杭州2025年度房地產(chǎn)市場分析報(bào)告2026年1月2 第一章政策環(huán)境3政策環(huán)境|全國政策年度回顧2025年中央政策整體延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)，重點(diǎn)涉及城市更新、激活需求、存量盤活、構(gòu)建新模式等方面。全年政策呈現(xiàn)出"精準(zhǔn)性與差異化凸顯、需求端與供給端協(xié)同、短期穩(wěn)市與長期轉(zhuǎn)型并重、政府引導(dǎo)與市場主導(dǎo)結(jié)合"四大特征。2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議對26年政策定調(diào)，圍繞“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”進(jìn)行推動。4-6月政府工作報(bào)告定調(diào)：明確提出"穩(wěn)住樓市股市""持國務(wù)院：首次將城市更新列為年度重點(diǎn)議題，明確提出城市更新是"擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手"。中國人民銀行：2025年宏觀審慎工作會議開展，完善房地產(chǎn)金融管理，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，自然資源部、財(cái)政部：發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)地方優(yōu)先選擇成熟度高、操作性強(qiáng)、預(yù)期效益顯著、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目，積極推動地方收儲工作。進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模財(cái)政部、住建部：確定不超過20個(gè)城市實(shí)施城市西部地區(qū)不超過12億元）。中國人民銀行：降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)中央城市工作會議：大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效。國務(wù)院：公布《住房租賃條例》，促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度。中國人民銀行：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。推動已出臺金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度，鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度，助力構(gòu)建二十屆四中全會：推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，明確要求清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，加大保障和改全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房財(cái)政部、國家稅務(wù)總局：自2026年1月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率由5%下調(diào)為3%；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。新政取消了北上4政策環(huán)境|杭州政策年度回顧25年杭州樓市政策無重大調(diào)整，主要聚焦兩方面，一方面通過優(yōu)化信貸、增加補(bǔ)貼等措施刺激需求端釋放，另一方面通過住宅新規(guī)、城市更新等優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。其中25年為購房補(bǔ)貼政策最為密集的一年，這些政策主要分為“購房+消費(fèi)券”和特定板塊/人才專項(xiàng)補(bǔ)貼兩類。核心目的是為了降低購房成本，定向刺激需求加速釋放。下達(dá)2025年浙江省城鎮(zhèn)保障性安居工程資金提前下達(dá)2025年浙江省城鎮(zhèn)保障性安居工程資金5269萬元，用于配租型住房保障和配售型住房保障。發(fā)布2025年保障住房工作計(jì)劃大力推進(jìn)"市場+保障"的住房供應(yīng)體系改革，2025年計(jì)劃推出實(shí)物配租房源不少于8000套，保障性租賃住房8000套，"青荷驛站"房源500套(間)。住宅品質(zhì)提升工作實(shí)施意見進(jìn)一步明確“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，實(shí)施意見于4月1日起施行，其中規(guī)定住宅層高不應(yīng)小于3米。其中戶型建筑面積不小于160平方米且設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15米。4月契稅優(yōu)惠調(diào)整自2025年4月21日起，購買上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)范圍內(nèi)住房的，享受家庭唯一住房、第二套住房契稅優(yōu)惠的住房套數(shù)查詢范圍確定為購房所在區(qū)行政區(qū)域。住房公積金新政施行支持購買保障性住房提取公積金支付首付款；加大住房公積金租房提取力度，租賃公共租賃住房、保障性租賃住房可按實(shí)際房租支出提取。年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)布核心區(qū)域?qū)嵭?少量高頻"供應(yīng)，遠(yuǎn)郊區(qū)域按需供應(yīng)。6月余杭區(qū)房地產(chǎn)市場四項(xiàng)新政發(fā)布?試點(diǎn)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，推動《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》在余杭落地實(shí)施。?優(yōu)化公積金服務(wù)，支持購房人使用住房公積金直付商品房首付款。?2025年6月10日至6月30日期間，實(shí)施購房支持政策，給予每套4萬元補(bǔ)助。?延長高層次人才專項(xiàng)購房補(bǔ)貼實(shí)施周期至2025年12月31日10月住房消費(fèi)新政策發(fā)布蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)等多個(gè)區(qū)縣市開展"購房+消費(fèi)券"限時(shí)補(bǔ)貼活動，購買新建商品住宅符合條件的購房者每套可獲得10萬元消費(fèi)券。11月余杭、拱墅購房優(yōu)惠活動?