CBREFIGURES上海2025年第四季度辦公和商務(wù)園區(qū)租賃活動提升投資交易活躍度穩(wěn)步修復(fù)圖表1:季度回顧+5.4%GDP(2025年全年,同比變化)+5.0%社零總額(2025年1-11月,同比變化)+4.6%固定資產(chǎn)投資(2025年全年,同比變化)數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計局,世邦魏理仕研究部,2026年1月--在TMT的引領(lǐng)下環(huán)比上升16.7%至11.7萬平方米,空置率環(huán)比上升0.9個百分點至23.3%。全年凈吸-租金-5.2%1.4%5.2%租金-5.2%1.4%空置率+0.9%+1.2%+1.2%租金-0.7%0.0%0.0%空置率0.0%+0.6%+0.6%EE至■租金-3.3%-17.3%-17.3%空置率-3.9%4.0%4.0%租金0.0%-3.4%-3.4%空置率+2.0%空置率+2.0%+3.7%+3.7%39.7萬平方米,全年累計超過100萬平方米,為歷史新高。全市空置率環(huán)比下降至24.9%;39.7萬平方米,全年累計超過100萬平方米,為歷史新高。全市空置率環(huán)比下降至24.9%;-集中,全市空置率攀升至26%,為過去10年最高水平;總額+37.1%-25.8%+33.0%內(nèi)資+37.1%13.6%+33.0%33%。辦公樓交易穩(wěn)居首位,企業(yè)買家季內(nèi)交易最為活躍。投資額包含所有超過1000萬美元的商業(yè)地產(chǎn)交易,且不分整售、部分所有權(quán)或散售(住宅及 世邦魏理仕研究部+0.9百分點季度環(huán)比平均租金-1.4%+0.9百分點季度環(huán)比平均租金-1.4%季度環(huán)比第四季度,上海辦公樓市場共錄得5個新項目交付,共計體量37.4萬平方米,推動全市凈吸納量環(huán)比增長16.7%至11.7萬平方米,空置率環(huán)比上升0.9個百分點至23.3%。從需求端看,本季度TMT躍居首位,占比18.6%,其中電商企業(yè)貢獻超過三分之一。全年累計看,TMT亦居需求榜首,除電商外,人工智能和芯片企業(yè)同樣表現(xiàn)活躍占比12.8%,律所搬遷尤為集中;消費品行業(yè)排名第三,占比11.2%,快銷、女裝需求排名僅次于TMT,位列第二;酒店餐飲本季度位居第五,占比6.8%。比基本持平。在持續(xù)高供應(yīng)的壓力背景下,新項目全年平均預(yù)租率不足10%。全主力板塊。租金方面,截至年末,全市租金報價季度環(huán)比下降1.4%至每天每平方米7.9元,有效租金則受業(yè)主進一步的讓利措施影響,環(huán)比下降2.8%至每天每平方米5.4元,租金差距持續(xù)擴大。預(yù)計到2026年,市場將迎來約130萬平方米的新辦公供應(yīng),其中有華潤中心和ITC圖表2:上海辦公樓市場供需指標數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度圖表3:上海辦公樓市場租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度平均租金平均租金全年凈吸納量達56.2萬平方米,零售物業(yè)空置率環(huán)比保持在8.8%。全市購物中心首層租金在不同商圈的波動下,整體保持平穩(wěn),報每天每平方米31.1元,本季度零售品類以79%的占比主導(dǎo)市場需求,其中設(shè)計師品牌積極拓店,戶外品類更多專業(yè)細分品牌涌入市場。運動品類下,成熟品牌開啟"升維"模式,通過拓店或開設(shè)大型門店提升品牌影響力;韓國品牌展現(xiàn)出強勁活力,積極開店。在餐飲需求位居第二,占比17%。餐飲需求穩(wěn)健,輕餐簡餐與高性價比成主流。烘焙、咖啡持續(xù)活躍,而現(xiàn)制酸奶迎來快速增長,反映出消費者對c健康補給"的零售市場穩(wěn)步增長預(yù)計2026年將迎來百萬級供應(yīng)2025年全年,零售市場呈現(xiàn)穩(wěn)健的階梯式增長,供需結(jié)構(gòu)保持相對穩(wěn)定。進入2026年,上海將進入供應(yīng)集中釋放期,重點區(qū)域如徐家匯、徐匯濱江、大虹橋和深化演進。同時,商業(yè)空間也將在街區(qū)化開放化和復(fù)合體驗化方面加速升級。