2025年房地產(chǎn)法律與政策考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項(xiàng)字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》第209條，不動產(chǎn)物權(quán)變動原則上自（）發(fā)生效力。A.合同生效時?B.登記時?C.交付時?D.預(yù)告登記完成時答案：B2.2024年12月31日，某市發(fā)布限購新政，明確“離異不滿2年按原家庭計(jì)算套數(shù)”。該文件屬于（）。A.地方性法規(guī)?B.地方政府規(guī)章?C.部門規(guī)范性文件?D.行政解釋答案：B3.某開發(fā)商取得預(yù)售許可證后，將已備案的商品房再次出售給不知情的王某，該行為構(gòu)成（）。A.合同詐騙罪?B.民事欺詐?C.一房二賣違約?D.非法經(jīng)營罪答案：C4.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)存入（）。A.開發(fā)商基本賬戶?B.住房公積金中心賬戶?C.監(jiān)管銀行專用賬戶?D.稅務(wù)代征賬戶答案：C5.2025年3月，自然人張某將名下唯一住房贈與女兒，契稅的計(jì)稅依據(jù)為（）。A.市場評估價?B.契稅法核定價?C.贈與合同價?D.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價與市場評估價孰高答案：D6.下列關(guān)于居住權(quán)的說法正確的是（）。A.可以轉(zhuǎn)讓?B.可以抵押?C.可以繼承?D.設(shè)立必須書面合同+登記答案：D7.某項(xiàng)目因環(huán)保督查被責(zé)令停工，購房者依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第15條主張解除合同，須滿足催告后（）內(nèi)仍未履行。A.30日?B.60日?C.90日?D.1年答案：C8.2025年1月1日起，個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，增值稅按（）征收。A.全額5%?B.差額5%?C.全額9%?D.免征答案：A9.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，查封登記的最長有效期為（）。A.1年?B.2年?C.3年?D.5年答案：C10.某小區(qū)業(yè)主共同決定動用維修資金，須經(jīng)專有面積和人數(shù)“雙過”的比例為（）。A.1/2?B.2/3?C.3/4?D.4/5答案：B11.2025年4月，某市首次將“現(xiàn)房銷售”納入土地出讓條件，該地塊出讓方式屬于（）。A.招標(biāo)?B.拍賣?C.掛牌?D.協(xié)議答案：C12.下列不屬于住房公積金提取情形的是（）。A.償還商貸本息?B.加裝電梯?C.租房超出家庭收入規(guī)定比例?D.購買商鋪答案：D13.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，收益法估價時，資本化率=（）。A.年凈收益÷價格?B.價格÷年凈收益?C.折現(xiàn)率增長率?D.貸款利率+風(fēng)險調(diào)整值答案：D14.某房企發(fā)行2025年度中期票據(jù)，募集資金用于“借新還舊”，其信息披露文件應(yīng)向（）備案。A.央行?B.發(fā)改委?C.銀行間市場交易商協(xié)會?D.證監(jiān)會答案：C15.2025年7月，某市推出“以舊換新”政策，政府平臺公司收購舊房價格不得低于市場評估價（）。A.70%?B.80%?C.90%?D.95%答案：C16.根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除（）。A.10%?B.15%?C.20%?D.30%答案：C17.2025年，住建部對“保交樓”專項(xiàng)借款實(shí)施封閉運(yùn)行，借款利率為1年期LPR（）。A.減20BP?B.減10BP?C.不加減點(diǎn)?D.加10BP答案：B18.下列關(guān)于綠色建筑評價的說法，錯誤的是（）。A.三星級為最高等級?B.預(yù)評價結(jié)果有效期2年?C.運(yùn)行評價須投入使用1年后?D.2025年起強(qiáng)制新建住宅全部達(dá)到一星答案：D19.2025年，自然資源部啟用“不動產(chǎn)權(quán)電子證書”，其法律效力（）紙質(zhì)證書。A.低于?B.等于?C.高于?D.視地區(qū)而定答案：B20.根據(jù)《個人信息保護(hù)法》，房企收集購房人人臉信息須履行（）程序。A.告知同意?B.單獨(dú)同意?C.書面同意?D.公證同意答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列情形中，購房者可主張懲罰性賠償?shù)挠校ǎ?。A.故意隱瞞抵押事實(shí)?B.故意隱瞞查封事實(shí)?C.故意隱瞞房屋已出賣給第三人?D.虛假宣傳學(xué)區(qū)房答案：A、B、C22.2025年，個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市包括（）。A.北京?B.上海?C.廣州?D.深圳答案：B、C、D23.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會決定事項(xiàng)中應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過3/4”的有（）。A.改建附屬設(shè)施?B.籌集維修資金?C.使用維修資金?D.改變共有部分用途答案：A、B、D24.下列屬于房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）底層資產(chǎn)準(zhǔn)入范圍的有（）。A.保障性租賃住房?B.商場?C.寫字樓?D.高爾夫球場答案：A、B、C25.2025年，某市土地出讓公告中可設(shè)置競買人資格限制條件的有（）。A.具備一級開發(fā)資質(zhì)?B.無拖欠土地出讓金記錄?C.凈資產(chǎn)不低于50億元?D.承諾引入世界500強(qiáng)總部答案：B、C、D26.根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，下列免征房產(chǎn)稅的有（）。