2025年歷史建筑活化利用項(xiàng)目融資協(xié)議本融資協(xié)議（以下簡稱“協(xié)議”）由以下雙方于2025年[具體日期]在[具體地點(diǎn)]簽署：

甲方：[甲方名稱]，一家根據(jù)[國家名稱]法律注冊(cè)成立的營利性實(shí)體，其注冊(cè)地址位于[甲方注冊(cè)地址]。

乙方：[乙方名稱]，一家根據(jù)[國家名稱]法律注冊(cè)成立的金融機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)地址位于[乙方注冊(cè)地址]。

鑒于：

1.甲方擁有一處位于[歷史建筑具體地址]的歷史建筑，該建筑具有[簡述歷史建筑的歷史、文化和藝術(shù)價(jià)值]。甲方有意對(duì)該歷史建筑進(jìn)行活化利用，以恢復(fù)其歷史價(jià)值并創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

2.乙方擁有豐富的融資資源和專業(yè)的投資管理團(tuán)隊(duì)，愿意為甲方的歷史建筑活化利用項(xiàng)目提供資金支持。

3.甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方歷史建筑活化利用項(xiàng)目的融資事宜達(dá)成以下協(xié)議：

第一條定義

1.1本協(xié)議中，“項(xiàng)目”指代甲方計(jì)劃實(shí)施的歷史建筑活化利用項(xiàng)目。

1.2“融資額度”指代乙方同意向甲方提供的最高資金支持金額。

1.3“融資期限”指代乙方提供資金的期限，自資金發(fā)放之日起至還款截止日止。

1.4“利息”指代乙方因提供資金而向甲方收取的報(bào)酬，按照[具體利率計(jì)算方式]計(jì)算。

1.5“還款”指代甲方按照本協(xié)議約定向乙方償還資金的行為。

第二條融資條款

2.1乙方同意向甲方提供不超過[具體金額]的融資額度，用于項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。

2.2融資期限為[具體年限]年，自資金發(fā)放之日起計(jì)算。

2.3利息按照[具體利率]計(jì)算，按[具體計(jì)息周期]結(jié)算。

2.4甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定的還款計(jì)劃和利率向乙方支付利息和本金。

第三條項(xiàng)目要求

3.1甲方承諾按照項(xiàng)目計(jì)劃書（附件一）的內(nèi)容實(shí)施歷史建筑活化利用項(xiàng)目，并確保項(xiàng)目符合國家相關(guān)法律法規(guī)的要求。

3.2甲方應(yīng)定期向乙方提供項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告，包括但不限于項(xiàng)目進(jìn)度、資金使用情況、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。

3.3甲方應(yīng)保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，并承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)施過程中的一切風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

第四條乙方的權(quán)利和義務(wù)

4.1乙方有權(quán)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，以確保項(xiàng)目符合本協(xié)議的約定。

4.2乙方應(yīng)按照本協(xié)議的約定向甲方提供資金支持，并確保資金的及時(shí)發(fā)放。

4.3乙方應(yīng)保護(hù)甲方的商業(yè)秘密和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)甲方同意，不得向任何第三方泄露。

第五條違約責(zé)任

5.1若甲方未能按照本協(xié)議約定的還款計(jì)劃和利率向乙方支付利息和本金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并按照[具體違約金計(jì)算方式]向乙方支付違約金。

5.2若甲方未能按照本協(xié)議約定的項(xiàng)目要求實(shí)施項(xiàng)目，乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)解除本協(xié)議。

5.3若乙方未能按照本協(xié)議的約定向甲方提供資金支持，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并按照[具體違約金計(jì)算方式]向甲方支付違約金。

第六條爭議解決

6.1本協(xié)議的簽訂、履行、解釋及爭議解決均適用[國家名稱]法律。

6.2雙方在履行本協(xié)議過程中發(fā)生爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向[具體仲裁機(jī)構(gòu)]申請(qǐng)仲裁。

第七條其他

7.1本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

7.2本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

7.3本協(xié)議一式[具體份數(shù)]份，甲乙雙方各執(zhí)[具體份數(shù)]份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：[甲方名稱]

授權(quán)代表（簽字）：[甲方授權(quán)代表簽字]

日期：2025年[具體日期]

乙方（蓋章）：[乙方名稱]

授權(quán)代表（簽字）：[乙方授權(quán)代表簽字]

日期：2025年[具體日期]

**一、所需附件列表**

該融資協(xié)議在執(zhí)行過程中，可能需要以下附件作為補(bǔ)充和說明：

1.**項(xiàng)目計(jì)劃書：**詳細(xì)闡述歷史建筑活化利用的具體方案，包括但不限于建筑現(xiàn)狀評(píng)估、設(shè)計(jì)方案、改造計(jì)劃、功能定位、運(yùn)營模式、市場(chǎng)分析、實(shí)施進(jìn)度安排等。

2.**歷史建筑相關(guān)文件：**如建筑的歷史沿革證明、保護(hù)級(jí)別文件（如有）、結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)報(bào)告、土地使用證明、規(guī)劃許可初步意見或相關(guān)文件等，用以證明項(xiàng)目的合法性和歷史價(jià)值。

