資產(chǎn)評估師考試重點難點解析試卷及答案考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：資產(chǎn)評估師考試重點難點解析試卷考核對象：資產(chǎn)評估師備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.資產(chǎn)評估中的成本法適用于所有類型資產(chǎn)的價值評估。2.市場法評估中，可比案例的選取應(yīng)優(yōu)先考慮時間相近的交易案例。3.收益法評估中，永續(xù)年金折現(xiàn)率應(yīng)高于普通年金折現(xiàn)率。4.資產(chǎn)評估中的功能性貶值僅指資產(chǎn)因技術(shù)落后導(dǎo)致的貶值。5.評估報告的復(fù)核應(yīng)由參與評估項目的人員獨立完成。6.資產(chǎn)評估中的重置成本是指重新購建與被評估資產(chǎn)完全相同的成本。7.土地使用權(quán)評估中，剩余使用年限對評估價值有顯著影響。8.評估中的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)僅適用于收益法評估。9.資產(chǎn)評估中的清算法適用于企業(yè)整體資產(chǎn)處置時的價值評估。10.評估基準日的選擇應(yīng)與評估目的保持一致。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種方法不屬于資產(chǎn)評估的基本方法？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.比較法2.在市場法評估中，修正可比案例成交價格時，通常采用的方法是？（）A.線性回歸分析B.因素分析法C.幾何平均法D.指數(shù)調(diào)整法3.收益法評估中，預(yù)測未來收益時，通常采用的時間跨度是？（）A.1年B.3年C.5年D.10年4.資產(chǎn)評估中的實體性貶值是指？（）A.資產(chǎn)因技術(shù)過時導(dǎo)致的貶值B.資產(chǎn)因使用磨損導(dǎo)致的貶值C.資產(chǎn)因市場環(huán)境變化導(dǎo)致的貶值D.資產(chǎn)因政策調(diào)整導(dǎo)致的貶值5.評估報告的附件中，通常不包括？（）A.評估基準日及評估期間B.評估方法的選擇依據(jù)C.評估人員的執(zhí)業(yè)資格證書D.被評估資產(chǎn)的權(quán)屬證明6.重置成本法適用于哪種類型的資產(chǎn)評估？（）A.無形資產(chǎn)B.房地產(chǎn)C.存貨D.金融資產(chǎn)7.土地使用權(quán)評估中，最常用的評估方法是？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.清算法8.評估中的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)主要用于調(diào)整？（）A.市場風(fēng)險B.經(jīng)營風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.政策風(fēng)險9.企業(yè)整體資產(chǎn)評估中，通常采用的方法是？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.清算法10.評估基準日的選擇應(yīng)考慮？（）A.評估目的B.評估對象C.評估方法D.以上都是三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.資產(chǎn)評估中的成本法需要考慮的因素包括？（）A.購建成本B.累計折舊C.功能性貶值D.經(jīng)濟性貶值2.市場法評估中，選擇可比案例應(yīng)考慮的因素包括？（）A.類似性B.時間相近性C.交易目的D.交易價格3.收益法評估中，預(yù)測未來收益的常用方法包括？（）A.時間序列分析B.回歸分析C.專家訪談D.情景分析4.資產(chǎn)評估中的貶值包括？（）A.實體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟性貶值D.市場性貶值5.評估報告的復(fù)核內(nèi)容通常包括？（）A.評估方法的合理性B.評估參數(shù)的準確性C.評估結(jié)論的可靠性D.評估人員的執(zhí)業(yè)資格6.重置成本法適用于哪種類型的資產(chǎn)評估？（）A.固定資產(chǎn)B.無形資產(chǎn)C.存貨D.金融資產(chǎn)7.土地使用權(quán)評估中，需要考慮的因素包括？（）A.土地位置B.土地用途C.土地剩余使用年限D(zhuǎn).土地周邊配套設(shè)施8.評估中的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)主要用于調(diào)整？（）A.市場風(fēng)險B.經(jīng)營風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.政策風(fēng)險9.企業(yè)整體資產(chǎn)評估中，通常需要考慮的因素包括？（）A.企業(yè)盈利能力B.企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模C.企業(yè)市場地位D.企業(yè)負債水平10.評估基準日的選擇應(yīng)考慮？（）A.評估目的B.評估對象C.評估方法D.