PAGE合伙開發(fā)房地房財務制度一、總則1.目的本財務制度旨在規(guī)范合伙開發(fā)房地產項目的財務管理行為，確保項目資金的安全、合理使用，保障各合伙人的合法權益，提高項目的經濟效益和財務管理水平，促進合伙開發(fā)房地產項目的順利實施。2.適用范圍本制度適用于本公司參與的所有合伙開發(fā)房地產項目，包括項目的籌備、建設、銷售及清算等全過程。3.基本原則合法性原則：嚴格遵守國家有關法律法規(guī)、行業(yè)標準及財務制度，確保財務管理活動合法合規(guī)。獨立性原則：合伙開發(fā)房地產項目應設立獨立的財務核算體系，與各合伙人及其關聯企業(yè)的財務分開核算，保證財務信息的真實性、準確性和完整性。統(tǒng)一管理原則：項目財務管理實行統(tǒng)一領導、分級負責的管理體制，由項目負責人全面負責項目的財務管理工作，確保財務決策的科學性和一致性。效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化資金使用，降低成本費用，提高項目的經濟效益和投資回報率。風險防控原則：建立健全風險預警機制，加強對項目財務風險的識別、評估和控制，確保項目財務安全。二、財務管理職責1.項目負責人職責全面負責合伙開發(fā)房地產項目的財務管理工作，制定項目財務管理制度和工作流程，并組織實施。參與項目的前期規(guī)劃、預算編制、成本控制、資金籌集與使用等重大財務決策，提供專業(yè)的財務意見和建議。負責項目財務核算工作，確保財務報表的及時、準確編制，定期向各合伙人匯報項目財務狀況和經營成果。加強項目資金管理，合理安排資金收支，確保項目資金的安全和正常周轉。組織開展項目成本核算與控制工作，定期進行成本分析，及時發(fā)現并解決成本管理中存在的問題，確保項目成本目標的實現。配合項目的審計、稅務等工作，協(xié)調與相關部門的關系，維護項目的合法權益。2.財務人員職責嚴格按照國家財務法規(guī)和本項目財務制度進行會計核算，確保財務信息的真實、準確、完整。負責編制項目財務報表、會計憑證和財務報告，及時反映項目財務狀況和經營成果。協(xié)助項目負責人做好項目資金管理工作，辦理資金收付、銀行結算等業(yè)務，定期盤點庫存現金，確保資金安全。參與項目成本核算與控制工作，負責成本費用的歸集、分配和核算，提供成本分析數據，為成本控制提供依據。負責項目稅務申報與繳納工作，合理進行稅務籌劃，降低項目稅負。協(xié)助項目負責人做好財務檔案管理工作，妥善保管會計憑證、賬簿、報表等財務資料。三、財務核算1.會計核算原則按照權責發(fā)生制原則進行會計核算，凡是當期已經實現的收入和已經發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應當作為當期的收入和費用；凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應當作為當期的收入和費用。采用借貸記賬法進行會計核算，以“借”、“貸”為記賬符號，遵循“有借必有貸，借貸必相等”的記賬規(guī)則。會計核算以人民幣為記賬本位幣，財務報表以人民幣列示。2.會計科目設置根據合伙開發(fā)房地產項目的特點和財務管理需要，設置以下會計科目：資產類：庫存現金、銀行存款、應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨、固定資產、無形資產等。負債類：短期借款、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款等。所有者權益類：實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等。成本類：開發(fā)成本、開發(fā)間接費用等。損益類：主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本、稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、投資收益、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等。3.財務報表編制項目財務人員應按照國家統(tǒng)一的會計制度和本項目財務制度的規(guī)定，定期編制財務報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表及相關附表。財務報表應做到數字真實、計算準確、內容完整、報送及時。報表編制完成后，經財務負責人審核、項目負責人批準后對外報送。定期對財務報表進行分析，為項目決策提供依據。分析內容包括項目財務狀況、經營成果、資金流量、成本費用等方面的變動情況及原因，以及對項目未來發(fā)展的影響。四、資金管理1.資金籌集合伙開發(fā)房地產項目的資金籌集應根據項目開發(fā)進度和資金需求計劃，合理確定籌資方式和籌資規(guī)模?；I資方式包括股東出資、銀行貸款及其他合法融資渠道。項目負責人應組織編制項目資金籌集方案，明確籌資渠道、籌資金額、籌資時間、資金用途等內容，并報各合伙人審議通過。