余杭區(qū)2025年12月31日前，對實(shí)施讓利促銷的項(xiàng)目，按照每套3萬元的金額給予購房家庭補(bǔ)助，購買非住宅新建商品房，按照實(shí)際繳納契稅金額的50%給予補(bǔ)助。?拱墅區(qū)2025年12月31日前，購買新建商品非住宅的購房人，按照房屋總價(jià)的1.5%標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼。12月購房增值稅新政執(zhí)行個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。新政將不滿2年住房的增值稅率從5%降至3%，降幅達(dá)40%，還取消了普通住房與非普通住房的劃分，僅以持有年限作為征稅依據(jù)，簡化了政策執(zhí)行口徑。5政策環(huán)境|杭州現(xiàn)行政策整體開發(fā)端條件無嚴(yán)格限制，土地競價(jià)放開鼓勵(lì)房企自主定價(jià)。土拍方面實(shí)行自由競價(jià)，按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人。預(yù)售條件方面，10層以下住宅需結(jié)頂，11層及以上住宅需完成建筑主體結(jié)構(gòu)的1/2且不低于10層可預(yù)售，資金監(jiān)管額度為110%。限制政策具體條款新建商品房預(yù)售條件10層以下住宅結(jié)頂后可預(yù)售；11層級以上住宅需完成建筑主體結(jié)構(gòu)的1/2且不低于10層可預(yù)售；100米以上超高層建筑，需完成建筑主體結(jié)構(gòu)的1/3且不低于50米方可預(yù)售。特殊節(jié)點(diǎn)可以協(xié)商至±0.0。土地競價(jià)規(guī)則1.實(shí)行自由競價(jià)，按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人。（23.11.7）2.“定品質(zhì)”：由企業(yè)在競拍前承諾按照政府發(fā)布的品質(zhì)進(jìn)行建設(shè)，品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)由市建委制定。內(nèi)容涵蓋住宅墻體、外立面用材、外墻門窗、地下室公共部分等。3.商業(yè)最小分割面積提高：商業(yè)最小分割面積增至800㎡。預(yù)售資金監(jiān)管1.項(xiàng)目監(jiān)管額度：監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度作為項(xiàng)目監(jiān)管額度，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)綜合核定。監(jiān)管額度=(單方工程造價(jià)+裝修價(jià)格)x地上建筑面積×110%（原為130%）。單方工程造價(jià)按銷售價(jià)格區(qū)間設(shè)置最低價(jià)。項(xiàng)目毛坯銷售價(jià)格在5萬元/平方米以下的，單方工程造價(jià)最低價(jià)設(shè)為4000元/平方米；項(xiàng)目毛坯銷售價(jià)格在5萬元/平方米以上的，單方工程造價(jià)最低價(jià)設(shè)為5000元/平方米；未確定銷售價(jià)格的，單方工程造價(jià)最低價(jià)設(shè)為4000元/平方米。2.預(yù)售資金收存：項(xiàng)目預(yù)售過程中，購房人支付的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其它賬戶。3.監(jiān)管資金撥付：監(jiān)管額度內(nèi)資金按照商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核撥。按照取得預(yù)售許可、結(jié)構(gòu)封頂、單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收、竣工備案、不動產(chǎn)首次登記、解除資金監(jiān)管六個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，申請使用額度分別不得超過監(jiān)管總額度的40%、15%、15%、15%、10%和5%，在上述節(jié)點(diǎn)允許撥付的比例范圍內(nèi)，開發(fā)企業(yè)，提供相應(yīng)佐證材料的，可不限次向監(jiān)管銀行申請?zhí)崛☆A(yù)售資金。（原為十層及以下：70%、10%、10%和5%、十一層及以上50%、20%、10%、10%和5%、一百米及以上（超高層）50%、20%、10%、10%和5%）（22.6.30）差異化購房城西科創(chuàng)大走廊（五常、倉前、余杭、閑林、中泰、瓶窯鎮(zhèn)、良渚、蔣村、三墩鎮(zhèn)、文新、古蕩、靈隱、留下、青山湖、錦北、錦南、錦城、板橋鎮(zhèn)和玲瓏）遵循最新限購政策，并獲50%房源搖號優(yōu)先排序政策傾斜。增值稅個(gè)人出售家庭住房未滿2年的，增值稅及附加3%+0.18%；滿2年的，免征增值稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅，增值稅5.3%。按揭放款商貸：網(wǎng)簽后1個(gè)月；公積金：結(jié)頂后1-2個(gè)月；二手房：無限制人才購房補(bǔ)貼西湖區(qū)：在西湖區(qū)購買首套住房的A-D類人才，可分別給予各級最高共800萬元、200萬元、150萬元、100萬元的購房補(bǔ)貼。富陽區(qū)：對在富陽購買首套住房的A-E類人才，可分別給予各級最高共800萬元、250萬元、180萬元、120萬元、40萬元的購房補(bǔ)貼。由我區(qū)企業(yè)、教育衛(wèi)健事業(yè)單位引進(jìn)的區(qū)級F1、F2、F3類人才，分別給予最高30萬元、15萬元、12萬元的購房補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼分2年發(fā)放，。臨安區(qū)：臨安區(qū)B、C、D、E類人才以及全日制博士、碩士研究生，分別給予60萬元、50萬元、40萬元、35萬元、30萬元、15萬元的一次性購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)可視情調(diào)整。購房價(jià)格低于補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的按實(shí)際購房價(jià)格予以補(bǔ)貼。購房補(bǔ)貼分2年發(fā)放，第1年發(fā)放總額的50%，第2年發(fā)放總額的50%。錢塘區(qū)：購房補(bǔ)貼30萬：對杭州高層次E類人才在錢塘新區(qū)購買首套住房，補(bǔ)貼30萬元。臨平區(qū)：購房補(bǔ)貼20萬：對臨平區(qū)企事業(yè)單位及其他組織中經(jīng)區(qū)人力社保部門認(rèn)定的B—E類人才，給予：“區(qū)內(nèi)無住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的區(qū)級人才在臨平區(qū)內(nèi)購買商品住宅享受標(biāo)準(zhǔn)為：B類人才120萬元，C類人才100萬元，D類人才80萬元，E類人才20萬元；6政策環(huán)境|杭州現(xiàn)行政策整體購房限制條件處于歷史最寬松時(shí)期，也側(cè)面反映出當(dāng)前工具箱政策見底?！