2025年高職（資產(chǎn)評(píng)估）房地產(chǎn)評(píng)估期末測(cè)試試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題共40分）答題要求：本卷共20小題，每小題2分，共40分。在每小題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確答案的序號(hào)填在括號(hào)內(nèi)。1.房地產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為（）年。A.40B.50C.60D.702.某宗土地面積為1000平方米，土地單價(jià)為1000元/平方米，建筑物建筑面積為5000平方米，建筑物重置價(jià)格為1200元/平方米，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（）萬元。A.560B.600C.640D.7003.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)在（）方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。A.區(qū)位B.用途C.規(guī)模D.以上都是4.房地產(chǎn)評(píng)估中，成本法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.收益原理5.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2005年1月的重置成本為500萬元，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.392B.400C.402D.4106.房地產(chǎn)評(píng)估中，收益法適用于（）房地產(chǎn)的評(píng)估。A.具有收益或潛在收益的B.出租型C.營業(yè)型D.以上都是7.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.058.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.100B.80C.64D.509.房地產(chǎn)評(píng)估中，土地的“三通一平"是指（）。A.通水、通電、通路、平整地面B.通水、通電、通氣、平整地面C.通水、通電、通訊、平整地面D.通水、通電、通熱、平整地面10.某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測(cè)為216萬元，出售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值預(yù)測(cè)為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格估計(jì)為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.626411.房地產(chǎn)評(píng)估中，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指（）。A.建筑物從建成之日起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間B.建筑物從建成之日起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間C.建筑物從建成之日起至其租賃合同到期時(shí)止的時(shí)間D.建筑物從建成之日起至其被拆除時(shí)止的時(shí)間12.運(yùn)用成本法評(píng)估建筑物價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于前期費(fèi)用及其他費(fèi)用說法正確的是（）。A.前期費(fèi)用包括規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算B.其他費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)等，應(yīng)按一定比例計(jì)算C.前期費(fèi)用及其他費(fèi)用應(yīng)根據(jù)建筑物的具體情況合理確定D.以上說法都正確13.房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的操作步驟不包括（）。A.搜集交易實(shí)例B.選取可比實(shí)例C.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)D.計(jì)算建筑物折舊14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2500B.2400C.2200D.200015.房地產(chǎn)評(píng)估中，收益法中的凈收益是指（）。A.潛在毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后的余額B.有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后的余額C.實(shí)際毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后的余額D.客觀毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后的余額16.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需評(píng)估其價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)同類房地產(chǎn)的土地單價(jià)為2000元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1,000元/平方米，成新率為80%，則該宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（）萬元。A.300B.312C.320D.33617.房地產(chǎn)評(píng)估中，當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給大于需求時(shí)，則（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格將上漲B.房地產(chǎn)價(jià)格將下跌C.房地產(chǎn)價(jià)格將不變D.無法確定房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)18.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，可比實(shí)例的成交價(jià)格為3800元/平方米，成交日期為2004年10月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年10月。已知該類房地產(chǎn)價(jià)格每月上漲1%，則該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)為（）元/平方米。A.3838B.3918C.3998D.402819.房地產(chǎn)評(píng)估中，成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，開發(fā)成本不包括（）。A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.銷售稅費(fèi)20.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為10萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.100B.90C.80D.70第II卷（非選擇題共60分）答題要求：本卷共5小題，共60分。請(qǐng)將答案寫在相應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)。二、名詞解釋（共3題，每題5分，共15分）21.房地產(chǎn)評(píng)估22.市場(chǎng)法23.收益法三、簡答題（共1題，10分）24.簡述成本法評(píng)估房地產(chǎn)的基本思路及適用范圍。四、案例分析題（共1題，15分）25.有一宗房地產(chǎn)，土地面積為5000平方米，土地單價(jià)為2000元/平方米，建筑物建筑面積為10000平方米，建筑物重置價(jià)格為1500元/平方米，成新率為80%。該房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為180萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%?，F(xiàn)需評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。請(qǐng)根據(jù)上述資料，運(yùn)用收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格，并分析其合理性。五、論述題（共1題，20分）26.結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，論述房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)交易、抵押、征收等活動(dòng)中的重要作用。答案：1.D2.C3.D4.C5.C6.D7.A8.A9.A10.B11.B12.D13.D14.A15.B16.B17.B18.C19.D20.A21.房地產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估人員，根據(jù)特定的評(píng)估目的，遵循公認(rèn)的評(píng)估原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估程序,運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的活動(dòng)。22.市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。23.收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。24.成本法評(píng)估房地產(chǎn)的基本思路是：以建造該類房地產(chǎn)所需耗費(fèi)各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤、利息和應(yīng)繳納的稅金，得出該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。適用范圍：新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)；正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)；可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)；很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)；特殊工業(yè)廠房等。25.收益價(jià)格=180/10%=1800萬元。合理性分析：該宗房地產(chǎn)土地價(jià)值為5000×2000=1000萬元，建筑物價(jià)值為1500×10000×80%=1200萬元，房地產(chǎn)價(jià)值總計(jì)2200萬元。收益法計(jì)算的收益價(jià)格為1800萬元，低于房地產(chǎn)價(jià)值總計(jì)。收益法主要考慮未來收益，而該宗房地產(chǎn)可能因市場(chǎng)環(huán)境等因素，實(shí)際收益達(dá)不到預(yù)期，導(dǎo)致收益價(jià)格低于整體價(jià)值，有