2

0

2

6

中國租

住資管論壇租

住

市場高質(zhì)量發(fā)

展

的時

代機

遇新房找房熱度趨勢2023W1-2025W52二手房找房熱度趨勢2023W1-2025W52 環(huán)比下降城市環(huán)比持平城市環(huán)比上漲城市6050403020100 環(huán)比下降城市環(huán)比持平城市環(huán)比上漲城市60

30

20

0

7.32億方4.3億方0.592025供求比領(lǐng)先指數(shù)

提示二手房找房熱度趨勢已呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)的形態(tài)。階,

當(dāng)前已至歷史低點

，需求觸底70

50

40

百城二手房掛牌量2023-2025（萬套）300.0

280.0260.0240.0220.0200.0180.0160.0140.0120.0100.02022銷售面積數(shù)據(jù)來源

：國家統(tǒng)計局，2023年2024年2025年70城二手房10

新開工面積70城新房2022-072025-102025-072025-042021-102021-072021-042021-012020-102025-102025-072025-042025-012024-102023-102025-012024-102024-072024-042024-012023-072023-042023-012022-102022-072022-042022-012021-102021-072021-042021-012020-102020-072023-102023-072023-042023-012022-102022-042020-042022-012020-012024-072024-042024-012020-072020-042020-0120212024202312月11月10月0.940.770.660.734月8月9月7月6月2月3月5月1月70新二手價格趨勢向好發(fā)展20140720141020150220150520150820151120160320160620160920161220170420170720171020180220180520180820181120190320190620190920191220200420200720201020210220210520210820211120220320220620220920221220230420230720231020240220240520240820241120250320250620250920251236個月

56個月

52個月全國新建商品住宅一二級庫存周期出現(xiàn)拐點信號房地產(chǎn)新發(fā)展階段

，

價格周期

是否向3年一輪的模式回歸？20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%15.010.05.00.0(5.0)(10.0)12月：庫存同比-9.

1%消化周期同比變化+0.

6月庫存同比%消化周期同比變化數(shù)據(jù)來源

：國家統(tǒng)計局，201303201306201309201312201404核心要點落地政策發(fā)布主體政策情況政策一次性給足

，不搞“添油戰(zhàn)術(shù)“換房個稅退稅政策延續(xù)財政部稅務(wù)總局住建部公告力度一步到位

，覆蓋2年周期

，避免政策反復(fù)

，穩(wěn)定改善型需求預(yù)期取消限制性措施

，強化政策協(xié)調(diào)央行+金融監(jiān)管總局聯(lián)合通知(1月15日)取消商辦50%-60%高首付限制

，調(diào)整為不低于30%

，降低投資門檻

，加速商辦去庫存滿足剛需與改善需求

，支持換房公積金貸款利率下調(diào)

(首套5年以上至2.6%)央行住建部公積金管理中心聯(lián)合通知降低剛需/改善月供成本

，支持“賣舊買新”,與換房退稅政策形成協(xié)同嚴(yán)控增量、盤活存量專項債收購存量商品房用作保租房河南省財政廳住建廳專項債實施方案收購存量房轉(zhuǎn)保租房

，既去化庫存又補充保障房供給

，落實

“盤活存量”要求推動商辦去庫存與業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型央行貨幣政策委員會決議(1月15日)完善融資基礎(chǔ)制度

，擴大REITs范圍“白名單“項目貸款展期最長5年金融監(jiān)管總局融資協(xié)調(diào)機制通知緩解房企短期償債壓力

，為存量項目盤活與REITs發(fā)行創(chuàng)造條件（2026.1月起受理

，3月前完成首批展期）深化公積金改革

，支持新市民/青年人公積金“商轉(zhuǎn)公”比例提升、額度上浮(如沈陽1.3倍)沈陽市公積金管理中心新政(1月10日)適配新市民、多子女家庭需求

，降低購房現(xiàn)金壓力

，釋放特

定群體潛力加強預(yù)期管理

，監(jiān)測敏感指標(biāo)金融監(jiān)管總局融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行金融監(jiān)管總局工作部署(1月15日)監(jiān)測房價、投資、法拍房等指標(biāo)

，管控不實信息

，穩(wěn)定市場

預(yù)期房企向“開發(fā)+持有運營”轉(zhuǎn)型證監(jiān)會發(fā)改委REITs試點擴容通知

（2026.1月起受理新增申報）

2026年1月1日《求是》雜志發(fā)表《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》文章以“穩(wěn)預(yù)期縮調(diào)整促轉(zhuǎn)型