A.國家機(jī)關(guān)自用房產(chǎn)?B.宗教寺廟自用房產(chǎn)?C.個人非營業(yè)用房產(chǎn)?D.高校學(xué)生公寓答案：A、B、C、D27.2025年，住建部“數(shù)字住建”平臺實(shí)現(xiàn)跨部門共享的數(shù)據(jù)包括（）。A.網(wǎng)簽合同?B.預(yù)售資金監(jiān)管?C.不動產(chǎn)登記?D.銀行貸款余額答案：A、B、C28.下列關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的說法，正確的有（）。A.須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員2/3以上同意?B.可通過出讓、出租方式?C.最高年限同國有建設(shè)用地?D.入市收益全部歸國家答案：A、B、C29.2025年，某房企申請破產(chǎn)重整，依法享有優(yōu)先受償權(quán)的有（）。A.購房人超級優(yōu)先權(quán)?B.建設(shè)工程價款?C.有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)?D.稅款債權(quán)答案：A、B、C30.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列屬于“一書三證”的有（）。A.建設(shè)項(xiàng)目選址意見書?B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證?C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證?D.鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證答案：A、B、C、D三、填空題（每空1分，共20分）31.2025年2月，央行、金融監(jiān)管總局將首套房貸利率下限下調(diào)至相應(yīng)期限LPR________個基點(diǎn)。答案：減6032.根據(jù)《土地管理法》，征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過________公頃，須報國務(wù)院批準(zhǔn)。答案：3533.2025年，自然資源部推行“帶押過戶”模式，賣方貸款余額由________一次性結(jié)清。答案：買方按揭貸款或買方自有資金34.《民法典》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，________續(xù)期。答案：自動35.2025年，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房，個人所得稅________。答案：免征36.根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，一次性公開全部銷售房源及________價格。答案：備案37.2025年，住建部要求新建商品房項(xiàng)目配建保障性租賃住房比例原則上不低于________。答案：10%38.根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，廣告中不得含有________或者投資回報承諾。答案：升值39.2025年，某市推出“土地超市”平臺，土地信息實(shí)時更新，實(shí)現(xiàn)“________”出讓。答案：凈地40.根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，律師憑________可查詢不動產(chǎn)登記資料。答案：法院調(diào)查令或當(dāng)事人委托書41.2025年，土地增值稅清算時，對舊房及建筑物評估價格按重置成本價乘以________確定。答案：成新度折扣率42.根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，單位逾期不繳或少繳住房公積金的，可申請________強(qiáng)制執(zhí)行。答案：法院43.2025年，住建部規(guī)定，商品房交付時開發(fā)商須向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅________書》。答案：使用說明44.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城市總體規(guī)劃期限一般為________年。答案：2045.2025年，某市試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”后，預(yù)售資金監(jiān)管比例降至________。答案：046.根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除________后的余值計(jì)算繳納。答案：10%—30%47.2025年，自然資源部啟用“全國地籍?dāng)?shù)據(jù)庫”，實(shí)現(xiàn)________級聯(lián)網(wǎng)查詢。答案：部省市縣四48.根據(jù)《建筑法》，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)申請領(lǐng)取________。答案：施工許可證49.2025年，個人購買第二套住房，契稅稅率為________。答案：3%50.根據(jù)《民法典》，地役權(quán)自地役權(quán)合同________時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。答案：生效四、簡答題（每題8分，共32分）51.簡述2025年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對改善性住房需求的影響。答案要點(diǎn)：（1）降低二套房首付比例，激活賣一買一鏈條；（2）釋放被誤傷的無房有貸記錄群體；（3）縮短二手房去化周期，穩(wěn)定價格預(yù)期；（4）銀行按揭額度向改善需求傾斜，利率下行；（5）政策與城市庫存周期掛鉤，防止過熱。52.簡述《民法典》居住權(quán)制度在養(yǎng)老服務(wù)地產(chǎn)中的運(yùn)用路徑。