鄭州市土地估價師資格考試標(biāo)準(zhǔn)試題及答案考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：鄭州市土地估價師資格考試標(biāo)準(zhǔn)試題考核對象：土地估價師資格考試應(yīng)試人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價的核心目的是確定土地在特定時間、特定用途下的市場價值。2.土地估價報(bào)告必須由注冊土地估價師簽字蓋章，否則無效。3.土地估價中的“最高最佳使用”原則是指法律允許的最嚴(yán)格用途。4.土地增值收益是指土地開發(fā)后的價值增加部分。5.土地估價中的比較法是指通過類似地塊的交易價格進(jìn)行比較修正。6.土地估價中的成本法主要適用于新開發(fā)土地的估價。7.土地估價中的收益法適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價。8.土地估價中的剩余法是指通過開發(fā)后的土地價值減去開發(fā)成本確定當(dāng)前價值。9.土地估價中的基準(zhǔn)地價是政府制定的區(qū)域土地平均價格。10.土地估價中的路線價法適用于城市建成區(qū)商業(yè)用地的估價。二、單選題（每題2分，共20分）1.以下哪種方法不屬于土地估價的基本方法？（）A.比較法B.收益法C.成本法D.路線價法E.剩余法2.土地估價中的“最高最佳使用”原則主要考慮的是（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)效益最大化C.社會效益最大化D.環(huán)境保護(hù)要求E.市政規(guī)劃要求3.土地估價中的比較法中，修正系數(shù)主要考慮（）。A.時間因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.以上都是E.以上都不是4.土地估價中的成本法主要適用于（）。A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.新開發(fā)土地D.住宅用地E.公益用地5.土地估價中的收益法主要適用于（）。A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.新開發(fā)土地D.住宅用地E.公益用地6.土地估價中的剩余法中，開發(fā)成本不包括（）。A.土地費(fèi)用B.建設(shè)成本C.利息成本D.銷售費(fèi)用E.管理費(fèi)用7.土地估價中的基準(zhǔn)地價是（）。A.政府制定的區(qū)域土地平均價格B.市場交易價格C.開發(fā)成本D.收益價格E.成交價格8.土地估價中的路線價法中，路線價是指（）。A.標(biāo)準(zhǔn)地塊的平均價格B.商業(yè)街面的平均價格C.土地開發(fā)成本D.土地收益E.土地成交價格9.土地估價中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.法律允許的最嚴(yán)格用途B.經(jīng)濟(jì)效益最大化C.社會效益最大化D.環(huán)境保護(hù)要求E.市政規(guī)劃要求10.土地估價中的比較法中，修正系數(shù)主要考慮（）。A.時間因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.以上都是E.以上都不是三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價中的成本法主要考慮的因素包括（）。A.土地費(fèi)用B.建設(shè)成本C.利息成本D.銷售費(fèi)用E.管理費(fèi)用2.土地估價中的收益法主要考慮的因素包括（）。A.土地費(fèi)用B.建設(shè)成本C.利息成本D.銷售費(fèi)用E.管理費(fèi)用3.土地估價中的剩余法主要考慮的因素包括（）。A.土地費(fèi)用B.建設(shè)成本C.利息成本D.銷售費(fèi)用E.管理費(fèi)用4.土地估價中的比較法主要考慮的因素包括（）。A.時間因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.以上都是E.以上都不是5.土地估價中的基準(zhǔn)地價主要考慮的因素包括（）。A.土地用途B.區(qū)域位置C.土地面積D.基礎(chǔ)設(shè)施E.環(huán)境質(zhì)量6.土地估價中的路線價法主要考慮的因素包括（）。A.土地用途B.區(qū)域位置C.土地面積D.基礎(chǔ)設(shè)施E.環(huán)境質(zhì)量7.土地估價中的“最高最佳使用”原則主要考慮的因素包括（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)效益最大化C.社會效益最大化D.環(huán)境保護(hù)要求E.市政規(guī)劃要求8.