2025年全國(guó)物業(yè)管理師考試(物業(yè)管理實(shí)務(wù))練習(xí)題卷(附答案)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.某住宅項(xiàng)目首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起（）日內(nèi)完成籌備工作并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。A.30B.45C.60D.90答案：D2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、熱等費(fèi)用時(shí)，不得向業(yè)主收?。ǎ?。A.人工費(fèi)B.手續(xù)費(fèi)C.能源損耗費(fèi)D.維修費(fèi)答案：B3.根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有（）。A.單獨(dú)所有權(quán)B.按份共有權(quán)C.共同管理權(quán)D.優(yōu)先使用權(quán)答案：C4.物業(yè)承接查驗(yàn)中，對(duì)消防系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行（）試驗(yàn)。A.滿水B.壓力C.聯(lián)動(dòng)D.通球答案：C5.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位是（）。A.業(yè)主委員會(huì)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.當(dāng)?shù)刈〗ú块TD.專戶管理銀行答案：D6.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出、不移交資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處（）罰款。A.1萬元以上3萬元以下B.3萬元以上10萬元以下C.5萬元以上15萬元以下D.10萬元以上30萬元以下答案：B7.某項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)采用“草坪雜草率≤3%”作為考核指標(biāo)，該指標(biāo)屬于（）。A.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)B.行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C.合同約定標(biāo)準(zhǔn)D.企業(yè)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)答案：C8.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）且占總?cè)藬?shù)（）的業(yè)主同意，可決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.3/4，3/4D.全部，全部答案：B9.物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制時(shí)，結(jié)余或不足由（）享有或承擔(dān)。A.業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.建設(shè)單位D.業(yè)主委員會(huì)答案：A10.物業(yè)項(xiàng)目早期介入階段，最重要的輸出文件是（）。A.竣工圖B.承接查驗(yàn)報(bào)告C.早期介入建議書D.維保手冊(cè)答案：C11.某小區(qū)電梯維保單位接到困人故障報(bào)告后，抵達(dá)時(shí)間不得超過（）分鐘。A.10B.20C.30D.60答案：C12.下列費(fèi)用中，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的是（）。A.電梯大修B.屋頂防水更新C.單元門禁更換D.室內(nèi)自用設(shè)備維修答案：D13.物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)，技術(shù)標(biāo)中“項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置”屬于（）內(nèi)容。A.資信部分B.技術(shù)部分C.價(jià)格部分D.商務(wù)部分答案：B14.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照（）召開。A.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B.物業(yè)服務(wù)合同C.管理規(guī)約D.當(dāng)?shù)卣?guī)定答案：A15.某項(xiàng)目采用包干制收費(fèi)，年終出現(xiàn)虧損，該虧損由（）承擔(dān)。A.業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.建設(shè)單位D.業(yè)主委員會(huì)答案：B16.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)級(jí)的五星標(biāo)準(zhǔn)中，客戶滿意度應(yīng)達(dá)到（）以上。A.75%B.80%C.85%D.90%答案：D17.對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行清洗消毒，每（）不得少于一次。A.月B.季度C.半年D.年答案：C18.物業(yè)項(xiàng)目退出時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日前（）日發(fā)布公告。A.10B.15C.30D.60答案：B19.下列屬于物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)內(nèi)容的是（）。A.綠化修剪B.消防巡查C.