2026年不動產(chǎn)登記代理人考試習(xí)題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項不屬于不動產(chǎn)登記的法定類型？A.首次登記B.變更登記C.預(yù)告登記D.備案登記答案：D2.某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)于2020年出讓，出讓合同約定容積率為2.0，2025年規(guī)劃調(diào)整容積率提高至3.0，現(xiàn)權(quán)利人申請變更登記，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)：A.直接辦理變更登記B.要求補繳土地出讓金后辦理C.要求規(guī)劃部門出具意見后辦理D.拒絕辦理答案：B3.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的說法，正確的是：A.任何人均可查詢登記資料B.權(quán)利人可查詢本人登記資料C.查詢結(jié)果可公開披露D.查詢不得復(fù)制登記資料答案：B4.某夫妻婚后共同購買一套商品房，登記時僅登記在夫名下，現(xiàn)妻申請加名登記，應(yīng)提交的材料不包括：A.結(jié)婚證B.房產(chǎn)證C.雙方身份證D.房屋買賣合同答案：D5.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記簿效力的說法，正確的是：A.登記簿記載與權(quán)屬證書不一致時，以證書為準(zhǔn)B.登記簿具有推定正確效力C.登記簿不具有公示效力D.登記簿可由權(quán)利人自行修改答案：B6.某宗土地于2018年設(shè)立抵押權(quán)，2021年抵押權(quán)人同意注銷抵押，但登記機構(gòu)未注銷，2023年該土地被查封，此時抵押權(quán)是否有效？A.有效B.無效C.部分有效D.由法院裁定答案：B7.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人的說法，錯誤的是：A.須經(jīng)省級自然資源主管部門考核合格B.可代理權(quán)利人申請登記C.可代理領(lǐng)取權(quán)屬證書D.可代理提起行政訴訟答案：D8.某宗房產(chǎn)因繼承發(fā)生轉(zhuǎn)移，繼承人申請登記時，應(yīng)提交的必備材料是：A.遺囑公證書B.繼承權(quán)公證書或生效法律文書C.被繼承人單位證明D.親屬關(guān)系證明答案：B9.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責(zé)的說法，正確的是：A.可要求申請人提供與登記無關(guān)材料B.可對登記材料進行實質(zhì)審查C.可對登記結(jié)果進行行政復(fù)議D.可對登記錯誤承擔(dān)賠償責(zé)任答案：D10.某宗房產(chǎn)設(shè)立最高額抵押權(quán)，債權(quán)確定期間屆滿未續(xù)展，登記機構(gòu)應(yīng)：A.主動注銷抵押登記B.通知抵押權(quán)人限期辦理注銷C.繼續(xù)保留登記D.轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)答案：B11.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記證明的說法，正確的是：A.證明與證書具有同等法律效力B.證明僅用于預(yù)告登記C.證明可替代權(quán)屬證書D.證明由申請人自行打印答案：A12.某宗房產(chǎn)因離婚協(xié)議歸女方所有，男方拒絕協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，女方可：A.申請異議登記B.申請更正登記C.憑離婚協(xié)議單方申請D.提起民事訴訟后持生效判決申請答案：D13.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料管理的說法，錯誤的是：A.紙質(zhì)檔案應(yīng)永久保存B.電子檔案與紙質(zhì)檔案具有同等效力C.登記資料可銷毀D.登記資料應(yīng)備份答案：C14.某宗房產(chǎn)已設(shè)立預(yù)告登記，開發(fā)商又將該房出售給第三人，此時：A.第三人可取得所有權(quán)B.預(yù)告登記權(quán)利人可主張優(yōu)先權(quán)C.開發(fā)商行為有效D.預(yù)告登記自動失效答案：B15.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)恼f法，正確的是：A.登記機構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任B.賠償范圍包括間接損失C.賠償后可向責(zé)任人追償D.賠償請求無時效限制答案：C16.