嚴格按照籌資方案籌集資金，確保資金及時、足額到位。對于銀行貸款，應按照貸款合同約定的用途使用資金，按時償還貸款本息。2.資金使用建立項目資金使用審批制度，明確資金使用審批流程和審批權限。所有資金支出必須經過嚴格審批，確保資金使用合法、合規(guī)、合理。資金支出應按照項目預算和合同約定執(zhí)行，嚴格控制成本費用支出。對于重大資金支出，應實行集體決策，并報各合伙人備案。加強項目資金預算管理，定期對資金預算執(zhí)行情況進行分析和考核。根據項目實際進展情況，及時調整資金預算，確保資金合理使用。項目資金應?？顚Ｓ?，不得挪作他用。嚴禁以任何形式套取項目資金，嚴禁將項目資金用于與項目無關的支出。3.資金監(jiān)控建立健全資金監(jiān)控機制，加強對項目資金收支情況的實時監(jiān)控。財務人員應定期核對銀行賬戶余額，及時發(fā)現和處理資金異常情況。項目負責人應定期向各合伙人匯報項目資金使用情況，接受合伙人的監(jiān)督和檢查。對于合伙人提出的資金管理問題，應及時整改落實。加強對項目資金使用的內部審計，定期對項目資金使用情況進行審計檢查，確保資金使用合法合規(guī)、安全有效。五、成本費用管理1.成本費用核算原則按照權責發(fā)生制原則和配比原則進行成本費用核算，將當期發(fā)生的成本費用與相應的收入進行配比，準確計算項目的經營成果。成本費用核算應遵循合法性、可靠性和相關性原則，確保成本費用數據真實、準確、完整。2.成本費用分類及核算方法開發(fā)成本：包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。開發(fā)成本應按照項目開發(fā)進度和成本核算對象進行歸集和分配，采用直接成本法或間接成本法進行核算。開發(fā)間接費用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。開發(fā)間接費用應按照一定的分配標準，分配計入各開發(fā)項目成本。期間費用：包括銷售費用、管理費用和財務費用。期間費用應在發(fā)生當期直接計入當期損益。3.成本費用控制措施建立成本費用控制目標體系，明確各階段成本費用控制目標，并將目標分解到各部門和崗位。加強項目前期規(guī)劃和設計管理，優(yōu)化設計方案，降低工程造價。在項目建設過程中，嚴格控制工程變更，減少不必要的成本支出。加強對建筑材料、設備采購的管理，建立供應商評估和選擇機制，通過招標、詢價等方式，降低采購成本。嚴格控制項目管理費用支出，精簡管理機構，提高工作效率，降低管理成本。定期進行成本費用分析，及時發(fā)現成本費用管理中存在的問題，并采取有效措施加以解決。六、收入與利潤管理1.收入確認原則按照國家統(tǒng)一的會計制度和相關稅收法規(guī)的規(guī)定，確認房地產銷售收入。房地產銷售收入應在同時滿足以下條件時予以確認：企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。2.銷售價格管理合伙開發(fā)房地產項目的銷售價格應根據市場行情、項目成本、預期利潤等因素綜合確定，并報各合伙人審議通過。銷售價格應保持相對穩(wěn)定，避免因價格波動過大影響項目銷售進度和收益。3.利潤分配合伙開發(fā)房地產項目實現的利潤，應按照合伙協(xié)議約定的分配方式進行分配。利潤分配應在項目清算完畢后進行，確保分配的準確性和合理性。利潤分配前，應依法繳納企業(yè)所得稅，并按照國家有關規(guī)定提取法定盈余公積等。各合伙人應按照合伙協(xié)議約定分享利潤，承擔虧損。利潤分配方案應報各合伙人備案，并按照規(guī)定進行賬務處理。七、稅務管理1.稅務登記與申報項目應按照國家稅收法規(guī)的規(guī)定，及時辦理稅務登記手續(xù)，并按照稅務機關的要求定期進行納稅申報。財務人員應熟悉國家稅收政策法規(guī)，準確計算應納稅額，按時足額繳納稅款。2.稅務籌劃在合法合規(guī)的前提下，開展稅務籌劃工作，降低項目稅負。稅務籌劃應結合項目實際情況，充分利用稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)化項目稅務結構。加強與稅務機關的溝通與協(xié)調，及時了解稅收政策變化，確保項目稅務管理工作的順利開展。八、財務檔案管理1.財務檔案范圍財務檔案包括會計憑證、會計賬簿（含總賬、明細賬、日記賬及其他輔助性賬簿）、財務報表、稅務申報資料、銀行對賬單、發(fā)票存根、合同協(xié)議、財務審批文件及其他與財務相關的資料。2.財務檔案保管財務檔案應指定專人負責保管，按照檔案管理的要求進行分類、整理、裝訂和歸檔。財務檔案應妥善保管，存放地點應具備防火、防潮、防蟲、防盜等條件，確保檔案安全。根據財務檔案的保管期限要求，定期對檔案進行清理和銷毀。銷毀檔案時，應按照規(guī)定的程序進行審批，并做好記錄。3.財務檔案查閱與借閱需要查閱或借閱財務檔案的人員，應填寫查閱或借閱申請表，經項目負責人批準后方可查閱或借閱。查閱或借閱財務檔案