電梯維保D.水箱清洗答案：B20.某項(xiàng)目年度公共收益為120萬元，按照《民法典》規(guī)定，扣除合理成本后剩余部分應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.歸建設(shè)單位C.納入專項(xiàng)維修資金D.由業(yè)主大會(huì)決定使用答案：D21.物業(yè)項(xiàng)目早期介入階段，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致后期管理成本增加，該缺陷屬于（）風(fēng)險(xiǎn)。A.合同風(fēng)險(xiǎn)B.設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)C.法律風(fēng)險(xiǎn)D.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)答案：B22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，并在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示，公示內(nèi)容不包括（）。A.收費(fèi)項(xiàng)目B.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.收費(fèi)依據(jù)D.企業(yè)股東名單答案：D23.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿（）個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。A.1B.2C.3D.6答案：C24.物業(yè)項(xiàng)目消防控制室實(shí)行（）小時(shí)值班制度。A.8B.12C.16D.24答案：D25.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估的說法正確的是（）。A.只能由政府組織B.評(píng)估結(jié)果不得對(duì)外公布C.可由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施D.每?jī)赡暌淮未鸢福篊26.物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中招標(biāo)人代表不得超過成員總數(shù)的（）。A.1/2B.1/3C.2/3D.3/4答案：B27.某項(xiàng)目綠化面積為2萬m2，綠化養(yǎng)護(hù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)年用工量基準(zhǔn)為0.35工日/m2，則年用工量為（）工日。A.7000B.700C.70000D.700000答案：A28.物業(yè)項(xiàng)目采用酬金制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金比例一般不得高于物業(yè)服務(wù)支出總額的（）。A.5%B.8%C.10%D.15%答案：C29.業(yè)主違反管理規(guī)約，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)（）。A.直接罰款B.報(bào)告公安機(jī)關(guān)C.責(zé)令限期改正D.提起訴訟答案：C30.物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)屋面滲漏應(yīng)進(jìn)行（）小時(shí)蓄水試驗(yàn)。A.2B.6C.12D.24答案：D二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于物業(yè)共有部分的有（）。A.電梯B.單元內(nèi)樓梯C.規(guī)劃車位D.屋頂E.室內(nèi)衛(wèi)生間答案：ABD32.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有（）。A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分配E.專項(xiàng)維修資金管理答案：ABCD33.物業(yè)項(xiàng)目早期介入的階段包括（）。A.立項(xiàng)階段B.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段C.施工建設(shè)階段D.營(yíng)銷策劃階段E.竣工驗(yàn)收階段答案：BCE34.下列屬于物業(yè)秩序維護(hù)外包風(fēng)險(xiǎn)的有（）。A.人員流動(dòng)大B.服務(wù)質(zhì)量不可控C.法律連帶責(zé)任D.信息泄露E.設(shè)備老化答案：ABCD35.住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序包括（）。A.制定維修方案B.業(yè)主表決C.政府備案D.資金劃轉(zhuǎn)E.審計(jì)公示答案：ABCDE36.物業(yè)項(xiàng)目退出時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)移交的資料包括（）。A.竣工圖B.業(yè)主名冊(cè)C.物業(yè)服務(wù)費(fèi)賬目D.公共收益賬目E.員工勞動(dòng)合同答案：ABCD37.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估指標(biāo)體系包括（）。A.客戶服務(wù)B.房屋管理C.設(shè)施設(shè)備管理D.秩序維護(hù)E.員工學(xué)歷答案：ABCD38.下列屬于物業(yè)設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維護(hù)的有（）。A.電梯半月保B.水泵軸承潤(rùn)滑C.發(fā)電機(jī)帶載試運(yùn)行D.滅火器年度檢驗(yàn)E.故障停梯搶修答案：ABCD39.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用的形式有（）。