八南蕖保ㄏ拶?限售/限價(jià)/限貸）均已完全取消，且貸款利率實(shí)際執(zhí)行3.05%（LPR-45BP）。限制政策具體條款限購新房、二手房（含法拍房）均無限購條件、無限購套數(shù)。限售2024年10月9日起杭州新掛地塊取消限售。限價(jià)2024年10月9日起杭州新掛地塊取消限房價(jià)。限貸首套房的認(rèn)定1.取消限購/非限購區(qū)概念，以購房區(qū)域內(nèi)視作一個(gè)整體。購買區(qū)域內(nèi)住房的，只核查購房家庭在所購房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況。2.購房人在所購住房的區(qū)、縣(市)僅有一套住房的，且已在杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺掛牌出售，新購?fù)瑓^(qū)、縣(市)住房的個(gè)人住房貸款可按首套住房認(rèn)定。商業(yè)/公積金/組合貸款商貸：同區(qū)住房≤1套最低首付15%，同區(qū)住房≥2套且貸款均結(jié)清最低首付15%，有貸款未結(jié)清限貸；公積金家庭使用次數(shù)0次/1次貸款已結(jié)清：房齡≤20年首付最低20%，≥20年首付最低30%，貸款未結(jié)清或已使用2次限貸；購買保障性住房的，首付款比例不低于15%。貸款利率商貸：首套利率3.05%，二套及以上利率3.05%；公積金：首套利率2.6%，二套利率3.075%；存量房貸利率3.05-3.3%。公積金購房公積金貸款年限用于購買二手房的，二手住房房齡與貸款期限合計(jì)年限由不超過50年延長至不超過70年公積金貸款額度上限職工單人繳存：杭州市區(qū)為65萬元，桐廬縣、建德市、淳安縣為50萬元；夫妻雙方繳存：杭州市區(qū)為130萬元，桐廬縣、淳安縣、建德市為100萬元。高層次人才公積金買房貸款額度上浮50%，以舊換新/多子女家庭/購買綠色低碳建筑上浮20%。契稅稅率≤140㎡：首套/二套1%；≥140㎡，首套1.5%，二套2%；3套及以上不論面積3%人才落戶政策對已在市區(qū)落實(shí)就業(yè)單位的35周歲以下（以下不含本數(shù)，下同）的普通高校大專學(xué)歷畢業(yè)生（原政策為45周歲以下本科可在市區(qū)辦理落戶；45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則（原政策為50周歲以下碩士在市區(qū)辦理落戶（23.4.13）搖號政策搖號機(jī)制①觸發(fā)搖號：總登記人數(shù)＞預(yù)售總房源數(shù)量；②觸發(fā)社保排序：總登記人數(shù)≥預(yù)售總房源數(shù)量的10倍，按購房家庭類別進(jìn)行社保年限排序；③觸發(fā)限售：社保排序后，總?cè)雵藬?shù)≥預(yù)售總房源數(shù)量的10倍，該批次房源限售5年。④市區(qū)范圍內(nèi)，對于購房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新建商品住房項(xiàng)目，取消公證搖號銷售要求，由開發(fā)企業(yè)自主銷售。（24.5.9）2024年10月9日起杭州新掛地塊保留公證搖號機(jī)制，但不再實(shí)行社保排序和限售。無房家庭認(rèn)定自購房意向登記之日起，①已婚(含喪偶)家庭在市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，離異單身滿3年且在市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年；②30周歲以上未婚單身且在市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房記錄。其中，非本市戶籍家庭還需滿足在購房之日前3年起，已在市區(qū)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿36個(gè)月。（23.10.16）棄選、棄購新建商品住房公證搖號公開銷售過程中，購房家庭中選后放棄選房、購房的，不再限制其購房意向登記。（23.10.16）7政策環(huán)境|杭州金融信貸政策22-122-523-123-524-124-525-125-522-122-523-123-524-124-525-125-52019年8月-2025年12月貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）歷史走勢圖5.0%4.85%4.80%4.65%4.60%4.45%4.5%4.30%4.25%4.20%4.15%3.95%4.0%3.80%3.70%3.65%3.85%3.60%3.45%3.5%3.35%3.10%3.0%一年期五年期2022-2025年杭十區(qū)商品住宅量價(jià)走勢00成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）限貸公積金認(rèn)房認(rèn)貸首套首付首套首付二套首付（無二套首付首套二套否發(fā)布日期一年期LPR五年期以上LPR杭州最新房貸利率25.5-25.123.00%3.50%3.05%（LPR-45BP）25.1-25.53.10%3.60%3.10%（LPR-50BP）24.11-24.123.10%3.60%11.30上調(diào)至3.1（LPR-60BP）不分首套、二套11.8上調(diào)至3.0（LPR-60BP）不分首套、二套24.13.10%3.60%首套2.9%（LPR-70BP）二套3.0%（LPR-60BP）24.7-24.93.35%3.85%首套3.15%（LPR-70BP）二套3.25%（LPR-60BP）24.63.45%3.95%首套3.25%（LPR-70BP）二套3.35%（LPR-60BP）24.2-24.53.45%3.95%首套3.75%（LPR-20BP）二套最低4.15%（LPR+20BP）24.13.45%4.20%首套4%（LPR-20BP）二套最低4.4%（LPR+20BP）8政策環(huán)境|杭州建筑新規(guī)解析24年12月和25年4月杭州先后對建筑設(shè)計(jì)及品質(zhì)提出了新的要求，標(biāo)志著杭州住宅建設(shè)從“規(guī)模型”向“品質(zhì)型”轉(zhuǎn)變，對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)意義重大。一方面，品質(zhì)提升將進(jìn)一步激發(fā)潛在的改善性需求；另一方面，智慧、綠色等技術(shù)應(yīng)用，將進(jìn)一步帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而且建造"好房子"更強(qiáng)調(diào)好服務(wù)，將倒逼房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，為房地產(chǎn)企業(yè)開辟新賽道。