2026年長春市房地產(chǎn)估價師資格考試科目設(shè)置試卷及答案考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：2026年長春市房地產(chǎn)估價師資格考試科目設(shè)置試卷考核對象：房地產(chǎn)估價師考生題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價的核心原則是最高最佳使用原則，該原則適用于所有房地產(chǎn)估價場景。2.市場比較法中的交易日期修正是指將可比案例的交易價格調(diào)整到估價時點價格。3.成本法估價中，土地重置成本是指重新購置一塊與原地塊條件相同的土地所需的費用。4.收益法估價中，凈收益是指物業(yè)總收入減去所有運營費用后的余額。5.假設(shè)開發(fā)法適用于開發(fā)用地估價，但需考慮開發(fā)周期和資金成本。6.房地產(chǎn)估價報告的合法性要求包括估價依據(jù)的合規(guī)性和估價方法的合理性。7.土地增值稅的計算基數(shù)包括土地取得成本、開發(fā)成本及加計扣除費用。8.房地產(chǎn)抵押貸款價值比是指抵押貸款金額與房屋市場價值的比率。9.住宅物業(yè)的區(qū)位因素包括交通便捷性、配套設(shè)施完善度及環(huán)境質(zhì)量。10.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為3年，可連續(xù)注冊。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種估價方法最適合評估商業(yè)綜合體價值？（）A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法2.估價時點是指（）。A.估價作業(yè)完成的時間B.估價委托合同簽訂的時間C.房地產(chǎn)交易發(fā)生的時間D.估價報告提交的時間3.土地增值收益是指（）。A.土地開發(fā)后的增值部分B.土地自然增值部分C.土地交易溢價部分D.土地重置成本增加部分4.下列哪項不屬于房地產(chǎn)估價的基本程序？（）A.確定估價目的B.擬定估價作業(yè)方案C.實地查勘D.編制估價報告5.收益法中，資本化率通常采用（）計算。A.安全利率加風(fēng)險調(diào)整率B.社會平均利潤率C.銀行貸款利率D.房地產(chǎn)市場平均回報率6.市場比較法中，修正系數(shù)的取值范圍通常是（）。A.0.5~1.5B.0.8~1.2C.0.9~1.1D.1.0~1.57.房地產(chǎn)抵押估價時，應(yīng)重點考慮（）。A.物業(yè)增值潛力B.抵押貸款額度C.產(chǎn)權(quán)合法性D.市場流動性8.成本法估價中，開發(fā)成本不包括（）。A.建筑工程費B.勘察設(shè)計費C.土地出讓金D.銷售費用9.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的物業(yè)價值通常采用（）估算。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法10.房地產(chǎn)估價報告的附件應(yīng)包括（）。A.估價師執(zhí)業(yè)資格證書B.估價對象照片C.估價委托合同D.金融機(jī)構(gòu)評估報告三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價的基本原則包括（）。A.替代原則B.供求原則C.最高最佳使用原則D.貢獻(xiàn)原則2.市場比較法中，修正可比案例的因素包括（）。A.交易日期B.區(qū)域因素C.個別因素D.宏觀經(jīng)濟(jì)政策3.收益法中，凈收益的構(gòu)成包括（）。A.租金收入B.物業(yè)管理費C.維修費用D.稅費4.成本法估價中，土地成本包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地稅費C.土地開發(fā)費D.土地補償費5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本包括（）。A.建筑工程費B.利息支出C.銷售費用D.管理費用6.房地產(chǎn)估價報告的合法性要求包括（）。A.估價依據(jù)的合規(guī)性B.估價方法的合理性C.估價師資質(zhì)符合要求D.估價對象產(chǎn)權(quán)清晰7.土地增值稅的征收對象包括（）。A.出讓土地的開發(fā)商B.轉(zhuǎn)讓土地的個人C.轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)D.出讓土地的政府8.房地產(chǎn)抵押貸款價值比的計算公式為（）。A.