A.集體討論B.書面征求意見C.電子郵件D.短信E.業(yè)主APP投票答案：ABCE40.物業(yè)項(xiàng)目公共收益來源包括（）。A.電梯廣告B.場(chǎng)地租賃C.停車收費(fèi)D.物業(yè)用房出租E.業(yè)主捐贈(zèng)答案：ABCD三、填空題（每空1分，共20分）41.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度已于2017年取消，改為通過__________、__________、__________等手段實(shí)施事中事后監(jiān)管。答案：信用評(píng)價(jià)、信息公開、隨機(jī)抽查42.物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)由__________組織，邀請(qǐng)__________、__________、__________參加。答案：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表、監(jiān)理單位43.住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則為__________、__________、__________、__________。答案：專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督44.物業(yè)項(xiàng)目消防系統(tǒng)日常巡查應(yīng)每日進(jìn)行，每月應(yīng)進(jìn)行__________試驗(yàn)，每半年應(yīng)進(jìn)行__________試驗(yàn)。答案：末端試水、消防聯(lián)動(dòng)45.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量五星標(biāo)準(zhǔn)中，投訴處理及時(shí)率應(yīng)達(dá)到__________，投訴回訪率應(yīng)達(dá)到__________。答案：100%、100%46.物業(yè)項(xiàng)目退出時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地__________以上媒體發(fā)布公告，公告期不少于__________日。答案：縣級(jí)、1547.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積__________且占總?cè)藬?shù)__________的業(yè)主參加方為有效。答案：過半、過半48.物業(yè)項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求草坪雜草率不超過__________，樹木成活率不低于__________。答案：5%、95%49.物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)，技術(shù)標(biāo)評(píng)分一般占總分__________，價(jià)格標(biāo)評(píng)分一般占總分__________。答案：60%～70%、30%～40%50.物業(yè)項(xiàng)目早期介入建議書應(yīng)包括__________、__________、__________三部分核心內(nèi)容。答案：?jiǎn)栴}清單、優(yōu)化建議、經(jīng)濟(jì)測(cè)算四、簡(jiǎn)答題（共30分）51.（封閉型，6分）簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的程序。答案：1.制定查驗(yàn)方案；2.成立查驗(yàn)小組；3.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；4.問題整改；5.復(fù)驗(yàn)確認(rèn)；6.簽署查驗(yàn)文件；7.資料移交；8.備案存檔。52.（開放型，8分）結(jié)合實(shí)際，說明酬金制與包干制在物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理中的優(yōu)缺點(diǎn)。答案：酬金制優(yōu)點(diǎn)：收支透明，結(jié)余歸業(yè)主，激勵(lì)企業(yè)控制成本；缺點(diǎn)：賬目復(fù)雜，業(yè)主監(jiān)督成本高，企業(yè)收益固定缺乏激勵(lì)。包干制優(yōu)點(diǎn)：企業(yè)自負(fù)盈虧，管理簡(jiǎn)單，業(yè)主繳費(fèi)固定；缺點(diǎn)：企業(yè)可能壓縮服務(wù)，虧損由企業(yè)承擔(dān)，盈余歸企業(yè)，業(yè)主難以分享。53.（封閉型，6分）列舉物業(yè)項(xiàng)目消防控制室值班制度的主要內(nèi)容。答案：1.24小時(shí)雙人持證上崗；2.交接班記錄完整；3.火警信號(hào)3分鐘確認(rèn)；4.設(shè)備故障2小時(shí)上報(bào)；5.值班電話保持暢通；6.禁止無關(guān)人員進(jìn)入。54.（開放型，10分）某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)擬使用專項(xiàng)維修資金更新電梯，部分業(yè)主質(zhì)疑程序不合規(guī)。請(qǐng)說明合規(guī)使用流程并給出溝通建議。答案：流程：1.制定施工方案及預(yù)算；2.征求相關(guān)業(yè)主意見，經(jīng)雙2/3同意；3.公示方案15日；4.向住建部門備案；5.簽訂三方監(jiān)管協(xié)議；6.施工并驗(yàn)收；7.審計(jì)并公示賬目；8.資金劃轉(zhuǎn)。溝通建議：召開說明會(huì)，邀請(qǐng)專家解讀安全數(shù)據(jù)；提供多家比價(jià)報(bào)告；設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)咨詢臺(tái)；利用微信群實(shí)時(shí)答疑；邀請(qǐng)業(yè)主代表全程監(jiān)督。五、應(yīng)用題（共50分）55.