2024年12月《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》?購房成本下降，居住品質(zhì)上升，房企利潤空間釋放?封閉陽臺僅計(jì)50%面積，公建立面樓盤得房率突破性提升，可售面積擴(kuò)容，配套空間釋放?停車空間革命，獨(dú)立停車樓/架空層停車/立體車庫不計(jì)容?坡道頂棚/輕質(zhì)車庫入口豁免容積率，空中連廊限高3層創(chuàng)新設(shè)計(jì)2025年4月《杭州市進(jìn)一步開展住宅品質(zhì)提升工作的實(shí)施意見》從優(yōu)化規(guī)劃選址、完善配套設(shè)施、加強(qiáng)環(huán)境協(xié)調(diào)、提升居住功能、保障住宅質(zhì)量、提高安全性能、注重綠色節(jié)能、建設(shè)智慧住區(qū)、實(shí)現(xiàn)精細(xì)運(yùn)維提出九個(gè)方面重點(diǎn)內(nèi)容，推動“好房子”建設(shè)。提升方向品質(zhì)要求具體舉措優(yōu)化規(guī)劃布局合理選址，完善交通連接文化健身場所等公共空間，打造高品質(zhì)居住社區(qū)完善配套設(shè)施全齡友好，服務(wù)集成全面落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定，鼓勵(lì)不同功能設(shè)施集中布局，打造多級"鄰里中心"，推動托育一體、老幼融合和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合加強(qiáng)環(huán)境協(xié)調(diào)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，體現(xiàn)特色住宅建筑應(yīng)與城市整體風(fēng)貌、周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)化重要節(jié)點(diǎn)、快速路沿線風(fēng)貌管控，鼓勵(lì)采用屋頂綠化、垂直綠化等提升居住功能空間舒適，功能完善住宅層高不應(yīng)小于3米，大戶型(≥160㎡且設(shè)地暖/新風(fēng)/中央空調(diào)）層高設(shè)置無障礙設(shè)施及適老化措施保障住宅質(zhì)量質(zhì)量可靠，耐久性強(qiáng)加強(qiáng)對開裂、滲漏、空鼓、隔音等常見問題的預(yù)防和治理；分戶墻厚度不小于240毫米，樓板厚度不小于120毫米；實(shí)行住宅項(xiàng)目"業(yè)主開放日"制度提高安全性能安全防護(hù)，應(yīng)急保障二類高層住宅耐火等級不應(yīng)低于一級；住宅單元、架空層出入口設(shè)置挑出長度不小于1.5米的防墜落雨篷；設(shè)置公共電梯的住宅，每居住單元至少設(shè)置1部擔(dān)架電梯注重綠色節(jié)能節(jié)能環(huán)保，低碳運(yùn)行住宅建筑應(yīng)按照二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，空調(diào)、燈具、水泵等主要設(shè)備能效等級達(dá)到國家2級標(biāo)準(zhǔn)；積極采用綠色環(huán)保建材建設(shè)智慧住區(qū)智能管理，便捷服務(wù)設(shè)置智慧安防、智慧管家、智慧停車等智慧管理系統(tǒng)；小區(qū)高層建筑設(shè)置高空拋物視頻監(jiān)控設(shè)施；公共電梯運(yùn)行狀態(tài)、生活水箱水質(zhì)等進(jìn)行智能檢測實(shí)現(xiàn)精細(xì)運(yùn)維專業(yè)服務(wù)，品質(zhì)保障新建住宅項(xiàng)目設(shè)置住宅套內(nèi)交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間和公共區(qū)域交付標(biāo)準(zhǔn)實(shí)體展示區(qū)；督促開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行質(zhì)量保修責(zé)任；實(shí)施專業(yè)化9 第二章土地市場土地市場|年度供地計(jì)劃及完成情況當(dāng)下樓市在大的去庫存背景下，杭州市過去幾年供地規(guī)模持續(xù)壓縮，但供地完成率仍不及預(yù)期。2025年官宣土地供應(yīng)全面進(jìn)入收緊狀態(tài)，計(jì)劃供應(yīng)面積較24年下降36%，實(shí)際出讓309公頃，供地完成率90%。2020-2025年杭州全市商品住宅用地供地計(jì)劃及800700600500400300200100090%707.44671.37687.74707.44671.3782%632.12535.8668%535.8659%517.8259%468.9551%363.746%363.7316.31341.79308.85316.31341.79308.85100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2020年供地計(jì)劃（公頃）實(shí)際出讓（公頃）完成率土地市場|整體供求2025年土地成交計(jì)容建面同比上升15%，成交樓板價(jià)同比提高5%。限價(jià)放開后多板塊拍出地王，多核心板塊“提價(jià)”助推平均地價(jià)提升。年內(nèi)整體土拍呈現(xiàn)“前熱后冷”態(tài)勢，上半年供地集中，高溢價(jià)地塊頻出，下半年供應(yīng)收縮，地價(jià)及溢價(jià)下滑明顯。00供應(yīng)建面（萬㎡）成交建面（萬㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）●●規(guī)劃建筑面積（萬㎡）平均溢價(jià)率（%）00土地市場|區(qū)域供求2025年有五區(qū)宅地成交量同比提升，有六區(qū)樓板價(jià)同比提高，其中蕭山、西湖、錢塘區(qū)依舊分列成交建面榜前三。主城四區(qū)中僅上城區(qū)成交建面有所下降，拱墅區(qū)基本持平，濱江及西湖區(qū)均有增長。25年上城區(qū)樓板價(jià)已突破4w，增長明顯。12010080604020045000106424901064000098969888350008885793098676302027779309867630202777328598655925000595522267555252522000047472000047175141500012000100006999755869995000500044970上城區(qū)臨安區(qū)臨平區(qū)余杭區(qū)富陽區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)濱江區(qū)蕭山區(qū)錢塘區(qū)土地市場|土拍回顧2025年土拍市場“前熱后冷”，上半年一二季度伴隨新房市場熱度高漲，供地量及成交價(jià)均沖出歷史新高，而下半年受新房降溫、全市庫存攀升傳導(dǎo)，土拍市場供應(yīng)收縮，且地價(jià)及溢價(jià)顯著下滑，房企銷售回款現(xiàn)金流遇阻，拿地趨向于“極度理性”，部分優(yōu)質(zhì)地塊均0溢價(jià)或低溢價(jià)成交。