某宗房產(chǎn)因法院判決歸甲所有，甲持生效判決申請登記，登記機構(gòu)應(yīng)：A.要求原權(quán)利人共同申請B.直接辦理轉(zhuǎn)移登記C.要求公證處出具公證書D.要求稅務(wù)部門出具完稅證明答案：B17.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)的說法，正確的是：A.可同時在兩個機構(gòu)執(zhí)業(yè)B.須參加繼續(xù)教育C.可出借執(zhí)業(yè)證書D.可超越代理權(quán)限答案：B18.某宗房產(chǎn)因贈與發(fā)生轉(zhuǎn)移，受贈人申請登記時，應(yīng)提交的必備材料是：A.贈與合同公證書B.親屬關(guān)系證明C.贈與稅完稅證明D.贈與人婚姻證明答案：A19.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料復(fù)制的說法，正確的是：A.可復(fù)制全部登記資料B.可復(fù)制與申請人有關(guān)部分C.可復(fù)制他人登記資料D.不得復(fù)制答案：B20.某宗房產(chǎn)因分割導(dǎo)致面積減少，權(quán)利人申請變更登記，應(yīng)提交的材料不包括：A.分割協(xié)議B.測繪報告C.原權(quán)屬證書D.房屋買賣合同答案：D21.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記信息保密的說法，錯誤的是：A.登記機構(gòu)工作人員應(yīng)保密B.代理人可泄露委托人信息C.查詢?nèi)瞬坏眯孤端诵畔.泄露信息可追究法律責(zé)任答案：B22.某宗房產(chǎn)因拍賣成交，買受人申請登記時，應(yīng)提交的必備材料是：A.拍賣成交確認(rèn)書B.拍賣公告C.評估報告D.拍賣師執(zhí)業(yè)證答案：A23.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理合同的說法，正確的是：A.可口頭約定B.須書面簽訂C.可不約定代理權(quán)限D(zhuǎn).可不約定費用答案：B24.某宗房產(chǎn)因合并導(dǎo)致面積增加，權(quán)利人申請變更登記，登記機構(gòu)應(yīng)：A.直接辦理B.要求補繳出讓金C.要求規(guī)劃意見D.要求測繪報告答案：D25.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人的權(quán)利，錯誤的是：A.可查閱登記資料B.可要求委托人提供材料C.可擅自變更登記事項D.可收取代理費用答案：C26.某宗房產(chǎn)因生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬變更，登記機構(gòu)辦理登記時，應(yīng)：A.要求原權(quán)利人簽字B.直接辦理C.要求公證處確認(rèn)D.要求稅務(wù)部門意見答案：B27.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料公開的說法，正確的是：A.可公開權(quán)利人身份信息B.可公開房屋面積C.可公開抵押金額D.不得公開他人信息答案：D28.某宗房產(chǎn)因離婚判決歸女方，男方拒不交出權(quán)屬證書，女方可：A.申請補發(fā)證書B.申請異議登記C.申請更正登記D.申請注銷登記答案：A29.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人義務(wù)的說法，錯誤的是：A.應(yīng)如實告知委托人風(fēng)險B.應(yīng)保守委托人秘密C.可超越代理權(quán)限D(zhuǎn).應(yīng)按時完成代理事項答案：C30.某宗房產(chǎn)因繼承涉及多人，部分繼承人拒絕申請登記，其余繼承人可：A.單方申請B.申請異議登記C.提起民事訴訟后持判決申請D.放棄繼承答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，請將所有正確選項的字母填入括號內(nèi)，漏選、錯選均不得分）31.下列哪些情形可申請更正登記？A.登記面積與實測不符B.權(quán)利人姓名登記錯誤C.房屋用途登記錯誤D.房屋買賣合同無效答案：A、B、C32.下列哪些材料屬于申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的必備材料？A.土地出讓合同B.土地出讓金繳納憑證C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：A、B、C33.下列哪些情形可申請異議登記？A.登記權(quán)利人否認(rèn)他人權(quán)利B.利害關(guān)系人主張登記錯誤C.登記機構(gòu)拒絕更正D.權(quán)利人不同意更正答案：B、C、D34.