蘭州市房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試大綱試卷及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分蘭州市房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試大綱試卷及答案試卷名稱：蘭州市房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試大綱試卷考核對(duì)象：房地產(chǎn)估價(jià)師考生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心目的是為委托人提供市場(chǎng)價(jià)值意見(jiàn)。2.土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。3.重置成本法適用于評(píng)估新建商品房的價(jià)值。4.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。5.市場(chǎng)比較法中的交易日期修正是指對(duì)可比案例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。6.房地產(chǎn)租賃權(quán)屬于物權(quán)的一種。7.成本法中的重置成本是指重新購(gòu)建與估價(jià)對(duì)象相同的房地產(chǎn)所需的成本。8.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象的最可能用途。9.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額。10.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書有效期屆滿后，需重新注冊(cè)。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法？（）A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.趨勢(shì)外推法2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件中通常不包括？（）A.估價(jià)對(duì)象照片B.委托人身份證明C.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明D.估價(jià)師職業(yè)道德承諾書3.下列哪種情況下，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用收益法？（）A.評(píng)估政府辦公樓價(jià)值B.評(píng)估商業(yè)綜合體價(jià)值C.評(píng)估未開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值D.評(píng)估歷史建筑價(jià)值4.土地使用權(quán)出讓金是指？（）A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)B.土地使用權(quán)出讓時(shí)的政府收入C.土地使用權(quán)出租的租金D.土地使用權(quán)抵押的擔(dān)保費(fèi)5.房地產(chǎn)估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指？（）A.估價(jià)對(duì)象的最可能用途B.估價(jià)對(duì)象的最高市場(chǎng)價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的最高使用年限D(zhuǎn).估價(jià)對(duì)象的最高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度6.下列哪種情況下，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用市場(chǎng)比較法？（）A.評(píng)估新建商品房?jī)r(jià)值B.評(píng)估未開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值C.評(píng)估商業(yè)綜合體價(jià)值D.評(píng)估政府辦公樓價(jià)值7.房地產(chǎn)估價(jià)中的“合法原則”是指？（）A.估價(jià)對(duì)象必須符合法律法規(guī)B.估價(jià)對(duì)象必須具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值C.估價(jià)對(duì)象必須具有使用價(jià)值D.估價(jià)對(duì)象必須具有市場(chǎng)價(jià)值8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分通常包括？（）A.估價(jià)對(duì)象照片B.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明C.估價(jià)假設(shè)和限制條件D.估價(jià)師職業(yè)道德承諾書9.房地產(chǎn)估價(jià)中的“交易日期修正”是指？（）A.對(duì)可比案例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整B.對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格進(jìn)行調(diào)整C.對(duì)市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整D.對(duì)土地增值稅進(jìn)行調(diào)整10.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書有效期屆滿后，需？（）A.重新考試B.重新注冊(cè)C.自動(dòng)失效D.更新信息三、多選題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括？（）A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.趨勢(shì)外推法E.地價(jià)指數(shù)法2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件中通常包括？（）A.估價(jià)對(duì)象照片B.委托人身份證明C.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明D.估價(jià)師職業(yè)道德承諾書E.估價(jià)對(duì)象周邊環(huán)境圖3.房地產(chǎn)估價(jià)中的“合法原則”要求？（）A.估價(jià)對(duì)象必須符合法律法規(guī)B.估價(jià)對(duì)象必須具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值C.估價(jià)對(duì)象必須具有使用價(jià)值D.估價(jià)對(duì)象必須具有市場(chǎng)價(jià)值E.估價(jià)對(duì)象必須具有合法權(quán)屬4.房地產(chǎn)估價(jià)中的“最高最佳使用”原則要求？（）A.估價(jià)對(duì)象的最可能用途B.估價(jià)對(duì)象的最高市場(chǎng)價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的最高使用年限D(zhuǎn).估價(jià)對(duì)象的最高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度E.估價(jià)對(duì)象的最高收益5.房地產(chǎn)估價(jià)中的“交易日期修正”是指？（）A.對(duì)可比案例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整B.對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格進(jìn)行調(diào)整C.對(duì)市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整D.對(duì)土地增值稅進(jìn)行調(diào)整E.對(duì)交易日期進(jìn)行修正6.