區(qū)域一季度二季度三季度四季度985435無無無無土拍市場徹底冰冷，同板塊地價(jià)有所下降，且土0●●●●●●2025年1-12月杭州市涉宅用地樓板價(jià)&溢價(jià)率●5●5●0●44●0成交樓面地價(jià)（元/㎡）平均溢價(jià)率（%）土地市場|土拍現(xiàn)象1解限后地王頻出，地王、準(zhǔn)地王數(shù)量及價(jià)格遠(yuǎn)超去年。杭州近2年地王樓板價(jià)急劇上升，尤其25年，有5宗地樓板價(jià)超24年地王。歷年地王多集中在濱江兩岸望江新城、錢江世紀(jì)城、錢二等，以及上城區(qū)市中心武林、華家池、文教等板塊。伴隨早期頂級板塊的發(fā)展飽和，近5年地王逐步往錢二、錢江世紀(jì)城、濱府等城市天際線快速發(fā)展的核心板塊遷移。006-25年杭州地王樓板價(jià)及容積率走勢2525年蔣村25年濱府25年湖墅25年錢江世紀(jì)城25年錢江世紀(jì)城24年錢二23年錢二22年錢二21年錢二20年金融城19年望江新城18年金融城17年望江新城16年武林15年望江新城14年文教13年望江新城12年望江新城11年錢江世紀(jì)城10年留下09年望江新城08年華家池07年朝暉06年望江新城樓板價(jià)容積率區(qū)域板塊地塊/項(xiàng)目計(jì)容建面容積率樓板價(jià)溢價(jià)率房企成交日期土地市場|土拍現(xiàn)象2///心/土地市場|土拍現(xiàn)象325年供地“低密化”趨勢進(jìn)一步擴(kuò)張，容積率1.2及以下占比提升至17%，而容積率2及以上占比下降至49%。1.2以內(nèi)低密地塊多位于外圍或近城區(qū)板塊，1.6內(nèi)可高低配地塊多位于次核心板塊，預(yù)計(jì)26年低密市場將迎來大量供貨。容積率<1.22020年4%2021年2%2022年2023年2024年2025年總計(jì)7%5%11%10%17%1.2-1.42%3%7%11%8%10%7%1.4-1.65%3%6%7%3%5%5%1.6-1.82%4%4%2%6%7%4%1.8-211%9%12%16%11%12%12%>276%76%79%66%52%63%63%49%49%65%65%11222512112419112153216162254766691178932土地市場|土拍現(xiàn)象42025年4.5萬及以上樓板價(jià)地塊成交9宗，數(shù)量及占比顯著提升，奠定了未來房價(jià)格局的變化。高價(jià)地主要分布在主城四區(qū)核心板塊，其中6萬以上的成交3宗，未來將進(jìn)一步突破城市房價(jià)天花板，分別位于蔣村、濱府、湖墅。8688589623153884-4.5w1212564.5-5w41131331564432133223211481121211384-4.5w12364.5-5w123123111378932土地市場|房企拿地表現(xiàn)2025年濱江、綠城、建發(fā)依舊為拿地權(quán)益金額榜前三，其中濱江及綠城拿地金額同比去年均有提升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他房企。房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計(jì)容建面成交樓面價(jià)溢價(jià)率(%)1濱江379306872綠城21082256133建發(fā)94428273424保利88229306955中海811433536金帝1544737華潤3271448英冠413221129保利置業(yè)32037842金茂2839782房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計(jì)容建面成交樓面價(jià)溢價(jià)率(%)1濱江34028655222綠城2047427621223建發(fā)5871808504中海45144673605招商45238743246西房2282157興耀31438168海威3253129建杭2120104華潤225872土地市場|拿地方背景分析杭州歷年拿地房企中，濱江綠城及本地民企為絕對主力，側(cè)面反映了杭州樓市的內(nèi)在活力。2025年濱江、綠城合計(jì)拿地宗數(shù)占全市33%，本地民企占27%，國央企（含本地國企）占比27%，剩余13%占比為外部民企&混合制&城投公司。02020-2025年杭州各類型拿地方情況統(tǒng)計(jì)（宗數(shù)）濱綠本地民企國央企混合制外部民企城投合資2020年2021年2022年2023年2024年2025年拿地面積479.5投3外部民企8城投146268 第三章商品住宅市場商品住宅市場|整體供求2025年新房供求回落，連續(xù)4年下降，供求比升至1.1，受限價(jià)放開后整體價(jià)格體系普漲，全市成交均價(jià)提升至3.45萬/㎡。上半年市場熱度較高，整體供求去化較好，多數(shù)月份供不應(yīng)求，而下半年態(tài)勢轉(zhuǎn)變，供過于求明顯，且伴隨不限價(jià)盤供貨入市，全市均價(jià)穩(wěn)步上漲，但價(jià)格壓力愈發(fā)明顯。012159969891088650717121599698910886507175605292020年供應(yīng)面積（萬㎡）住宅成交（萬㎡）00供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）0商品住宅市場|區(qū)域供求2025年余杭、蕭山、臨平區(qū)為成交量前三區(qū)域，且同比24年均有下降。其中余杭區(qū)下降51萬方，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。2025年上城、濱江、蕭山區(qū)為成交價(jià)前三區(qū)域，其中上城及濱江遠(yuǎn)超其他區(qū)域，分別達(dá)5.8萬/㎡及5.1萬/㎡。0余杭區(qū)蕭山區(qū)臨平區(qū)拱墅區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)上城區(qū)0供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)2024-2025年各區(qū)商品住宅供應(yīng)對照2024-2025年錢塘區(qū)濱江區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)49.5447.3249.5441.4844.7241.48119.5714.61109.85119.5714.6136.7167.0185.7967.0185.7934.830.0734.8122.7296.45122.7265.0970.3465.0921.6734.2521.6766.2151.266.21錢塘區(qū)濱江區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)585358394539458611286383890mn59904533451449314483836834344242704170商品住宅市場|成交結(jié)構(gòu)分析25年大戶型成交比例不斷提升，市場結(jié)構(gòu)改善化。