2025年房屋登記考試題及答案一、單項選擇題（每題1.5分，共30分）1.根據《不動產登記暫行條例實施細則》，下列哪類情形不屬于可以單方申請房屋登記的范圍？A.繼承取得房屋所有權B.人民法院生效法律文書導致物權變動C.預售商品房買賣雙方共同申請的預告登記D.權利人姓名發(fā)生變更需更正登記答案：C解析：《不動產登記暫行條例實施細則》第14條規(guī)定，因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請；屬于繼承、生效法律文書等情形的，可以單方申請。預告登記需雙方申請，故C錯誤。2.某房屋登記簿記載的建筑面積為120㎡，但申請人提供的測繪報告顯示為125㎡。登記機構應如何處理？A.以登記簿記載為準，不予更正B.要求申請人補充說明差異原因，核實后按實際測繪面積登記C.直接按測繪報告登記，無需核實D.告知申請人需先修改測繪報告以匹配登記簿答案：B解析：《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，登記機構需對申請材料的一致性進行審查。當測繪成果與登記簿記載不一致時，應要求申請人說明原因并核實，情況屬實的應按實際面積登記。3.甲將房屋抵押給乙銀行并辦理抵押登記后，又將房屋出租給丙。若甲未履行債務，乙銀行實現抵押權時，丙的租賃權如何處理？A.租賃權優(yōu)先于抵押權B.抵押權優(yōu)先于租賃權，租賃權不得對抗已登記的抵押權C.租賃權與抵押權按登記時間先后受償D.租賃權自動終止，丙無權要求賠償答案：B解析：《民法典》第405條規(guī)定，抵押權設立前，抵押財產已出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權影響；抵押權設立后抵押財產出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押權。本題中抵押登記在先，故租賃權不得對抗抵押權。4.申請房屋所有權首次登記時，申請人未提供建設工程符合規(guī)劃的材料，登記機構應：A.暫緩登記，待材料補齊后受理B.直接不予受理C.先予受理，再要求補正材料D.告知申請人向規(guī)劃部門補辦手續(xù)后重新申請答案：B解析：《不動產登記暫行條例》第17條規(guī)定，申請材料不齊全或不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容。建設工程符合規(guī)劃的材料是首次登記的必要材料，缺失則不予受理。5.某房屋存在查封登記，下列哪項登記可以辦理？A.抵押權登記B.轉移登記C.異議登記D.預告登記答案：C解析：《不動產登記暫行條例實施細則》第9條規(guī)定，查封期間，登記機構不予辦理轉移、變更、抵押等登記，但異議登記、預告登記（除涉及處分權利外）可以辦理。6.未成年人名下房屋申請轉移登記，應由誰代為申請？A.任意監(jiān)護人B.父母雙方共同申請C.監(jiān)護人單方申請，但需提交為被監(jiān)護人利益的書面保證D.成年兄弟姐妹代為申請答案：C解析：《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人代為申請的，需提交監(jiān)護關系材料及為被監(jiān)護人利益的書面保證。7.預告登記后，債權消滅或自能夠進行不動產登記之日起（）內未申請登記的，預告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。8.下列哪項不屬于房屋登記的法定類型？A.更正登記B.異議登記C.預告登記D.備案登記答案：D解析：《不動產登記暫行條例》規(guī)定的登記類型包括首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、抵押登記等，備案登記不屬于法定登記類型。9.登記機構收到異議登記申請后，應在（）內將異議事項記載于不動產登記簿。A.1個工作日B.2個工作日C.3個工作日D.5個工作日答案：A解析：《不動產登記暫行條例實施細則》第83條規(guī)定，異議登記申請符合條件的，登記機構應當將異議事項記載于不動產登記簿，并向申請人出具異議登記證明，辦理時間為1個工作日。10.