鄭州市富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)書

目錄

第一章河南XX物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

第二章富田太陽城概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析

第三章富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路

第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾

第五章物資裝備計(jì)劃預(yù)算

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算

第七章富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)方案

第一節(jié)內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制

第二節(jié)設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)方案

第三節(jié)公共秩序管理服務(wù)方案

第四節(jié)保潔服務(wù)方案

第五節(jié)綠化服務(wù)方案

第八章物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)

第九章幾點(diǎn)說明

結(jié)束語

第一章河南XX物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

一、我們的實(shí)力

令XX物業(yè)成立于8月，注冊(cè)資金300萬元，管理面積逾百萬平方米，現(xiàn)

為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位，中國(guó)

物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。

。業(yè)內(nèi)率先經(jīng)過IS09001和IS014001國(guó)際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并建立起

了融”末位淘汰制”和"目標(biāo)責(zé)任制”為一體的xx績(jī)效考核模式，全

員持證上崗率高達(dá)100%o

＜管理服務(wù)項(xiàng)目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字（辦公）樓、高校

后勤、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型，融全程托管、顧問輸出于一體，并正

以每年50萬平方的速度拓展著自己的管理服務(wù)領(lǐng)域。

＜先后與深圳國(guó)貿(mào)、華新國(guó)際、三明國(guó)際、決策費(fèi)源等知名企業(yè)形

成戰(zhàn)略聯(lián)盟，廣泛汲取其它企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以規(guī)范化、科學(xué)

化、互動(dòng)化為核心，構(gòu)造獨(dú)具xx特色的復(fù)合型生態(tài)發(fā)展系統(tǒng)。

。所管理服務(wù)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)（獲獎(jiǎng)）率100%,先后有多個(gè)項(xiàng)目榮獲國(guó)家、

省、市級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)，公司也先后被評(píng)為"鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明

號(hào)”和“鄭州市青年文明號(hào)”，更是成功入選”河南省物業(yè)管理十大

誠(chéng)信維權(quán)企業(yè)”。

＜與深圳國(guó)貿(mào)合作組建”深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)管理（鄭州）有限公司”

二、我們的理念

□服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。

□質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。

□團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)的命運(yùn)就是個(gè)人的命運(yùn)，企業(yè)的發(fā)展就是個(gè)人的發(fā)

展。

□發(fā)展目標(biāo)：以"生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，打造中原物業(yè)第一品牌。

三、我們的目標(biāo)

?立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立XX物業(yè)誠(chéng)信高效形象。

?強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。

?細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)”溫馨生活顛峰體驗(yàn)”。

四、我們的榮譽(yù)

嘉和園小區(qū)鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)

家和萬世花園金水區(qū)綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位

鄭州市綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單

位

鄭州市優(yōu)秀住宅示范小

區(qū)

鄭州市首批旅游觀光小

區(qū)

河南省優(yōu)秀住宅小區(qū)

XX物業(yè)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)”青年文

第二章富田太陽城概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析

一、富田太陽城概況

?鄭州市"富田太陽城”位于鄭州市航海路與世紀(jì)迎賓大道交叉口，緊

鄰880畝世紀(jì)游樂園、200畝航海廣場(chǎng)、多路公交車直通全市，新

東南板塊龍頭地位；經(jīng)濟(jì)繁華、交通便利，地理位置極其優(yōu)越。

?運(yùn)用動(dòng)靜、商住分離的設(shè)計(jì)手法，集合歐洲城邦百年精華，恢宏創(chuàng)

就；集景觀大道、協(xié)和廣場(chǎng)、太陽廣場(chǎng)、和平走廊、月亮島、晨

曦廣場(chǎng)、卜二星座廣場(chǎng)、歐式園林有機(jī)結(jié)合，

?富田太陽城秉承”居住改變生活”的設(shè)計(jì)理念，針對(duì)客戶群體特點(diǎn),

強(qiáng)調(diào)建筑功能的整體性和時(shí)代性，從規(guī)劃、景觀、房型、建材等

方面都充分體現(xiàn)了人文、自然、生態(tài)和未來。

?富田太陽城以國(guó)際最新流行的設(shè)計(jì)語言，從整體到局部無一不在體

現(xiàn)歐洲古典建筑純粹之美，高低錯(cuò)落、豐富多變的建筑輪廓回應(yīng)鄭

州東南城市天際線；以歐洲截取生活為摹本突破鄭州東南商業(yè)格局，

投資自用兩全其美。

?富田太陽城總建筑面積18萬平方米，24棟多層住宅，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配

套設(shè)備設(shè)施齊全，綠化景觀廣場(chǎng)，高級(jí)會(huì)所等應(yīng)有盡有，處處體現(xiàn)