”為核心明確正視房地產(chǎn)的

雙重定位承認(rèn)市場回落對經(jīng)濟居民財富與金融體系的連鎖影響糾正行業(yè)重要性下降”的認(rèn)知偏差

降

存1月房地產(chǎn)落地政策梳理資料來源

政府公開資料整理199920102013

202120232025公租房（城鎮(zhèn)中等偏下收入，住房困難家庭）?2010年：《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》出臺，明確公租房的供應(yīng)對象和建設(shè)方式。?2014年：《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，廉租房

與公租房并軌運行，合稱為公共租賃住房。保障性住房（新市民、青年人等群體）2021年：《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。2023年：《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，保留原有的“可租型”（廉租房、公租房、保租房），發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房、人才安居房、

自住型商品房等

“可售型保障房

”將是下階段政策的發(fā)力重點。起步階段轉(zhuǎn)型階段

高質(zhì)量發(fā)展階段廉租房（城鎮(zhèn)低收入，住房困難家庭）?

1

9

9

9

年

：《

城

鎮(zhèn)

廉

租

房

管

理

辦

法》，標(biāo)志著廉租房制度在中國建

立。?2007年

：《廉租住房保障辦法》

和《廉租住房保障資金管理辦法》

出臺，制度體系逐漸成型。以“房住不炒”為方政策逐步推進(jìn)，觸及行

概念，開始培育租賃例、用地來源、金融支

市場，確立租賃住房撐等，完善住房租賃市

1998年住房租賃首次納入國家制度設(shè)計，市場化租賃萌芽發(fā)展

，政策驅(qū)動下的保障體系構(gòu)建+市場化探索并行期為重點，大力發(fā)展住房建設(shè)，加強房保障體系建設(shè)

存量配租配售成針，推出“租售并舉”

業(yè)空白領(lǐng)域，如市場條

2014-2016年2017-2018年2019-2020年2021-2022年2023-2025年規(guī)范租賃住房市場發(fā)展，密集出臺相關(guān)支持性政策，政府引導(dǎo)作用逐步顯現(xiàn)租賃住房，加強住金融支持，收儲以保障性租賃住房

推進(jìn)保障性租賃政策體系場配置政策1998-2013年

新風(fēng)向S0%-7/0%排序集量1北京406716青島2114.432深圳6063.217濟南20.513.23廣州6062.318長沙15104上海476019天津109.565重慶403020無錫89.56杭州3326.8421沈陽13.56.77西安3021.7322佛山7.58.18成都3022.423貴陽107.49武漢2525.224紹興6.57.2610鄭州233025南昌87.110511寧波21.321.326珠海1.57.812蘇州202027烏魯木齊6.76.8213合肥6.520.428石家莊85.2314南京151529太原4.54.515廈門2113.630長春33.76?推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。?

優(yōu)化保障性住房供給

，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。?建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”

，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。?建立房屋全生命周期安全管理制度。供應(yīng)端需端?

住建部：

“十四五”期間

，全國建設(shè)籌集各類保障性住房、

安置房等

間）。十四五期間-部分城市保障性住房完成情況（萬套/間）數(shù)據(jù)來源

：政府公開資料整理對租賃房源的要求對租賃合同簽訂管理的要求對出租主體的新規(guī)定?

安全標(biāo)準(zhǔn)的法定化：租賃房源應(yīng)符合?

實名簽約與身份核驗

：出租人和承租人簽訂住?

強化了對從業(yè)主體資質(zhì)的監(jiān)管：住建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝潢等房租賃合同時應(yīng)當(dāng)使用實名。房租賃企業(yè)將“住房租賃”明確列方面的法律法規(guī)的強制性標(biāo)準(zhǔn)。入其登記的營業(yè)范圍。?

居住空間的法定化：廚房、衛(wèi)生間、?

強制備案制度

：出租人應(yīng)當(dāng)將住房租賃合同向住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。?

強化了對從業(yè)主體資金的監(jiān)管：規(guī)陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非定了資金監(jiān)管賬戶制度

，要求租金居住空間不得單獨出租用于居住。?明確押金返還規(guī)則：雙方在住房租賃合同中應(yīng)明確約定押金的金額、返還時間以及押金扣減收付應(yīng)通過資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行。?

居住密度的法定化：規(guī)定了租賃住房規(guī)則。?