（計(jì)算題，12分）某項(xiàng)目可收費(fèi)面積12萬m2，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.8元/m2·月，空置率8%，車位500個(gè)，車位服務(wù)費(fèi)60元/個(gè)·月，公共收益年均180萬元，酬金制下企業(yè)酬金比例10%。求：1.年物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入；2.年車位服務(wù)費(fèi)收入；3.可用于支出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額；4.企業(yè)酬金額。答案：1.12萬×1.8×12×(1－8%)=239.04萬元2.500×60×12=36萬元3.239.04+36+180=455.04萬元4.455.04×10%=45.50萬元56.（分析題，12分）某小區(qū)交付10年，屋頂滲漏嚴(yán)重，業(yè)主大會(huì)表決使用專項(xiàng)維修資金，雙2/3同意，但住建部門以“未提供消防審查意見”為由拒絕備案。請(qǐng)分析住建部門理由是否成立并給出解決方案。答案：依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十四條，屋面防水更新無需消防審查意見，住建部門理由不成立。解決方案：1.書面要求住建部門出具不予備案的法律依據(jù)；2.向上級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議；3.邀請(qǐng)媒體、律師參與溝通；4.同步準(zhǔn)備完整資料再次提交；5.必要時(shí)提起行政訴訟。57.（綜合題，26分）某物業(yè)公司中標(biāo)一高層住宅項(xiàng)目，可收費(fèi)面積20萬m2，中標(biāo)價(jià)2.2元/m2·月，期限3年，采用包干制。項(xiàng)目人員配置：項(xiàng)目經(jīng)理1人，綜合主管1人，客服4人，秩序維護(hù)員32人，保潔40人，綠化20人，工程8人，合計(jì)106人。已知：當(dāng)?shù)刈畹凸べY2200元/月，社保公積金綜合費(fèi)率35%，加班費(fèi)平均每人每月400元；物料耗材年均120萬元；公共能耗年均150萬元；固定資產(chǎn)折舊年均50萬元；保險(xiǎn)及稅金年均80萬元；企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)率8%。任務(wù)：1.計(jì)算年人工成本；2.計(jì)算年總成本；3.計(jì)算年收入；4.計(jì)算盈虧；5.若需達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)，求物業(yè)費(fèi)應(yīng)上調(diào)幅度。答案：1.人工：2200×(1+35%)×106×12+400×106×12=2200×1.35=2970；2970×106×12=377.78萬元；400×106×12=50.88萬元；合計(jì)428.66萬元2.總成本：428.66+120+150+50+80=828.66萬元3.收入：20萬×2.2×12=528萬元4.盈虧：528－828.66=－300.66萬元（虧損）5.設(shè)上調(diào)后單價(jià)為P，則20萬×P×12×(1－8%)=828.66，解得P=828.66÷12÷20÷0.92=3.76元/m2·月，上調(diào)幅度(3.76－2.2)/2.2=71%六、案例題（共50分）58.（綜合案例，25分）背景：A物業(yè)公司受托管理B小區(qū)，合同期限5年，現(xiàn)已履行3年。小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆后，新一屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為A公司服務(wù)質(zhì)量下降，擬提前解除合同。A公司則認(rèn)為業(yè)委會(huì)無權(quán)單方解除，且已投入改造資金200萬元，要求補(bǔ)償。雙方協(xié)商無果，業(yè)委會(huì)停止支付近3個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)180萬元，A公司遂降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)業(yè)主投訴。問題：1.業(yè)委會(huì)是否有權(quán)單方解除合同？條件是什么？（5分）2.A公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否合法？后果如何？（5分）3.停止支付物業(yè)費(fèi)是否構(gòu)成違約？（3分）4.改造投入200萬元應(yīng)如何處理？（4分）5.給出雙方化解糾紛的路徑與步驟。（8分）答案：1.有權(quán)，但須依法定程序：經(jīng)業(yè)主大會(huì)雙2/3表決通過，提前60日書面通知企業(yè)，并向主管部門備案。2.不合法，違反合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失責(zé)任，主管部門可責(zé)令改正并罰款。3.構(gòu)成違約，業(yè)主負(fù)有依約繳費(fèi)義務(wù)，業(yè)委會(huì)無權(quán)擅自停付。4.若改造屬合同約定的企業(yè)投資且已約定折舊回收方式，按約定執(zhí)行；無約定則通過評(píng)估確定殘值，由繼任企業(yè)或業(yè)主大會(huì)給予合理補(bǔ)償。5.步驟：1.雙方各派代表成立專項(xiàng)小組；2.邀請(qǐng)街道、居委會(huì)、律師、行業(yè)專家組成調(diào)解委員會(huì)；3.委托第三方評(píng)估服務(wù)質(zhì)量與改造殘值；4.簽署調(diào)解協(xié)議：A公司同意限期整改，業(yè)委會(huì)恢復(fù)繳費(fèi)，業(yè)主大會(huì)表決是否續(xù)約；5.若調(diào)解失敗，任何一方可提起民事訴訟或仲裁。59.（綜合案例，25分）背景：C小區(qū)交付15年，電梯品