不動(dòng)產(chǎn)審核制度第一章總則第一條本制度依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)國(guó)家法律法規(guī)，結(jié)合《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等行業(yè)準(zhǔn)則，以及[集團(tuán)母公司名稱]關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理、合規(guī)經(jīng)營(yíng)的管理規(guī)定，為規(guī)范公司不動(dòng)產(chǎn)管理行為，有效防控專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，特制定本制度。同時(shí)，適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求，明確不動(dòng)產(chǎn)全生命周期管理中的權(quán)責(zé)邊界、操作標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)督機(jī)制，防范因管理缺位引發(fā)的資產(chǎn)流失、法律糾紛及聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。第二條本制度適用于公司總部各部門(mén)、下屬單位及全體員工，涵蓋但不限于以下場(chǎng)景：（一）不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等投資或經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（二）不動(dòng)產(chǎn)登記、確權(quán)、信息查詢等行政事務(wù)；（三）不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)合同的談判、簽訂與履行；（四）不動(dòng)產(chǎn)檔案管理、信息保密等支持性工作。第三條本制度中的核心術(shù)語(yǔ)定義如下：（一）不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)管理：指公司為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)，通過(guò)制度約束、流程優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防控等手段，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施全流程、系統(tǒng)化管控的管理活動(dòng)。（二）不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)：指因管理漏洞、操作失誤、外部環(huán)境變化等導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值減損、法律糾紛、財(cái)務(wù)損失或監(jiān)管處罰的可能性。（三）不動(dòng)產(chǎn)合規(guī)：指公司不動(dòng)產(chǎn)管理行為嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及內(nèi)部制度，確保交易合法、權(quán)屬清晰、檔案完整、責(zé)任明確的狀態(tài)。第四條不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)管理遵循以下核心原則：（一）全面覆蓋：確保不動(dòng)產(chǎn)管理全流程各環(huán)節(jié)納入制度管控范圍，不留監(jiān)管盲區(qū)；（二）責(zé)任到人：明確各層級(jí)、各部門(mén)、各崗位的專項(xiàng)管理職責(zé)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任閉環(huán)；（三）風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向：以風(fēng)險(xiǎn)防控為核心，優(yōu)先識(shí)別和處置重大、高頻風(fēng)險(xiǎn)；（四）持續(xù)改進(jìn)：定期評(píng)估管理效果，動(dòng)態(tài)優(yōu)化制度流程與技術(shù)手段。第二章管理組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)第五條公司主要負(fù)責(zé)人對(duì)公司不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)管理負(fù)總責(zé)，承擔(dān)統(tǒng)籌規(guī)劃、資源保障及重大風(fēng)險(xiǎn)處置的最終責(zé)任；分管領(lǐng)導(dǎo)作為直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)專項(xiàng)管理制度的具體落實(shí)、監(jiān)督考核及跨部門(mén)協(xié)調(diào)。第六條設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)管理領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），由公司主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長(zhǎng)，成員包括財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、運(yùn)營(yíng)部、內(nèi)審部等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人。領(lǐng)導(dǎo)小組主要履行以下職能：（一）審議不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)管理制度及重大風(fēng)險(xiǎn)防控方案；（二）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)跨部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)管理事項(xiàng)，解決業(yè)務(wù)爭(zhēng)議；（三）監(jiān)督專項(xiàng)管理工作的執(zhí)行情況，定期評(píng)估成效；（四）對(duì)重大不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件作出決策，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。第七條明確三類主體職責(zé)分工：（一）牽頭部門(mén)（運(yùn)營(yíng)部）：1.