以上都是四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某企業(yè)擬出售一臺機器設(shè)備，請根據(jù)以下信息評估其價值。-設(shè)備原值：100萬元-累計折舊：40萬元-已使用年限：5年-預(yù)計剩余使用年限：5年-市場上同類設(shè)備重置成本：80萬元-設(shè)備存在功能性貶值，折現(xiàn)率為5%-經(jīng)濟性貶值率為10%要求：采用成本法評估該設(shè)備的價值。案例二：某公司擬收購另一家公司，請根據(jù)以下信息評估其整體價值。-預(yù)計未來5年凈利潤分別為：100萬元、120萬元、140萬元、160萬元、180萬元-折現(xiàn)率為8%-永續(xù)年金折現(xiàn)率為10%-公司負債總額：200萬元要求：采用收益法評估該公司整體價值。案例三：某地塊土地使用權(quán)剩余使用年限為30年，請根據(jù)以下信息評估其價值。-土地位置：市中心商業(yè)區(qū)-土地用途：商業(yè)用地-周邊類似地塊成交價格分別為：8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米-土地周邊配套設(shè)施完善要求：采用市場法評估該地塊土地使用權(quán)價值。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述資產(chǎn)評估中成本法的適用范圍及局限性。2.論述資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用要點及風(fēng)險控制措施。---標準答案及解析一、判斷題1.×（成本法適用于有形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)評估需采用其他方法）2.√（可比案例的時間相近性有助于提高評估準確性）3.√（永續(xù)年金折現(xiàn)率高于普通年金折現(xiàn)率，因為永續(xù)年金無終止期）4.×（功能性貶值還包括技術(shù)過時、功能落后等）5.×（復(fù)核應(yīng)由未參與評估項目的人員獨立完成）6.×（重置成本是指重新購建與被評估資產(chǎn)具有同等功能的成本）7.√（剩余使用年限越長，評估價值越高）8.×（風(fēng)險調(diào)整系數(shù)適用于多種評估方法）9.√（清算法適用于企業(yè)清算時的資產(chǎn)評估）10.√（評估基準日應(yīng)與評估目的保持一致，如并購、稅務(wù)等）二、單選題1.D（比較法不屬于資產(chǎn)評估的基本方法）2.B（因素分析法用于修正可比案例成交價格）3.C（收益法預(yù)測未來收益通常采用5年）4.B（實體性貶值是指資產(chǎn)因使用磨損導(dǎo)致的貶值）5.C（評估人員的執(zhí)業(yè)資格證書通常不作為附件）6.A（重置成本法適用于固定資產(chǎn)）7.B（市場法是土地使用權(quán)評估最常用的方法）8.A（風(fēng)險調(diào)整系數(shù)主要用于調(diào)整市場風(fēng)險）9.C（企業(yè)整體資產(chǎn)評估通常采用收益法）10.D（以上都是應(yīng)考慮因素）三、多選題1.ABCD（購建成本、累計折舊、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值均需考慮）2.ABCD（類似性、時間相近性、交易目的、交易價格均需考慮）3.ABCD（時間序列分析、回歸分析、專家訪談、情景分析均常用）4.ABC（實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值均屬于貶值類型）5.ABCD（評估方法的合理性、評估參數(shù)的準確性、評估結(jié)論的可靠性、評估人員的執(zhí)業(yè)資格均需復(fù)核）6.A（重置成本法適用于固定資產(chǎn)）7.ABCD（土地位置、土地用途、土地剩余使用年限、土地周邊配套設(shè)施均需考慮）8.ABCD（市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險均需調(diào)整）9.ABCD（企業(yè)盈利能力、資產(chǎn)規(guī)模、市場地位、負債水平均需考慮）10.D（以上都是應(yīng)考慮因素）四、案例分析案例一：成本法評估設(shè)備價值-重置成本：80萬元-累計折舊：40萬元-凈殘值：80萬元×5%=4萬元-功能性貶值：80萬元×10%=8萬元-經(jīng)濟性貶值：80萬元×10%=8萬元-評估價值=80萬元-8萬元-8萬元+4萬元=68萬元案例二：收益法評估公司整體價值-未來5年凈利潤現(xiàn)值：100萬元÷(1+8%)^1+120萬元÷(1+8%)^2+140萬元÷(1+8%)^3+160萬元÷(1+8%)^4+180萬元÷(1+8%)^5≈92.59萬元+102.88萬元+112.14萬元+120.49萬元+127.68萬元=555.78萬元-永續(xù)年金現(xiàn)值：180萬元÷(10%-8%)×(1+8%)^-5≈900萬元-公司整體價值=555.78萬元+900萬元-200萬元=1255.78萬元案例三：市場法評估土地使用權(quán)價值-周邊類似地塊成交價格平均值=(8000元/平方米+8500元/平方米+9000元/平方米)÷3=8500元/平方米-評估價值=8500元/平方米×土地面積（假設(shè)為10000平方米）=8500萬元五、論述題1.成本法的適用范圍及局限性-適用范圍