了”以人為本”的居住理念，塑造了鄭州市小康居住生活的新典范。

?富田太陽城為河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的多層和小高

層混合型住宅小區(qū)，是鄭州市重點(diǎn)項(xiàng)目，省委、市委、市政府及其

它相關(guān)部門對(duì)其給予厚望。

?富田太陽城為高檔多層和小高層混合型住宅小區(qū)，機(jī)電設(shè)備眾多,

管網(wǎng)也相對(duì)比較復(fù)雜。

二、富田太陽城物業(yè)管理特點(diǎn)

?需要品牌物業(yè)管理為之裝扮

好的物'也需要好的物.業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮,

只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。河南XX物業(yè)

管理有限公司是河南XX集團(tuán)的全資子公司，現(xiàn)為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)。

公司以發(fā)展求生存，經(jīng)過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，

IS09001和IS014001國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有

效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其它知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并

結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的

溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物.業(yè)管理，形成具有鮮明特色的

xx物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。

如今，xx物業(yè)已順利經(jīng)過了IS09001和IS014001國(guó)際質(zhì)量體系雙認(rèn)

證，并發(fā)展成為融住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和復(fù)合型物業(yè)管理為一

體的多元化全程物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國(guó)家、省、市

級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)（小區(qū)），園林式單位的榮譽(yù)稱號(hào)。xx物業(yè)人有實(shí)力、

有決心、有信心，在富田太陽城的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績(jī)。

?管理者需對(duì)高檔多層住宅小區(qū)整體運(yùn)作具有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)

富田太陽城作為鄭州市首席小康生活住宅區(qū)，凝聚了河南振興房地

產(chǎn)開發(fā)有限公司無窮的心血和汗水，鄭州人民對(duì)其給予厚望，這就要求

物業(yè)管理企業(yè)必須具備管理高檔住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。

XX物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾80萬平方米，高檔別墅逾10萬平方

米，高層寫字樓10萬余平方。

從高檔住宅小區(qū)的口常服務(wù)，到溫馨細(xì)致的客戶服務(wù)，再到獨(dú)具XX

特色的社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)，xx人形成了融”第一責(zé)任制"和“一站式服

務(wù)”為一體的物業(yè)管理服務(wù)體系，并將在富田太陽城的管理上具有獨(dú)特

的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。

?設(shè)備的安全運(yùn)行是基本保障

富田太陽城設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，要保證設(shè)備的高效、可靠、安

全運(yùn)行，需要一套行之有效的管理辦法。xx物業(yè)有專業(yè)的機(jī)電設(shè)備維修

保養(yǎng)隊(duì)伍，形成一套獨(dú)特的機(jī)電設(shè)備管理模式。公司以IS09001和

IS014001質(zhì)量管理體系中制定的各類設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書

為標(biāo)準(zhǔn)，全面推行TPM(TotalProductiveMaintenance)全面生產(chǎn)

維修模式，變被動(dòng)維修為主動(dòng)保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)范化、

程序化。因此我們對(duì)于富田太陽城的設(shè)備管理胸有成竹，游刃有余。

?安全管理是重中之重

富田太陽城地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的

復(fù)雜性，安全管理是重中之重。針對(duì)富田太陽城的特點(diǎn)，在護(hù)管員定崗

方面，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的特點(diǎn)，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，

因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制人流走向，重點(diǎn)加強(qiáng)居住區(qū)域安全力量，使業(yè)主安

心、放心。

?采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式

富田太陽城物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)

境，又要面對(duì)外來單位和個(gè)人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)

中，從商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有

側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對(duì)獨(dú)立。在商業(yè)物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮

儀和功能服務(wù)，尊重業(yè)主的個(gè)性彰顯和自由空間；在住宅物業(yè)管理中更

多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意，讓步有的用

戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。

?塑造良好的外在形象

富田太陽城作為鄭州市的明星樓盤，承擔(dān)著引領(lǐng)小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的

重任，這就要求物業(yè)公司在作好各項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化工作人員

公務(wù)禮儀培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境，對(duì)外塑造良好的外在形象。

第三章富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路

一、富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路

＞強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)樹立振興公司誠(chéng)信形象

河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)和強(qiáng)大的開拓魄力

全力打造鄭州市經(jīng)濟(jì)小康生活區(qū)一一富田太陽城，足以彰顯開發(fā)商的雄

厚實(shí)力和誠(chéng)信形象，而作為開發(fā)商的合作伙伴，如何經(jīng)過系統(tǒng)化的物業(yè)

管理服務(wù)，樹立河南振興房地產(chǎn)有限公司誠(chéng)信形象，則是XX人的首要問

題。

XX物業(yè)將力貫”源于心誠(chéng)止于完美”的物業(yè)管理服務(wù)理念，強(qiáng)化

服務(wù)意識(shí)，特別要加強(qiáng)對(duì)護(hù)管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項(xiàng)作