圖表4:主要品牌開業(yè)情況國際金融中心陸家嘴昂跑鞋履新天地時尚淮海&新天地Rest&creation服飾興業(yè)太古匯南京西路宇宙的猜想美妝個護上海世茂廣場南京東路泡泡馬特生活方式前灘太古里前灘服飾萬象城七寶0566咖啡制作所餐飲數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度圖表5:上海零售物業(yè)市場租金指數(shù) 購物中心首層租金指數(shù)平均租金397,000平方米空置率平均租金397,000平方米空置率2025年第四季度,上海倉儲物流市場沒有新增供應(yīng)入市,全年共有9個新項目入市,新增體量達89.9萬平方米,同比下降43%,主要分布于臨港、金山、青浦、松江及奉賢等西南片區(qū),并以多層物業(yè)為主。本季度錄得凈吸納量39.7萬平方米,全年累計超過100萬平方米,為歷史新高。占比高達91%,主要的新增租賃來自家電供應(yīng)鏈企業(yè)及快遞快運,集中在青浦、金山和奉賢。純電商占比6.9%,主要來自家電家具、電商平臺類企業(yè)的新增租賃。此外,制造業(yè)需求在全年呈現(xiàn)積極擴張態(tài)勢,四季度占比2%,其需求主要來源于級,集中在臨港和浦東機場。截至2025年末,全市空置率環(huán)比下降3.9個百分點至24.9%。分化明顯:金山、青浦、松江嘉定和臨港子市場空置率超過20%;普陀和寶山的空置水平相對較低,低于5%。租金仍處下行通道,全市平均租金環(huán)比下降3.3%至每天每平方米1.19元。需求強勁驅(qū)動上海倉儲物流市場邁向高質(zhì)新階段2025年,上海倉儲物流市場在供需調(diào)整中展現(xiàn)出強大韌性。凈吸納量創(chuàng)新高。需求端在c內(nèi)外需雙升"格局及c以價換量"下獲得堅實支撐。空置率已步入下行通道,標志著市場逐漸步入供需平衡。展望2026年,上海倉儲物流市場新增供應(yīng)將繼續(xù)同比下降40%,供需格局將進一步改善。新增供應(yīng)mm凈吸納量空置率(右軸)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度圖表7:上海物流市場租金指數(shù)200 租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度平均租金0.0%季度環(huán)比平均租金0.0%季度環(huán)比+2.0百分點季度環(huán)比新增供應(yīng)集中釋放推升全市空置率四季度,市場新增了52.1萬平方米優(yōu)質(zhì)供應(yīng),占比全年供應(yīng)總量的集中,全市空置率攀升至26%,為過去10年最高水平。季度新租需求呈結(jié)構(gòu)性特征:TMT行業(yè)以33%的占比領(lǐng)跑,其中半導(dǎo)體芯片行業(yè)辦公(18.3%)以及生物醫(yī)藥(10%),緊隨其后。對比各子市場的表現(xiàn),張江、臨空與漕河涇為全市去化主力,分別貢獻32%,29%和13%的租賃需求。其中張江受TMT企業(yè)搬遷擴租需求驅(qū)動表現(xiàn)突出。臨空占比上升的原因主要是受到長寧出海服務(wù)中心落址虹橋上城的帶動,新增租賃需租金下行壓力。季末,全市租金報價環(huán)比持平為每天每平方米4.4元,有效租金環(huán)比下降0.9%至每天每平方米3.0元。未來六個月,商務(wù)園區(qū)辦公樓市場將迎來約70萬平方米的新增供應(yīng),供需矛盾將握市場調(diào)整期優(yōu)化辦公成本,而園區(qū)業(yè)主則需通過創(chuàng)新服務(wù)模式提升競爭力。這圖表8:上海商務(wù)園區(qū)供需指標6030%20%ll...….新增供應(yīng)mm凈吸納量空置率(右軸)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度圖表9:上海商務(wù)園區(qū)市場租金指數(shù)39筆成交總額39筆成交總額交易活躍度穩(wěn)步修復(fù)辦公樓交易持續(xù)主導(dǎo)2025年四季度,上海物業(yè)投資市場共錄得39筆交易,交易金額累計150.4億,環(huán)同比分別上升37%和33%。全年共錄得97筆交易,同比下降19%,交易總額共計474億元,同比下降26%。車分別在張江和北楊小鎮(zhèn)布局自用物業(yè)。零售物業(yè)交易占比23%,交易標的仍以帶有租約的商鋪或社區(qū)商業(yè)為主。此外,工業(yè)物流與酒店交易分別占比15%和8%。買家類型方面,企業(yè)買家在本季交易最為活躍,交易金額占比38%,多以自用為易包括中匯人壽收購漕河涇復(fù)星科技園,復(fù)星聯(lián)合大家保險收購徐匯長橋養(yǎng)老設(shè)法拍市場年內(nèi)活躍度顯著提升,全年累計錄得35筆交易,占比約36%,創(chuàng)下2021場廣泛關(guān)注。資產(chǎn)價值重塑與公募RE