資產(chǎn)評估師考試重點(diǎn)難點(diǎn)突破試卷及答案考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：資產(chǎn)評估師考試重點(diǎn)難點(diǎn)突破試卷考核對象：資產(chǎn)評估師備考人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.資產(chǎn)評估中的成本法適用于所有類型資產(chǎn)的價值評估。2.在資產(chǎn)評估中，市場法主要依賴于可比交易案例的價格調(diào)整。3.資產(chǎn)評估中的收益法適用于所有能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。4.評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日應(yīng)當(dāng)相同，不得存在時間差。5.資產(chǎn)評估中的重置成本是指重新構(gòu)建或購置與現(xiàn)有資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)所需的成本。6.折現(xiàn)率在收益法評估中應(yīng)反映資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平。7.資產(chǎn)評估中的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降。8.評估報(bào)告的用途僅限于本次評估目的，不得用于其他用途。9.資產(chǎn)評估中的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降。10.評估師在執(zhí)業(yè)過程中必須保持獨(dú)立性，不得與評估對象存在利益關(guān)系。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于資產(chǎn)評估的基本方法？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.比較法2.在資產(chǎn)評估中，市場法的核心是（）。A.重置成本B.可比案例選擇與調(diào)整C.收益預(yù)測D.折現(xiàn)率確定3.資產(chǎn)評估中的成本法主要適用于（）。A.無形資產(chǎn)評估B.房地產(chǎn)評估C.持續(xù)經(jīng)營企業(yè)評估D.單項(xiàng)資產(chǎn)評估4.評估基準(zhǔn)日通常是指（）。A.評估報(bào)告提交日B.資產(chǎn)實(shí)際交易日C.評估工作開始日D.資產(chǎn)價值時點(diǎn)5.資產(chǎn)評估中的重置成本是指（）。A.原始成本B.重新構(gòu)建或購置資產(chǎn)所需的成本C.資產(chǎn)的當(dāng)前市場價值D.資產(chǎn)的賬面價值6.折現(xiàn)率在收益法評估中的作用是（）。A.反映資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平B.確定資產(chǎn)的未來收益C.調(diào)整資產(chǎn)的成本D.計(jì)算資產(chǎn)的重置成本7.資產(chǎn)評估中的功能性貶值是指（）。A.由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降B.由于市場環(huán)境變化導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降C.由于資產(chǎn)使用頻率下降導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降D.由于資產(chǎn)維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降8.評估報(bào)告的用途主要包括（）。A.資產(chǎn)交易B.稅務(wù)申報(bào)C.融資D.以上都是9.資產(chǎn)評估中的經(jīng)濟(jì)性貶值是指（）。A.由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降B.由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降C.由于資產(chǎn)使用頻率下降導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降D.由于資產(chǎn)維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降10.評估師在執(zhí)業(yè)過程中必須保持（）。A.獨(dú)立性B.客觀性C.公正性D.以上都是三、多選題（每題2分，共20分）1.資產(chǎn)評估的基本方法包括（）。A.成本法B.市場法C.收益法D.比較法2.市場法評估的關(guān)鍵步驟包括（）。A.選擇可比案例B.調(diào)整可比案例與評估對象的差異C.確定評估對象的價值D.預(yù)測資產(chǎn)的未來收益3.成本法評估的適用條件包括（）。A.資產(chǎn)具有可替代性B.資產(chǎn)具有歷史成本數(shù)據(jù)C.資產(chǎn)缺乏活躍市場D.資產(chǎn)具有持續(xù)經(jīng)營能力4.收益法評估的關(guān)鍵因素包括（）。A.收益預(yù)測B.折現(xiàn)率確定C.資產(chǎn)使用壽命D.成本調(diào)整5.評估基準(zhǔn)日的確定應(yīng)當(dāng)考慮（）。A.評估目的B.評估對象的性質(zhì)C.評估報(bào)告的用途D.評估工作的實(shí)際需要6.資產(chǎn)評估中的貶值因素包括（）。A.功能性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值C.自然損耗D.磨損7.評估報(bào)告的主要內(nèi)容包括（）。A.評估目的B.評估方法C.評估基準(zhǔn)日D.評估結(jié)論8.評估師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)當(dāng)遵守（）。A.獨(dú)立性原則B.客觀性原則C.公正性原則D.保密原則9.資產(chǎn)評估中的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。A.市場風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.自然風(fēng)險(xiǎn)10.資產(chǎn)評估中的價值類型包括（）。A.市場價值B.清算價值C.使用價值D.投資價值四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某企業(yè)擬出售一臺機(jī)器設(shè)備，該設(shè)備原值100萬元，已使用5年，預(yù)計(jì)使用壽命10年，采用直線法計(jì)提折舊。目前市場上同類設(shè)備的重置成本為80萬元，由于技術(shù)進(jìn)步，該設(shè)備的功能性貶值率為10%。假設(shè)該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為5%，不考慮其他因素。請采用成本法和市場法評估該設(shè)備的價值。