第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的宏觀背景第二章東部沿海核心城市群競(jìng)爭(zhēng)分析第三章中西部城市群的崛起與挑戰(zhàn)第四章北部城市群的政策調(diào)控與市場(chǎng)分化第五章東南亞區(qū)域房地產(chǎn)投資新熱點(diǎn)第六章2026年房地產(chǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的展望與建議01第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的宏觀背景第1頁(yè)引言：全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新格局中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后的變化區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的全球維度亞洲新興市場(chǎng)崛起一線城市成交量同比增長(zhǎng)18%，三四線城市跌幅達(dá)32%國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)，未來(lái)五年全球房地產(chǎn)投資將向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移第2頁(yè)分析：政策調(diào)控下的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)新特征政策調(diào)控的差異化影響區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的新特征案例分析：蘇州工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一線城市舊改項(xiàng)目審批通過(guò)率提升60%①人口流動(dòng)加速，②產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，③政策工具分化帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)溢價(jià)率提升至18%第3頁(yè)論證：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的量化評(píng)估體系區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估模型模型測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證案例：武漢人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策①經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（GDP增速、產(chǎn)業(yè)集聚度）、②政策支持度、③基礎(chǔ)設(shè)施、④人口吸引力深圳綜合得分92分，上海88分，武漢65分，長(zhǎng)沙50分使房?jī)r(jià)溢價(jià)率從20%降至8%第4頁(yè)總結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的邏輯起點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的邏輯起點(diǎn)2026年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵變量未來(lái)趨勢(shì)：三線分化資源要素的再分配，頭部城市虹吸、次級(jí)城市分化①貨幣政策轉(zhuǎn)向、②產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移節(jié)奏、③城市更新政策一線城市核心區(qū)與外圍區(qū)表現(xiàn)差異將超30%02第二章東部沿海核心城市群競(jìng)爭(zhēng)分析第5頁(yè)引言：長(zhǎng)三角的'三位一體'競(jìng)爭(zhēng)模式長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)總量新突破競(jìng)爭(zhēng)模式：'1+3+X'收入差距與地價(jià)差異占全國(guó)比重提升至30%上海核心引擎，蘇州、杭州雙極突破，南京、寧波等X類(lèi)城市形成功能配套上海人均GDP達(dá)18萬(wàn)元，蘇州12.5萬(wàn)元，杭州11.8萬(wàn)元，地價(jià)比達(dá)6:1第6頁(yè)分析：產(chǎn)業(yè)虹吸與功能分異產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移特征功能分異數(shù)據(jù)案例分析：杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)人才公寓集成電路、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)占比上升上海商業(yè)辦公空置率5%，杭州7%，南京9%吸引騰訊、阿里等企業(yè)員工購(gòu)房比例提升至28%第7頁(yè)論證：核心城市內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)上海競(jìng)爭(zhēng)策略杭州競(jìng)爭(zhēng)策略南京競(jìng)爭(zhēng)策略浦江人才計(jì)劃，購(gòu)房補(bǔ)貼覆蓋率達(dá)35%云棲大會(huì)帶動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，房?jī)r(jià)同比上漲25%寧馬一體化，江寧區(qū)成交量增幅達(dá)40%第8頁(yè)總結(jié)：長(zhǎng)三角競(jìng)爭(zhēng)的啟示核心發(fā)現(xiàn)政策建議未來(lái)展望區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)多極協(xié)同，但首位度依然顯著建立跨區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)調(diào)機(jī)制，設(shè)立長(zhǎng)三角房地產(chǎn)指數(shù)2026年競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向科創(chuàng)地產(chǎn)，杭州、南京科創(chuàng)地產(chǎn)占比將提升至35%以上03第三章中西部城市群的崛起與挑戰(zhàn)第9頁(yè)引言：成渝地區(qū)的'雙城記'競(jìng)爭(zhēng)格局成渝地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量新突破競(jìng)爭(zhēng)格局：'1+3+X'人口流動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)格局占中西部比重提升至45%重慶核心引擎，成都雙極突破，其他城市形成功能配套成都常住人口增量達(dá)40萬(wàn)，重慶30萬(wàn)第10頁(yè)分析：人口與產(chǎn)業(yè)的雙重支撐人口數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)特征案例分析：重慶兩江新區(qū)成都常住人口增量達(dá)40萬(wàn)，重慶30萬(wàn)成都數(shù)字經(jīng)濟(jì)占比2025年達(dá)25%，重慶汽車(chē)工業(yè)占比仍占41%帶動(dòng)區(qū)域新盤(pán)去化率提升至65%第11頁(yè)論證：次級(jí)城市競(jìng)爭(zhēng)策略差異成都策略重慶策略貴陽(yáng)策略天府新區(qū)建設(shè)，房?jī)r(jià)溢價(jià)率提升至18%西部陸