第一章2026年城市更新政策背景與市場機(jī)遇第二章2026年城市更新政策的具體激勵措施第三章2026年城市更新政策對房地產(chǎn)市場的供需影響第四章2026年城市更新政策的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)第五章2026年城市更新政策的優(yōu)化建議第六章2026年城市更新政策的未來展望01第一章2026年城市更新政策背景與市場機(jī)遇第1頁2026年城市更新政策背景概述政策背景數(shù)據(jù)應(yīng)用國際經(jīng)驗(yàn)2026年，中國城市更新政策將迎來重大調(diào)整，旨在通過政策激勵引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。政策背景源于“十四五”規(guī)劃中提出的“城市更新行動”，預(yù)計(jì)2026年將發(fā)布新版《城市更新條例》，明確房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新中的角色與責(zé)任。以深圳為例，2025年深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)量已達(dá)到1200個(gè)，總投資超2000億元，預(yù)計(jì)2026年政策激勵將進(jìn)一步推動項(xiàng)目落地，其中“舊改+”模式將成為主流，結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級、公共設(shè)施配套等綜合改造。國際對比顯示，日本在1960年代通過“都市更新計(jì)劃”成功改造了300多個(gè)老舊區(qū)域，為我國政策制定提供了參考。2026年政策將借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)解決“三舊”（舊廠房、舊城區(qū)、舊村莊）改造中的融資難題。第2頁城市更新政策對房地產(chǎn)市場的直接激勵稅收減免土地供應(yīng)優(yōu)惠金融工具激勵2026年政策將推出“稅收減免+土地供應(yīng)優(yōu)惠”的組合激勵措施。例如，對參與老舊小區(qū)改造的房地產(chǎn)企業(yè)，可享受3年內(nèi)50%的土地增值稅減免，且改造后新增建筑面積可享受容積率上浮20%的優(yōu)惠。以上?！拔⒏脑臁表?xiàng)目為例，2025年參與改造的開發(fā)商通過政策獲得資金補(bǔ)貼超100億元，其中“稅收返還”占比達(dá)40%。2026年政策將推廣此類補(bǔ)貼范圍，預(yù)計(jì)將覆蓋全國80%以上的城市更新項(xiàng)目。政策還將引入“綠色信貸”“REITs”等金融工具，為城市更新項(xiàng)目提供長期融資支持。以廣州為例，2025年通過REITs融資改造的舊工業(yè)區(qū)，收益率提升至12%，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第3頁城市更新政策對房地產(chǎn)市場的供需影響市場需求供給結(jié)構(gòu)價(jià)格影響2026年城市更新政策將推動房地產(chǎn)市場從“增量開發(fā)”向“存量優(yōu)化”轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)將帶動全國城市更新需求增長50%。以北京為例，2025年城市更新項(xiàng)目需求已占市場總需求的30%。政策將推動房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，預(yù)計(jì)“舊改+”項(xiàng)目占比將達(dá)60%，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占比將降至40%。以廣州為例，2025年此類項(xiàng)目占比已超50%。政策將通過“增加供給+提升品質(zhì)”降低房價(jià)，預(yù)計(jì)全國平均房價(jià)將下降10%。以上海為例，2025年城市更新項(xiàng)目帶動房價(jià)下降15%。第4頁城市更新政策的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)資金風(fēng)險(xiǎn)社會風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)2026年城市更新政策實(shí)施面臨的主要資金風(fēng)險(xiǎn)包括“資金缺口”“融資成本高”“資金使用效率低”。以重慶為例，2025年部分舊改項(xiàng)目因資金問題擱置，占比達(dá)15%。居民搬遷中的“補(bǔ)償方案爭議”主要源于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不透明、安置房質(zhì)量差。例如，深圳2025年因補(bǔ)償方案爭議引發(fā)的群體性事件超50起。產(chǎn)業(yè)引入中的“低效問題”主要源于政策支持不足、產(chǎn)業(yè)配套不完善。例如，廣州2025年因產(chǎn)業(yè)引入低效導(dǎo)致的項(xiàng)目占比達(dá)30%。02第二章2026年城市更新政策的具體激勵措施第5頁2026年政策的核心激勵措施框架稅收減免土地供應(yīng)金融支持2026年政策將推出“稅收減免+土地供應(yīng)優(yōu)惠”的組合激勵措施。例如，對參與老舊小區(qū)改造的房地產(chǎn)企業(yè)，可享受3年內(nèi)50%的土地增值稅減免，且改造后新增建筑面積可享受容積率上浮20%的優(yōu)惠。政策將推出“彈性年期+先租后讓”模式，降低開發(fā)商前期投入壓力。以廣州為例，2025年通過此類模式改造的舊工業(yè)區(qū)，開發(fā)成本降低30%。政策還將引入“綠色信貸”“REITs”等金融工具，為城市更新項(xiàng)目提供長期融資支持。以廣州為例，2025年通過REITs融資改造的舊工業(yè)區(qū)，收益率提升至12%，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第6頁稅收減免的具體實(shí)施細(xì)則適用范圍減免標(biāo)準(zhǔn)申請流程政策將明確“稅收減免”的適用范圍，包括參與老舊小區(qū)改造、舊廠房改造、舊村莊改造的房地產(chǎn)企業(yè)。