25年新房成交主力依舊集中在90-140㎡面積段，總價(jià)段集中在500萬元以內(nèi)。其中200㎡以上房源占比同比增長2.6%，1400萬元以上的房源同比增長3.3%，高改產(chǎn)品市場爆發(fā)。2020-2025年杭州市商品住宅面積段成交結(jié)構(gòu)變化2020-2025年杭州市區(qū)商品住宅總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)變化商品住宅市場|成交結(jié)構(gòu)分析2025年杭州新房90-140㎡&500萬元以內(nèi)產(chǎn)品占主力，約58%。其中以100㎡&200萬以內(nèi)產(chǎn)品、100-110㎡&200-400萬、130-140㎡&400-600萬三個(gè)產(chǎn)品段占比突出，而整體300-500㎡溢價(jià)能力最強(qiáng)，成交單價(jià)近7萬/㎡。元400-500元元元元元元61---------------------------------2----------30-1------1------------86-1-----0---71500016100-3521-37-9356-12124115-------1-2411-42025年杭州商品住宅各面積段成交量價(jià)0成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)0商品住宅市場|狹義庫存走勢年內(nèi)狹義存量先跌后升，當(dāng)前狹義去化周期10個(gè)月，庫存384萬方。上半年市場高熱，流速快，供貨庫存不斷下降，進(jìn)入下半年后去化減速，供應(yīng)放量，庫存攀升。其中蕭山、臨安、富陽及余杭庫存量較高，但外圍臨安、富陽去化周期超2年。6655677789482025年杭州商品住宅狹義庫存及出清周48487348487325-125-225-325-425-525-625-725-825-925-1025-1125-12772027555蕭山區(qū)臨安區(qū)富陽區(qū)余杭區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)濱江區(qū)72商品住宅市場|廣義庫存走勢當(dāng)前廣義去化周期36個(gè)月，庫存1325萬方。上半年土拍量大，庫存不斷上升，進(jìn)入下半年后供地驟降，庫存進(jìn)而下降。其中蕭山、臨安、富陽及余杭庫存量較高，其中臨安、富陽庫存高筑，廣義去清周期超5年，主城四區(qū)實(shí)際較為健康。 9492025年杭州商品住宅廣義庫存及出清周25-125-225-325-425-525-625-725-825-925-1025-1125-127202濱江區(qū)受當(dāng)年供貨較少影響，導(dǎo)致去清周期拉長，實(shí)際去化周期預(yù)計(jì)1.5蕭山區(qū)臨安區(qū)富陽區(qū)余杭區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)72商品住宅市場|月度開盤走勢2025年杭州十區(qū)整體開盤去化率約55%，開盤走勢先平穩(wěn)后下滑，1-6月受24年四季度政策效應(yīng)持續(xù)影響，相對維持在較高去化，三季度部分核心板塊項(xiàng)目入市，短暫撐起去化率維持一定水平，11-12月因市場密集供貨+紅盤數(shù)量減少+市場熱度退卻等多方面原因，下滑至40%以下。67%68%67%65%65%60%58%57%59%60%58%57%59%51%50%50%51%50%50%38%38%37%0數(shù)據(jù)來源：榆葉市場監(jiān)測，杭十區(qū)商品住宅市場|項(xiàng)目開盤明細(xì)限價(jià)放開后高端改善市場爆發(fā)，區(qū)域/板塊內(nèi)部開盤分化明顯，優(yōu)質(zhì)地段、產(chǎn)品項(xiàng)目（御境映廬、奧映鳴翠府、濱運(yùn)映翠灣等）依舊能夠連開連罄，主城非核心項(xiàng)目依靠地緣+軌交導(dǎo)入客戶穩(wěn)步續(xù)銷，極遠(yuǎn)郊項(xiàng)目艱難維持月均個(gè)位數(shù)成交。開盤時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名稱首開&加推推出套數(shù)去化套數(shù)去化率物業(yè)類型主力戶型面積段銷許備案價(jià)格（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)客源錢塘區(qū)建發(fā)云啟錢灣下沙地緣高端改善客戶為主，主城外溢補(bǔ)充拱墅區(qū)濱運(yùn)映翠灣運(yùn)河新城地緣剛需改善客戶為主，市中心外溢客戶補(bǔ)充拱墅區(qū)綠城·汀岸印月精裝3500拱墅區(qū)地緣剛需客戶為主余杭區(qū)綠城和萃攬悅園精裝勾莊、三墩、良渚等地緣剛需客戶為主綠城·玉瀾月華庭全城高凈值改善客戶為主招商臨平交通·望宸映瀾崇賢周邊地緣剛需剛改客戶為主，大城北外溢補(bǔ)充濱江興耀·沐新月石橋、華豐地緣剛需客戶為主，市中心外溢補(bǔ)充拱墅區(qū)海威中天·泊璟杭粼府新天地、東新地緣改善客群為主，武林、文暉等市中心外溢補(bǔ)充拱墅區(qū)綠城·潤百合庭加推新天地、東新地緣改善客群為主，武林、文暉等市中心外溢補(bǔ)充美順錦天府7余杭區(qū)濱江時(shí)舟里周邊地緣、未科業(yè)緣剛改客戶外溢為主，大城西外溢補(bǔ)充拱墅區(qū)綠城·宸岸新月運(yùn)河新城地緣及主城外溢剛需剛改客戶為主余杭區(qū)華潤置地望云潤璽云城地緣及未科業(yè)緣剛改改善客戶為主，大城西外溢補(bǔ)充拱墅區(qū)招商蛇口·天青岳4F疊拼市中心高端改善客戶為主數(shù)據(jù)來源：榆葉市場監(jiān)測，杭十區(qū)數(shù)據(jù)來源：榆葉市場監(jiān)測，杭十區(qū)商品住宅市場|項(xiàng)目開盤明細(xì)限價(jià)放開后高端改善市場爆發(fā)，區(qū)域/板塊內(nèi)部開盤分化明顯，優(yōu)質(zhì)地段、產(chǎn)品項(xiàng)目（御境映廬、奧映鳴翠府、濱運(yùn)映翠灣等）依舊能夠連開連罄，主城非核心項(xiàng)目依靠地緣+軌交導(dǎo)入客戶穩(wěn)步續(xù)銷，極遠(yuǎn)郊項(xiàng)目艱難維持月均個(gè)位數(shù)成交。