業(yè)程序，全力配合鄭州富田太陽城的各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立振興公司

的誠(chéng)信形象，有力推動(dòng)富川太陽城銷售的繼續(xù)火爆。

＞細(xì)化服務(wù)質(zhì)量營(yíng)造溫馨居住環(huán)境

物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速

發(fā)展的根源，作為鄭州市標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)的窗口單位，富田太陽城則更是如

此。

XX物業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行IS09001和IS014001國(guó)際質(zhì)量體系，細(xì)化服務(wù)質(zhì)

量，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)操作流程及作業(yè)程序，特別是護(hù)管、保潔等基礎(chǔ)性工

作，xx物業(yè)將利用"V型質(zhì)量控制體系”加強(qiáng)考核，一方面能夠促使xx

物業(yè)加強(qiáng)客戶服務(wù)工作，另一方面也可加強(qiáng)各項(xiàng)質(zhì)量考核，為廣大業(yè)主

和振興公司營(yíng)造溫馨生活新環(huán)境。

＞分區(qū)控制確保物業(yè)服務(wù)文明安全

富田太陽城融多層、小高層、門面房，因此其人流量的復(fù)雜性和

廣泛性，決定了富田太陽城安全工作的重要性。

XX物業(yè)將結(jié)合其情況，把文明安全工作做為一項(xiàng)重要內(nèi)容安排在日

常管理服務(wù)當(dāng)中，嚴(yán)格按照IS09001和IS014001實(shí)行24小時(shí)巡邏監(jiān)控

制度，為業(yè)主解除后顧之憂，使富田太陽城的物業(yè)迅速保值增值。

＞健全服務(wù)體系導(dǎo)入物業(yè)服務(wù)新模式

富田太陽城設(shè)備眾多，如何加強(qiáng)日常各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，延長(zhǎng)使用

壽命，確保正常生活秩序，是xx物業(yè)富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)

容。

XX物業(yè)將全面導(dǎo)入"綠色服務(wù)模式"，以“TPM全面生產(chǎn)維修模式”

為核心，制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強(qiáng)設(shè)備的日常保養(yǎng)，健全各

項(xiàng)服務(wù)體系，導(dǎo)入獨(dú)具特色的xx創(chuàng)新服務(wù)新模式。

＞促進(jìn)服務(wù)溝通建立有效溝通新渠道

作為鄭州小康生活小區(qū)的標(biāo)志性建筑，鄭州市領(lǐng)導(dǎo)和振興公司都對(duì)

其寄予厚望，如何在日常管理中就服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行溝通，建立起開發(fā)商和

物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是XX物業(yè)富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)

的核心內(nèi)容。

XX物業(yè)將結(jié)合富田太陽城實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定

期會(huì)談或客戶回訪制度，并就單位意見或建議及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，緊密

配合富田太陽城的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為鄭州市小康生

活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。

＞傭金制管理確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

根據(jù)富田太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的特殊情況，方便于和開發(fā)商溝通,

保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，因此XX物業(yè)管理有限公司擬采用傭金制管理辦

法。

傭金制核心含義是指”物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家，開發(fā)商

可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，人員定崗由開發(fā)商

和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成

本進(jìn)行控制”。

按照國(guó)家及河南省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)傭金制的說明，所有發(fā)生的

合理費(fèi)用不經(jīng)由物業(yè)公司走賬，便于開發(fā)商有效地控制成本。

第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾

XX物業(yè)管理公司鄭重承諾，在富田太陽城基礎(chǔ)自然條件硬件完備的

情況下，接管富田太陽城兩年內(nèi)使其成為河南省多層住宅小區(qū)物業(yè)管理

的典范：

。一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到98%以上。

。一年內(nèi)達(dá)到鄭州市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

。兩年內(nèi)達(dá)到省級(jí)的物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

4.1管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果

序

號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)完成承諾指標(biāo)的措施

房屋及配套設(shè)采用分工負(fù)責(zé)制，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，

199%以上

施完好率健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。

房屋零修、急維修人員24小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修，

299%以上

修及時(shí)率十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。零修工程及時(shí)完成，急修工程

不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。

3綠化完好率99%專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、保潔工作

保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保

4保潔率100%

潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核。

維修工程質(zhì)量

5100%

合格率維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。

公共照明完好落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡

696%

率視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。

區(qū)內(nèi)治安案件實(shí)行24小時(shí)監(jiān)察制度，明確保安員職責(zé)，層層防衛(wèi)。

71%0以下

發(fā)生率

全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力

8火災(zāi)發(fā)生率1%0以下度，由主任負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處

理確保安全。

客戶有效投訴

2%。以下采取措施，加強(qiáng)與客戶溝通，定期走訪客戶，征求管理

率

意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),及時(shí)為客戶排憂解難，做到投訴

9客戶投訴處理

100%處理有結(jié)果，有記錄和回訪。

率

投訴回訪率100%

客戶對(duì)管理服實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)與客戶溝通，

1095%以上

務(wù)滿意率完善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。

制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，

大型及重要機(jī)

