CBRE北京FIGURES2025年第四季度北京FIGURES圖表1:季度回顧+5.4%GDP(2025年全年,同比變化)2.9%社零總額+5.5%固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,北京統(tǒng)計(jì)局,2026年1月內(nèi)容提要-擎,推動(dòng)全市空置率連續(xù)第四個(gè)季度下降。業(yè)主間價(jià)格競爭加劇。-到年末呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。次級(jí)商圈租金承壓較為突出。-近十年來首次跌破"40"大關(guān)。-逼業(yè)主運(yùn)營升級(jí)。-的重要支撐力量。租金-2.7%-10.7%-10.7%空置率-0.6百分點(diǎn)-1.9百分點(diǎn)-1.9百分點(diǎn)租金-1.0%-2.4%-2.4%空置率-0.4百分點(diǎn)0.0百分點(diǎn)0.0百分點(diǎn)租金-3.3%-14.8%-14.8%空置率+11.0百分點(diǎn)+16.3百分點(diǎn)+16.3百分點(diǎn)租金-2.4%-10.9%10.9%空置率-1.4百分點(diǎn)-0.4百分點(diǎn)-0.4百分點(diǎn)總額+37.6%-51.6%37.3%內(nèi)資+88.3%51.6%39.3%北京年第四季度-2.7%季度環(huán)比辦公樓市場空置率-2.7%季度環(huán)比辦公樓市場-0.6百分點(diǎn)季度環(huán)比新增供應(yīng)十一年低谷趨緊縮,空置率季度四連降顯韌性2025年,北京辦公樓市場新增供應(yīng)總量僅錄得18萬平方米,刷新了2015年以來的歷史新低,其中第四季度未有項(xiàng)目入市。新增供應(yīng)的收縮,在客觀上緩解了市場的去化壓力善辦公條件。而對(duì)跨區(qū)域搬遷的租戶來說,麗澤依然是最有吸引力的板塊,持續(xù)承接來自CBD、金融街中關(guān)村等區(qū)域的外遷需求。值得注意的是,與去年相比,搬遷交易面加。除此以外,全年擴(kuò)租和新成立需求僅溫和修復(fù),對(duì)整體成交規(guī)模的拉動(dòng)作用有限。從行業(yè)需求來看,TMT持續(xù)作為年內(nèi)最核心的需求來源,以算力為支撐的系統(tǒng)解決方案雖在本季度有萬平方米級(jí)成交短期提振,但持續(xù)性不足,未能扭轉(zhuǎn)全年需求疲軟的格局。專業(yè)服務(wù)業(yè)中,中資律所及咨詢類企業(yè)升級(jí)換遷需求持續(xù)釋放,穩(wěn)居需求第三位。文體全年全市凈吸納量累計(jì)達(dá)43.8萬平方米,從而推動(dòng)空置率連續(xù)第四個(gè)季度下降至19.1%其中,本季度受多筆大面積成交帶動(dòng),凈吸納量環(huán)比上升10%。甲級(jí)市場去化優(yōu)勢(shì)顯著全年凈吸納量貢獻(xiàn)達(dá)70%。區(qū)域表現(xiàn)持續(xù)分化:科技中心子市場(中關(guān)村望京、奧體持續(xù)承接頭部科技企業(yè)的擴(kuò)租整合及升級(jí)型搬遷等需求,成為全年去化的核心引擎。其中,中關(guān)村空置率率先降至全市最低水平。CBD、金融街王府井燕莎及東二環(huán)等傳統(tǒng)區(qū)域,因金融和部分TMT企業(yè)整合退租,去化壓力凸顯,乙級(jí)及老舊項(xiàng)目尤為嚴(yán)峻全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.7%,至每月每平方米228.5元,全年累計(jì)跌幅達(dá)10.7%。其中,金融街受金融行業(yè)整合及需求偏弱影響,全年跌幅居前;而中關(guān)村子市場則率先實(shí)現(xiàn)年度租金降幅收窄。甲級(jí)項(xiàng)目通過價(jià)格調(diào)整換取成交規(guī)模,成功吸引部分乙級(jí)及老舊項(xiàng)目租戶升級(jí)換遷。而乙級(jí)市場在傳統(tǒng)區(qū)域中承壓更為明顯,租金下行幅度圖表2:辦公樓供求指標(biāo)圖表3:辦公樓市場租金指數(shù) 租金指數(shù)甲級(jí)租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度北京年第四季度零售物業(yè)市場283,600平方米空置率-0.4百分點(diǎn)季度環(huán)比-1.0%季度環(huán)比城市更新激活新消費(fèi),業(yè)主策略調(diào)整助空置率回落著"以舊換新成為市場主線。其中第四季度迎來中關(guān)村大融城和隆福寺兩個(gè)位于次級(jí)商圈的城市更新項(xiàng)目入市,合計(jì)新增供應(yīng)29.4萬平方米,同時(shí)核心商圈一家百貨公司因租約到期停業(yè)。與供應(yīng)端的改造同步,商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營主體變動(dòng)頻繁,揭示在消2025年1-11月北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降3.1%,盡管仍為負(fù)增長,但降幅已有所收窄,顯現(xiàn)出市場逐步回穩(wěn)的積極信號(hào)?？