3.**甲方財(cái)務(wù)報(bào)表：**包括近三年的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表，以及審計(jì)報(bào)告（如有），用以評(píng)估甲方的財(cái)務(wù)狀況和信用能力。

4.**項(xiàng)目預(yù)算書：**詳細(xì)列出項(xiàng)目總投資額及資金使用計(jì)劃，明確融資需求的合理性。

5.**擔(dān)保文件（如適用）：**若融資協(xié)議約定需要擔(dān)保，則需提供由擔(dān)保人出具的保證函、抵押物評(píng)估報(bào)告及權(quán)屬證明、質(zhì)押物清單及權(quán)屬證明等。

6.**乙方要求的其他文件：**乙方基于其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和資金管理需要，可能要求甲方提供其他相關(guān)文件或信息。

**二、違約行為羅列及認(rèn)定**

根據(jù)協(xié)議條款（特別是第五條違約責(zé)任），可能的違約行為主要包括：

1.**甲方違約行為：**

***未按期足額支付本金：**甲方未能按照約定的還款計(jì)劃（包括還款時(shí)間、還款金額）償還貸款本金。

***未按期足額支付利息：**甲方未能按照約定的付息周期和金額支付利息。

***項(xiàng)目進(jìn)展嚴(yán)重滯后：**甲方未按照項(xiàng)目計(jì)劃書的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，且無合理理由，或項(xiàng)目方向與約定嚴(yán)重偏離。

***提供虛假信息或隱瞞重要事實(shí)：**在申請(qǐng)融資或協(xié)議履行過程中，甲方提供了虛假的項(xiàng)目情況、財(cái)務(wù)狀況或履約能力證明。

***改變資金用途：**甲方將融資本金未按約定用于歷史建筑活化利用項(xiàng)目，而是用于其他用途。

***項(xiàng)目失敗或無法繼續(xù)：**項(xiàng)目因甲方原因（如決策失誤、管理不善）導(dǎo)致無法按計(jì)劃完成，且乙方認(rèn)為存在重大風(fēng)險(xiǎn)。

***出現(xiàn)其他嚴(yán)重違反協(xié)議約定行為：**如違反保密條款、甲方破產(chǎn)、解散或被吊銷營業(yè)執(zhí)照等可能影響其履約能力的行為。

2.**乙方違約行為：**

***未按期足額發(fā)放貸款：**乙方未能按照約定的貸款額度和發(fā)放時(shí)間將資金交付給甲方。

***未按期支付利息（如適用）：**如果協(xié)議約定乙方也應(yīng)向甲方支付某些款項(xiàng)（如承諾費(fèi)），而未能按時(shí)支付。

***無正當(dāng)理由拒絕放款或提前收回貸款：**乙方在協(xié)議約定的條件下，無合理依據(jù)單方面拒絕發(fā)放約定貸款或提前終止協(xié)議并收回資金。

**違約行為認(rèn)定：**

違約行為的認(rèn)定依據(jù)主要包括：

*協(xié)議的明確約定（如還款日、金額、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)等）。

*法律法規(guī)的規(guī)定。

*雙方的往來函件、會(huì)議紀(jì)要等證據(jù)。

*乙方（金融機(jī)構(gòu)）基于專業(yè)判斷和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估得出的結(jié)論（需有合理依據(jù)）。

**三、法律名詞解釋**

1.**融資協(xié)議：**指借款人（甲方）與貸款人（乙方）之間簽訂的，約定一方將一定數(shù)額的資金提供給另一方使用，另一方按時(shí)還款并支付利息（或其他代價(jià)）的協(xié)議。

2.**融資額度：**指貸款人同意向借款人提供的最高借款限額。

3.**融資期限：**指資金從發(fā)放到全部本息還清之間的時(shí)間跨度。

4.**利息：**指借款人為使用貸款人提供的資金而支付的價(jià)格，通常以一定比率計(jì)算。

5.**還款：**指借款人按照協(xié)議約定，向貸款人償還貸款本金及利息的行為。

6.**歷史建筑：**指具有歷史、文化、藝術(shù)、科學(xué)、社會(huì)價(jià)值，依照法律法規(guī)需要保護(hù)的建筑物。

7.**活化利用：**指在保護(hù)歷史建筑核心價(jià)值的前提下，通過合理的改造、修繕和功能注入，使其重新融入當(dāng)代社會(huì)，發(fā)揮新的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

8.**商業(yè)秘密：**指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益、具有實(shí)用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息。

9.**知識(shí)產(chǎn)權(quán)：**指權(quán)利人對(duì)其智力勞動(dòng)成果依法享有的專有權(quán)利，包括著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。

10.**違約責(zé)任：**指當(dāng)事人一方不履行協(xié)議或者履行協(xié)議不符合約定時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，通常包括支付違約金、賠償損失等。

**四、實(shí)際執(zhí)行過程中遇到的問題及注意事項(xiàng)及解決辦法**

**可能遇到的問題：**

1.**項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估困難：**歷史建筑的價(jià)值不僅在于市場(chǎng)價(jià)值，更在于其歷史文化價(jià)值，難以用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精確評(píng)估，影響融資額度確定。

