會計實操文庫1/6企業(yè)管理-房地產(chǎn)業(yè)賬務(wù)處理模板——預(yù)售房款核算（含分錄）一、科目設(shè)置（建議）負(fù)債類合同負(fù)債——預(yù)售房款合同負(fù)債——誠意金/認(rèn)籌金應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額其他應(yīng)付款——按揭貸款保證金資產(chǎn)類銀行存款應(yīng)收賬款——按揭貸款（銀行未放款部分）損益類主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本稅金及附加二、預(yù)售房款核算流程（核心邏輯）收到誠意金/認(rèn)籌金→不確認(rèn)收入→計入“合同負(fù)債——誠意金”簽訂購房合同并收取首付款→不確認(rèn)收入→計入“合同負(fù)債——預(yù)售房款”銀行按揭放款→沖減“應(yīng)收賬款——按揭貸款”，增加“合同負(fù)債——預(yù)售房款”房屋竣工并交付業(yè)主→滿足收入確認(rèn)條件→從“合同負(fù)債”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”同時結(jié)轉(zhuǎn)成本→從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”三、典型業(yè)務(wù)賬務(wù)處理（可直接套用）（一）收到誠意金/認(rèn)籌金借：銀行存款貸：合同負(fù)債——誠意金（二）誠意金轉(zhuǎn)為購房款借：合同負(fù)債——誠意金貸：合同負(fù)債——預(yù)售房款（三）收取首付款（含稅）借：銀行存款貸：合同負(fù)債——預(yù)售房款貸：應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額（一般納稅人需拆分）說明：一般納稅人收到預(yù)售款時需按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額，但會計上仍不確認(rèn)收入。（四）開具預(yù)售款發(fā)票（如適用）借：應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（五）客戶辦理按揭貸款，銀行審批通過但未放款借：應(yīng)收賬款——按揭貸款貸：合同負(fù)債——預(yù)售房款貸：應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額（一般納稅人）（六）銀行實際發(fā)放按揭貸款借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款——按揭貸款（七）支付按揭保證金（銀行要求）借：其他應(yīng)收款——按揭保證金貸：銀行存款（八）按揭保證金退回借：銀行存款貸：其他應(yīng)收款——按揭保證金（九）預(yù)售房款退款借：合同負(fù)債——預(yù)售房款借：應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額（紅字）貸：銀行存款（十）房屋竣工并交付業(yè)主（收入確認(rèn)）確認(rèn)收入借：合同負(fù)債——預(yù)售房款貸：主營業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)稅金借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交地方教育附加四、一般納稅人增值稅處理要點（預(yù)售階段）預(yù)售房款屬于“預(yù)收款”，不確認(rèn)收入，但需按規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%會計分錄：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（已交稅金）貸：銀行存款交房時再按適用稅率（9%）計算銷項稅額。五、企業(yè)所得稅處理（預(yù)售階段）按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。預(yù)計毛利率由各地稅務(wù)局規(guī)定（一般為15%-25%）。交房時再按實際利潤結(jié)算。六、示例（可直接套用）某房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶首付款1,100,000元（含稅，稅率9%）。收到首付款不含稅金額=1,100,000÷1.09=1,009,174.31銷項稅額=90,825.69借：銀行存款1,100,000貸：合同負(fù)債——預(yù)售房款1,009,174.31貸：應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額90,825.69預(yù)繳增值稅預(yù)繳稅額=1,100,000÷1.09×3%=30,275.23借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（已交稅金）30,275.23貸：銀行存款30,275.23交房時確認(rèn)收入借：合同負(fù)債——預(yù)售房款1,009,1