統(tǒng)籌不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)管理制度建設(shè)，推動(dòng)制度落地與迭代；2.負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估與預(yù)警，編制風(fēng)險(xiǎn)清單；3.組織開(kāi)展專項(xiàng)管理培訓(xùn)，提升全員合規(guī)意識(shí)；4.監(jiān)督考核各部門(mén)專項(xiàng)管理績(jī)效，提交年度報(bào)告。（二）專責(zé)部門(mén)（法務(wù)部、財(cái)務(wù)部）：1.法務(wù)部：負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)交易的合法性審查、合同審核，提供法律支持；2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)核算、資金審批，監(jiān)督稅務(wù)合規(guī)；3.優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)管理流程，推動(dòng)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化；4.參與重大風(fēng)險(xiǎn)處置，提出處置建議。（三）業(yè)務(wù)部門(mén)/下屬單位（如投資部、項(xiàng)目管理部）：1.落實(shí)本領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)管理要求，開(kāi)展日常風(fēng)險(xiǎn)防控；2.實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)盡職調(diào)查，確保權(quán)屬清晰、交易合規(guī)；3.建立不動(dòng)產(chǎn)臺(tái)賬，及時(shí)更新資產(chǎn)信息；4.報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)事件，配合調(diào)查處置。第八條基層執(zhí)行崗位人員（如業(yè)務(wù)員、檔案管理員）應(yīng)履行以下合規(guī)操作責(zé)任：（一）簽署崗位合規(guī)承諾書(shū)，明確自身在不動(dòng)產(chǎn)管理中的義務(wù)；（二）嚴(yán)格按照制度流程操作，拒絕執(zhí)行違規(guī)指令；（三）發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患或異常情況，立即上報(bào)至專責(zé)部門(mén)或領(lǐng)導(dǎo)小組；（四）妥善保管不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)檔案，確保信息安全完整。第三章專項(xiàng)管理重點(diǎn)內(nèi)容與要求第九條不動(dòng)產(chǎn)盡職調(diào)查業(yè)務(wù)部門(mén)在開(kāi)展購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓等交易前，必須完成盡職調(diào)查，核查內(nèi)容包括：（一）產(chǎn)權(quán)證明：核驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、土地出讓合同、規(guī)劃審批文件等是否齊全有效；（二）法律瑕疵：排查抵押、查封、糾紛等限制交易情形；（三）權(quán)屬邊界：確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)四至范圍、附屬設(shè)施歸屬；（四）財(cái)務(wù)評(píng)估：評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值、負(fù)債情況及潛在減值風(fēng)險(xiǎn)。禁止性行為：嚴(yán)禁因利益輸送隱瞞盡職調(diào)查結(jié)果。第十條交易流程規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易必須遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：（一）招標(biāo)或拍賣(mài)：符合《招標(biāo)投標(biāo)法》要求，公開(kāi)透明；（二）合同簽訂：法律部門(mén)審核合同條款，明確雙方權(quán)利義務(wù)；（三）資金支付：采用銀行承付或擔(dān)保方式，防止資金挪用；（四）登記備案：在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)登記，確保權(quán)屬變更合法。禁止性行為：嚴(yán)禁無(wú)資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)代辦交易。第十一條稅務(wù)合規(guī)管理財(cái)務(wù)部門(mén)須確保不動(dòng)產(chǎn)交易稅務(wù)合規(guī)，重點(diǎn)關(guān)注：（一）交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)：土地增值稅、契稅、印花稅等依法繳納；（二）發(fā)票管理：索取合規(guī)發(fā)票，防范虛開(kāi)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)；（三）稅收籌劃：在合法前提下優(yōu)化交易結(jié)構(gòu)，降低稅負(fù)。禁止性行為：嚴(yán)禁隱匿收入、逃避稅款。第十二條檔案管理不動(dòng)產(chǎn)檔案必須滿足以下要求：（一）完整性：包含權(quán)屬文件、交易合同、付款憑證、登記證明等；（二）保密性：涉密檔案專人保管，限制查閱權(quán)限；（三）可追溯性：建立電子臺(tái)賬，記錄檔案流轉(zhuǎn)過(guò)程；（四）定期盤(pán)點(diǎn)：每年核查檔案完整性，損壞或缺失及時(shí)補(bǔ)錄。禁止性行為：嚴(yán)禁擅自銷毀檔案。第十三條資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)與評(píng)估運(yùn)營(yíng)部每年開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)，重點(diǎn)核查：（一）資產(chǎn)狀況：核對(duì)面積、結(jié)構(gòu)、成新率等物理信息；（二）權(quán)屬狀態(tài)：確認(rèn)是否存在抵押、租賃等限制；（三）賬實(shí)一致性：確保資產(chǎn)臺(tái)賬與登記信息一致；（四）減值跡象：評(píng)估是否存在閑置、貶值等風(fēng)險(xiǎn)。禁止性行為：嚴(yán)禁篡改盤(pán)點(diǎn)數(shù)據(jù)。