***解決辦法：**邀請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，結(jié)合市場(chǎng)評(píng)估和專家評(píng)審（如歷史、建筑、文化專家）進(jìn)行綜合評(píng)估；明確融資主要基于項(xiàng)目本身價(jià)值和未來收益潛力，而非僅僅是對(duì)建筑本身的評(píng)估。

2.**審批流程復(fù)雜且漫長：**歷史建筑改造項(xiàng)目涉及文物保護(hù)、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門，審批環(huán)節(jié)多，時(shí)間不確定。

***解決辦法：**協(xié)議中明確約定因政府審批導(dǎo)致的延期風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)（通常部分風(fēng)險(xiǎn)由甲方承擔(dān)，乙方可獲得延期利息或部分承諾費(fèi)）；甲方需盡早啟動(dòng)并積極協(xié)調(diào)各審批環(huán)節(jié)。

3.**項(xiàng)目實(shí)施過程中變更頻繁：**為適應(yīng)保護(hù)要求或市場(chǎng)變化，項(xiàng)目方案可能需要調(diào)整。

***解決辦法：**協(xié)議中明確變更管理流程，任何重大變更需經(jīng)乙方書面同意；變更可能產(chǎn)生的額外成本由誰承擔(dān)需在變更確認(rèn)書中明確。

4.**成本超支風(fēng)險(xiǎn)：**歷史建筑改造工程常遇到未預(yù)見的工程問題（如結(jié)構(gòu)病害、文物修復(fù)復(fù)雜性），導(dǎo)致成本超支。

***解決辦法：**項(xiàng)目預(yù)算預(yù)留充足的不可預(yù)見費(fèi)；協(xié)議中約定成本超支超過一定比例或金額時(shí)，需提供補(bǔ)充文件（如新的預(yù)算、甲方追加投入承諾）并可能需要乙方重新評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

5.**運(yùn)營效益不確定性：**歷史建筑改造后的功能（如旅游、文創(chuàng)、商業(yè)）的市場(chǎng)接受度存在不確定性，影響項(xiàng)目回報(bào)和還款能力。

***解決辦法：**乙方進(jìn)行審慎的項(xiàng)目可行性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；協(xié)議中可設(shè)定財(cái)務(wù)指標(biāo)門檻（如最低現(xiàn)金流、特定時(shí)期內(nèi)必須實(shí)現(xiàn)盈利等），或要求甲方提供反擔(dān)保。

6.**保護(hù)與利用的平衡難題：**過度商業(yè)化可能損害建筑本體和歷史價(jià)值，純粹保護(hù)則可能缺乏經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性。

***解決辦法：**強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目方案必須符合文物保護(hù)要求；乙方和甲方共同聘請(qǐng)專業(yè)顧問監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)施，確保平衡；協(xié)議中可包含對(duì)違反保護(hù)要求的處罰性條款。

7.**甲方管理能力不足：**項(xiàng)目實(shí)施和后續(xù)運(yùn)營需要專業(yè)人才和管理經(jīng)驗(yàn)。

***解決辦法：**協(xié)議中可約定甲方需組建合格的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)或引入有經(jīng)驗(yàn)的管理機(jī)構(gòu)；乙方可參與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)決策或團(tuán)隊(duì)審核。

**注意事項(xiàng)：**

***盡職調(diào)查：**融資前，乙方需對(duì)甲方資質(zhì)、項(xiàng)目方案、歷史建筑狀況、合規(guī)性等進(jìn)行全面深入的盡職調(diào)查。

***協(xié)議條款清晰：**協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、違約責(zé)任等條款必須清晰、具體、無歧義。

***風(fēng)險(xiǎn)控制：**乙方需建立有效的貸后管理機(jī)制，跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展、資金使用、財(cái)務(wù)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險(xiǎn)。

***合規(guī)性審查：**確保項(xiàng)目方案和融資活動(dòng)符合所有相關(guān)法律法規(guī)，特別是文物保護(hù)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等。

***溝通機(jī)制：**建立順暢的溝通渠道，確保雙方能及時(shí)就項(xiàng)目進(jìn)展、問題、變更等事宜進(jìn)行溝通。

**五、合同適用的所有場(chǎng)景**

該“2025年歷史建筑活化利用項(xiàng)目融資協(xié)議”主要適用于以下場(chǎng)景：

1.**擁有具有歷史、文化、藝術(shù)價(jià)值的存量歷史建筑的實(shí)體：**如老字號(hào)企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商（持有歷史建筑物業(yè)）、地方政府平臺(tái)公司、文化機(jī)構(gòu)等，希望通過改造利用這些資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。

2.**需要資金支持進(jìn)行改造和后續(xù)運(yùn)營的場(chǎng)合：**歷史建筑的活化利用通常投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，需要金融機(jī)構(gòu)提供長期、專業(yè)的資金支持。

3.**旨在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合的項(xiàng)目：**除了追求財(cái)務(wù)回報(bào)，項(xiàng)目也承擔(dān)著保護(hù)文化遺產(chǎn)、改善城市風(fēng)貌、促進(jìn)文化旅游、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的社會(huì)責(zé)任。