某房屋因火災滅失，權利人申請注銷登記時，需提交的材料不包括：A.不動產權屬證書B.房屋滅失的證明材料C.權利人身份證明D.抵押權人同意注銷的書面文件答案：D解析：《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，因不動產滅失申請注銷登記的，需提交權屬證書、滅失證明、身份證明；若存在抵押權等他項權利，需先辦理他項權利注銷登記，否則需提交他項權利人同意的書面文件。本題未提及存在抵押權，故D非必要材料。11.甲、乙按份共有一套房屋（甲占60%，乙占40%），甲欲將其份額轉讓給丙，乙主張優(yōu)先購買權。登記機構應如何處理？A.直接辦理轉移登記，無需審查優(yōu)先購買權B.要求甲提供乙放棄優(yōu)先購買權的書面證明或已通知乙的證據C.告知乙需通過訴訟確認優(yōu)先購買權后再辦理登記D.因甲占份額超過50%，可直接辦理轉移登記答案：B解析：《民法典》第306條規(guī)定，按份共有人轉讓其享有的共有的不動產份額時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。登記機構需審查轉讓人是否已履行通知義務或其他共有人是否放棄權利，故需甲提供相關證明。12.某房屋登記的權利人為張某，但李某提出其為實際權利人，向登記機構申請更正登記。李某需提供的關鍵材料是：A.張某的身份證明B.房屋買賣合同C.人民法院確認其為實際權利人的生效法律文書D.鄰居的證人證言答案：C解析：《不動產登記暫行條例實施細則》第80條規(guī)定，利害關系人申請更正登記的，需提交利害關系材料、證實登記簿記載錯誤的材料；若登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人需提交人民法院或仲裁機構確認其權利的生效法律文書。13.辦理預購商品房抵押預告登記時，除抵押合同外，還需提交的材料是：A.主債權合同B.商品房買賣合同備案證明C.開發(fā)商的擔保函D.購房款支付憑證答案：A解析：《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，預購商品房抵押預告登記需提交抵押合同、主債權合同（借款合同）、預購商品房預告登記證明等材料，主債權合同是必要材料。14.某房屋登記機構工作人員因重大過失將抵押權人姓名登記錯誤，導致權利人損失。根據《不動產登記暫行條例》，賠償責任應由（）承擔。A.工作人員個人B.登記機構C.登記機構和工作人員共同D.國家財政答案：B解析：《不動產登記暫行條例》第29條規(guī)定，不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定承擔賠償責任。登記機構承擔責任后，可向故意或重大過失的工作人員追償。15.集體土地上的房屋申請轉移登記，受讓人需滿足的條件是：A.本集體經濟組織成員B.城鎮(zhèn)戶籍居民C.任意自然人或法人D.已擁有另一處宅基地答案：A解析：《土地管理法》規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地使用權及地上房屋轉讓需在本集體經濟組織成員內部進行，故受讓人需為本集體經濟組織成員。16.某企業(yè)以其廠房設定最高額抵押權，登記時需明確的內容不包括：A.最高債權額B.債權確定期間C.抵押擔保的范圍D.主債權的具體金額答案：D解析：最高額抵押權是對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保，主債權的具體金額在登記時尚未確定，故無需登記具體金額，需登記最高債權額、債權確定期間、擔保范圍等。17.房屋登記資料的查詢主體不包括：A.權利人B.利害關系人C.任意社會公眾D.有關國家機關答案：C解析：《不動產登記暫行條例》第27條規(guī)定，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料；有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。社會公眾無任意查詢權。18.因不動產登記機構合并，原登記資料應如何處理？A.由原機構自行保管B.移交至合并后的新機構統(tǒng)一保管C.