第十四條風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室建立不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，要求：（一）定期排查：每季度組織專責(zé)部門(mén)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)自查；（二）分級(jí)預(yù)警：重大風(fēng)險(xiǎn)（如產(chǎn)權(quán)糾紛、政策變動(dòng)）立即上報(bào)；（三）應(yīng)對(duì)預(yù)案：針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景制定處置方案。重點(diǎn)防控點(diǎn)：司法查封、規(guī)劃調(diào)整等外部風(fēng)險(xiǎn)。第十五條合作方管理業(yè)務(wù)部門(mén)與中介機(jī)構(gòu)合作時(shí)，必須：（一）資質(zhì)審查：確保合作方具備相應(yīng)資質(zhì)；（二）合同約束：明確服務(wù)范圍、違約責(zé)任；（三）費(fèi)用監(jiān)控：禁止超額支付傭金或回扣。禁止性行為：嚴(yán)禁與利益相關(guān)方進(jìn)行不正當(dāng)利益輸送。第四章專項(xiàng)管理運(yùn)行機(jī)制第十六條制度動(dòng)態(tài)更新機(jī)制運(yùn)營(yíng)部每年根據(jù)法律法規(guī)變化、業(yè)務(wù)調(diào)整情況，修訂專項(xiàng)制度，流程如下：（一）調(diào)研分析：收集政策變動(dòng)、業(yè)務(wù)痛點(diǎn)；（二）草案擬定：牽頭部門(mén)牽頭，專責(zé)部門(mén)協(xié)同；（三）審批發(fā)布：領(lǐng)導(dǎo)小組審議，公司主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；（四）宣貫培訓(xùn)：確保全員理解制度變化。第十七條風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警機(jī)制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每季度組織風(fēng)險(xiǎn)排查，要求：（一）排查范圍：不動(dòng)產(chǎn)全生命周期各環(huán)節(jié)；（二）評(píng)估方法：采用定性與定量結(jié)合的評(píng)估模型；（三）預(yù)警發(fā)布：重大風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)系統(tǒng)推送至責(zé)任部門(mén)。分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：一般風(fēng)險(xiǎn)（黃色）、重大風(fēng)險(xiǎn)（紅色）。第十八條合規(guī)審查機(jī)制不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)決策必須嵌入合規(guī)審查環(huán)節(jié)，具體要求：（一）前置審查：簽訂合同前由法務(wù)部出具合規(guī)意見(jiàn)；（二）過(guò)程審查：付款審批時(shí)財(cái)務(wù)部核對(duì)資金用途；（三）事后審查：運(yùn)營(yíng)部抽查執(zhí)行情況。剛性約束：未經(jīng)合規(guī)審查的決策一律不得實(shí)施。第十九條風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)啟動(dòng)相應(yīng)處置流程：（一）一般風(fēng)險(xiǎn)：責(zé)任部門(mén)限期整改，運(yùn)營(yíng)部跟蹤；（二）重大風(fēng)險(xiǎn)：領(lǐng)導(dǎo)小組成立專項(xiàng)組，協(xié)調(diào)處置；（三）緊急預(yù)案：涉及法律訴訟時(shí)，法務(wù)部?jī)?yōu)先介入。責(zé)任協(xié)同：風(fēng)險(xiǎn)處置需跨部門(mén)配合的，由牽頭部門(mén)統(tǒng)籌。第二十條責(zé)任追究機(jī)制違規(guī)情形及處罰標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）輕微違規(guī)：通報(bào)批評(píng)，取消評(píng)優(yōu)資格；（二）一般違規(guī)：經(jīng)濟(jì)處罰，調(diào)整崗位；（三）重大違規(guī)：解除勞動(dòng)合同，移交司法機(jī)關(guān)。聯(lián)動(dòng)機(jī)制：處罰結(jié)果計(jì)入績(jī)效考核，影響晉升。第二十一條評(píng)估改進(jìn)機(jī)制運(yùn)營(yíng)部每年開(kāi)展專項(xiàng)管理有效性評(píng)估，流程：（一）數(shù)據(jù)采集：系統(tǒng)自動(dòng)生成管理指標(biāo)；（二）問(wèn)題診斷：分析制度缺陷；（三）優(yōu)化建議：提交改進(jìn)方案，領(lǐng)導(dǎo)小組審議。第五章專項(xiàng)管理保障措施第二十二條組織保障（一）公司主要負(fù)責(zé)人定期聽(tīng)取專項(xiàng)管理匯報(bào)；（二）分管領(lǐng)導(dǎo)每月召開(kāi)工作例會(huì)，解決堵點(diǎn)；（三）運(yùn)營(yíng)部配備專職管理崗，落實(shí)制度執(zhí)行。第二十三條考核激勵(lì)機(jī)制（一）部門(mén)考核：專項(xiàng)合規(guī)情況占年度考核20%；（二）個(gè)人激勵(lì)：優(yōu)秀執(zhí)行崗獲得獎(jiǎng)金，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)評(píng)優(yōu)；（三）問(wèn)責(zé)倒逼：因管理失職導(dǎo)致?lián)p失的，追究部門(mén)負(fù)責(zé)人責(zé)任。第二十四條培訓(xùn)宣傳機(jī)制（一）管理層培訓(xùn)：每半年開(kāi)展合規(guī)履職培訓(xùn)；（二）一線培訓(xùn)：每月更新操作手冊(cè)，強(qiáng)化實(shí)操能力；（三）宣傳載體：利用內(nèi)部平臺(tái)發(fā)布合規(guī)案例、風(fēng)險(xiǎn)提示。第二十五條信息化支撐（一）開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)檔案電子化；（二）嵌入風(fēng)險(xiǎn)校驗(yàn)規(guī)則，自動(dòng)監(jiān)控交易合規(guī)性；（三）數(shù)據(jù)可視化：生成管理看板，實(shí)時(shí)展示資產(chǎn)狀態(tài)。第二十六條文化建設(shè)（一）編制《不動(dòng)產(chǎn)合規(guī)手冊(cè)》，人手一冊(cè)；（二）全員簽署合規(guī)承諾書(shū)，樹(shù)立底線思維；（三）設(shè)立合規(guī)建議渠道，鼓勵(lì)主動(dòng)糾錯(cuò)。第二十七條報(bào)告制度（