4.**金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)的場(chǎng)景：**銀行、信托公司、基金公司等金融機(jī)構(gòu)，將其作為信貸或投資業(yè)務(wù)，服務(wù)于具有特殊價(jià)值和社會(huì)意義的項(xiàng)目。

5.**特定時(shí)期（如2025年）政府鼓勵(lì)或支持的歷史建筑保護(hù)與利用項(xiàng)目：**如果該協(xié)議是響應(yīng)特定政策導(dǎo)向（如城市更新、文化強(qiáng)國戰(zhàn)略）而設(shè)計(jì)，那么更適用于此類受政策推動(dòng)的項(xiàng)目。

6.**需要明確雙方權(quán)利義務(wù)、規(guī)范融資行為、降低交易風(fēng)險(xiǎn)的需求：**為歷史建筑活化利用這一復(fù)雜領(lǐng)域提供標(biāo)準(zhǔn)化的融資法律框架。

**一、特殊應(yīng)用場(chǎng)合及應(yīng)增加的條款**

**特殊應(yīng)用場(chǎng)合：**

1.**政府引導(dǎo)基金投資：**項(xiàng)目主要由地方政府或其指定的引導(dǎo)基金提供主要資金支持，金融機(jī)構(gòu)提供配套融資或風(fēng)險(xiǎn)投資。

***應(yīng)增加條款：**

***政府承諾條款：**明確政府在特定條件下的資金注入義務(wù)、額度、到位時(shí)間及前提條件（如項(xiàng)目獲得特定許可、達(dá)到某個(gè)進(jìn)度里程碑）。

***優(yōu)先購買權(quán)條款：**政府或其關(guān)聯(lián)基金可能擁有的優(yōu)先購買項(xiàng)目未來收益權(quán)或股權(quán)的權(quán)利。

***信息共享與協(xié)調(diào)機(jī)制條款：**建立政府相關(guān)部門（規(guī)劃、文保、財(cái)政等）與融資雙方的信息共享和項(xiàng)目協(xié)調(diào)機(jī)制。

***政策風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)條款：**明確因政府政策變動(dòng)（如補(bǔ)貼取消、審批延遲）產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)或如何分擔(dān)。

2.**引入專業(yè)運(yùn)營方（如SPV）：**項(xiàng)目改造完成后，通過設(shè)立特殊目的實(shí)體（SpecialPurposeVehicle,SPV）來負(fù)責(zé)后續(xù)的運(yùn)營管理，融資資金可能直接或間接投入SPV。

***應(yīng)增加條款：**

***SPV設(shè)立與控制權(quán)條款：**明確SPV的設(shè)立過程、股權(quán)結(jié)構(gòu)、治理機(jī)制，以及甲方或乙方對(duì)SPV的重大事項(xiàng)決策權(quán)。

***資產(chǎn)/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓條款：**明確項(xiàng)目改造完成后的資產(chǎn)或未來收益權(quán)如何轉(zhuǎn)讓給SPV，以及融資方的優(yōu)先受償權(quán)或收益權(quán)如何體現(xiàn)。

***運(yùn)營管理責(zé)任條款：**明確SPV作為運(yùn)營方的具體職責(zé)、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)告義務(wù)，以及與甲方（原業(yè)主）的關(guān)系。

***退出機(jī)制條款：**明確SPV的解散條件、資產(chǎn)處置方式，以及投資方（甲方或乙方）的退出路徑。

3.**公眾參與或眾籌模式：**項(xiàng)目融資除了機(jī)構(gòu)融資外，還包含部分來自公眾捐贈(zèng)、認(rèn)捐或眾籌平臺(tái)資金。

***應(yīng)增加條款：**

***資金管理?xiàng)l款：**明確公眾資金的獨(dú)立管理賬戶、使用范圍、監(jiān)管方式，以及透明度要求（如定期公示資金使用情況）。

***項(xiàng)目變更限制條款：**公眾資金通常帶有特定用途或理念，協(xié)議需限制可能影響這些資金使用目的的過大項(xiàng)目變更。

***知情同意與溝通條款：**甲方需定期向公眾或眾籌平臺(tái)參與者通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展，并就重大變更進(jìn)行公示和征求意見。

***知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬（如適用）：**如果公眾參與涉及創(chuàng)意貢獻(xiàn)，需明確相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬和使用。

4.**國際合作項(xiàng)目：**歷史建筑位于邊境地區(qū)或有國際影響力，引入外國投資者、合作伙伴或?qū)で髧H組織（如世界銀行、亞洲開發(fā)銀行）的貸款或贈(zèng)款。

***應(yīng)增加條款：**

***外匯管制與結(jié)算條款：**明確涉及外幣融資或支付時(shí)的匯率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、外匯使用限制及結(jié)算安排。

***法律適用與爭議解決條款：**明確協(xié)議受哪國法律管轄，以及爭議解決是采用國內(nèi)仲裁、訴訟還是國際仲裁（如ICC）。

***合規(guī)要求條款：**明確項(xiàng)目需遵守的國際公約、標(biāo)準(zhǔn)（如文化遺產(chǎn)保護(hù)國際憲章）及當(dāng)?shù)赝赓Y準(zhǔn)入規(guī)定。

***保密與信息跨境流動(dòng)條款：**涉及國際合作時(shí)，需更詳細(xì)地規(guī)定商業(yè)秘密、敏感信息的范圍及跨境傳輸?shù)暮弦?guī)要求。

5.**打包項(xiàng)目融資：**將多個(gè)位于不同地區(qū)的歷史建筑活化利用項(xiàng)目打包，作為一個(gè)整體向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。