土地估價中的比較法中，修正系數(shù)主要考慮（）。A.時間因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.以上都是E.以上都不是9.土地估價中的成本法主要適用于（）。A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.新開發(fā)土地D.住宅用地E.公益用地10.土地估價中的收益法主要適用于（）。A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.新開發(fā)土地D.住宅用地E.公益用地四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一宗土地面積為10000平方米，用途為商業(yè)用地，當(dāng)前市場狀況下，類似地塊的交易價格平均為8000元/平方米。經(jīng)分析，該地塊的區(qū)域因素修正系數(shù)為1.1，個別因素修正系數(shù)為1.05，時間因素修正系數(shù)為0.95。請計(jì)算該地塊的土地價值。案例二：某城市一宗土地面積為5000平方米，用途為住宅用地，計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。經(jīng)測算，土地費(fèi)用為3000元/平方米，建設(shè)成本為4000元/平方米，利息成本為500元/平方米，銷售費(fèi)用為1000元/平方米，管理費(fèi)用為500元/平方米。請計(jì)算該地塊的開發(fā)成本。案例三：某城市一宗土地面積為2000平方米，用途為商業(yè)用地，計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。經(jīng)測算，土地費(fèi)用為5000元/平方米，建設(shè)成本為6000元/平方米，利息成本為800元/平方米，銷售費(fèi)用為1200元/平方米，管理費(fèi)用為600元/平方米。開發(fā)后預(yù)計(jì)售價為10000元/平方米，銷售期為2年。請計(jì)算該地塊的開發(fā)利潤。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述土地估價中的“最高最佳使用”原則及其在估價中的應(yīng)用。2.論述土地估價中的比較法、收益法、成本法、剩余法的基本原理及其適用條件。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：1.土地估價的核心目的是確定土地在特定時間、特定用途下的市場價值，符合土地估價的基本定義。2.土地估價報(bào)告必須由注冊土地估價師簽字蓋章，否則無效，符合法律法規(guī)要求。3.土地估價中的“最高最佳使用”原則是指法律允許的最嚴(yán)格用途，符合土地估價的基本原則。4.土地增值收益是指土地開發(fā)后的價值增加部分，符合土地估價的基本概念。5.土地估價中的比較法是指通過類似地塊的交易價格進(jìn)行比較修正，符合比較法的定義。6.土地估價中的成本法主要適用于新開發(fā)土地的估價，符合成本法的適用條件。7.土地估價中的收益法適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價，符合收益法的適用條件。8.土地估價中的剩余法是指通過開發(fā)后的土地價值減去開發(fā)成本確定當(dāng)前價值，符合剩余法的定義。9.土地估價中的基準(zhǔn)地價是政府制定的區(qū)域土地平均價格，符合基準(zhǔn)地價的定義。10.土地估價中的路線價法適用于城市建成區(qū)商業(yè)用地的估價，符合路線價法的適用條件。二、單選題1.E2.B3.D4.C5.A6.A7.A8.B9.B10.D解析：1.土地估價的基本方法包括比較法、收益法、成本法、剩余法、路線價法，選項(xiàng)E不屬于基本方法。2.土地估價中的“最高最佳使用”原則主要考慮的是經(jīng)濟(jì)效益最大化，符合土地估價的基本原則。3.土地估價中的比較法中，修正系數(shù)主要考慮時間因素、區(qū)域因素、個別因素，選項(xiàng)D“以上都是”正確。4.土地估價中的成本法主要適用于新開發(fā)土地的估價，符合成本法的適用條件。5.土地估價中的收益法主要適用于商業(yè)用地，符合收益法的適用條件。6.土地估價中的剩余法中，開發(fā)成本不包括土地費(fèi)用，選項(xiàng)A正確。7.土地估價中的基準(zhǔn)地價是政府制定的區(qū)域土地平均價格，符合基準(zhǔn)地價的定義。8.土地估價中的路線價法中，路線價是指商業(yè)街面的平均價格，符合路線價法的定義。9.土地估價中的“最高最佳使用”原則是指經(jīng)濟(jì)效益最大化，符合土地估價的基本原則。10.土地估價中的比較法中，修正系數(shù)主要考慮時間因素、區(qū)域因素、個別因素，選項(xiàng)D“以上都是”正確。