v觀全年,餐飲作為最大業(yè)態(tài),其內(nèi)42%,小吃快餐等缺乏體驗(yàn)易被外賣替代的純性價(jià)比模式需求減弱最明顯,而本土化品質(zhì)正餐和茶飲烘焙維持積極的擴(kuò)張步伐,其中武漢餐創(chuàng)與云貴川料理等地方特色餐飲等,新機(jī)遇不斷涌現(xiàn)。零售方面,服飾鞋包類從年初到年末呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì),本土、年輕設(shè)計(jì)師品牌與潮流服飾零售占比顯著提高。在升消費(fèi)體驗(yàn)和文化認(rèn)同訴求的推動(dòng)下,生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%,尤其在非核心商圈占比顯著上升,如DT-X凱德MALL西直門店。運(yùn)動(dòng)戶外健康消費(fèi)品類展現(xiàn)出超越周期的韌性,新店占比各季穩(wěn)定,沉浸式場景化體驗(yàn)店保持溫和可持提升單店效益和體驗(yàn)。此外,"首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫,成為撬動(dòng)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代潮流、本土特色與國際視野融合發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。然而,其紅利日益集中于少數(shù)運(yùn)營能力市空置率首次下降,并回落到去年同期水平。業(yè)主普遍采取租金讓步轉(zhuǎn)向更具客流粘性的餐飲或生活配套業(yè)態(tài)等招商策略,加之政府推動(dòng)商圈升級(jí)、首店引進(jìn)等消費(fèi)提振政策逐步顯效,助力空置面積去化。至季末,全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下降1.0%,至每天每平方米30.0元,全年平均租金累計(jì)跌幅達(dá)2.4%。市場不足影響,租金承壓較為突出。反觀核心商圈,則憑借品牌升級(jí)與場景煥新,成功維圖表4:零售物業(yè)主要新項(xiàng)目和品牌開業(yè)情況中關(guān)村·大融城中關(guān)村光大安石隆福寺二期東城其他北京新隆福文化投資有限公司泰柯茶園咖啡茶飲三里屯T+MALL三里屯運(yùn)動(dòng)休閑國貿(mào)商城NEEDkoreancuisine餐飲三里屯太古里南區(qū)三里屯入口天物烘焙甜品凱德MALL·西直門西城其他vuori服飾鞋包三里屯太古里南區(qū)三里屯生活方式朝陽合生匯CBD外圍服飾鞋包西紅門薈聚其他數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度圖表5:購物中心首層租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度北京年第四季度倉儲(chǔ)物流市場供應(yīng)洪峰壓頂空置率1.0百分點(diǎn)季度環(huán)比-3.3%季度環(huán)比40.7%,這兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。廊坊累計(jì)入市51.1萬平方米,為近五年的最低水場集中交付三個(gè)項(xiàng)目,共計(jì)99.5萬平方米,其中東久新宜項(xiàng)目以84.3萬平方米刷新亞制造業(yè)成租賃市場"定海神針"下半年由制造業(yè)驅(qū)動(dòng)的"品質(zhì)升級(jí)"的轉(zhuǎn)型,這使得新租需求的底盤得以穩(wěn)固。以汽18.2萬平方米,其中第四季度錄得10.7萬平方米,創(chuàng)下近兩年表現(xiàn)最好的一個(gè)季度,坊全年凈吸納量達(dá)119.2萬平方米,創(chuàng)歷史新高,由廣陽和固安兩大子市場領(lǐng)跑,新向上形成鮮明反差。年末北京全市平均租金近十年來首次跌破"40"大關(guān),降至每月維系存量客戶。相比之下,廊坊和天津租金降幅則在年末開始收窄,其中廊坊經(jīng)開區(qū)、圖表6:物流設(shè)施供求指標(biāo)圖表7:物流設(shè)施市場租金指數(shù) 租金指數(shù)核心區(qū)域租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度北京年第四季度商務(wù)園區(qū)市場空置率-1.4百分點(diǎn)季度環(huán)比-2.4%季度環(huán)比生命科學(xué)園區(qū)主導(dǎo)全年新增供應(yīng)米,這些項(xiàng)目主要集中于北清路和亦莊經(jīng)開區(qū)子市場,其中六個(gè)項(xiàng)目均為生命科整體表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性,以亦莊經(jīng)開區(qū)子市場需求表現(xiàn)最為突出。全年經(jīng)開區(qū)在政局,區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化。