***應(yīng)增加條款：**

***項(xiàng)目組合管理與優(yōu)先級(jí)條款：**明確各子項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，以及整體還款來源的優(yōu)先順序。

***共同擔(dān)保與連帶責(zé)任條款：**可能需要各項(xiàng)目方提供共同擔(dān)保，或各子項(xiàng)目承擔(dān)連帶還款責(zé)任。

***整體監(jiān)控與退出條款：**金融機(jī)構(gòu)可能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目組合進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)控，并設(shè)定整體性的違約觸發(fā)條件或退出方案。

***利益分配機(jī)制條款：**明確從項(xiàng)目組合整體收益中，如何根據(jù)各子項(xiàng)目貢獻(xiàn)或約定比例進(jìn)行分配。

**二、特殊情況下增加的附件條款**

**1.當(dāng)有第三方介入時(shí)，需要增加的第三方的款項(xiàng)（責(zé)權(quán)利）及具體內(nèi)容：**

***增加附件：**《第三方參與協(xié)議》或《關(guān)于[項(xiàng)目名稱]項(xiàng)目第三方參與情況的說明及責(zé)權(quán)利約定》

***具體內(nèi)容示例：**

***(a)第三方角色與職責(zé)(Responsibilities):**

*明確第三方在項(xiàng)目中的具體角色（如設(shè)計(jì)單位、施工單位、運(yùn)營管理方、技術(shù)服務(wù)商、戰(zhàn)略合作伙伴等）。

*詳細(xì)列舉第三方的核心職責(zé)和義務(wù)，例如：

***設(shè)計(jì)單位：**提供符合文保要求和商業(yè)定位的詳細(xì)設(shè)計(jì)方案，按時(shí)提交各階段設(shè)計(jì)成果，配合審批，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

***施工單位：**嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙和文物保護(hù)規(guī)范施工，確保工程質(zhì)量和安全，按時(shí)完成建設(shè)任務(wù)，接受甲方和乙方的監(jiān)督。

***運(yùn)營管理方：**按照約定標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營、維護(hù)、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)，保證項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

***技術(shù)服務(wù)商：**提供特定的技術(shù)支持，如結(jié)構(gòu)加固方案、文物修復(fù)技術(shù)、智能化系統(tǒng)開發(fā)等，保證技術(shù)方案的可行性和有效性。

***(b)第三方費(fèi)用(Fees):**

*明確第三方提供服務(wù)應(yīng)收取的費(fèi)用類型（如固定費(fèi)用、按進(jìn)度支付、按比例提成、顧問費(fèi)等）。

*約定費(fèi)用的支付條件、支付時(shí)間和支付賬戶。

*約定因第三方原因?qū)е沦M(fèi)用超支時(shí)的責(zé)任承擔(dān)（通常由第三方承擔(dān)）。

***(c)第三方權(quán)利(Rights):**

*約定第三方在項(xiàng)目執(zhí)行過程中享有的權(quán)利，例如：

***知情權(quán)：**有權(quán)獲取項(xiàng)目必要的信息（如設(shè)計(jì)文件、會(huì)議紀(jì)要、進(jìn)度報(bào)告）以履行職責(zé)。

***建議權(quán)：**對(duì)項(xiàng)目方案提出合理化建議的權(quán)利。

***優(yōu)先權(quán)（如適用）：**如在后續(xù)相關(guān)項(xiàng)目中有優(yōu)先合作權(quán)。

***知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬：**如第三方在項(xiàng)目中產(chǎn)生新的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，其歸屬和使用權(quán)根據(jù)事先約定確定。

***(d)違約責(zé)任與退出機(jī)制(Liabilities&ExitMechanism):**

*明確第三方未能履行職責(zé)、違反協(xié)議約定時(shí)的違約責(zé)任（如承擔(dān)違約金、賠償損失、承擔(dān)修復(fù)或重做費(fèi)用）。

*約定因第三方原因?qū)е马?xiàng)目重大延誤或損害時(shí)的處理方式。

*設(shè)定第三方在何種情況下可以退出項(xiàng)目，以及退出時(shí)相關(guān)責(zé)任的處理（如未完成的工作交接、費(fèi)用結(jié)算、保證期等）。

*約定甲方或乙方在認(rèn)為第三方無法勝任或違約時(shí)，單方面解除與第三方合同的權(quán)利及相應(yīng)程序。

**2.當(dāng)以上合同是以甲方為主導(dǎo)時(shí)，需要額外增加的甲方主動(dòng)性（責(zé)權(quán)利）合同條款及具體內(nèi)容：**

***增加條款位置：**可在協(xié)議“甲方承諾與義務(wù)”章節(jié)中增加或細(xì)化。

***具體內(nèi)容示例：**

***(a)主導(dǎo)推進(jìn)責(zé)任條款：**

***內(nèi)容：**甲方負(fù)責(zé)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織、協(xié)調(diào)和推進(jìn)工作，確保項(xiàng)目按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)順利實(shí)施。