抵押貸款金額÷房屋市場價值×100%B.房屋市場價值÷抵押貸款金額×100%C.抵押貸款金額÷土地價值×100%D.土地價值÷抵押貸款金額×100%9.住宅物業(yè)的區(qū)位因素包括（）。A.交通便捷性B.配套設(shè)施完善度C.環(huán)境質(zhì)量D.物業(yè)管理水平10.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊的條件包括（）。A.具備相關(guān)專業(yè)學(xué)歷B.通過執(zhí)業(yè)資格考試C.具有一定從業(yè)經(jīng)驗D.無不良從業(yè)記錄四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某開發(fā)商于2020年取得一塊面積為10000平方米的住宅用地，土地出讓金為8000萬元，土地開發(fā)成本為3000萬元。2026年，該開發(fā)商計劃將該地塊開發(fā)建設(shè)普通住宅，預(yù)計建筑成本為5000萬元，銷售費用為2000萬元，管理費用為1000萬元。假設(shè)開發(fā)周期為2年，銀行貸款利率為6%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惗惵蕿?0%。請計算該地塊的現(xiàn)時價值。案例二：某商業(yè)綜合體于2020年建成，建筑面積為20000平方米，其中零售商鋪15000平方米，辦公區(qū)域5000平方米。2026年，該綜合體年租金收入為3000萬元，運營費用為1000萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，剩余使用年限為40年。請采用收益法估算該商業(yè)綜合體的價值。案例三：某業(yè)主于2018年以2000萬元價格購買一套住宅，2026年計劃出售。經(jīng)調(diào)查，可比案例的交易價格分別為：A房產(chǎn)2020年以2500萬元出售，B房產(chǎn)2021年以2600萬元出售，C房產(chǎn)2022年以2700萬元出售。A房產(chǎn)交易日期比估價時點早2年，B房產(chǎn)交易日期比估價時點早1年，C房產(chǎn)交易日期與估價時點相同。修正系數(shù)分別為：交易日期修正系數(shù)為0.9，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.1，個別因素修正系數(shù)為1.0。請采用市場比較法估算該住宅的價值。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述房地產(chǎn)估價的基本程序及其重要性。2.結(jié)合實際案例，分析市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用及其局限性。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.×（最高最佳使用原則需結(jié)合法律、經(jīng)濟(jì)、市場條件綜合判斷）2.√3.×（土地重置成本指重新購置土地的當(dāng)前市場價值）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√二、單選題1.B2.C3.B4.D5.A6.C7.C8.C9.A10.B三、多選題1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.A9.ABCD10.ABCD四、案例分析案例一：土地價值計算公式：土地價值=（土地出讓金+土地開發(fā)成本）×（1+土地增值稅稅率）×（1+開發(fā)周期利息）=（8000+3000）×（1+30%）×（1+6%×2）=13000×1.3×1.12=19056萬元案例二：商業(yè)綜合體價值計算公式：V=A×（P/A，i，n）-S=3000×（P/A，8%，40）-1000=3000×10.6748-1000=31223.4萬元案例三：住宅價值計算公式：V=（2500×0.9×1.1×1.0+2600×1.1×1.0+2700×1.0）/3=2490+2860+2700=8050萬元五、論述題1.房地產(chǎn)估價的基本程序及其重要性房地產(chǎn)估價的基本程序包括：確定估價目的、擬定估價作業(yè)方案、實地查勘、搜集估價依據(jù)、選用估價方法、計算估價結(jié)果、撰寫估價報告、審核估價報告。其重要性體現(xiàn)在：-合規(guī)性：符合法律法規(guī)要求，確保估價報告合法性。-公正性：避免利益沖突，保證估價結(jié)果客觀公正。-可靠性：通過科學(xué)方法確保估價結(jié)果準(zhǔn)確可靠。-應(yīng)用性：為交易、抵押、稅收等提供決策依據(jù)。2