電子城子市場在價(jià)格調(diào)整背景下,同區(qū)搬遷軟件園,電子城次之;醫(yī)藥健康類需求在北清路新項(xiàng)目集中交付及亦莊專項(xiàng)園區(qū)市場,市場去化呈現(xiàn)出愈加明顯的結(jié)構(gòu)性分化。租金承壓倒逼運(yùn)營升級(jí)全市租金整體仍處于下行通道,本季度全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.4%,擴(kuò)大,其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領(lǐng)先。在新增供應(yīng)持續(xù)增加及需求端審慎情緒圖表8:商務(wù)園區(qū)供求指標(biāo)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度圖表9:商務(wù)園區(qū)市場租金指數(shù) 租金指數(shù)泛中關(guān)村租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度北京年第四季度成交筆數(shù)成交總額成交筆數(shù)38%季度環(huán)比企業(yè)買家"抄底"核心資產(chǎn),北京大宗交易市場迎來戰(zhàn)略配置窗口2025年,北京大宗交易市場累計(jì)交易達(dá)成40筆,總額232.7億元,其中第四37%,但交易宗數(shù)僅下降13%,這表明市場在年內(nèi)保持了一定活躍度,只是單筆成博弈已從持幣觀望轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性的接觸與出價(jià)。本季度一單價(jià))成功"抄底"入場,通過法拍"一拍即成"的果斷性,為北京核心區(qū)物業(yè)回顧全年,企業(yè)(房地產(chǎn)非主營業(yè)務(wù))購置資產(chǎn)是市場的重要支撐力量,全年交資價(jià)值,疊加當(dāng)前價(jià)格調(diào)整所帶來的窗口期,顯著降低了入場門檻,促使企業(yè)加大體量資產(chǎn)保持關(guān)注,但在交易推進(jìn)和落地時(shí)表現(xiàn)仍然極為審慎,對(duì)當(dāng)前該類資資策略進(jìn)行多元化的探索,以期對(duì)稍縱即逝的投資機(jī)會(huì)作出更迅速的反應(yīng)。資產(chǎn)交易額占比達(dá)64%,其中核心區(qū)域辦公樓占比37%,次級(jí)商圈占比13%。在整體市場承壓的背景下,核心及次核心區(qū)域商辦資產(chǎn)仍是資金配置的主要方向,顯寓板塊表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健,季內(nèi)核心區(qū)域一座優(yōu)質(zhì)公寓項(xiàng)目順利完成易主,這有力體圖表10:商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易總額數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第四季度圖表11:北京資本化率北京年第四季度市場展望辦公樓市場維持"量穩(wěn)"的運(yùn)行格局。大量新項(xiàng)目的涌入,無疑為尋求升級(jí)搬遷的租戶,尤其是挑戰(zhàn)。這意味著市場競爭將進(jìn)一步加劇,并從單一價(jià)格競爭轉(zhuǎn)向物業(yè)綜合價(jià)值競爭。CBRE通過對(duì)過去三年北京成熟辦公樓留存率的分析發(fā)現(xiàn),租戶結(jié)構(gòu)對(duì)戶時(shí),必須識(shí)別出具有穩(wěn)定性和成長性的租戶,并為其提供精準(zhǔn)的營銷和定制化的解優(yōu)化功能業(yè)態(tài)的契機(jī),實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)等待到主動(dòng)出擊的轉(zhuǎn)變。唯有通過精細(xì)化管理、差異化定位和持續(xù)的服務(wù)創(chuàng)新,才能在市場底部修復(fù)階段抓住機(jī)遇,最終提升物業(yè)的長零售物業(yè)市場主要是改造項(xiàng)目,而在城市副中心等外圍商圈則有大型新建項(xiàng)目將入市,定位較為多付便利等金融支持提振消費(fèi),同時(shí)推動(dòng)餐飲業(yè)、文旅文創(chuàng)的高質(zhì)量發(fā)展,鼓勵(lì)打造消項(xiàng)目將獲得更多政策支持與市場青睞,而那些定位模糊、內(nèi)容老化的項(xiàng)目則將面臨進(jìn)一步出清或改造的嚴(yán)峻壓力。倉儲(chǔ)物流市場融合。CBRE通過對(duì)三地項(xiàng)目當(dāng)前租金和近三年去化表現(xiàn)的分析發(fā)現(xiàn):因素的顯著性在近幾年逐年增強(qiáng);此外,樓齡則是影響去化率的最重要因素,新項(xiàng)目的硬件區(qū)等子市場則將拉動(dòng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈和承載力的增量需求。預(yù)計(jì)