房屋租賃解除合同操作流程在房屋租賃關(guān)系中，因工作變動(dòng)、房屋質(zhì)量問(wèn)題或其他客觀因素，租賃雙方可能需要提前解除合同。解除合同的操作是否規(guī)范，直接影響雙方權(quán)益與后續(xù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）相關(guān)規(guī)定，從協(xié)商解除、法定解除、約定解除三類情形入手，詳解操作流程與實(shí)務(wù)要點(diǎn)，為租賃雙方提供清晰的行動(dòng)指引。一、解除合同的法律依據(jù)與前提租賃合同的解除需遵循法律規(guī)定或合同約定，核心依據(jù)為《民法典》合同編相關(guān)條款：協(xié)商解除：依據(jù)《民法典》第五百六十二條第一款，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”。雙方可自主約定解除條件與后續(xù)權(quán)利義務(wù)。法定解除：依據(jù)《民法典》第五百六十三條，因不可抗力、一方根本違約（如欠租、擅自轉(zhuǎn)租）、租賃物危及安全等情形，守約方有權(quán)單方解除合同。約定解除：依據(jù)《民法典》第五百六十二條第二款，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。二、協(xié)商解除合同：友好協(xié)商，明確權(quán)責(zé)協(xié)商解除是最常見(jiàn)的解除方式，核心是雙方就“解除條件、時(shí)間、后續(xù)履行”達(dá)成一致。操作流程如下：1.意向溝通與初步協(xié)商租賃一方（或雙方）以書面或口頭形式提出解除意向（建議書面留痕，如微信、郵件或《解除意向函》），明確解除原因（如承租方工作調(diào)動(dòng)、出租方房屋出售），并邀請(qǐng)對(duì)方協(xié)商具體方案。2.確定解除條件與細(xì)節(jié)雙方圍繞以下核心問(wèn)題協(xié)商：租金與押金：剩余租期的租金是否退還？押金是否全額返還（扣除欠費(fèi)、房屋損壞賠償后）？房屋返還：承租方騰退時(shí)間、房屋需保持的狀態(tài)（如清空物品、恢復(fù)原狀）、物品交割清單（如有家具家電）。違約責(zé)任：若提前解除構(gòu)成違約（如合同約定“提前解約需支付違約金”），是否減免或調(diào)整違約金？3.起草并簽署《解除協(xié)議》協(xié)商一致后，需簽訂書面《房屋租賃合同解除協(xié)議》，內(nèi)容應(yīng)包含：原租賃合同信息（編號(hào)、簽訂時(shí)間、租賃期限）；解除時(shí)間（明確合同解除的具體日期）；雙方權(quán)利義務(wù)（租金結(jié)算方式、押金退還金額、房屋返還要求、物品清單、違約責(zé)任處理）；爭(zhēng)議解決方式（如協(xié)商不成的調(diào)解、訴訟途徑）；雙方簽字（或蓋章）、日期。示例條款：“甲方（出租方）與乙方（承租方）確認(rèn)，原《房屋租賃合同》于2024年X月X日解除；乙方應(yīng)于2024年X月X日前騰退房屋，返還時(shí)保證房屋無(wú)損壞、物品完好；甲方于乙方騰退并驗(yàn)收合格后3日內(nèi)，退還押金XX元（扣除乙方欠繳的水電費(fèi)XX元后，實(shí)際退還XX元）?！?.履行協(xié)議與備案注銷（如有）承租方按協(xié)議騰退房屋，出租方驗(yàn)收后簽署《房屋交接單》（記錄房屋狀態(tài)、物品完好情況）；雙方完成租金、押金結(jié)算，留存轉(zhuǎn)賬憑證；若原租賃合同在住建部門或街道備案，需攜帶《解除協(xié)議》、原備案證明，到備案機(jī)關(guān)辦理備案注銷，避免后續(xù)行政或法律風(fēng)險(xiǎn)。三、法定解除合同：?jiǎn)畏浇獬婪ㄐ袡?quán)法定解除無(wú)需對(duì)方同意，但需滿足“法定事由+合規(guī)操作”，否則可能構(gòu)成違約。