1199%實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)

電設(shè)備完好率

計(jì)劃。

4.2創(chuàng)立國(guó)家不范小區(qū)

我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年內(nèi)達(dá)到鄭州市示范小區(qū)

標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到河南示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

4.3其它承諾

4.3.1關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾：

xx物業(yè)管理公司完全同意和接受富田太陽城招標(biāo)要求，并承諾如

下：

?公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐富田太陽城，開展前期準(zhǔn)備工傷。

?在合同有效期內(nèi)本公司違約，給單位造成損失，XX物業(yè)管理有限公

司將對(duì)此予以責(zé)任補(bǔ)償。

?合同期內(nèi)，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)部分可能分包

或非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有

限公司相關(guān)部門。

?4.3.2物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾

如果XX物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由

富田太陽城管理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方

應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下：

?根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。

?負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的

年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

?每六個(gè)月向業(yè)主匯報(bào)服務(wù)費(fèi)、專用維修基金（如設(shè)立）使用情況。

?對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與開發(fā)商

協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。

?本合同終止時(shí)，管理處將向開發(fā)商移交全部管理用房及物業(yè)管理全

部檔案資料。

4.3.3其它服務(wù)承諾

服務(wù)內(nèi)容：除招標(biāo)文件規(guī)定的有關(guān)服務(wù)內(nèi)容外，我們計(jì)劃提供一些

客戶需要的、管理處力所能及的特約服務(wù)、商務(wù)服務(wù)及社區(qū)服務(wù)等項(xiàng)

目，具體內(nèi)容如下：

類另IJ編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容

1搬運(yùn)家私

特約服務(wù)2保潔上門服務(wù)

3上門維修服務(wù)

4代客打字

商務(wù)服務(wù)

5代購車船票

6代寄、代領(lǐng)郵件

7代訂報(bào)刊、雜志

8臨E寸代為保管小件物品

9節(jié)假日裝飾、宣傳

文化活動(dòng)

10公益性宣傳活動(dòng)

服務(wù)

11其它有意義的文體活動(dòng)

第五章物質(zhì)裝備計(jì)劃預(yù)算

提要：1、物質(zhì)裝備本著高效、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置;

5.1管理用房與護(hù)管員宿舍

管理用房共計(jì)75m2,其中：

辦公室：45m2（其中包括主任室15m2,客戶服務(wù)部30m2）

維修部：30肝（作為機(jī)電維修操作間）

護(hù)管員宿舍和管理處食堂與開發(fā)商另行協(xié)商解決。

5.2各類器械，工具裝備以及辦公用品計(jì)劃

（對(duì)講機(jī)按三年折舊計(jì)算，其余物品按五年折舊計(jì)算）

5.2.1行政辦公用品及生活必須品

項(xiàng)目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注

經(jīng)理桌椅1套

辦公桌椅3套

空調(diào)2臺(tái)

電腦1臺(tái)不含中控室

噴墨打印機(jī)1臺(tái)

傳真機(jī)1臺(tái)

保險(xiǎn)柜1臺(tái)

驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)

沙發(fā)2套

電話機(jī)3部

照相機(jī)1部

組合資料檔案柜5套

其它辦公用品若干

小計(jì)

5.2.2維修工具

項(xiàng)目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注

員工工作桌椅2套

鐵架床1套

更衣、儲(chǔ)物柜、工具

2組

柜

75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)

電焊機(jī)1臺(tái)

沖擊鉆1臺(tái)

手電鉆2臺(tái)大小各一

鋁合金梯1套長(zhǎng)中短各一

測(cè)試儀器2套萬用表、搖表等

手工工具1批

應(yīng)急燈9臺(tái)維修3臺(tái)，護(hù)管6臺(tái)

潛水泵2臺(tái)

小計(jì)

5.2.3保潔綠化工具

項(xiàng)目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注

剪草機(jī)1臺(tái)

坡璃水刮4套

保潔及澆花用膠管300米

綠化養(yǎng)護(hù)工具1套

小計(jì)

5.2.4護(hù)衛(wèi)、消防裝備

項(xiàng)目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注

員工工作桌椅5套

鐵架床8套

更衣、儲(chǔ)物柜、工具

8組

柜

對(duì)講機(jī)5部

警棍、機(jī)套等17副

防毒面具17副

小計(jì)

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算

6.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算（傭金制，按照一期24棟樓進(jìn)行測(cè)算）

人員數(shù)量工資標(biāo)準(zhǔn)社會(huì)統(tǒng)籌醫(yī)療保險(xiǎn)工裝合計(jì)