開盤時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名稱首開&加推推出套數(shù)去化套數(shù)去化率物業(yè)類型主力戶型面積段銷許備案價(jià)格（元/裝修標(biāo)準(zhǔn)客源潮語臻境府㎡精裝市北及周邊地緣剛改改善客戶為主，濱江區(qū)外溢補(bǔ)充拱墅區(qū)御境映廬以市中心地緣改善客戶為主錦上萬象府㎡精裝市中心改善客戶為主濱悅翡麗軒市北地緣改善客戶為主，濱江外溢補(bǔ)充天陽·湖山麗舍4F疊拼精裝主城改善客戶為主濱江鳴湖里4F聯(lián)排、4F疊拼疊拼精裝、聯(lián)排毛坯蕭山、濱江等周邊地緣改善客戶為主奧映鳴翠府㎡精裝蕭山地緣和主城及濱江外溢改善客戶為主保億國豐君潮潤府㎡精裝寧圍、市北等地緣剛需改善客戶為主，濱江及市區(qū)外溢濱江區(qū)綠城英冠·春來晴翠精裝濱江地緣剛需改善客戶為主綠城·麗香庭㎡精裝蕭山地緣改善客戶，主城、濱江外溢為主大家詠印明廬精裝城東新城地緣及市中心改善客戶為主錢塘區(qū)興耀青森精裝金沙湖地緣剛改客戶為主，城東外溢補(bǔ)充招商蛇口·杭序府加推精裝以錢江新城及周邊區(qū)域高端改善客戶為主華潤置地·元起觀潮府精裝市中心改善客戶為主數(shù)據(jù)來源：榆葉市場監(jiān)測，杭十區(qū)數(shù)據(jù)來源：榆葉市場監(jiān)測，杭十區(qū)限價(jià)放開后高端改善市場爆發(fā)，區(qū)域/板塊內(nèi)部開盤分化明顯，優(yōu)質(zhì)地段、產(chǎn)品項(xiàng)目（御境映廬、奧映鳴翠府、濱運(yùn)映翠灣等）依舊能夠連開連罄，主城非核心項(xiàng)目依靠地緣+軌交導(dǎo)入客戶穩(wěn)步續(xù)銷，極遠(yuǎn)郊項(xiàng)目艱難維持月均個(gè)位數(shù)成交。開盤時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名稱首開&加推推出套數(shù)去化套數(shù)去化率物業(yè)類型主力戶型面積段銷許備案價(jià)格（元/裝修標(biāo)準(zhǔn)客源拱墅區(qū)拱宸金茂府精裝地緣及市中心外溢改善客戶為主龍湖·御潮印精裝寧圍、市北等地緣客戶為主，部分市區(qū)外溢補(bǔ)充余杭區(qū)保利·天奕精裝板塊地緣及未科業(yè)緣客戶為主綠城宸風(fēng)逸廬4F聯(lián)排、4F疊拼聯(lián)排59828、疊拼44860疊拼精裝、聯(lián)排毛坯蕭山地緣改善客戶為主濱江招商·天瀾傳序府精裝城東地緣及全城高凈值改善客群為主拱墅區(qū)㎡精裝華豐、石橋地緣剛改改善客戶為主建發(fā)·云之城精裝雙浦及周邊地緣剛需剛改客戶為主濱江興耀錦上觀瀾精裝蕭山市北地緣客戶為主，錢江世紀(jì)城、濱江區(qū)外溢補(bǔ)充錢塘區(qū)建發(fā)云啟錢灣二期·望潮/251/256/274/小高層精裝、聯(lián)排毛坯下沙地緣客戶為主濱杭濱紛城加推保利·天珺精裝市中心及濱江、蕭山高改客戶為主錢塘區(qū)綠城·月映金沙庭精裝金沙湖及周邊地緣改善客戶為主，大城東改善外溢補(bǔ)充數(shù)據(jù)來源：榆葉市場監(jiān)測，杭十區(qū)數(shù)據(jù)來源：榆葉市場監(jiān)測，杭十區(qū)商品住宅市場|市場現(xiàn)象12025年供求套均面積及總價(jià)不斷上漲，供求間面積差不斷拉大，尤其上城/濱江，成交套均超170㎡，普改一房難求。2025年供應(yīng)套均面積為145㎡，同比24年放大2㎡，成交套均面積139㎡，同比24年放大2㎡。套均總價(jià)升至479萬，同比增加33萬。0杭十區(qū)20-25年住宅新房市場成交套均面積總價(jià)的變化1131161141151251262020年2021年0套均供應(yīng)面積（㎡）套均成交面積（㎡）套均總價(jià)（萬）套均面積（㎡）套上城拱墅濱江0商品住宅市場|市場現(xiàn)象2杭十區(qū)20-25年住宅新房市場套均面積總價(jià)的變化09842杭十區(qū)20-25年住宅新房市場套均面積總價(jià)的變化098420入市周期中位數(shù)（天）項(xiàng)目數(shù)總戶數(shù)沐芳洲府錢塘區(qū)下沙元成興耀控股2025/9/162025/12/1976394望云潤璽院余杭區(qū)云城南華潤2025/1/212025/5/24332觀錦宸樾府臨安區(qū)錦城越秀2025/4/12025/8/3鳴瀾里拱墅區(qū)運(yùn)河新城中濱江2025/4/282025/9/28385詠舟府余杭區(qū)云城南濱江2025/4/282025/9/29532湖映金沙軒錢塘區(qū)金沙湖綠城2025/1/242025/6/29482月映金沙庭錢塘區(qū)金沙湖綠城2025/7/152025/12/19432棠悅芳華軒拱墅區(qū)華豐濱江2025/2/282025/8/17504君潮潤府蕭山區(qū)寧圍浙江國豐/保億2025/2/282025/8/17582知海棠灣西湖區(qū)之江新城綠城2025/3/182025/9/7791商品住宅市場|市場現(xiàn)象3非限價(jià)盤價(jià)格漲幅核心西湖區(qū)文教58600中冶錦繡公館8288041%核心上城區(qū)錢二東52000招商杭序府59000核心上城區(qū)安琪兒46500濱江錦上萬象府6560041%次核心拱墅區(qū)新天地47000綠城岸芷丁香庭5796023%次核心西湖區(qū)之江37500沄璟文華軒4500020%次核心蕭山區(qū)市北中37500招商潮語臻境府42000近郊拱墅區(qū)華豐33200溪聽曉月軒361109%近郊錢塘區(qū)下沙沿江30000御涌云上305002%近郊錢塘區(qū)下沙高教30500沐云川313003%近郊余杭區(qū)未科南27200時(shí)舟里3500029%近郊蕭山區(qū)云城南36100望云潤璽390008%近郊拱墅石橋30000濱江興耀沐新月313004%近郊余杭區(qū)北部新城31200中建玉湖之星323004%近郊錢塘區(qū)金沙湖35000綠城湖映金沙380509%商品住宅市場|市場現(xiàn)象4限價(jià)放開后，全市價(jià)格普漲，價(jià)格梯隊(duì)重塑，形成六大梯隊(duì)。梯隊(duì)能級以傳統(tǒng)市心及濱江兩岸為核心向外延伸。第一梯隊(duì)核心頂豪如市中心、濱江區(qū)府、奧體等第二梯隊(duì)核心普豪城市傳統(tǒng)核心豪宅板塊，歷史文脈底蘊(yùn)深厚如世紀(jì)城、黃龍文教、蔣村、大關(guān)等第三梯隊(duì)次核高改城市新興快速發(fā)展核心板塊，城市新封面，核心外溢板塊如文暉、錢二、安琪兒、濱江西興、一橋南第四梯隊(duì)4-6w城市次核心外溢第一站板塊，具備完善配合及發(fā)展?jié)摿θ缧绿斓?、三墩、未科核心、之江核心、世紀(jì)城南、市北等第五梯隊(duì)城市近郊板塊，與城市核心具備一定交通鏈接如北部新城、華豐、石橋、云谷、金山湖、之江外圍第六梯隊(duì)城市外圍遠(yuǎn)郊區(qū)域如喬司翁梅、臨平山北、崇賢、瓶窯、大江東及臨安富陽等商品住宅市場|房企排行榜單房企名稱銷售面積簽約套數(shù)銷售金額成交均價(jià)房企名稱銷售面積簽約套數(shù)銷售金額成交均價(jià)123456789房企名稱銷售金額銷售面積簽約套數(shù)成交均價(jià)123456789商品住宅市場|項(xiàng)目排行榜單奧映鳴翠府以62.1億元，位列銷售金額榜榜首，其次為詠湖云廬、玉瀾月華庭，分別以46.2億元、44.2億元分列第二、第三。排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊銷售面積銷售金額排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊銷售面積銷售金額簽約套數(shù)成交均價(jià)123456789排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊銷售金額銷售面積簽約套數(shù)成交均價(jià)123456789商品住宅市場|二手房銷售榜2025年杭州十區(qū)主流經(jīng)紀(jì)商二手房成交33475套，成交均價(jià)28698元/㎡，以價(jià)換量趨勢明顯。