***說明：**強(qiáng)調(diào)甲方作為項(xiàng)目主導(dǎo)者的核心職責(zé)，確保其積極投入資源，解決項(xiàng)目推進(jìn)中的各類問題。

***(b)資金使用監(jiān)控主動(dòng)性條款：**

***內(nèi)容：**甲方承諾主動(dòng)向乙方定期（如每月/每季度）報(bào)送項(xiàng)目資金使用詳細(xì)報(bào)告，包括資金流向、支出項(xiàng)目、與預(yù)算對(duì)比等，并接受乙方的監(jiān)督檢查。

***說明：**不僅是被動(dòng)接受檢查，而是甲方主動(dòng)履行報(bào)告義務(wù)，體現(xiàn)其管理透明度和對(duì)融資方負(fù)責(zé)的態(tài)度。

***(c)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主動(dòng)匯報(bào)條款：**

***內(nèi)容：**對(duì)于項(xiàng)目計(jì)劃中的關(guān)鍵里程碑（如獲得重要許可、主體結(jié)構(gòu)完工、開業(yè)運(yùn)營等），甲方應(yīng)在達(dá)成節(jié)點(diǎn)后[具體時(shí)限]內(nèi)主動(dòng)向乙方提交書面進(jìn)展報(bào)告和證明文件。

***說明：**確保乙方及時(shí)掌握項(xiàng)目重大進(jìn)展，便于乙方評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和自身權(quán)益。

***(d)配合融資方盡職調(diào)查與貸后管理?xiàng)l款：**

***內(nèi)容：**甲方承諾在融資協(xié)議有效期內(nèi)，全面、真實(shí)、及時(shí)地配合乙方進(jìn)行任何形式的盡職調(diào)查、項(xiàng)目監(jiān)控、審計(jì)等工作，提供乙方要求的所有文件和信息。

***說明：**明確甲方在合作過程中需給予乙方必要的支持和配合，保障乙方的知情權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)控制權(quán)。

***(e)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)管理?xiàng)l款：**

***內(nèi)容：**甲方承諾建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，主動(dòng)識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)（如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等），并及時(shí)向乙方通報(bào)重大風(fēng)險(xiǎn)事件。

***說明：**賦予甲方主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，共同維護(hù)項(xiàng)目順利實(shí)施。

**3.當(dāng)以上合同是以乙方為主導(dǎo)時(shí)，需要額外增加的乙方主動(dòng)性（責(zé)權(quán)利）合同條款及具體內(nèi)容：**

***增加條款位置：**可在協(xié)議“乙方承諾與義務(wù)”章節(jié)中增加或細(xì)化。

***具體內(nèi)容示例：**

***(a)提供專業(yè)融資咨詢與資源支持條款：**

***內(nèi)容：**乙方承諾利用自身專業(yè)能力和資源，為甲方提供關(guān)于項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、融資渠道拓展、相關(guān)政策解讀等方面的咨詢和支持。

***說明：**強(qiáng)調(diào)乙方不僅僅是資金提供方，也承擔(dān)一定的“財(cái)務(wù)顧問”角色，幫助甲方解決融資相關(guān)難題。

***(b)組織協(xié)調(diào)關(guān)鍵外部關(guān)系條款：**

***內(nèi)容：**對(duì)于融資協(xié)議執(zhí)行中涉及的關(guān)鍵外部關(guān)系（如重要政府部門溝通、引入的戰(zhàn)略合作伙伴協(xié)調(diào)等），乙方可以主動(dòng)出面組織協(xié)調(diào)，或提供必要的協(xié)助。

***說明：**賦予乙方在特定領(lǐng)域的外部關(guān)系資源使用權(quán)，幫助甲方掃清障礙，但需明確乙方協(xié)助的程度和界限，避免責(zé)任不清。

***(c)參與重大決策的知情權(quán)或建議權(quán)條款：**

***內(nèi)容：**約定在項(xiàng)目發(fā)生重大變更、出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)、涉及大額資金使用或處置等關(guān)鍵事項(xiàng)時(shí)，乙方擁有知情權(quán)，或有權(quán)提出書面建議，甲方應(yīng)在收到建議后[具體時(shí)限]內(nèi)給予書面回應(yīng)。

***說明：**保障乙方作為重要投資方的參與度，對(duì)項(xiàng)目重大走向有監(jiān)督和建議的權(quán)利，但不一定是決策權(quán)，以尊重甲方主導(dǎo)地位。

***(d)建立主動(dòng)監(jiān)控與預(yù)警機(jī)制條款：**

***內(nèi)容：**乙方承諾建立對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展、資金使用、財(cái)務(wù)狀況的主動(dòng)監(jiān)控機(jī)制，并設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，一旦發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，將及時(shí)向甲方發(fā)出書面預(yù)警通知。

***說明：**強(qiáng)化乙方的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控職能，從被動(dòng)響應(yīng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)預(yù)警，幫助甲方提前防范。