（41人）（元/月）（元/月，（元/月，工（元/月）（元/月）

■又工資標(biāo)準(zhǔn)資標(biāo)準(zhǔn)的8%）

的24.4%）

管理處主任11800439144672450

事物助理11400342112671921

管理員180019564671126

設(shè)備主管1100024480281352

設(shè)備運(yùn)行480019564284348

管理人員

護(hù)管隊(duì)長(zhǎng)190021972361227

護(hù)管班長(zhǎng)370000362208

護(hù)管員1560000369540

廚師16000036636

保潔班長(zhǎng)16001464820814

保潔員1050000205200

綠化工255000201140

不可預(yù)見費(fèi)按以上總費(fèi)用的2%計(jì)算639

管理傭金8000

稅金按以上總費(fèi)用的5.5%計(jì)算2233

總計(jì)42834

即物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（傭金制）為42834元/月

②其它費(fèi)用

月支出

序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)

（元）

—辦公費(fèi)3150

1通訊費(fèi)⑴市內(nèi)電話：200*2+150*1=350550

2低值易耗品300

3辦公水電500

4業(yè)務(wù)費(fèi)300

5固定資產(chǎn)折舊對(duì)講機(jī)按三年折舊，其余物品按五年折舊計(jì)算1500

保潔、消殺費(fèi)2066

1工具費(fèi)按人均20元/月計(jì)算220

2物料費(fèi)按人均20元/月計(jì)算220

3垃圾清運(yùn)14.5*3*30.51326

4消殺費(fèi)300

三維保費(fèi)用1100

1水系統(tǒng)綜合測(cè)算300

2機(jī)電系統(tǒng)維修綜合測(cè)算500

3低值易耗品按每月200元300

四綠化費(fèi)用500

1肥、藥200

五不可預(yù)見費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的2%計(jì)136

七稅金按5.5%繳交382

合計(jì)7334

③物業(yè)管理服務(wù)收支測(cè)算

A.根據(jù)以上測(cè)算，振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理服務(wù)支出費(fèi)用

為

42834元/月+7334元/月=50168元/月

B、富田太陽城教坊24棟，多層住宅建筑面積為110445而，小高層住

宅面積為46278xx物業(yè)擬按照鄭州市一級(jí)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收

費(fèi)，即高層住宅部分1.1元/月*nf,多層住宅面積0?38元/月*皿,

其它收費(fèi)則嚴(yán)格按照國(guó)家及省市相關(guān)規(guī)定收取。因此，物業(yè)管理費(fèi)

為：1.1X46278+0.38X110445=92874元/月。

6.2傭金制的幾點(diǎn)說明

1.根據(jù)富田太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況，為便于和開發(fā)商溝通

協(xié)調(diào)，同時(shí)也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，xx物業(yè)擬對(duì)富田太陽城

的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。

2.傭金制核心含義是指”物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家，開發(fā)商可

對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，人員定崗由開發(fā)

商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理

服務(wù)成本進(jìn)行控制”。

3.按照國(guó)家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)”傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管

理服務(wù)活動(dòng)中所發(fā)生的所有合理費(fèi)用（含辦公費(fèi)、保潔費(fèi)、維保費(fèi)

等）由開發(fā)商承擔(dān)，即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳，但物業(yè)管理企業(yè)

應(yīng)列具詳細(xì)的支出報(bào)表報(bào)由開發(fā)商審核，而物業(yè)管理企業(yè)只收取人

工費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金和稅金共計(jì)50168元/月。

4.按照國(guó)家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)”傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管

理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)全額交納給開發(fā)商，但開發(fā)商

應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關(guān)發(fā)票的稅金。

5.工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600元/套,

夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套；維修人員冬裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套,

夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為140元/套；護(hù)管冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為300/套，夏裝

兩套，標(biāo)準(zhǔn)為130元/套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為160元/套，夏

裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為80元/套。

6.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的

24.4%,其中包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)（23%）,工傷保險(xiǎn)（0.4%）,失業(yè)保

險(xiǎn)（1%）O

7.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分占員工工資總

額的8%o

8.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5%,其

中包括營(yíng)業(yè)稅（5%）,城建稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）,教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅

的3%）o

第七章富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)方案

根據(jù)當(dāng)前對(duì)富田太陽城項(xiàng)目的了解和分析?，我們將按照分類、細(xì)化

原則提出具體的物\||/管理服務(wù)方案C

第一節(jié)內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制

完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司

保證管理服務(wù)成效的前提。為了確保"富田太陽城”物業(yè)管理目標(biāo)承諾

能夠按時(shí)有效地落實(shí)，保證管理成效，XX物業(yè)將選派高素質(zhì)的管理和技

術(shù)骨干組成“富田太陽城”管理處，實(shí)行經(jīng)理責(zé)任制，并明確參與“富

田太陽城”物業(yè)管理的各有關(guān)機(jī)構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對(duì)

該物業(yè)的管理實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的管理機(jī)

制，全面導(dǎo)入IS09001和IS014001質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮

員工的工作潛能和熱情，從而達(dá)到理想的管理服務(wù)成效。

XX物業(yè)管理公司根據(jù)富田太陽城的具體情況，提出以下管理架構(gòu)方

案：

1.內(nèi)部管理架構(gòu)