銷毀D.移交至上級主管部門答案：B解析：《不動產登記資料查詢暫行辦法》規(guī)定，不動產登記機構合并的，其不動產登記資料由合并后的不動產登記機構統(tǒng)一管理。19.某房屋存在多個查封登記，登記機構應按（）順序記載查封事項。A.法院級別高低B.查封裁定書的作出時間C.申請查封的債權人數量D.查封金額大小答案：B解析：《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，同一不動產上先后存在多個查封登記的，登記機構應按照查封文件送達的時間順序記載查封事項。20.申請房屋異議登記后，申請人未在（）內向人民法院提起訴訟，異議登記失效。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第220條規(guī)定，異議登記后，申請人應在15日內向人民法院提起訴訟；逾期不起訴的，異議登記失效。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題至少有2個正確選項，多選、少選、錯選均不得分）1.下列哪些情形需辦理房屋轉移登記？A.房屋買賣B.房屋贈與C.房屋繼承D.房屋面積增加答案：ABC解析：轉移登記是因物權發(fā)生轉移而進行的登記，包括買賣、贈與、繼承等；房屋面積增加屬于變更登記范疇（權利內容變化），故D錯誤。2.申請房屋所有權變更登記時，可能涉及的情形有：A.權利人姓名變更B.房屋用途由住宅改為商業(yè)C.房屋坐落地址變更D.共有人之間份額調整答案：ABCD解析：變更登記適用于權利人姓名、房屋用途、坐落地址、共有份額等事項的變更，故全選。3.登記機構在審核房屋登記申請時，應重點審查的內容包括：A.申請人與登記簿記載的權利人是否一致B.申請材料是否齊全、符合法定形式C.申請登記的事項是否與權屬來源材料一致D.房屋是否存在查封、抵押等限制登記的情形答案：ABCD解析：《不動產登記暫行條例》第18條規(guī)定，登記機構需審查申請人與材料一致性、材料合法性、登記事項與權屬來源一致性、是否存在限制登記情形等，故全選。4.下列關于預告登記的說法正確的有：A.預告登記后，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力B.預告登記僅適用于預購商品房C.預告登記可防止“一房二賣”D.預告登記失效后，原債權消滅答案：AC解析：預告登記適用于預購商品房、以預購商品房設定抵押、現房買賣等情形（B錯誤）；預告登記失效不必然導致原債權消滅（D錯誤），故AC正確。5.申請房屋抵押權注銷登記時，需提交的材料包括：A.不動產登記證明B.抵押權消滅的證明材料（如債務已清償的證明）C.抵押人身份證明D.抵押權人身份證明答案：ABCD解析：《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，抵押權注銷登記需提交登記證明、消滅證明、雙方身份證明等材料，故全選。6.下列哪些情形可導致房屋登記無效？A.申請人提供虛假材料騙取登記B.登記機構工作人員濫用職權登記C.登記事項與權屬來源文件不一致D.房屋已被征收但未辦理注銷登記答案：ABC解析：提供虛假材料、濫用職權、登記事項與權屬來源不一致均可能導致登記無效；房屋被征收未注銷登記的，登記依然有效，但征收后物權已消滅，需辦理注銷，故D不選。7.集體土地上房屋登記與國有土地上房屋登記的區(qū)別包括：A.前者需提交宅基地使用權證明，后者需提交國有土地使用權證明B.前者轉移登記受限于本集體經濟組織成員，后者無此限制C.前者首次登記需提交建設工程規(guī)劃許可證，后者需提交鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證D.前者不存在抵押登記，后者可辦理抵押登記答案：AB解析：集體土地上房屋首次登記需提交鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證（C錯誤）；集體經營性建設用地及地上房屋可辦理抵押登記（D錯誤），故AB正確。8.房屋登記機構應履行的職責包括：A.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料B.