強化了對從業(yè)主體行為的監(jiān)管：對單間租住人數(shù)上限、人均租住面積的于發(fā)布虛假房源的

，最高可處10萬下限應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)市級以上政府規(guī)定?

禁止暴力騰退

：出租人不得采取暴力、威脅或元罰款。的標(biāo)準(zhǔn)。其他非法方式迫使承租人騰退住房。房源結(jié)構(gòu)調(diào)整長期穩(wěn)定的租賃需求專業(yè)化轉(zhuǎn)型

，機構(gòu)化率提升首部《住房租賃條例》于2025年9月正式施行

，租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段

輕資產(chǎn)擴張需匹配現(xiàn)金流

，“高收低租”不可持續(xù)

，

賽道更具抗風(fēng)險能力。

行業(yè)從“沖規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向

，

，中小機構(gòu)出清加速。

政策與監(jiān)管將進(jìn)一步收緊

，推動行業(yè)回歸合規(guī)與穩(wěn)健運營。2021-2024監(jiān)管收緊

，

國企系崛起業(yè)系與房企系非核心項目,

國2019-2020至暗時刻

，頭部機構(gòu)暴雷頭部局部暴雷期風(fēng)險緩釋與結(jié)構(gòu)性出清期萌芽期集中爆發(fā)期購

流動人口

(政策性租房品牌長租公寓個人掛牌房源找房用戶數(shù)量2ooo

w

其中近30天租房意向

“高”/“

中”

占比60%城市家庭1.9億戶

，其中租房戶數(shù)約5000萬

，

占比25.6%政策性租房累計供應(yīng)證

保障房十四五新增近數(shù)據(jù)來源：i

Find

，國家統(tǒng)計局

，2022年以后數(shù)據(jù)系估算3.852.36線上平臺年掛牌

（間）數(shù)據(jù)來源

：2020第七次人口普查10%長表數(shù)據(jù)一線城市長租公寓出租率

8%1.190.44300萬（間）租賃公租房/廉租房2400

銀品牌公寓在2024E2023E2022E20182017202

12020201920162010201

120122013201420150.452.53政黨的機關(guān)、國家機關(guān)、群眾團體和社會組織、企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人專業(yè)技術(shù)人員辦事人員和有關(guān)人員農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)及輔助人員

廉租房/公租房求提升

，

長期預(yù)計釋博士研究生碩士研究生大學(xué)本科大學(xué)專科高

中初

中小

學(xué)學(xué)前教育未上過學(xué)2030城鎮(zhèn)化率67%→70%4000萬人進(jìn)城

場化租房社會生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)人員生產(chǎn)制造及有關(guān)人員當(dāng)前中國勞動年齡人口平均受教育年限為10.9年

，主要發(fā)達(dá)國家平均為13.2年。產(chǎn)業(yè)升級+階層結(jié)構(gòu)完善驅(qū)動1000+萬戶家庭居住改善1900萬戶學(xué)歷層次的提升帶

轉(zhuǎn)變1100萬戶 廉租房/公租房市場化租房數(shù)據(jù)來源：

2020年人口普查家庭小型化：

單身人士增加

，無孩家庭增加

，居住需求由租房向買房的轉(zhuǎn)化動能減弱1400120010008006004002000 結(jié)婚對數(shù)離婚對數(shù)常住人口出生率1614121086420數(shù)據(jù)來源

：國家統(tǒng)計局，2020201620142017202120232015201820192022202476461158平臺找房需求占比2021-202560.0%

59.0%

4.5%30.0%

10.0%

2021

2022

2023

2024

2025

0.0%

線上平臺買房需求占比逐年下滑。

2025年月均百城掛牌套數(shù)達(dá)到183.2萬套

，與2023年相比增長了35%

線上平臺租房需求的占比達(dá)到54

.

5%

（58）

和33

.