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書有效期屆滿后，需？（）A.重新考試B.重新注冊(cè)C.自動(dòng)失效D.更新信息E.提交繼續(xù)教育證明7.房地產(chǎn)估價(jià)中的“合法原則”要求？（）A.估價(jià)對(duì)象必須符合法律法規(guī)B.估價(jià)對(duì)象必須具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值C.估價(jià)對(duì)象必須具有使用價(jià)值D.估價(jià)對(duì)象必須具有市場(chǎng)價(jià)值E.估價(jià)對(duì)象必須具有合法權(quán)屬8.房地產(chǎn)估價(jià)中的“最高最佳使用”原則要求？（）A.估價(jià)對(duì)象的最可能用途B.估價(jià)對(duì)象的最高市場(chǎng)價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的最高使用年限D(zhuǎn).估價(jià)對(duì)象的最高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度E.估價(jià)對(duì)象的最高收益9.房地產(chǎn)估價(jià)中的“交易日期修正”是指？（）A.對(duì)可比案例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整B.對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格進(jìn)行調(diào)整C.對(duì)市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整D.對(duì)土地增值稅進(jìn)行調(diào)整E.對(duì)交易日期進(jìn)行修正10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件中通常包括？（）A.估價(jià)對(duì)象照片B.委托人身份證明C.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明D.估價(jià)師職業(yè)道德承諾書E.估價(jià)對(duì)象周邊環(huán)境圖四、案例分析（每題6分，共18分）案例一某商業(yè)綜合體位于蘭州市核心地段，占地面積5000平方米，建筑面積20000平方米，用途為商業(yè)綜合體，建成于2010年，已使用10年。2019年，該商業(yè)綜合體年租金收入為800萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的30%，折現(xiàn)率為10%。假設(shè)該商業(yè)綜合體的剩余使用年限為40年，請(qǐng)采用收益法評(píng)估該商業(yè)綜合體的價(jià)值。案例二某地塊位于蘭州市新區(qū)，土地面積為3000平方米，用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為40年，已使用5年。2019年，該地塊周邊類似地塊的交易價(jià)格為每平方米8000元，請(qǐng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估該地塊的價(jià)值。案例三某住宅樓位于蘭州市郊區(qū)，建筑面積3000平方米，用途為住宅，建成于2005年，已使用15年。2019年，該住宅樓的重置成本為每平方米3000元，請(qǐng)采用成本法評(píng)估該住宅樓的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則及其在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用。2.論述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的編制要求和注意事項(xiàng)。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.×（重置成本法適用于評(píng)估舊房或在建工程價(jià)值）4.√5.√6.×（租賃權(quán)屬于債權(quán)）7.√8.√9.√10.√解析：1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心目的是為委托人提供市場(chǎng)價(jià)值意見(jiàn)，符合估價(jià)的基本原則。2.土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。3.重置成本法適用于評(píng)估舊房或在建工程價(jià)值，新建商品房通常采用市場(chǎng)比較法。6.租賃權(quán)屬于債權(quán)，不屬于物權(quán)。二、單選題1.D2.D3.B4.B5.A6.A7.A8.C9.A10.B解析：1.趨勢(shì)外推法不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法，基本方法包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。8.估價(jià)假設(shè)和限制條件部分通常包括估價(jià)假設(shè)和限制條件，其他選項(xiàng)均為附件內(nèi)容。三、多選題1.A,B,C2.A,C,E3.A,E4.A,D5.A,B6.B,E7.A,E8.A,D9.A,B10.A,C,E解析：1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。3.合法原則要求估價(jià)對(duì)象必須符合法律法規(guī)和具有合法權(quán)屬。四、案例分析案例一解答：1.計(jì)算年凈收益：800萬(wàn)元×(1-30%)=560萬(wàn)元2.計(jì)算現(xiàn)值：560萬(wàn)元×[1-1/(1+10%)^40]=560萬(wàn)元×0.9091=509.976萬(wàn)元答案：該商業(yè)綜合體的價(jià)值為509.976萬(wàn)元。案例二解答：1.計(jì)算可比案例價(jià)格：8000元/平方米×(1+10%)^5=8000元/平方米×1.6105=12884元/平方米2.計(jì)算地塊價(jià)值：3000平方米×12884元/平方米=38652000元答案：該地塊的價(jià)值為38652000元。案例三解答：1.計(jì)算重置成本：3000元/平方米×3000平方米=9000000元2.計(jì)算折舊：9000000元×15/50=2700000元3.計(jì)算價(jià)值：9000000元-2700000元=6300000元答案：該住宅樓的價(jià)值為6300000元。五、論述題1.論述房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則及其在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用解答：房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、預(yù)期收益原則、貢獻(xiàn)原則、區(qū)位原則等。-合法原則要求估價(jià)對(duì)象必須符合法律法規(guī)和具有合法權(quán)屬。-最高最佳使用原則要求估價(jià)對(duì)象的最可能用途。-替代原則要求估價(jià)對(duì)象的價(jià)格不得高于替代品的成本。-預(yù)期收益原則要求估價(jià)對(duì)象的價(jià)值取決于其預(yù)期收益。-貢獻(xiàn)原則要求估價(jià)對(duì)象的價(jià)值等于各組成部分價(jià)值的總和。-區(qū)位原則要求估價(jià)對(duì)象的價(jià)值受其地理位置的影響。應(yīng)用：在估價(jià)實(shí)踐中，這些原則指導(dǎo)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，確保估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性。例如，合法原則要求估價(jià)師必須核實(shí)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬和合法性；最高最佳使用原則要求估價(jià)師必須分析估價(jià)對(duì)象的最可能用途；替代原則要求估價(jià)師必須比較估價(jià)對(duì)象與替代品的成本和價(jià)值