案例二：某房地產(chǎn)企業(yè)擬出售一棟辦公樓，該辦公樓位于市中心，建筑面積5000平方米，已使用3年，預(yù)計(jì)使用壽命20年。目前市場上同類辦公樓的平均售價為每平方米8000元，但由于該辦公樓位于非核心區(qū)域，區(qū)位因素導(dǎo)致其價值下降10%。假設(shè)該辦公樓的重置成本為4000萬元，功能性貶值率為5%，經(jīng)濟(jì)性貶值率為8%，請采用市場法和收益法評估該辦公樓的價值。案例三：某企業(yè)擬出售一棟廠房，該廠房原值2000萬元，已使用8年，預(yù)計(jì)使用壽命30年，采用直線法計(jì)提折舊。目前市場上同類廠房的重置成本為1800萬元，由于技術(shù)進(jìn)步，該廠房的功能性貶值率為8%。假設(shè)該廠房的經(jīng)濟(jì)性貶值率為6%，且預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)每年產(chǎn)生的凈收益為300萬元，折現(xiàn)率為10%，請采用成本法和收益法評估該廠房的價值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述資產(chǎn)評估中的成本法、市場法和收益法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)。2.論述資產(chǎn)評估中的風(fēng)險(xiǎn)因素及其對評估結(jié)果的影響，并提出相應(yīng)的應(yīng)對措施。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.×成本法適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評估，不適用于所有類型資產(chǎn)。2.√市場法主要依賴于可比交易案例的價格調(diào)整。3.×收益法適用于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，不適用于所有資產(chǎn)。4.×評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日可能存在時間差，但評估結(jié)果應(yīng)以評估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)。5.×重置成本是指重新構(gòu)建或購置與現(xiàn)有資產(chǎn)功能相同的資產(chǎn)所需的成本。6.√折現(xiàn)率應(yīng)反映資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平。7.√功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降。8.×評估報(bào)告的用途可能包括資產(chǎn)交易、稅務(wù)申報(bào)、融資等。9.√經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降。10.√評估師必須保持獨(dú)立性、客觀性和公正性。二、單選題1.D比較法不屬于資產(chǎn)評估的基本方法。2.B市場法的核心是可比案例選擇與調(diào)整。3.D成本法主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評估。4.D資產(chǎn)價值時點(diǎn)是指評估基準(zhǔn)日。5.B重置成本是指重新構(gòu)建或購置資產(chǎn)所需的成本。6.A折現(xiàn)率反映資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平。7.A功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降。8.D以上都是評估報(bào)告的用途。9.B經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的資產(chǎn)價值下降。10.D以上都是評估師應(yīng)當(dāng)保持的原則。三、多選題1.ABC成本法、市場法、收益法是資產(chǎn)評估的基本方法。2.ABC市場法評估的關(guān)鍵步驟包括選擇可比案例、調(diào)整差異、確定價值。3.BC成本法適用于資產(chǎn)缺乏活躍市場且具有歷史成本數(shù)據(jù)的情況。4.ABC收益法評估的關(guān)鍵因素包括收益預(yù)測、折現(xiàn)率確定、資產(chǎn)使用壽命。5.ABCD評估基準(zhǔn)日的確定應(yīng)當(dāng)考慮評估目的、評估對象性質(zhì)、報(bào)告用途、實(shí)際需要。6.ABC資產(chǎn)評估中的貶值因素包括功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、自然損耗。7.ABCD評估報(bào)告的主要內(nèi)容包括評估目的、方法、基準(zhǔn)日、結(jié)論。8.ABCD評估師應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立性、客觀性、公正性、保密原則。9.ABCD資產(chǎn)評估中的風(fēng)險(xiǎn)因素包括市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)。10.ABCD資產(chǎn)評估中的價值類型包括市場價值、清算價值、使用價值、投資價值。四、案例分析案例一：成本法：重置成本=80萬元功能性貶值=80萬元×10%=8萬元評估價值=80萬元-8萬元=72萬元市場法：可比案例售價=8000元/平方米×5000平方米×(1-10%)=3600萬元評估價值=3600萬元案例二：市場法：可比案例售價=8000元/平方米×5000平方米×(1-10%)=3600萬元評估價值=3600萬元收益法：未來5年凈收益現(xiàn)值=300萬元×(P/A,10%,5)=300萬元×3.7908=1137.24萬元評估價值=1137.24萬元案例三：成本法：重置成本=1800萬元功能性貶值=1800萬元×8%=144萬元評估價值=1800萬元-144萬元=1656萬元收益法：未來5年凈收益現(xiàn)值=300萬元×(P/A,10%,5)=300萬元×3.7908=1137.24萬元評估價值=1137.24萬元五、論述題1.資產(chǎn)評估中的成本法、市場法和收益法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)成本法：適用條件：適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評估，特別是缺乏活躍市場的資產(chǎn)。優(yōu)點(diǎn)：數(shù)據(jù)易獲取，操作簡單。缺點(diǎn)：未考慮市場變化和資產(chǎn)的實(shí)際使用情況。市場法：適用條件：適用于具有活躍市場的資產(chǎn)。優(yōu)點(diǎn)：結(jié)果客觀，反映市場價值。缺點(diǎn)：可比案例選擇困難，市場波動影響大。收益法：適用條件：適用于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。優(yōu)點(diǎn)：反映資產(chǎn)的未來收益潛力。缺點(diǎn)：收益預(yù)測主觀性強(qiáng)，折現(xiàn)率確定困難。2.資產(chǎn)評估中的風(fēng)險(xiǎn)因素及其