6%

（AJK）

，與2021年相比分別提升了13.5pct和14.6pct。20.0%

-13.5pct

AJK平臺找房需求占比2021-2025

44.8%

5.5%百城租房市場掛牌套數(shù)2023-2025

19.0%

22.3%

25.6%

40.0%50.0%

o

48.9%

o90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2021202220232024

20252025-05

2025-03

2024-05

2024-07

2025-11

2025-09

2024-09

2024-11

2024-03

2023-09

2023-11

2025-01

2023-05

2024-01

2023-03

2023-01

-14.6pct買房

租房2023-072025-07數(shù)據(jù)來源：167.981.0%66.4%35.76%21二手市場房源向租房市場轉(zhuǎn)化

，疊加保租房入市

，推高市場供給

2025年

，重點城市平均掛牌租金較2024年下

%，對比2024年跌幅（

12.4%）

有所收窄。

2025年

，重點城市的月度掛牌租金波動幅度較小

，

12月平均掛牌租金翹尾上漲

，今年整體掛牌租金有止跌企穩(wěn)的跡象。2023年-2025年重點城市掛牌租金趨勢變化數(shù)據(jù)來源：

掛牌租金（元/平方米/月）環(huán)比2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.5%-3.0%-3.5%60.055.050.045.040.035.030.025.020.0止跌企穩(wěn)

，區(qū)間小幅波動25年均值：43.323年均值：54.7202511202506202509202403202409202510202502202411202508202507202404202504202401202410202312202301202407202307202306202302202412202303202311202501202308202505202309202408202512202304202305202503202310202405202402202406跌12.4%跌9.6%排序城市排序城市同比2024年平均租金=1002024年平均租金=1001烏魯木齊104.121大連96.32貴陽100.322合肥96.03呼和浩特100.023濟南95.94東莞99.624杭州95.55鄭州99.425西安94.86佛山99.326長春94.77石家莊98.527?？?4.68哈爾濱98.428北京94.49深圳98.129青島94.410成都97.830南昌94.411重慶97.531長沙94.212中山97.432南京94.013天津97.433廣州93.814南寧97.134寧波93.615無錫97.135福州93.116昆明97.136太原92.517沈陽97.037武漢92.118蘇州96.538廈門91.319蘭州96.439三亞90.320上海96.440溫州90.2

2025年

3個城市租賃價格指數(shù)同比上漲

西部城市受供需擾動影響更小烏魯木齊貴陽呼和浩特等受租賃供需擾動因素影響較小的城市其掛牌租金表現(xiàn)相對突出

上海、深圳、成都、重慶等城市下半年部分城市已顯現(xiàn)止跌回升跡象

備注1城市范圍全國租賃重點40城各城市的市轄區(qū)不包括縣2數(shù)據(jù)樣本數(shù)據(jù)基于市場公開信息、

58同城網(wǎng)站及安居客網(wǎng)站自有監(jiān)測數(shù)據(jù)歷史沉淀大數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)來源2025年安居客全國40城租賃價格指數(shù)120.0115.0110.0105.0100.095.090.085.0110.4101.790.4

87.8130.0125.0120.0115.0110.0105.0100.095.090.085.080.0111.5105.493.092.2

2025年

，核心二線城市掛牌租金回落幅度顯著；

但成都12月租金水平較2021年疫情前仍高

%。

2025年

，成都掛牌租金

%，跌幅較小。

,支撐租金表現(xiàn)較強。

截至2025年12月

，

掛牌租金水平較2021年疫情前仍高出

%，且今年各月波動相對較小；

廣州和深圳的掛牌租金則在下半年顯現(xiàn)出止跌回升的跡象。2021032021052021072021092021112022012022032022052022072022092022112023012023032023052023072023092023112024012024032024052024072024092024112025012025032025052025072025092025112021.3-2025.12一線城市掛牌租金指數(shù)趨勢變化202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211202301202303202305202307202309202311202401202403202405202407202409202411202501202503202505202507202509202511數(shù)據(jù)來源：