***(e)保障融資方優(yōu)先受償/收益權(quán)條款（如適用）：**

***內(nèi)容：**在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)中，明確乙方（或其代表的投資方）在特定情況下（如甲方嚴(yán)重違約、項(xiàng)目處置時(shí)）對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)、收益或未來現(xiàn)金流享有的優(yōu)先受償權(quán)或優(yōu)先分配權(quán)。

***說明：**明確乙方權(quán)益的保障層級(jí)，尤其是在項(xiàng)目面臨困境時(shí)，確保其基本權(quán)益。

**三、再特殊應(yīng)用場(chǎng)景下需要額外增加的特殊條款及注意事項(xiàng)**

***場(chǎng)景示例：**項(xiàng)目涉及重大文物修復(fù)或保護(hù)工程，需嚴(yán)格遵守國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。

***需要額外增加的特殊條款：**

***(a)文物保護(hù)合規(guī)保證條款：**

***內(nèi)容：**甲方承諾項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、材料選用、工藝流程等必須完全符合國家及地方關(guān)于文物保護(hù)、古建筑修繕的法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。所有涉及文物保護(hù)的工作必須獲得相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)。

***說明：**明確甲方在文物保護(hù)合規(guī)方面的最高責(zé)任。

***(b)專家咨詢與驗(yàn)收條款：**

***內(nèi)容：**約定聘請(qǐng)獨(dú)立的歷史建筑、文物修復(fù)專家參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)評(píng)審、關(guān)鍵工序監(jiān)督、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。專家意見作為重要決策參考，其出具的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告可能作為項(xiàng)目達(dá)到某個(gè)節(jié)點(diǎn)或解除相關(guān)義務(wù)的依據(jù)。

***說明：**引入第三方專業(yè)力量，確保項(xiàng)目質(zhì)量符合專業(yè)要求。

***(c)違規(guī)責(zé)任與保證金條款：**

***內(nèi)容：**明確若因甲方或第三方（施工單位）違反文物保護(hù)規(guī)定，導(dǎo)致項(xiàng)目被責(zé)令停工、整改、罰款或?qū)ξ奈镌斐蓳p害，甲方應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償乙方因此遭受的一切損失（包括額外費(fèi)用、貸款損失等）。同時(shí)，可約定一筆專項(xiàng)文物保護(hù)保證金。

***說明：**加大對(duì)違規(guī)行為的懲罰力度，保障文物安全和乙方權(quán)益。

***(d)不可抗力范圍細(xì)化條款：**

***內(nèi)容：**明確因文物保護(hù)政策突變、出現(xiàn)新的文物價(jià)值認(rèn)定、突發(fā)重大文物病害等與文物保護(hù)直接相關(guān)的“不可抗力”事件，對(duì)項(xiàng)目的影響及雙方責(zé)任。

***說明：**更精確地界定與文物保護(hù)高度相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，明確其觸發(fā)條件和對(duì)協(xié)議的影響。

***注意事項(xiàng)：**

*甲方需投入足夠資源進(jìn)行合規(guī)研究和準(zhǔn)備。

*選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)、施工團(tuán)隊(duì)至關(guān)重要。

*嚴(yán)格遵守審批流程，預(yù)留充足時(shí)間。

*與專家保持密切溝通。

*乙方需加強(qiáng)對(duì)文物保護(hù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的審查。

**四、原始合同所需要的所有的詳細(xì)的附件列表**

1.**項(xiàng)目計(jì)劃書：**(詳細(xì)闡述歷史建筑活化利用的具體方案，包括但不限于建筑現(xiàn)狀評(píng)估、設(shè)計(jì)方案、改造計(jì)劃、功能定位、運(yùn)營模式、市場(chǎng)分析、實(shí)施進(jìn)度安排等)

2.**歷史建筑相關(guān)文件：**(如建筑的歷史沿革證明、保護(hù)級(jí)別文件（如有）、結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)報(bào)告、土地使用證明、規(guī)劃許可初步意見或相關(guān)文件等)

3.**甲方財(cái)務(wù)報(bào)表：**(包括近三年的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表，以及審計(jì)報(bào)告（如有），用以評(píng)估甲方的財(cái)務(wù)狀況和信用能力)

4.**項(xiàng)目預(yù)算書：**(詳細(xì)列出項(xiàng)目總投資額及資金使用計(jì)劃，明確融資需求的合理性)

5.**擔(dān)保文件（如適用）：**(由擔(dān)保人出具的保證函、抵押物評(píng)估報(bào)告及權(quán)屬證明、質(zhì)押物清單及權(quán)屬證明等)

6.**第三方參與協(xié)議/關(guān)于[項(xiàng)目名稱]項(xiàng)目第三方參與情況的說明及責(zé)權(quán)利約定**(當(dāng)有第三方介入時(shí)，明確第三方的角色、職責(zé)、費(fèi)用、權(quán)利、違約責(zé)任等)

7.**設(shè)計(jì)單位承諾函/施工單位承諾函/運(yùn)營管理方合作協(xié)議（部分條款）**(當(dāng)引入專業(yè)第三方時(shí)，作為其參與項(xiàng)目的依據(jù)和責(zé)任確認(rèn))

8.**政府引導(dǎo)基金支持文件（如適用）**(證明政府支持情況，如資金承諾、政策優(yōu)惠等)

