2026年注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試不同估價(jià)目的下的技術(shù)路線含答案一、單選題（共10題，每題1分）1.在為房屋買(mǎi)賣(mài)提供價(jià)值參考時(shí)，估價(jià)師應(yīng)優(yōu)先采用的技術(shù)路線是（）。A.收益法為主，市場(chǎng)法為輔B.市場(chǎng)法為主，收益法為輔C.成本法為主，收益法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，市場(chǎng)法為輔2.某商業(yè)綜合體因租賃合同到期需要轉(zhuǎn)售，估價(jià)師應(yīng)重點(diǎn)考慮的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法與收益法結(jié)合B.成本法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法結(jié)合C.市場(chǎng)法與成本法結(jié)合D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法與收益法結(jié)合3.在評(píng)估抵押貸款價(jià)值時(shí)，銀行通常要求估價(jià)師采用的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法為主，收益法為輔B.收益法為主，市場(chǎng)法為輔C.成本法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，市場(chǎng)法為輔4.某政府?dāng)M征收某企業(yè)用地進(jìn)行公共建設(shè)，估價(jià)師應(yīng)優(yōu)先采用的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法為主，收益法為輔B.收益法為主，市場(chǎng)法為輔C.成本法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，成本法為輔5.在評(píng)估企業(yè)并購(gòu)中的目標(biāo)公司股權(quán)價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)重點(diǎn)考慮的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法與收益法結(jié)合B.成本法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法結(jié)合C.市場(chǎng)法與成本法結(jié)合D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法與收益法結(jié)合6.某住宅小區(qū)因業(yè)主集體維權(quán)要求提升物業(yè)費(fèi)，估價(jià)師應(yīng)采用的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法為主，收益法為輔B.收益法為主，市場(chǎng)法為輔C.成本法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，市場(chǎng)法為輔7.在評(píng)估某在建工程未來(lái)完成后的價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)優(yōu)先采用的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法為主，收益法為輔B.收益法為主，市場(chǎng)法為輔C.成本法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，成本法為輔8.某企業(yè)擬以某商業(yè)地產(chǎn)作為擔(dān)保物申請(qǐng)貸款，估價(jià)師應(yīng)重點(diǎn)考慮的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法為主，收益法為輔B.收益法為主，市場(chǎng)法為輔C.成本法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，市場(chǎng)法為輔9.在評(píng)估某破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)優(yōu)先采用的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法為主，收益法為輔B.收益法為主，市場(chǎng)法為輔C.成本法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，成本法為輔10.某城市擬對(duì)某老舊小區(qū)進(jìn)行改造，估價(jià)師應(yīng)采用的技術(shù)路線是（）。A.市場(chǎng)法為主，收益法為輔B.收益法為主，市場(chǎng)法為輔C.成本法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法為輔D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，市場(chǎng)法為輔二、多選題（共5題，每題2分）1.在評(píng)估某商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)考慮的技術(shù)路線包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.路線價(jià)法2.在評(píng)估某住宅小區(qū)的物業(yè)管理價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)考慮的技術(shù)路線包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.成新率法3.在評(píng)估某工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)考慮的技術(shù)路線包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.土地增值率法4.在評(píng)估某上市公司股權(quán)價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)考慮的技術(shù)路線包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.股權(quán)溢價(jià)法5.在評(píng)估某在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，估價(jià)師應(yīng)考慮的技術(shù)路線包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.抵押率法三、判斷題（共5題，每題1分）1.在評(píng)估某商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值時(shí)，收益法通常作為主要技術(shù)路線。（）2.在評(píng)估某住宅小區(qū)的物業(yè)管理價(jià)值時(shí)，成本法通常作為主要技術(shù)路線。（）3.在評(píng)估某工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)法通常作為主要技術(shù)路線。（）4.在評(píng)估某上市公司股權(quán)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常作為主要技術(shù)路線。（）5.在評(píng)估某在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，成本法通常作為主要技術(shù)路線。