河南振興房而由閏甘恤替工田市、區(qū)

民主監(jiān)號(hào)一委托合同讓劃J目標(biāo)管理

管E+!?口輅

士白H旦夕：立17心人攵立R

八十卜用戶少仕鉆卸

1.問訊接待

L設(shè)備設(shè)施L公共秩序

.保潔

.業(yè)主溝通1

2運(yùn)行管理、管理

2.垃圾分類

3.信息管理

保養(yǎng)與維修2.安防系統(tǒng)

處理

4.服務(wù)考核

二簾J的R小T*內(nèi)部管理架構(gòu)圖

2.管理服務(wù)人員配備方案

部門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計(jì)

管理處主任1人1人

客戶服務(wù)部事務(wù)助理1人，管理員1人2人

維修部主管1人，維修人員4人5人

公共秩序維護(hù)部隊(duì)長(zhǎng)1人，班長(zhǎng)3人，護(hù)管員15人，廚師1人20人

環(huán)境部班長(zhǎng)1人，保潔員10A,綠化2人13人

總計(jì)41人（暫定）

3.管理人員崗位職責(zé)描述：

①管理處主任：全面負(fù)責(zé)管理處工作，對(duì)管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題

負(fù)責(zé)。

主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計(jì)劃，設(shè)立管理處組織機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)管

理處材料計(jì)劃、財(cái)務(wù)開支的審批。負(fù)責(zé)檢查、考核、總結(jié)、改進(jìn)

管理處工作，確定獎(jiǎng)懲。負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)、接待工作。分管客戶服務(wù)部

和維修部，具體安排、指導(dǎo)和檢查相關(guān)工作。

②事務(wù)助理：

主要工作內(nèi)容：日常問詢、投訴接待。信息、資料檔案管理。考勤統(tǒng)

計(jì)。收入支出管理，財(cái)務(wù)報(bào)告。

4.管理運(yùn)行機(jī)制

xx物業(yè)管理公司經(jīng)過幾年的管理運(yùn)作，建立了一套適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需

要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括：

?具有XX管理特色的質(zhì)量管理體系及其實(shí)現(xiàn)辦法，其核心為：”計(jì)劃一

實(shí)施一檢查一處理"（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)。

?計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制：按照國(guó)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際制定各項(xiàng)管

理、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，明確管理處相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)

限下放和自我控制，實(shí)施過程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，

確定業(yè)績(jī)優(yōu)劣，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。

?由工資激勵(lì)、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關(guān)懷機(jī)制等組成的激

勵(lì)機(jī)制；如圖：

說明：

激勵(lì)機(jī)制不但僅包含工資福利的激勵(lì)、獎(jiǎng)罰刺激、升職的鼓勵(lì),

還包含員工對(duì)公司理念的認(rèn)同、公司對(duì)員工無微不致的關(guān)懷等。員工

只有認(rèn)同了公司的理念，對(duì)公司才會(huì)有歸屬感，才會(huì)有更多的工作激

情。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷，才會(huì)有強(qiáng)烈的回報(bào)意愿。

?由行政管理制度、IS09000質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機(jī)制,

以及由員工意見反饋、省教育廳、上級(jí)公司定期審查的監(jiān)督機(jī)制；

（如圖）

說明：河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、市區(qū)政府主管部門、國(guó)基物

業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。管理處經(jīng)過運(yùn)行IS09000和

IS014001環(huán)境質(zhì)量管理體系進(jìn)行自我約束；經(jīng)過定期或不定期對(duì)員工工

作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查、考核，及員工隨時(shí)向上級(jí)反映問題、意見和建

議，達(dá)到進(jìn)一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。

5.工作流程

xx物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實(shí)踐多年非常

成功的工作流程。其中有:

章節(jié)編號(hào)章節(jié)標(biāo)題

QP-4.2物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收接管程序

QP-5.3物業(yè)裝修管理程序

QP-5.4物品采購與管理控制程序

QP-5.6建筑物使用與維護(hù)管理程序

QP-5.7設(shè)備設(shè)施使用與維護(hù)管理程序

QP-5.7.1供電管理程序

QP-5.7.2弱電系統(tǒng)管理程序

QP-5.7.4給排水管理程序

QP-5.9護(hù)管服務(wù)管理程序

QP-5.10消防管理程序

QP-5.11緊急事件處理程序

QP-5.12保潔衛(wèi)生管理程序

QP-5.13綠化管理程序

QP-5.14車輛交通管理程序

QP-5.15報(bào)修服務(wù)管理程序

QP-5.17社區(qū)文化活動(dòng)管理程序

QP-5.18公共物業(yè)標(biāo)識(shí)管理程序

QP-5.19用戶溝通程序

QP-5.20用戶投訴處理程序

QP-5.21物業(yè)管理費(fèi)用收取程序

QP-6.1用戶意見調(diào)查與分析程序

QP-6.2內(nèi)部審核程序等

等，具體內(nèi)容略。

6.信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間

為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持95%以

上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。

?在管理處建立客戶意見登記本，隨時(shí)搜集有關(guān)客戶對(duì)物業(yè)管理方面

的意見。

?設(shè)立24小時(shí)客戶投訴熱線，24小時(shí)接受投訴。公告管理處郵箱地址、

電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。

?每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并

將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問題原因，提出改進(jìn)方

案。對(duì)重要問題給予正面回復(fù)。

?建立與振興房地產(chǎn)開發(fā)公司定期座談的制度，虛心聽取開發(fā)商意見

和建議。

?定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào)，主動(dòng)接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。

?各種信息反饋處理時(shí)間:

信息反饋類型處理時(shí)間備注

一般的水電維修5?15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理

客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量接到投訴即時(shí)提出誠(chéng)懇的處理意

的投訴見，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行回訪

消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場(chǎng)

接報(bào)后有關(guān)人員最遲不超過3分

其它各類緊急事件

鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)

7.物業(yè)資料管理

物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著"集中化，有序化，信

息化，科學(xué)化”的管理原則，實(shí)行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制,

建立檔案管理系統(tǒng)。

小區(qū)運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的

管理打下良好的基礎(chǔ)。以機(jī)電設(shè)備資料為例：

（一）原始基礎(chǔ)資料

包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗(yàn)合格

證書和質(zhì)量保證書，單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，系統(tǒng)加壓測(cè)試報(bào)告等。

（-）運(yùn)行管理資料

?對(duì)所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號(hào)掛牌，各類管道、流向、閥

門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定

責(zé)任人，并記錄在案。

?按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機(jī)房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流

程示意圖，放置在適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。

?建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程

特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號(hào)等均需記錄在卡，便

于日后維修。

?日常運(yùn)行資料：如運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實(shí)記錄

并留存在檔。

?工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不可避免的會(huì)發(fā)生各種工程改造,

所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。

詳細(xì)檔案資料的分類管理（見表一、表二）

表一物業(yè)接管移交資料

名稱資料內(nèi)容

A:規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文

工程建筑

B:建筑許可證、投資許可證、開工許可證

產(chǎn)權(quán)資料

C:拆遷安置資料

A:紅線圖、總平面圖

B:地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告

C:工程合同、工程預(yù)決算

D:工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單

E:竣工圖：1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖

2、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖

工程技術(shù)資料F:房屋、消防竣工驗(yàn)收證明書

G:鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

H:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

I：供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及技術(shù)資

料

J：綠化工程竣工圖

K:其它技術(shù)資料

表二管理檔案資料

名稱資料內(nèi)容

物業(yè)資料房屋基本資料、分區(qū)資料

A:事務(wù)值班表B:事務(wù)交接記錄表

事務(wù)資料C:日常事務(wù)巡視記錄D:事務(wù)回訪登記表

E:搬出（入）物品登記表

維修資料A:日常維修記錄表B:公共設(shè)施維修記錄表C:大中修記錄表

A:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

護(hù)管交通B:查崗記錄

管理資料C:物資搬運(yùn)放行記錄、

D:車輛管理記錄E:緊急事件處理記錄

A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄

設(shè)備管理資料B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄

C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D:設(shè)備檢查記錄

A:員T個(gè)人資料、聘用表R:員T業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄

員工管理資料C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄D:員工培訓(xùn)考核記錄

F：重要崗位員工地址、電話等記錄

A:客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄

客戶反饋資料

B:客戶投訴及處理記錄表

A:主管人員值班及督察記錄

B:政府部門文件

C:主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件及兄弟單位資料

行政文件資料

D:管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件

E:管理處榮譽(yù)一覽表

F：管理處會(huì)議記錄

第二節(jié)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理

富田太陽城設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一，我們

將落實(shí)崗位責(zé)任制，使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人，強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理

和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司IS09001和IS014001質(zhì)量保證體系要

求進(jìn)行管理，如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排

水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件，《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手

冊(cè)》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、

程序化。

本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技

術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派5名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部

的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水

平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。

2.1供配電設(shè)備

工作內(nèi)容：

維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為營(yíng)業(yè)

以及居民用電提供可靠的電力保證。

工作要點(diǎn)：

?根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)

行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補(bǔ)償柜良好的

工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。

?配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操

作。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營(yíng)業(yè)時(shí)間。

?值班人員每班對(duì)配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填

寫巡檢和保養(yǎng)記錄。

2.2公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明

工作內(nèi)容：

保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常

工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。

工作要點(diǎn)：

?加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。

?根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間，做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈

光布置。

?在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開關(guān),

為業(yè)主節(jié)約能源。

2.3給排水系統(tǒng)