9.**SPV設(shè)立協(xié)議/SPV章程（草案）**(當(dāng)引入SPV時(shí)，關(guān)于SPV組建和治理的文件)

10.**眾籌平臺(tái)合作協(xié)議/公眾捐贈(zèng)確認(rèn)函**(當(dāng)涉及公眾參與或眾籌時(shí)，關(guān)于資金募集和管理的文件)

11.**外匯管理局批準(zhǔn)文件（如適用）**(當(dāng)涉及跨境交易時(shí)，關(guān)于外匯使用的批準(zhǔn)文件)

12.**法律意見書**(由乙方或雙方共同委托律師出具，針對(duì)協(xié)議條款和項(xiàng)目合規(guī)性的法律意見)

**五、原始合同所涉及到的法律名詞及名詞解釋**

***融資協(xié)議：**指借款人（甲方）與貸款人（乙方）之間簽訂的，約定一方將一定數(shù)額的資金提供給另一方使用，另一方按時(shí)還款并支付利息（或其他代價(jià)）的協(xié)議。

***融資額度：**指貸款人同意向借款人提供的最高借款限額。

***融資期限：**指資金從發(fā)放到全部本息還清之間的時(shí)間跨度。

***利息：**指借款人為使用貸款人提供的資金而支付的價(jià)格，通常以一定比率計(jì)算。

***還款：**指借款人按照協(xié)議約定，向貸款人償還貸款本金及利息的行為。

***歷史建筑：**指具有歷史、文化、藝術(shù)、科學(xué)、社會(huì)價(jià)值，依照法律法規(guī)需要保護(hù)的建筑物。

***活化利用：**指在保護(hù)歷史建筑核心價(jià)值的前提下，通過合理的改造、修繕和功能注入，使其重新融入當(dāng)代社會(huì)，發(fā)揮新的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

***商業(yè)秘密：**指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益、具有實(shí)用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息。

***知識(shí)產(chǎn)權(quán)：**指權(quán)利人對(duì)其智力勞動(dòng)成果依法享有的專有權(quán)利，包括著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。

***違約責(zé)任：**指當(dāng)事人一方不履行協(xié)議或者履行協(xié)議不符合約定時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，通常包括支付違約金、賠償損失等。

***盡職調(diào)查：**指在達(dá)成交易前，交易方對(duì)交易對(duì)手、標(biāo)的物、交易環(huán)境等進(jìn)行全面、審慎的調(diào)查和評(píng)估，以了解潛在風(fēng)險(xiǎn)和事實(shí)情況。

***項(xiàng)目計(jì)劃書：**詳細(xì)的改造利用方案文件。

***結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)報(bào)告：**對(duì)建筑結(jié)構(gòu)安全性評(píng)估的報(bào)告。

***土地使用權(quán)證明：**證明項(xiàng)目用地的使用權(quán)歸屬和性質(zhì)的文件。

***規(guī)劃許可：**政府主管部門批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃的文件。

***擔(dān)保：**一方（擔(dān)保人）為另一方（債務(wù)人）的債務(wù)履行向債權(quán)人（貸款人）提供的保證，當(dāng)債務(wù)人違約時(shí)，擔(dān)保人需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

***抵押：**指?jìng)鶆?wù)人將其擁有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)（抵押物）移交債權(quán)人占有，作為債務(wù)履行的擔(dān)保。

***質(zhì)押：**指?jìng)鶆?wù)人將其擁有的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（質(zhì)物）移交債權(quán)人占有，作為債務(wù)履行的擔(dān)保。

***特殊目的實(shí)體（SPV）：**為實(shí)現(xiàn)特定目的而設(shè)立的獨(dú)立法律實(shí)體，常用于資產(chǎn)證券化、項(xiàng)目融資等。

***反擔(dān)保：**為了保障擔(dān)保人自身的利益，由債務(wù)人或第三人向擔(dān)保人提供的擔(dān)保。

***不可抗力：**指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政府行為等。

**六、本合同在實(shí)際操作過程中，會(huì)遇到的相關(guān)問題及注意事項(xiàng)進(jìn)行羅列，并給出具體的解決辦法**

***問題1：項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估困難，融資額度確定不公允。**

***解決辦法：**結(jié)合市場(chǎng)評(píng)估、專家評(píng)審（歷史、建筑、文化專家）和文物保護(hù)價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估；協(xié)議中明確融資是基于綜合價(jià)值而非單一市場(chǎng)價(jià)值，允許一定彈性；可設(shè)定分階段評(píng)估機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)整融資額度。

***問題2：審批流程復(fù)雜且漫長，導(dǎo)致項(xiàng)目延期和融資成本增加。**

***解決辦法：**協(xié)議中明確因?qū)徟诱`的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)；甲方需盡早啟動(dòng)審批流程，積極協(xié)調(diào)；乙方需提前介入，了解審批要求和潛在障礙；可設(shè)置因?qū)徟悠趯?dǎo)致的費(fèi)用增加由誰承擔(dān)的條款。

***問題3：項(xiàng)目方案在實(shí)施過程中頻繁變更，引發(fā)融資方擔(dān)憂。**

***解決辦法：**協(xié)議中明確變更管理流程，區(qū)分重大變更