海新通道建設(shè)，區(qū)域成交量增長(zhǎng)50%大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)吸引華為等企業(yè)，人才公寓租賃補(bǔ)貼發(fā)放量超2024年的2.3倍第12頁(yè)總結(jié)：中西部競(jìng)爭(zhēng)的突破方向核心發(fā)現(xiàn)政策建議未來(lái)展望中西部城市競(jìng)爭(zhēng)'成都領(lǐng)跑、重慶穩(wěn)增、其他跟跑'建議國(guó)家設(shè)立中西部房地產(chǎn)發(fā)展基金，支持產(chǎn)業(yè)配套地產(chǎn)建設(shè)2026年競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向交通樞紐地產(chǎn)，成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊將出現(xiàn)15%的房?jī)r(jià)漲幅04第四章北部城市群的政策調(diào)控與市場(chǎng)分化第13頁(yè)引言：京津冀協(xié)同發(fā)展中的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)京津冀經(jīng)濟(jì)總量新突破競(jìng)爭(zhēng)格局：'1+3+X'人口流動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)格局占全國(guó)比重提升至45%北京核心引擎，天津、河北雙極突破，其他城市形成功能配套北京常住人口增量達(dá)150萬(wàn)，河北凈流出超80萬(wàn)第14頁(yè)分析：疏解政策的影響機(jī)制疏解政策效果區(qū)域分化案例分析：張家口冬奧場(chǎng)館周邊地產(chǎn)通州行政中心帶動(dòng)區(qū)域成交量增長(zhǎng)22%北京中心城區(qū)房?jī)r(jià)同比上漲8%，雄安新區(qū)配套地產(chǎn)價(jià)格僅上漲3%價(jià)格暴漲40%，但成交量?jī)H1.2萬(wàn)套第15頁(yè)論證：城市更新中的競(jìng)爭(zhēng)策略北京策略天津策略河北策略回天地區(qū)改造，房?jī)r(jià)溢價(jià)率降至5%濱海新區(qū)政策，區(qū)域成交量回升至2023年水平雄安新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)周邊地產(chǎn)，區(qū)域成交量增長(zhǎng)65%第16頁(yè)總結(jié)：北部競(jìng)爭(zhēng)的政策導(dǎo)向核心發(fā)現(xiàn)政策建議未來(lái)展望北部城市群'北京收縮、天津轉(zhuǎn)型、河北擴(kuò)散'建議國(guó)家設(shè)立京津冀房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，監(jiān)測(cè)通州、雄安等區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)暴露度2026年競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向疏解政策落地效果，北京中心城區(qū)成交量將恢復(fù)至2023年的75%05第五章東南亞區(qū)域房地產(chǎn)投資新熱點(diǎn)第17頁(yè)引言：中國(guó)資本出海的東南亞焦點(diǎn)東南亞房地產(chǎn)投資總額新突破投資熱點(diǎn)：'城市中心綜合體-次級(jí)城市產(chǎn)業(yè)園-旅游地產(chǎn)'風(fēng)險(xiǎn)特征中國(guó)資本占比58%吉隆坡中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目投資回報(bào)率預(yù)計(jì)達(dá)12%越南順化出現(xiàn)4個(gè)綜合體爛尾項(xiàng)目，印尼泗水出現(xiàn)30%的空置率第18頁(yè)分析：投資熱點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)并存熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)特征案例分析：胡志明市地鐵配套地產(chǎn)雅加達(dá)CBD新盤(pán)去化率2025年達(dá)72%，曼谷中央商務(wù)區(qū)租金漲幅12%越南順化出現(xiàn)4個(gè)綜合體爛尾項(xiàng)目，印尼泗水出現(xiàn)30%的空置率帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)溢價(jià)率達(dá)25%第19頁(yè)論證：投資策略的差異化選擇吉隆坡策略河內(nèi)策略胡志明市策略KLCCRevitalizationPlan，高端公寓成交量增長(zhǎng)35%QuangNinhIndustrialPark，物流地產(chǎn)租金漲幅達(dá)18%SongkhlaLakeCity，項(xiàng)目首年去化率超80%第20頁(yè)總結(jié)：東南亞投資的機(jī)遇與挑戰(zhàn)核心發(fā)現(xiàn)政策建議未來(lái)展望東南亞投資'吉隆坡高端、河內(nèi)工業(yè)、胡志明市綜合'建議建立中國(guó)-東南亞房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，監(jiān)測(cè)貨幣貶值、政策變更等風(fēng)險(xiǎn)2026年投資熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向'一帶一路'沿線城市，昆明-萬(wàn)象經(jīng)濟(jì)走廊地產(chǎn)投資占比將提升至東南亞總額的22%06第六章2026年房地產(chǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的展望與建議第21頁(yè)引言：后調(diào)控時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)新范式調(diào)控政策新特征競(jìng)爭(zhēng)范式轉(zhuǎn)變數(shù)據(jù)預(yù)判政策微調(diào)+區(qū)域差異化從'土地財(cái)政依賴(lài)'轉(zhuǎn)向'產(chǎn)業(yè)支撐驅(qū)動(dòng)'，從'規(guī)模擴(kuò)張'轉(zhuǎn)向'質(zhì)量提升'一線與四線城市的房?jī)r(jià)比可能從2025年的1.8:1擴(kuò)大至2.1:1第22頁(yè)分析：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵變量變量一：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)變量二：人口流動(dòng)結(jié)構(gòu)變量三：政策工具創(chuàng)新新能源汽車(chē)產(chǎn)能將向江西、安徽轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)需求增長(zhǎng)30%Z世代購(gòu)房偏好顯示對(duì)科創(chuàng)城市需求將提升40%，對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)城市需求下降25%房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將在深圳、杭州落地，對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響第23頁(yè)論證：差異化競(jìng)爭(zhēng)策略建議一線城市策略二線城市策略三四線城市策略核心區(qū)-外圍區(qū)差異化政策，避免資源過(guò)度集中科創(chuàng)地產(chǎn)，科創(chuàng)地產(chǎn)占比將提升至40%以上文旅地產(chǎn)，民宿投資回報(bào)率將達(dá)1