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人的禁止行為？A.偽造申請材料B.泄露委托人信息C.超越代理權(quán)限D(zhuǎn).收取代理費用答案：A、B、C35.下列哪些情形可導(dǎo)致登記無效？A.虛假材料B.無權(quán)處分C.登記機構(gòu)超越職權(quán)D.權(quán)利人未簽字答案：A、B、C36.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記資料查詢主體？A.權(quán)利人B.利害關(guān)系人C.登記代理人D.普通公眾答案：A、B、C37.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)條件？A.具有完全民事行為能力B.具有大專及以上學(xué)歷C.通過省級考核D.有固定辦公場所答案：A、B、C38.下列哪些情形可申請注銷登記？A.房屋滅失B.權(quán)利人放棄權(quán)利C.登記錯誤D.抵押權(quán)實現(xiàn)答案：A、B、D39.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人的權(quán)利？A.查閱登記資料B.要求委托人提供材料C.收取代理費用D.修改登記結(jié)果答案：A、B、C40.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任構(gòu)成要件？A.登記錯誤B.造成損害C.因果關(guān)系D.申請人過錯答案：A、B、C三、填空題（每空1分，共20分）41.不動產(chǎn)登記實行__________、__________、__________的原則。答案：依法、統(tǒng)一、連續(xù)42.不動產(chǎn)登記簿由__________統(tǒng)一管理，實行__________制度。答案：登記機構(gòu)、屬地43.不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)證書有效期為__________年，期滿需辦理__________。答案：5、延續(xù)注冊44.登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起__________個工作日內(nèi)辦結(jié)，特殊情況可延長__________個工作日。答案：30、1545.不動產(chǎn)登記資料包括__________資料和__________資料兩類。答案：登記、檔案46.登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯誤，應(yīng)通知權(quán)利人在__________個工作日內(nèi)辦理更正，逾期不更正的，可__________更正。答案：30、依職權(quán)47.不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)建立__________制度，保存代理業(yè)務(wù)檔案不少于__________年。答案：業(yè)務(wù)檔案、1048.登記機構(gòu)工作人員泄露登記信息，造成損失的，依法承擔(dān)__________責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究__________責(zé)任。答案：賠償、刑事49.不動產(chǎn)登記代理人不得同時在__________個以上機構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得__________執(zhí)業(yè)證書。答案：2、出借50.不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果應(yīng)當(dāng)加蓋__________章，并注明__________用途。答案：登記機構(gòu)查詢專用、查詢四、簡答題（每題10分，共30分）51.簡述不動產(chǎn)登記代理人接受委托后應(yīng)履行的主要義務(wù)。答案：（1）依法代理：嚴(yán)格按照法律法規(guī)及委托人授權(quán)范圍辦理登記事項；（2）如實告知：向委托人說明登記流程、所需材料、時限及風(fēng)險；（3）保密義務(wù)：對委托人提供的個人信息、商業(yè)秘密等予以保密；（4）材料審查：對申請材料的真實性、合法性、完整性進行初步審查；（5）及時辦理：在約定期限內(nèi)完成代理事項，遇特殊情況及時報告；（6）結(jié)果交付：將登記結(jié)果、權(quán)屬證書等及時交付委托人；（7）檔案保存：建立代理業(yè)務(wù)檔案，保存不少于10年；（8）禁止行為：不得偽造、變造材料，不得超越代理權(quán)限，不得謀取不正當(dāng)利益。52.簡述不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)移登記時的審查要點。