備注：

以上各能級城市掛牌租金為指數(shù)化趨勢

，選擇到2021年初為對比基期2021.3-2025.12重點二線城市掛牌租金指數(shù)趨勢變化

杭州——

南京

成都重慶

武漢

西安

北京

上海

廣州

深圳排序城市同比排序城市同比1合肥29.3%21東莞5.8%2天津24.2%22青島5.3%3烏魯木齊21.4%23蘭州4.6%4呼和浩特20.8%24石家莊3.2%5成都17.0%25杭州2.7%6鄭州16.6%26蘇州1.9%7哈爾濱16.6%27貴陽1.8%8濟南15.8%28武漢1.6%9南昌13.1%29重慶1.1%10西安11.6%30長春-0.9%11太原11.0%31無錫-1.0%12寧波10.4%32大連-1.7%13中山10.3%33北京-2.2%14沈陽9.8%34海口-4.9%15廣州9.6%35上海-6.3%16佛山9.3%36福州-6.8%17長沙8.7%37南寧-9.0%18深圳8.3%38溫州-12.8%19南京8.0%39廈門-14.3%20昆明7.1%40三亞-18.9%排序城市同比排序城市同比1重慶16.5%21大連-3.8%2南京15.4%22廣州-3.9%3福州6.9%23寧波-3.9%4東莞6.6%24濟南-3.9%5杭州6.3%25長沙-4.2%6天津5.4%26貴陽-5.0%7鄭州3.4%27青島-5.1%8呼和浩特2.8%28南寧-5.3%9蘇州2.6%29北京-5.6%10佛山0.7%30長春-6.6%11哈爾濱0.7%31?？?6.9%12昆明0.2%32沈陽-7.8%13烏魯木齊0.0%33石家莊-9.2%14南昌-0.1%34太原-9.3%15蘭州-1.2%35武漢-11.6%16深圳-1.2%36廈門-13.2%17上海-2.1%37西安-14.2%18合肥-3.2%38成都-16.5%19溫州-3.2%39中山-36.1%20三亞-3.6%40無錫-40.1%

2025年

，租賃市場線上掛牌供應(yīng)量同比上

%；線上租賃需求熱度同比小幅下

%，較去年跌幅顯著收窄。

重慶、

南京、

杭州、

福州及天津等人口基數(shù)較大的新一線城市

，需求熱度較去年上升

，表現(xiàn)優(yōu)于一線城市。備注：

1.城市范圍

：全國租賃重點40城；

各城市的市轄區(qū)

，不包括縣。

2.數(shù)據(jù)樣本

：數(shù)據(jù)基于市場公開信息、

58同城網(wǎng)站及安居客網(wǎng)站自有監(jiān)測數(shù)據(jù)、歷史沉淀大數(shù)據(jù)等。

數(shù)據(jù)來源：2025年安居客全國40城租賃房源線上掛牌量變化2025年安居客全國40城租賃線上需求熱度變化

一線城市：

下房源均存在供應(yīng)缺口

，

5000元以上價格區(qū)間明顯供大于求；

重點二線城市

。

一線城市：

租賃各價格段的供

富；對于各價格段的租賃產(chǎn)品

，均能有對應(yīng)的市場需求空間。

重點二線城市：

各價格段的供需分布相對集中；

2025年重點二線城市租賃價格供需分布及變化情況2025年一線城市租賃價格供需分布及變化情況備注

：城市包括杭州、南京、成都、重慶、西安、武漢備注

：城市包括北京、上海、廣州、深圳數(shù)據(jù)來源：2025年成都租賃價格供需分布及變化情況

市場競爭壓力較大。對比去年同期

，

500元/月/套、

1501-2000元/月/套房源的供需占比上升顯著。

尤其

，

。

戶型結(jié)構(gòu)：

3房供應(yīng)占比過半

，

。今年

，

3房供給仍在持續(xù)增加

，

市場競爭壓力較大。

增

。2025年成都租賃戶型供需分布及變化情況數(shù)據(jù)來源：

核心區(qū)

需求熱度占比均在

。

等人口基數(shù)較大區(qū)域

，需求占比顯著高于供應(yīng)占比。

掛牌租金同比上漲

，

的掛牌租金表現(xiàn)較強

，

等區(qū)掛牌租金較2024年

。2025年成都各區(qū)域掛牌租金及變化情況成都各區(qū)域人口及租賃供需分布情況 租金（元/㎡/月）同比數(shù)據(jù)來源：14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.000.00

25年供應(yīng)占比25年需求占比七普人口（萬人）2.0%

2.6%

2.4%180160140120100806040200155.85134.62天府新區(qū)天府新區(qū)青白江青白江龍泉驛龍泉驛高新區(qū)高新區(qū)新津新津新都新都146.58成華成華郫都郫都錦江錦江青羊青羊溫江溫江武侯武侯金牛金牛雙流雙流4.7%2.50%

2.67%

漲17.1%2.00%

1.92%

漲11.8%1.50%1.00%

2024年至今

，

二手房價格下行趨勢下

，

各能級城市掛牌租金收益率均被動上行；

2025年

，一線城市租金收益率較2024年初

重點二線城市租金收益率較2024年初漲幅最高

，

2025年

，各能級城市租金收益率均突破10年期國債收益率；未來

，伴隨

，租賃類產(chǎn)品的投資屬性顯現(xiàn)。2024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122024年-2025年各能級城市掛牌租金收益率情況2025/1/12025/2/12025/3/12025/4/12025/5/