支付出讓金；劃撥是經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，將土地?zé)o償交付給使用者，無使用期限限制，但不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。43.簡述地役權(quán)的消滅事由。答案：地役權(quán)消滅事由包括：地役權(quán)期限屆滿；供役地或需役地滅失；地役權(quán)人放棄權(quán)利；供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同；地役權(quán)與所有權(quán)混同；法院裁判消滅。44.簡述更正登記與異議登記的區(qū)別。答案：更正登記是對登記簿記載錯誤的糾正，需證明登記確有錯誤；異議登記是利害關(guān)系人對登記權(quán)利提出爭議，無需證明登記錯誤，僅需提供利害關(guān)系證明。更正登記直接改變登記簿，異議登記僅起警示作用，15日內(nèi)需起訴，否則失效。45.簡述不動產(chǎn)登記資料查詢的程序。答案：查詢?nèi)讼虻怯洐C構(gòu)提交查詢申請書、身份證明、利害關(guān)系證明；登記機構(gòu)審核材料，符合要求的予以查詢；查詢結(jié)果出具查詢證明；登記機構(gòu)留存查詢記錄，確保信息安全。五、應(yīng)用題（共60分）46.案例分析（15分）甲于2020年3月以出讓方式取得某地塊建設(shè)用地使用權(quán)，用途為住宅，出讓年限70年，已辦理首次登記。2023年5月，甲將該地塊抵押給銀行并辦理抵押登記。2024年2月，甲又將該地塊出租給乙公司建設(shè)商場，租期20年。2025年1月，銀行因甲違約申請法院查封該地塊。問題：（1）甲與乙的租賃關(guān)系是否有效？（2）銀行抵押權(quán)與乙租賃權(quán)沖突時，何者優(yōu)先？（3）法院查封后，乙能否繼續(xù)占用土地？答案：（1）租賃關(guān)系有效，但不得對抗已登記抵押權(quán)；（2）銀行抵押權(quán)優(yōu)先，因抵押權(quán)登記在先；（3）查封后乙可繼續(xù)占用，但不得對抗法院后續(xù)處置，拍賣成交后新權(quán)利人有權(quán)要求返還土地。47.計算題（15分）某宗出讓土地面積20000平方米，規(guī)劃容積率2.5，出讓年限住宅70年，出讓金單價800元/平方米（地面價）。問題：（1）計算總建筑面積；（2）計算樓面地價；（3）若該地塊使用權(quán)人申請續(xù)期時，需補繳土地出讓金，政府按市場價1200元/平方米（地面價）核定，計算應(yīng)補繳金額。答案：（1）總建筑面積=20000×2.5=50000平方米；（2）樓面地價=800÷2.5=320元/平方米；（3）應(yīng)補繳金額=20000×(1200800)=800萬元。48.綜合題（15分）A村集體經(jīng)濟(jì)組織將一宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，面積10000平方米，用途為工業(yè)，使用年限50年，入市價格300元/平方米。B公司擬受讓該地塊，雙方已簽訂合同，尚未登記。問題：（1）該宗地入市需履行哪些程序？（2）B公司何時取得建設(shè)用地使用權(quán)？（3）若B公司未按期支付價款，A村能否解除合同？答案：（1）需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織民主決議、入市方案報批、地價評估、公開交易、簽訂合同、繳納價