答案：（1）主體審查：申請人是否為權(quán)利人或其合法代理人，身份證明是否有效；（2）權(quán)屬證明：原權(quán)屬證書是否真實、有效，是否存在查封、抵押等限制；（3）原因文件：轉(zhuǎn)移原因文件（合同、判決、繼承權(quán)公證書等）是否真實、合法、有效；（4）完稅證明：是否提交契稅、增值稅等完稅或免稅憑證；（5）權(quán)利一致性：申請轉(zhuǎn)移的權(quán)利與登記簿記載是否一致；（6）限制情形：是否存在查封、預(yù)告登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移情形；（7）材料齊全：申請材料是否齊全、符合法定形式；（8）公告程序：涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的公告是否期滿無異議；（9）測繪成果：房屋面積、用途等是否與測繪報告一致；（10）法律適用：適用法律、法規(guī)是否準(zhǔn)確，是否符合登記條件。53.簡述不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)臉?gòu)成要件及賠償程序。答案：構(gòu)成要件：（1）登記錯誤：登記簿記載與真實權(quán)利狀況不符；（2）損害事實：因登記錯誤導(dǎo)致權(quán)利人or利害關(guān)系人遭受財產(chǎn)損失；（3）因果關(guān)系：登記錯誤與損害之間存在直接因果聯(lián)系；（4）過錯：登記機構(gòu)存在故意or重大過失。賠償程序：（1）申請：受害人向登記機構(gòu)提出書面賠償申請，附損失證據(jù)；（2）受理：登記機構(gòu)在15日內(nèi)決定是否受理并書面通知；（3）調(diào)查：登記機構(gòu)對登記錯誤及損失情況進行調(diào)查核實；（4）協(xié)商：可與受害人就賠償方式、金額進行協(xié)商；（5）決定：協(xié)商不成的，登記機構(gòu)在60日內(nèi)作出賠償決定；（6）履行：登記機構(gòu)在決定生效后30日內(nèi)支付賠償金；（7）追償：賠償后，登記機構(gòu)可向造成錯誤的工作人員or第三人追償；（8）訴訟：受害人對賠償決定不服，可提起行政訴訟。五、應(yīng)用題（共50分）54.案例分析（20分）甲于2020年購買某商品房，合同價款300萬元，已辦理預(yù)告登記。2021年開發(fā)商因債務(wù)糾紛，該房被法院查封。2022年甲付清全款并實際入住，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。2023年開發(fā)商破產(chǎn)，債權(quán)人乙主張對該房強制執(zhí)行。甲持購房合同、付款憑證、預(yù)告登記證明提出執(zhí)行異議。問題：（1）甲的預(yù)告登記是否具有對抗乙的效力？（5分）（2）甲應(yīng)如何完善權(quán)利保護？（5分）（3）若登記機構(gòu)未依甲申請辦理轉(zhuǎn)移登記，甲可如何救濟？（10分）答案：（1）具有對抗效力。根據(jù)《民法典》第221條，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力。乙為一般債權(quán)人，預(yù)告登記可對抗。（2）甲應(yīng)立即向執(zhí)行法院提交執(zhí)行異議申請書，附預(yù)告登記證明、付款憑證、入住證明，請求中止執(zhí)行；同時盡快起訴開發(fā)商，持生效判決申請轉(zhuǎn)移登記。（3）甲可：①行政復(fù)議：60日內(nèi)向市自然資源局申請復(fù)議，要求責(zé)令登記機構(gòu)限期辦理；②行政訴訟：6個月內(nèi)向法院起訴登記機構(gòu)行政不作為，請求判令辦理轉(zhuǎn)移登記并賠償損失（如逾期利息、租房費用）；③行政賠償：若因登記機構(gòu)拖延導(dǎo)致房屋被拍賣，甲可提起國家賠償訴訟，要求賠償房屋市場價與已付款差額及裝修損失；④民事訴訟：可同時起訴開發(fā)商，要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，并承擔(dān)違約責(zé)任。55.計算題（15分）某宗國有建設(shè)用地面積5000平方米，出讓年限40年，已使用10年，剩余30年?，F(xiàn)因公共利益需要收回，經(jīng)評估：（1）土地取得成本：出讓金2000萬元，契稅80萬元，交易費20萬元；（2）土地開發(fā)成本：三通一平費用500萬元；（3）利息：以取得成本為基數(shù)，年利率5%，按10年單利計算；（4）增值收益：土地現(xiàn)值4000萬元，原值2600萬元，增值1400萬元，政府與使用權(quán)人按3:7分成；（5）折舊：開發(fā)成本按直線法折舊，殘值率0，年限40年，已折舊10年。計算政府應(yīng)支付使用權(quán)人的補償總額（單位：萬元，保留整數(shù)）。答案：（1）土地取得成本：2