工作內(nèi)容：

維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達(dá)到

國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常

的生活和營(yíng)業(yè)帶來不便。

工作要點(diǎn)：

?定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱利各類管

網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。

?加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。

?水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防

疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。

?每次暴雨洪水到來之前，重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況，確保管路暢

通。

2.4消防系統(tǒng)

工作內(nèi)容：

負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常

工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正?？煽?，及時(shí)消除各種消防隱患。

工作要點(diǎn)：

?對(duì)于住宅小區(qū)，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必

須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和小區(qū)消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)客

戶消防知識(shí)的宣傳。

?24小時(shí)安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一

臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印

記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。

?對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防

要求。

?加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)

作是否可靠等。

?定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí)，檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常'，增強(qiáng)員工

的應(yīng)急處理能力。

2.5房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕

2.5.1建筑物主體

工作內(nèi)容：

保持結(jié)構(gòu)不被任意改動(dòng)，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時(shí)

修復(fù)，確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。

工作耍點(diǎn)：

?對(duì)建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走

廊、樓梯、天臺(tái)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)管理處，由管理處安排工程部

負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。

?定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，組織

有關(guān)專家會(huì)診，提出意見。

?加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進(jìn)行有效的

控制，重點(diǎn)關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完

整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報(bào)消防審批的，要及時(shí)辦理。

2.5.2附屬設(shè)施

工作內(nèi)容：

保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損，確保小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作

用。

工作要點(diǎn)：

?定期對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。室外管網(wǎng)、消

防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場(chǎng)花木護(hù)欄、路面、臺(tái)

階有無損傷。

?室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。

?小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接

牢固。定期測(cè)試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取

相應(yīng)措施。

?廣場(chǎng)車輛出入口等其它附屬設(shè)施，要加強(qiáng)日常檢查維護(hù)，保證裝置

靈活可靠。

第三節(jié)公共秩序管理服務(wù)方案

安全工作是重中之重。XX物業(yè)管理有限公司將在富田太陽城的物業(yè)

管理范圍內(nèi)維護(hù)公共秩序，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安方案工作，為業(yè)主提

供安全的工作、生活環(huán)境。

富田太陽城巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場(chǎng)固

定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防

線，巡樓護(hù)管員構(gòu)筑了小區(qū)第四道安全防線。

3.1安全管理職責(zé)

巡查監(jiān)督-------防止罪案發(fā)生。

消防安全-------消除火災(zāi)隱患。

車輛管理-------維護(hù)交通秩序，確保車輛安全

3.2安全崗的分類和分時(shí)設(shè)置

安全崗設(shè)置類別

?固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。

作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進(jìn)出管制，對(duì)安全重要部位進(jìn)行定崗防范。

?巡邏崗（不定點(diǎn)安全崗）：設(shè)車場(chǎng)流動(dòng)崗、樓內(nèi)巡查流動(dòng)崗等。

作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安

全盲點(diǎn)，指揮交通疏導(dǎo)等。

?機(jī)動(dòng)崗：特殊設(shè)置的安全崗。

作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的

狀況。屬于非常設(shè)安全崗。（一般由主管擔(dān)任）

安全崗的日間和夜間設(shè)置

安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確

責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點(diǎn),

覆蓋空間和時(shí)間。

3.3公共區(qū)域管理

工作內(nèi)容：公共秩序管理、消防管理，車輛進(jìn)出管理，物品進(jìn)出管理。

工作要點(diǎn)：

?禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào)告；

?作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。

?有貨物進(jìn)出，必須查驗(yàn)，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出。

?巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共

秩序的活動(dòng)和行為。

?有大型活動(dòng)時(shí)，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩

序等工作。

?發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、

擒拿犯罪嫌疑人。

3.4交通車輛管理

工作內(nèi)容：車輛出入登記管理，交通疏導(dǎo)管理，車位管理。

工作要點(diǎn)：

?要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝?，交?yàn)有關(guān)證件。

?嚴(yán)禁車輛在場(chǎng)內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。

?注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。

?對(duì)在車場(chǎng)內(nèi)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)。

?指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。

?對(duì)VIP人員的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保VIP的正常停車。

?冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。

3.5區(qū)內(nèi)管理

工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。

工作要點(diǎn)：

?嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)

巡邏守衛(wèi)制度。

?完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護(hù)管設(shè)備設(shè)施，配合人防確保

安全。

?重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)管理。對(duì)樓房周圍、停車場(chǎng)等區(qū)域加強(qiáng)防范。

?按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄。

?各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。日間

重點(diǎn)在廣場(chǎng)、車場(chǎng)區(qū)域，夜間重點(diǎn)在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場(chǎng)區(qū)域等。

?非常氣候時(shí)，注意防風(fēng)、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好小區(qū)門

窗;檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。

3.6消防管理

工作內(nèi)容：消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處

理程序，消防意識(shí)宣傳等。