物業(yè)服務(wù)合同標準樣本及解析一、引言物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主方（或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立服務(wù)關(guān)系、明確權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款的嚴謹性直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與社區(qū)治理效率。一份規(guī)范的合同不僅能保障物業(yè)企業(yè)的合法收益，更能為業(yè)主維護居住品質(zhì)提供依據(jù)。本文結(jié)合《物業(yè)管理條例》《民法典》相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)合同的核心條款進行解析，并附標準樣本供實務(wù)參考。二、核心條款解析與實務(wù)要點（一）當事人信息條款條款示例：“甲方（委托方）：_________（業(yè)主委員會/建設(shè)單位/全體業(yè)主代表），住所地_________；乙方（受托方）：_________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)），統(tǒng)一社會信用代碼_________，資質(zhì)等級_________，住所地_________?！苯馕觯何蟹叫杳鞔_主體資格：若為業(yè)主委員會，需附備案證明；若為建設(shè)單位，需說明前期物業(yè)服務(wù)的合法性（如通過招投標或協(xié)議選聘）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需標注資質(zhì)等級（如一級、二級），實務(wù)中低資質(zhì)企業(yè)超范圍承接項目易引發(fā)履約糾紛，需提前核查。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量條款條款示例：“1.公共區(qū)域服務(wù)：（1）保潔：公共樓道、電梯轎廂每日清掃1次，垃圾日產(chǎn)日清；（2）綠化：每月修剪灌木1次，草坪季度除雜，病蟲害防治每年2次；（3）安保：主出入口24小時值守，監(jiān)控系統(tǒng)全天運行，消防設(shè)施每月巡檢1次。2.物業(yè)共用設(shè)施維護：對電梯、水泵、消防設(shè)備等建立臺賬，故障報修后2小時響應(yīng)，小修24小時內(nèi)完成，大修按專項方案執(zhí)行。”解析：服務(wù)內(nèi)容需量化、可考核：實務(wù)中“服務(wù)不到位”糾紛多因條款模糊（如僅寫“做好保潔”），需細化頻次、標準（如“每日”“每月”）。區(qū)分“共用設(shè)施”與“專有部分”：合同應(yīng)明確物業(yè)僅對公共區(qū)域設(shè)施負責，業(yè)主專有部分（如戶內(nèi)管道）維修需另行約定或收費。（三）服務(wù)費用條款條款示例：“1.物業(yè)服務(wù)費：（1）住宅：_________元/月·平方米，按季度預(yù)收，繳費日為每季度首月5日前；（2）商業(yè)：_________元/月·平方米，按半年預(yù)收。2.費用調(diào)整：當本地CPI漲幅連續(xù)2個季度超3%，或政府指導(dǎo)價調(diào)整時，雙方可協(xié)商調(diào)整費率，調(diào)整前需公示成本核算表。3.空置房收費：房屋交付后空置超6個月，按約定標準的70%收取（符合地方規(guī)定的從其規(guī)定）?！苯馕觯豪U費方式與周期需明確：避免“拖欠物業(yè)費”糾紛，需約定寬限期（如逾期15日按日加收萬分之三違約金）。費用調(diào)整機制是關(guān)鍵：實務(wù)中物業(yè)單方漲價易引發(fā)沖突，需約定觸發(fā)條件（如物價、政策變化）及協(xié)商程序。（四）物業(yè)經(jīng)營與管理條款條款示例：“1.公共收益分配：利用物業(yè)共用部位（如電梯廣告、車位出租）產(chǎn)生的收益，扣除合理成本后，70%歸業(yè)主共有，30%用于補充專項維修資金，每半年公示收支明細。2.車位管理：業(yè)主車位優(yōu)先使用，臨時停車收費標準為_________元/小時，最高不超_________元/日，收益按公共收益條款分配?！苯馕觯汗彩找媸羌m紛高發(fā)點：需明確“共用部位”范圍（如外墻、電梯、公共場地），并約定公示周期（如“每季度”），避免物業(yè)隱瞞收益。車位管理需合規(guī)：占用業(yè)主共有的道路或場地的車位，收益歸業(yè)主，合同需明確歸屬與分配比例。（五）維修養(yǎng)護責任條款條款示例：“1.專項維修資金：物業(yè)共用設(shè)施大中修需使用專項維修資金的，乙方應(yīng)協(xié)助甲方按規(guī)定申請，維修方案需經(jīng)業(yè)主大會（或雙過半業(yè)主）同意。2.緊急維修：發(fā)生電梯困人、水管爆裂等緊急情況，乙方可先行維修，費用事后向甲方（或責任方）追償，維修前需留存影像證據(jù)?！苯馕觯簩ｍ椌S修資金的使用程序需清晰：實務(wù)中因“雙過半”業(yè)主表決難，可約定“緊急維修”的例外情形（如危及人身安全時無需表決）。緊急維修的證據(jù)留存：物業(yè)需保留維修單據(jù)、照片、業(yè)主確認記錄，避免事后糾紛。（六）違約責任條款條款示例：“1.乙方違約：若服務(wù)質(zhì)量連續(xù)3個月未達約定標準，甲方有權(quán)扣減當月服務(wù)費的20%；累計6個月不達標，甲方可提前解除合同，乙方需退還預(yù)收的未服務(wù)期費用。2.甲方違約：逾期繳費超30日，乙方可發(fā)催告函，超60日可暫停部分服務(wù)（但不得影響業(yè)主基本生活），或通過訴訟追討?！苯馕觯哼`約責任需對等：避免“物業(yè)違約無懲罰，業(yè)主違約重追責”的失衡條款，需明確雙方違約的具體后果（如扣減費用、解除合同）。