例如，成都2025年試點(diǎn)項(xiàng)目中，參與改造的開發(fā)商稅收減免比例達(dá)50%。政策還將推出“稅收返還”措施，例如對改造項(xiàng)目中涉及的公共設(shè)施建設(shè)，可享受100%的稅收返還。以深圳為例，2025年通過此類措施返還的稅收超50億元。稅收減免的申請流程將簡化，例如通過“一網(wǎng)通辦”平臺實(shí)現(xiàn)線上申請，預(yù)計(jì)將縮短審批時(shí)間60%。以杭州為例，2025年通過線上申請的開發(fā)商占比達(dá)80%。第7頁土地供應(yīng)優(yōu)惠政策分析彈性年期先租后讓競爭方式政策將推出“彈性年期+先租后讓”模式，降低開發(fā)商前期投入壓力。例如，武漢2025年通過此類模式改造的舊工業(yè)區(qū)，開發(fā)成本降低30%。政策還將明確“容積率上浮”的具體比例，例如改造后新增建筑面積可享受容積率上浮20%的優(yōu)惠。以南京為例，2025年通過此類措施增加的建筑面積超1000萬平方米。土地供應(yīng)的競爭方式將調(diào)整，從“招拍掛”為主轉(zhuǎn)向“協(xié)議出讓+長期租賃”為主。例如，蘇州2025年通過協(xié)議出讓的舊村改造項(xiàng)目占比達(dá)70%。03第三章2026年城市更新政策對房地產(chǎn)市場的供需影響第8頁城市更新政策對房地產(chǎn)市場需求的影響分析市場需求變化價(jià)格影響投資影響2026年城市更新政策將推動房地產(chǎn)市場從“增量開發(fā)”向“存量優(yōu)化”轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)將帶動全國城市更新需求增長50%。以北京為例，2025年城市更新項(xiàng)目需求已占市場總需求的30%。政策將通過“增加供給+提升品質(zhì)”降低房價(jià)，預(yù)計(jì)全國平均房價(jià)將下降10%。以上海為例，2025年城市更新項(xiàng)目帶動房價(jià)下降15%。政策還將帶動“二手房市場活躍”，例如通過舊改提升二手房品質(zhì)，預(yù)計(jì)將帶動二手房交易量增長50%。以北京為例，2025年此類二手房交易量占比已超60%。第9頁城市更新政策對房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的影響舊改+”項(xiàng)目占比綠色建筑產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策將推動房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，預(yù)計(jì)“舊改+”項(xiàng)目占比將達(dá)60%，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占比將降至40%。以廣州為例，2025年此類項(xiàng)目占比已超50%。政策將推動“綠色建筑”產(chǎn)業(yè)發(fā)展，例如通過舊改改造出的綠色建筑，預(yù)計(jì)將帶動綠色建筑產(chǎn)業(yè)增長50%。以杭州為例，2025年此類建筑占比已超40%。政策還將推動“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展，例如通過舊改改造出的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)將帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長30%。以成都為例，2025年此類園區(qū)占比已超30%。04第四章2026年城市更新政策的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)第10頁2026年政策實(shí)施中的資金風(fēng)險(xiǎn)分析資金缺口融資成本使用效率2026年城市更新政策實(shí)施面臨的主要資金風(fēng)險(xiǎn)包括“資金缺口”“融資成本高”“資金使用效率低”。以重慶為例，2025年部分舊改項(xiàng)目因資金問題擱置，占比達(dá)15%。政策將通過“政府引導(dǎo)基金+社會資本”解決資金問題，但需要警惕“地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。例如，武漢2025年因資金問題導(dǎo)致的地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)占比達(dá)10%。政策還將通過“項(xiàng)目包干制+績效考核”提高資金使用效率。例如，上海2025年通過此類措施提高的效率占比達(dá)40%。第11頁居民參與中的社會風(fēng)險(xiǎn)分析居民搬遷補(bǔ)償方案社會矛盾居民搬遷中的“補(bǔ)償方案爭議”主要源于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不透明、安置房質(zhì)量差。例如，深圳2025年因補(bǔ)償方案爭議引發(fā)的群體性事件超50起。政策將通過“標(biāo)準(zhǔn)化補(bǔ)償+居民參與”解決社會矛盾。例如，成都2025年試點(diǎn)項(xiàng)目中，居民滿意度達(dá)92%。政策還將促進(jìn)“社會和諧穩(wěn)定”，例如通過公平補(bǔ)償方案，預(yù)計(jì)將帶動社會和諧穩(wěn)定水平提升30%。以深圳為例，2025年此類社會矛盾占比已下降20%。第12頁產(chǎn)業(yè)引入中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析產(chǎn)業(yè)引入產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)引入中的“低效問題”主要源于政策支持不足、產(chǎn)業(yè)配套不完善。例如，廣州2025年因產(chǎn)業(yè)引入低效導(dǎo)致的項(xiàng)目占比達(dá)30%。政策將通過“產(chǎn)業(yè)基金+政策引導(dǎo)”解決產(chǎn)業(yè)引入問題。例如，杭州2025年通過此類措施引入