以下以承租人、出租人常見(jiàn)法定解除情形為例，詳解流程：（一）承租人單方解除的常見(jiàn)情形與流程法定事由：租賃物危及人身安全（如房屋漏水致漏電、墻體開(kāi)裂）、出租人拒不維修、出租人擅自處分租賃物（如抵押后未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓）等（《民法典》第七百二十四條、第七百二十九條）。1.固定證據(jù)，證明事由存在房屋安全隱患：拍攝隱患照片、視頻，留存檢測(cè)報(bào)告（如消防、結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)）；出租人拒不維修：向出租人發(fā)送《維修催告函》（書面、短信或郵件），記錄催告時(shí)間、內(nèi)容，保留對(duì)方拒絕或拖延的證據(jù)（如聊天記錄、錄音）。2.發(fā)送《解除通知書》以書面形式（快遞（EMS）、郵件、短信并保留送達(dá)記錄）向出租人發(fā)送《解除租賃合同通知書》，內(nèi)容需包含：原合同信息、解除事由（引用《民法典》條款，如“因租賃房屋漏水致電路短路，危及人身安全，依據(jù)《民法典》第七百二十四條，現(xiàn)通知解除合同”）；解除時(shí)間（一般為通知送達(dá)后合理期限，或即時(shí)解除，依法律規(guī)定）；要求出租人配合的后續(xù)義務(wù)（如結(jié)算租金、退還押金、接收房屋）。3.履行后續(xù)義務(wù)，留存證據(jù)騰退房屋前，拍攝房屋現(xiàn)狀視頻、照片，與出租人或其代理人共同簽署《房屋交接單》；若出租人拒絕驗(yàn)收，可邀請(qǐng)居委會(huì)、物業(yè)人員見(jiàn)證，留存見(jiàn)證記錄；結(jié)算租金、押金時(shí)，扣除已產(chǎn)生的費(fèi)用（如水電費(fèi)），留存轉(zhuǎn)賬憑證。（二）出租人單方解除的常見(jiàn)情形與流程法定事由：承租人欠租（經(jīng)催告后仍不支付）、擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋用途、毀損房屋且不修復(fù)等（《民法典》第七百二十二條、第七百一十一條）。1.固定違約證據(jù)欠租：留存租金支付記錄（轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)）、《催款函》（書面或短信，注明“欠租XX元，限X日內(nèi)支付”）及對(duì)方未支付的證據(jù)；擅自轉(zhuǎn)租：收集轉(zhuǎn)租合同、證人證言、房屋實(shí)際使用人的信息；房屋毀損：拍攝毀損照片、視頻，留存維修報(bào)價(jià)單或維修記錄。2.催告（欠租情形需履行）若因“欠租”解除，需先催告承租人在“合理期限”（如15日-30日，結(jié)合合同約定或行業(yè)習(xí)慣）內(nèi)支付租金。催告可通過(guò)書面函件、短信、郵件發(fā)送，注明催告內(nèi)容與期限。3.發(fā)送《解除通知書》催告期滿后（或其他法定事由滿足時(shí)），向承租人發(fā)送《解除租賃合同通知書》，內(nèi)容包含：違約事實(shí)（如“截至2024年X月X日，你方欠租XX元，經(jīng)催告后未支付”）；解除依據(jù)（引用《民法典》條款，如“依據(jù)《民法典》第七百二十二條，現(xiàn)通知解除合同”）；解除時(shí)間、騰退要求（如“限你方于X日內(nèi)騰退房屋，返還時(shí)保持房屋原狀”）。4.處理后續(xù)糾紛（如對(duì)方拒騰退）若承租人拒絕騰退或結(jié)算，出租人可：申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全（如查封房屋內(nèi)物品，避免損失擴(kuò)大）；向房屋所在地法院提起排除妨害訴訟，要求承租人騰退并支付占用費(fèi)。四、約定解除合同：按約行事，防范歧義約定解除的核心是“合同中明確解除條件”，操作流程如下：1.核查合同解除條款仔細(xì)查閱租賃合同，確認(rèn)是否約定解除事由（如“租賃期內(nèi)，若遇政府征收，雙方可解除合同”“承租方連續(xù)2個(gè)月未支付租金，出租方有權(quán)解除”）。2.