暫停服務(wù)的限制：物業(yè)不得因欠費停水停電，需通過合法途徑（如訴訟）追討，否則可能承擔侵權(quán)責任。（七）合同期限與解除條款條款示例：“1.合同期限：自____年____月____日至____年____月____日，前期物業(yè)服務(wù)合同自首次業(yè)主大會選聘新物業(yè)之日終止。2.解除條件：（1）協(xié)商解除：雙方一致同意可解除；（2）法定解除：乙方擅自停止服務(wù)超15日，或甲方拖欠費用超180日且經(jīng)催告仍不支付的，守約方有權(quán)解除。3.交接義務(wù)：合同終止后30日內(nèi)，乙方需移交物業(yè)檔案、財務(wù)資料、公共設(shè)施管理權(quán)，配合新物業(yè)查驗?！苯馕觯呵捌谖飿I(yè)的終止條件：需明確“首次業(yè)主大會選聘新物業(yè)”的觸發(fā)點，避免建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)“暗箱操作”延長合同。交接程序需嚴格：實務(wù)中物業(yè)“甩鍋”不移交資料導(dǎo)致新物業(yè)無法履職的情況頻發(fā)，需約定逾期交接的違約金（如每日按服務(wù)費的1%計算）。三、物業(yè)服務(wù)合同標準樣本（精簡版）（注：以下為參考樣本，需結(jié)合項目實際、地方法規(guī)調(diào)整，建議經(jīng)律師審核后使用。）物業(yè)服務(wù)合同甲方（委托方）：____________________法定代表人：____________________住所地：____________________乙方（受托方）：____________________統(tǒng)一社會信用代碼：____________________資質(zhì)等級：____________________住所地：____________________第一條服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量1.公共區(qū)域服務(wù)：（1）保潔：公共樓道、電梯轎廂每日清掃1次，垃圾日產(chǎn)日清；……（細化綠化、安保、設(shè)施維護等，參考前文解析）2.專有部分服務(wù)：業(yè)主專有部分維修需乙方協(xié)助的，按《XX市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》約定收費。第二條服務(wù)費用1.住宅物業(yè)服務(wù)費：____元/月·平方米，按季度預(yù)收，繳費日為每季度首月5日前；……2.費用調(diào)整：當本地CPI漲幅連續(xù)2個季度超3%，雙方協(xié)商調(diào)整，調(diào)整前公示成本核算表；……第三條公共收益與車位管理1.公共收益：電梯廣告、車位出租等收益，扣除成本后70%歸業(yè)主，30%補充維修資金，每半年公示；……2.車位管理：業(yè)主車位優(yōu)先，臨時停車____元/小時，最高____元/日，收益按前款分配；……第四條維修養(yǎng)護1.專項維修資金：共用設(shè)施大中修需使用的，乙方協(xié)助申請，方案經(jīng)雙過半業(yè)主同意；……2.緊急維修：電梯困人、水管爆裂等情況，乙方可先行維修，費用事后追償，留存證據(jù)；……第五條違約責任1.乙方違約：服務(wù)質(zhì)量連續(xù)3個月不達標，甲方扣減當月服務(wù)費20%；累計6個月不達標，甲方可解除合同，乙方退還未服務(wù)期費用；……2.甲方違約：逾期繳費超30日催告，超60日乙方可暫停非基本服務(wù)（不含水電氣），或訴訟追討；……第六條合同期限與解除1.期限：自____年____月____日至____年____月____日（前期物業(yè)自首次業(yè)主大會選聘新物業(yè)終止）；……2.解除：協(xié)商一致或法定情形（如乙方停服超15日、甲方欠費超180日）可解除；……3.交接：合同終止后30日內(nèi)，乙方移交檔案、資料、設(shè)施管理權(quán)，逾期按日付服務(wù)費1%違約金；……第七條其他約定1.爭議解決：協(xié)商不成，向物業(yè)所在地人民法院起訴；2.附則：本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份，自簽字蓋章之日生效。甲方（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________日期：____年____月____日乙方（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________日期：____年____月____日四、簽訂與履行的實務(wù)建議（一）簽約前審查核查物業(yè)企業(yè)資質(zhì)：通過住建部門官網(wǎng)查詢，避免無資質(zhì)企業(yè)承接項目（尤其前期物業(yè)）。明確服務(wù)邊界：區(qū)分“公共區(qū)域”與“專有部分”，避免物業(yè)以“全托管”為由擴大收費范圍。（二）條款談判技巧服務(wù)質(zhì)量條款：要求物業(yè)提供“服務(wù)標準細則”（如保潔頻次表、綠化養(yǎng)護清單）作為合同附件，增強可操作性。費用調(diào)整條款：約定“CPI漲幅”“政府指導(dǎo)價”等客觀觸發(fā)條件，避免物業(yè)單方漲價。（三）履行中的風險防控留存證據(jù)：業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量不滿時，及時拍照、錄像并書面反饋，作為維權(quán)依據(jù)；物業(yè)需保留維修、繳費通知等記錄。公共收益監(jiān)督：要求物業(yè)每季度公示收支明細，必要時委托審計機構(gòu)核查。（四）糾紛應(yīng)對服務(wù)質(zhì)量糾紛：可依據(jù)合同扣減費用（需書面通知并說明理由），或向住建部門投訴（如物業(yè)企業(yè)資質(zhì)不符、服務(wù)不達標）。費用糾紛：業(yè)主認為收費不合理的，可申請價格主管