就有關登記事項詢問申請人C.如實、及時登記有關事項D.對房屋進行實地查看答案：ABCD解析：《不動產登記暫行條例》第18、19條規(guī)定，登記機構需查驗材料、詢問申請人、如實登記，必要時實地查看，故全選。9.下列關于更正登記的說法正確的有：A.權利人發(fā)現登記簿記載錯誤，可單方申請更正B.利害關系人申請更正需經登記簿記載的權利人書面同意C.登記機構發(fā)現登記錯誤，應書面通知權利人在規(guī)定期限內辦理更正D.更正登記后，原登記證明作廢答案：ACD解析：利害關系人申請更正，若登記簿記載的權利人不同意，需提交生效法律文書（B錯誤），故ACD正確。10.申請房屋繼承轉移登記時，需提交的材料可能包括：A.被繼承人死亡證明B.遺囑或全部法定繼承人關于不動產分配的協(xié)議C.繼承人身份證明D.親屬關系證明答案：ABCD解析：《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，繼承登記需提交死亡證明、親屬關系證明、遺囑或全體繼承人協(xié)議、繼承人身份證明等材料，故全選。三、判斷題（每題1分，共10分。正確的打“√”，錯誤的打“×”）1.房屋登記完成后，登記機構只需向權利人發(fā)放不動產權屬證書，無需留存登記資料。（×）解析：登記機構需永久保存登記資料，供查詢使用。2.未成年人名下房屋辦理轉移登記時，監(jiān)護人可自行決定處分，無需考慮是否為被監(jiān)護人利益。（×）解析：監(jiān)護人需提交為被監(jiān)護人利益的書面保證，否則不得處分。3.預告登記后，債權轉讓的，預告登記不可隨之轉讓。（×）解析：《不動產登記暫行條例實施細則》第88條規(guī)定，預告登記的權利人發(fā)生變化的，當事人可申請預告登記的轉移。4.房屋存在多個抵押權的，登記機構應按抵押合同簽訂的時間順序記載抵押權。（×）解析：抵押權按登記時間先后確定順位，非合同簽訂時間。5.異議登記期間，登記機構應暫停辦理該房屋的任何登記。（×）解析：異議登記期間，除涉及處分權利的登記外，其他登記（如變更登記）可辦理。6.房屋登記資料查詢結果僅可用于訴訟或其他合法目的，不得泄露。（√）解析：《不動產登記資料查詢暫行辦法》規(guī)定，查詢人需承諾查詢結果的合理使用。7.因自然災害導致房屋滅失的，權利人可單方申請注銷登記。（√）解析：滅失屬于單方申請情形，無需他人配合。8.夫妻婚內購買的房屋，即使登記在一方名下，也屬于夫妻共同財產，登記時無需另一方到場。（×）解析：若雙方約定為單獨所有，需提交書面協(xié)議；未約定的，登記時需雙方共同申請或提交共有聲明。9.預告登記失效后，原房屋買賣合同自動解除。（×）解析：預告登記失效不影響債權效力，合同是否解除需依約定或法律規(guī)定。10.登記機構工作人員在辦理登記時，發(fā)現申請人涉嫌偽造不動產權屬證書，應立即扣留該證書并移交公安機關。（√）解析：《不動產登記暫行條例》規(guī)定，登記機構發(fā)現虛假材料應依法處理，涉嫌違法的移交有關部門。四、案例分析題（共40分）案例一（15分）：2024年3月，王某通過中介購買李某名下位于XX市XX區(qū)的房屋一套，雙方簽訂買賣合同并約定王某支付首付款后辦理預告登記。3月10日，王某支付首付款50萬元，雙方共同申請預購商品房預告登記，登記機構于3月12日完成登記。4月5日，李某因債務糾紛被債權人張某起訴，法院于4月10日查封了該房屋。4月15日，王某與李某申請辦理轉移登記，登記機構以房屋被查封為由不予受理。王某認為預告登記已辦理，法院查封不應影響轉移登記，遂提起行政訴訟。問題：1.登記機構不予受理轉移登記的行為是否合法？說明理由。（7分）2.王某的預告登記能否對抗法院的查封？說明理由。（8分）答案：1.合法。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第23條，查封期間，登記機構不予辦理轉移登記。本案中法院查封發(fā)生在預告登記之后，但查封屬于限制登記的情形，故登記機構不予受理合法。2.不能對抗。預告登記的效力是限制處分權，即未經預告登記權利人同意，處分不動產不發(fā)生物權效力。但法院查封是公權力對不動產的限制，預告登記不具有排除公法上查封的效力。因此，王某的預告登記不能對抗法