答案要點(diǎn)：（1）房企保留產(chǎn)權(quán)，向老年人設(shè)立終身居住權(quán)，降低一次性支付門檻；（2）老年人支付對價可采取“一次性+月服務(wù)費(fèi)”模式；（3）居住權(quán)登記保障對抗第三人，防止一房多賣；（4）可與保險對接，形成“以房養(yǎng)老”閉環(huán)；（5）退出機(jī)制：老年人身故后居住權(quán)消滅，房企收回重售，實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。53.簡述土地增值稅清算中“三分法”與“兩分法”的區(qū)別及適用場景。答案要點(diǎn)：（1）三分法：普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率、稅率；適用于項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜、售價差異大的項(xiàng)目；（2）兩分法：僅分普通住宅和其他，簡化計(jì)算；適用于業(yè)態(tài)簡單、售價均衡項(xiàng)目；（3）三分法可拉低整體稅負(fù)，但核算復(fù)雜；（4）納稅人須在清算申報時自行選擇，一經(jīng)確定不得變更；（5）稅務(wù)機(jī)關(guān)對成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行實(shí)質(zhì)審核，防止混淆。54.簡述2025年住建部“保交樓”專項(xiàng)借款的還款來源及風(fēng)險緩釋措施。答案要點(diǎn)：（1）還款來源：項(xiàng)目后續(xù)銷售回款、資產(chǎn)處置、政府回購、集團(tuán)統(tǒng)籌；（2）風(fēng)險緩釋：封閉運(yùn)行、受托支付、預(yù)售資金全額歸集、國有平臺擔(dān)保、土地抵押、股權(quán)質(zhì)押；（3）設(shè)立共管賬戶，商業(yè)銀行受托支付，確保“后進(jìn)先出”；（4）建立“一樓一策”時間表，逾期計(jì)入央行征信；（5）引入AMC重組，可轉(zhuǎn)換為股權(quán)，降低負(fù)債率。五、綜合應(yīng)用題（共68分）（一）計(jì)算題（本題18分）55.2025年，某市A項(xiàng)目為普通住宅開發(fā)，土地成本8億元，開發(fā)成本12億元，開發(fā)費(fèi)用按土地成本與開發(fā)成本之和的10%計(jì)算，利息支出2億元（有金融機(jī)構(gòu)證明且未超商業(yè)銀行同期利率）?？墒勖娣e20萬m2，全部售完，銷售收入平均單價2.5萬元/m2。假設(shè)無其他扣除項(xiàng)目，適用土地增值稅“三分法”，請計(jì)算：（1）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)；（2）增值額；（3）增值率；（4）應(yīng)繳土地增值稅額。答案：（1）扣除項(xiàng)目：①土地成本+開發(fā)成本=8+12=20億元②開發(fā)費(fèi)用=20×10%=2億元③利息支出2億元（已含在開發(fā)費(fèi)用，不再重復(fù)扣除）④加計(jì)扣除=20×20%=4億元⑤稅金及附加：假設(shè)增值稅5%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育2%，合計(jì)12%，則稅金及附加=銷售收入×5%×12%=50億元×0.6%=0.3億元扣除項(xiàng)目合計(jì)=20+2+4+0.3=26.3億元（2）增值額=5026.3=23.7億元（3）增值率=23.7÷26.3≈90.1%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%（4）土地增值稅=23.7×40%26.3×5%=9.481.315=8.165億元（二）案例分析題（本題25分）56.背景：2025年3月，甲公司與乙公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》，約定甲公司提供名下劃撥商業(yè)用地，乙公司負(fù)責(zé)補(bǔ)繳出讓金及全部建設(shè)資金，建成后雙方按3:7比例分房。2025年7月，乙公司未經(jīng)甲公司同意，與丙銀行簽訂《固定資產(chǎn)借款合同》，以項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程作抵押，貸款5億元，并在自然資源局辦理了抵押登記。2025年10月，甲公司發(fā)現(xiàn)后向法院起訴，請求確認(rèn)抵押無效。問題：（1）劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)合作開發(fā)，合同效力如何？（2）乙公司設(shè)定抵押是否屬于無權(quán)處分？（3）丙銀行能否善意取得抵押權(quán)？（4）若項(xiàng)目已預(yù)售50%并網(wǎng)簽備案，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)順序如何？（5）法院應(yīng)如何裁判？答案：（1）劃撥地合作開發(fā)未履行批準(zhǔn)手續(xù)，合同無效。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第16條，起訴前仍未批準(zhǔn)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。（2）乙公司未取得土地使用權(quán)，設(shè)定抵押構(gòu)成無權(quán)處分。（3）丙銀行若已查詢登記簿無限制信息，支付對價并完成登記，可善意取得；但劃撥地抵押須先補(bǔ)繳出讓金，銀行未盡審查義務(wù)，存在重大過失，不構(gòu)成善意。（4）已網(wǎng)簽備案的購房人超級優(yōu)先權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)。（5）法院應(yīng)確認(rèn)抵押合同無效，注銷登記；丙銀行可另行向乙公司主張締約過失賠償；甲公司與乙公司按無效合同相互返還、折價補(bǔ)償，并根據(jù)過錯分擔(dān)損失。（三）政策設(shè)計(jì)題（本題25分）57.材料：2025年，某特大城市房價收入比18:1，庫存去化周期30個月，年輕人購房困難。市政府?dāng)M出臺“青年人才購房券”政策，向35歲以下博士、碩士、本科畢業(yè)生分別發(fā)放50