（）四、簡(jiǎn)答題（共3題，每題5分）1.簡(jiǎn)述在評(píng)估某商業(yè)綜合體租賃價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)法和收益法的主要應(yīng)用步驟。2.簡(jiǎn)述在評(píng)估某住宅小區(qū)物業(yè)管理價(jià)值時(shí)，成本法和市場(chǎng)法的主要應(yīng)用步驟。3.簡(jiǎn)述在評(píng)估某工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的主要應(yīng)用步驟。五、計(jì)算題（共2題，每題10分）1.某商業(yè)綜合體建筑面積1萬(wàn)平方米，年租金收入800萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%，折現(xiàn)率為8%。假設(shè)市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)租金水平為每平方米月租金80元，評(píng)估該商業(yè)綜合體的價(jià)值。2.某在建工程建筑面積2萬(wàn)平方米，已完成60%，開(kāi)發(fā)成本已投入1億元，剩余工程預(yù)計(jì)成本4000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期1年，折現(xiàn)率為10%。假設(shè)市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)售價(jià)為每平方米8000元，評(píng)估該在建工程的價(jià)值。答案與解析一、單選題1.B解析：房屋買(mǎi)賣(mài)估價(jià)以市場(chǎng)法為主，參考收益法和成本法，但市場(chǎng)法最能反映市場(chǎng)交易價(jià)格。2.A解析：商業(yè)綜合體租賃價(jià)值評(píng)估需結(jié)合市場(chǎng)法（比較類(lèi)似物業(yè)租金）和收益法（測(cè)算未來(lái)收益）。3.A解析：抵押貸款價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主，收益法為輔，確保抵押價(jià)值不低于市場(chǎng)折價(jià)。4.A解析：征收土地價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主，收益法為輔，參考類(lèi)似地塊交易價(jià)格。5.A解析：企業(yè)并購(gòu)股權(quán)價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法（可比公司估值）和收益法（未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)）為主。6.B解析：物業(yè)費(fèi)調(diào)整需結(jié)合收益法（測(cè)算合理物業(yè)費(fèi)水平）和市場(chǎng)法（參考類(lèi)似小區(qū)收費(fèi)）。7.D解析：在建工程價(jià)值評(píng)估以假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，結(jié)合成本法估算未完成部分價(jià)值。8.A解析：商業(yè)地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主，收益法為輔，確保抵押價(jià)值合理。9.C解析：破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估以成本法為主，參考剩余價(jià)值或清算價(jià)格。10.D解析：老舊小區(qū)改造價(jià)值評(píng)估以假設(shè)開(kāi)發(fā)法為主，結(jié)合成本法測(cè)算改造后價(jià)值。二、多選題1.A、B解析：商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法（比較租金水平）和收益法（測(cè)算未來(lái)收益）為主。2.A、B解析：物業(yè)管理價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法（參考類(lèi)似小區(qū)收費(fèi)）和收益法（測(cè)算管理收益）為主。3.A、B解析：工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法（比較類(lèi)似地塊價(jià)格）和收益法（測(cè)算未來(lái)工業(yè)收益）為主。4.A、B解析：上市公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法（可比公司估值）和收益法（現(xiàn)金流折現(xiàn)）為主。5.A、C解析：在建工程抵押價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法（參考類(lèi)似物業(yè)價(jià)格）和成本法（估算剩余成本）為主。三、判斷題1.×解析：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主，收益法為輔。2.×解析：物業(yè)管理價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主，成本法為輔。3.√解析：工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主。4.×解析：上市公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主，假設(shè)開(kāi)發(fā)法不適用。5.×解析：在建工程抵押價(jià)值評(píng)估以市場(chǎng)法為主，成本法為輔。四、簡(jiǎn)答題1.市場(chǎng)法和收益法應(yīng)用步驟-市場(chǎng)法：收集類(lèi)似商業(yè)綜合體交易案例，比較租金水平、面積、位置等因素，修正差異，得出評(píng)估價(jià)值。-收益法：測(cè)算未來(lái)租金收入，扣除運(yùn)營(yíng)成本，折現(xiàn)計(jì)算凈收益，再折現(xiàn)得出評(píng)估價(jià)值。2.成本法和市場(chǎng)法應(yīng)用步驟-成本法：測(cè)算小區(qū)建筑物重置成本，扣除折舊，結(jié)合物業(yè)管理成本，得出評(píng)估價(jià)值。-市場(chǎng)法：收集類(lèi)似小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)案例，比較收費(fèi)水平，修正差異，得出評(píng)估價(jià)值。3.市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用步驟-市場(chǎng)法：收集類(lèi)似工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓案例，比較地塊位置、面積、用途等因素，修正差異，得出評(píng)估價(jià)值。-假設(shè)開(kāi)發(fā)法：估算土地未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)，得出評(píng)估價(jià)值。五、計(jì)算題1.商業(yè)綜合體價(jià)值評(píng)估-市場(chǎng)法：同類(lèi)物業(yè)每平方米月租金80元，年租金800萬(wàn)元，面積1萬(wàn)平方米，價(jià)值=800萬(wàn)元/（1-30%）=1142.86萬(wàn)元。-收益法：年凈收益=800萬(wàn)元×（1-30%）=560萬(wàn)元，折現(xiàn)值=560萬(wàn)元/8%=7000萬(wàn)元。-評(píng)估價(jià)值：（市場(chǎng)法+收益法）/2=（1142.86+