24、25年均表現(xiàn)出價(jià)跌量升，同時(shí)繼25年3月份創(chuàng)下成交套數(shù)8年來新高后，后續(xù)月份量價(jià)均呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。02021年2022年2023年2024年2025年34000330003200031000300002900028000270002600001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月存續(xù)掛牌套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）35000300002500020000150001000050000數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭十區(qū)商品住宅市場|二手房市場0-50㎡50-70㎡70-90㎡u90-110㎡u110-130㎡u130-150㎡n150-180㎡a180-200㎡a200㎡以上0-100萬元100-200萬元200-300萬元300-400萬元400-500萬元500-600萬元600-700萬元700-800萬元800-900萬元2025年杭州二手房成交面積主力段為70-90㎡的剛需小面積戶型，成交總價(jià)主力段為100-300萬元的低總價(jià)區(qū)間段，相較新房高0-50㎡50-70㎡70-90㎡u90-110㎡u110-130㎡u130-150㎡n150-180㎡a180-200㎡a200㎡以上0-100萬元100-200萬元200-300萬元300-400萬元400-500萬元500-600萬元600-700萬元700-800萬元800-900萬元面積段0-100萬元100-200萬元200-300萬元300-400萬元400-500萬元500-600萬元600-700萬元700-800萬元800-900萬元900-1000萬元1000萬以上合計(jì)0-50㎡6268150000000158350-70㎡496130456620000024918%70-90㎡95246483310145954990001107634%90-110㎡415173914528353692004994110-130㎡264133913349847374415422130-150㎡68283063965551245069429213%150-180㎡203202207206931603180-200㎡247844844446052%200㎡以上380808197463649443%合計(jì)2872106667922441126661517987541388272768334759%32%24%8%3%2%2%數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭十區(qū)數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭十區(qū)商品住宅市場|二手房銷售榜2025年杭州主流經(jīng)紀(jì)商二手房累計(jì)成交3.3萬套/359萬方，成交主要集中在余杭、蕭山、拱墅和上城等區(qū)。板塊方面，成交套數(shù)及面積的TOP20主要以老城區(qū)成熟板塊以及部分人口量較大的剛需板塊為主。0杭州2025年各區(qū)二手房成交量價(jià)余杭區(qū)蕭山區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)臨平區(qū)西湖區(qū)臨安區(qū)錢塘區(qū)濱江區(qū)富陽區(qū)4500040000350003000025000200001500010000500001400120010008006004002000100000800006000040000200000杭州2025年板塊成交套數(shù)TOP2041020354632554812559516432124484479446628447943889336778388933094323229246602322916538871653887896915844成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）杭州2025年板塊成交面積TOP20466284479441020354854661643212448255953094324660232291976536778388933677833254158441653896915844成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）5000040000300002000010000050000400003000020000100000數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭十區(qū)商品住宅市場|典型項(xiàng)目案例-濱杭濱紛城（高性價(jià)比剛需大盤）項(xiàng)目位于臨平區(qū)東湖新城北板塊，定位TOD剛需大盤，以強(qiáng)配套+低總價(jià)+較高品質(zhì)為主力賣點(diǎn)，產(chǎn)品類㎡87商品住宅市場|典型項(xiàng)目案例-奧映鳴翠府（放開限價(jià)后首個(gè)地王項(xiàng)目）項(xiàng)目位于蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城板塊，定位高端改善項(xiàng)目，以錢江世紀(jì)城核心+濱綠聯(lián)合為優(yōu)勢，產(chǎn)品力強(qiáng)硬，基本即開即罄高層、疊墅。高層面積段225-350m2,售價(jià)8.8萬/m2,已全部供應(yīng)去化；疊墅面積段310-350m2,暫未上市。48186元/㎡/////商品住宅市場|典型項(xiàng)目案例-云啟錢灣（江景高低配大盤）項(xiàng)目位于錢塘區(qū)下沙沿江板塊，定位為江景大盤，以錢塘江岸生活大城配套、養(yǎng)正學(xué)區(qū)、小高層超高得房率、建發(fā)品10F洋房/5棟6F疊990//商品住宅市場|典型項(xiàng)目案例-保利天珺（奧體首個(gè)全境抬板豪宅）為奧體首個(gè)全境抬板豪宅，產(chǎn)品類型涵蓋高層、洋房。主力面積段170-240m2,首批房源去化78%，售價(jià)7.5萬/m2。//////////商品住宅市場|典型項(xiàng)目案例-元起觀潮府（杭州首個(gè)6S分戶式科技系統(tǒng)豪宅）項(xiàng)目位于上城區(qū)城東新城板塊，定位為市中心頂豪，以市中心區(qū)位+市中心首批“抬板豪宅”+全杭首個(gè)潤心6S分戶式科技系統(tǒng)為主力賣點(diǎn)，產(chǎn)品類型涵蓋高層、小高層、疊墅，高層+小高層225-270㎡，售價(jià)7.59萬/㎡，供求去化率69%；疊墅260-4