確認(rèn)解除條件成就收集證據(jù)證明“約定事由已發(fā)生”：政府征收：留存征收公告、補(bǔ)償協(xié)議；欠租：留存租金支付記錄、催款憑證（證明“連續(xù)2個(gè)月未支付”）。3.按約發(fā)送解除通知若合同約定“解除通知需以書面函件寄至指定地址”，則嚴(yán)格按約定方式發(fā)送（如EMS快遞，備注“解除租賃合同通知”）；若未約定通知方式，參照法定解除的通知方式（書面、可確認(rèn)送達(dá)的方式），注明“因XX事由（合同條款第X條），現(xiàn)通知解除合同”。4.履行與爭(zhēng)議解決雙方按解除協(xié)議或法律規(guī)定履行（如騰退、結(jié)算）；若對(duì)方主張“解除條件未成就”，可通過(guò)協(xié)商、調(diào)解或訴訟確認(rèn)解除效力（訴訟時(shí)需提交合同、解除通知、證據(jù)材料）。五、解除合同的實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)1.證據(jù)留存：全程留痕，防范糾紛溝通記錄：微信、短信、郵件的聊天記錄（截圖并標(biāo)注時(shí)間、人物）；通知憑證：快遞單（注明文件內(nèi)容）、郵件發(fā)送記錄、短信送達(dá)回執(zhí)；房屋狀態(tài)：騰退前/后的照片、視頻，《房屋交接單》（雙方簽字）；支付憑證：租金、押金、賠償款的轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)。2.時(shí)間節(jié)點(diǎn)：把握催告與解除的“合理期限”欠租催告：合理期限一般為15日-30日（可參考合同約定，無(wú)約定則結(jié)合行業(yè)習(xí)慣）；解除通知送達(dá)：快遞簽收時(shí)間、郵件發(fā)送時(shí)間為“解除生效時(shí)間”（法律另有規(guī)定除外）。3.房屋返還：明確狀態(tài)，避免扯皮合同中約定“房屋返還標(biāo)準(zhǔn)”（如“清空個(gè)人物品，保持墻面、地面無(wú)損壞，水電表讀數(shù)與交房時(shí)一致”）；騰退時(shí)制作《物品清單》，雙方簽字確認(rèn)（注明物品數(shù)量、狀態(tài)）。4.法律風(fēng)險(xiǎn)：?jiǎn)畏浇獬琛笆掠珊戏ā比舨粷M足法定/約定解除條件，單方解除可能構(gòu)成違約，需按合同約定支付違約金（如“提前解約需支付3個(gè)月租金”）；協(xié)商解除的《解除協(xié)議》需明確“違約責(zé)任免除”（如“雙方確認(rèn)，本協(xié)議生效后，互不追究對(duì)方違約責(zé)任”）。六、糾紛處理：協(xié)商、調(diào)解、仲裁與訴訟1.協(xié)商優(yōu)先：快速化解爭(zhēng)議雙方就押金退還、賠償金額等爭(zhēng)議點(diǎn)再次溝通，可簽署《補(bǔ)充協(xié)議》明確解決方案（如“出租方同意退還押金XX元，承租方放棄其他主張”）。2.調(diào)解介入：第三方主持協(xié)商向居委會(huì)、村委會(huì)、房屋租賃管理部門或人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，由第三方出具《調(diào)解協(xié)議書》（具有合同效力，可申請(qǐng)司法確認(rèn)）。3.仲裁：高效解決（需合同約定）若租賃合同約定“仲裁條款”（如“因本合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議，提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），向約定仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁（仲裁裁決具有強(qiáng)制執(zhí)行力）。4.訴訟：司法終局裁決向房屋所在地或被告住所地法院提起訴訟，提交：起訴狀（明確訴訟請(qǐng)求，如“確認(rèn)合同解除有效”“判令承租方騰退房屋”）；證據(jù)材料（租賃合同、解除通知、支付憑證、房屋狀態(tài)照片等