三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D9.B,C,D,E10.A,D解析：1.土地估價中的成本法主要考慮的因素包括土地費(fèi)用、建設(shè)成本、利息成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，選項(xiàng)A、B、C、D、E均正確。2.土地估價中的收益法主要考慮的因素包括土地費(fèi)用、建設(shè)成本、利息成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，選項(xiàng)A、B、C、D、E均正確。3.土地估價中的剩余法主要考慮的因素包括土地費(fèi)用、建設(shè)成本、利息成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，選項(xiàng)A、B、C、D、E均正確。4.土地估價中的比較法主要考慮的因素包括時間因素、區(qū)域因素、個別因素，選項(xiàng)A、B、C、D均正確。5.土地估價中的基準(zhǔn)地價主要考慮的因素包括土地用途、區(qū)域位置、土地面積、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量，選項(xiàng)A、B、C、D、E均正確。6.土地估價中的路線價法主要考慮的因素包括土地用途、區(qū)域位置、土地面積、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量，選項(xiàng)A、B、C、D、E均正確。7.土地估價中的“最高最佳使用”原則主要考慮的因素包括法律限制、經(jīng)濟(jì)效益最大化、社會效益最大化、環(huán)境保護(hù)要求、市政規(guī)劃要求，選項(xiàng)A、B、C、D、E均正確。8.土地估價中的比較法中，修正系數(shù)主要考慮時間因素、區(qū)域因素、個別因素，選項(xiàng)A、B、C、D均正確。9.土地估價中的成本法主要適用于工業(yè)用地、新開發(fā)土地、住宅用地、公益用地，選項(xiàng)B、C、D、E均正確。10.土地估價中的收益法主要適用于商業(yè)用地、住宅用地，選項(xiàng)A、D正確。四、案例分析案例一：計(jì)算過程：土地價值=類似地塊交易價格×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)土地價值=8000元/平方米×1.1×1.05×0.95=9,678元/平方米土地價值總額=9,678元/平方米×10000平方米=96,780,000元解析：比較法是通過對類似地塊的交易價格進(jìn)行比較修正，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素、時間因素修正系數(shù)，最終確定土地價值。案例二：計(jì)算過程：開發(fā)成本=土地費(fèi)用+建設(shè)成本+利息成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用開發(fā)成本=3000元/平方米+4000元/平方米+500元/平方米+1000元/平方米+500元/平方米=9,000元/平方米開發(fā)成本總額=9,000元/平方米×5000平方米=45,000,000元解析：成本法是通過計(jì)算土地開發(fā)成本，包括土地費(fèi)用、建設(shè)成本、利息成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，最終確定土地價值。案例三：計(jì)算過程：開發(fā)利潤=開發(fā)后售價-開發(fā)成本開發(fā)成本=土地費(fèi)用+建設(shè)成本+利息成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用開發(fā)成本=5000元/平方米+6000元/平方米+800元/平方米+1200元/平方米+600元/平方米=12,600元/平方米開發(fā)成本總額=12,600元/平方米×2000平方米=25,200,000元開發(fā)利潤=10000元/平方米×2000平方米-25,200,000元=40,000,000元-25,200,000元=14,800,000元解析：剩余法是通過計(jì)算開發(fā)后的土地價值減去開發(fā)成本，最終確定土地利潤。五、論述題1.論述土地估價中的“最高最佳使用”原則及其在估價中的應(yīng)用。土地估價中的“最高最佳使用”原則是指土地在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場等條件下，能夠?qū)崿F(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益的使用方式。該原則的核心是確定土地的