我國信貸政策對房地產(chǎn)價格的傳導機制及實證探究一、引言1.1研究背景與意義在我國經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著舉足輕重的地位，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。從對經(jīng)濟增長的貢獻來看，房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接的貢獻加在一起占到GDP的1/5左右，其投資、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)不僅直接關聯(lián)到眾多就業(yè)崗位，還對上下游相關產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、裝飾業(yè)、家具制造業(yè)等產(chǎn)生巨大的市場需求拉動，同時帶動金融、建材、設計、咨詢等服務業(yè)的協(xié)同發(fā)展，成為推動經(jīng)濟增長的關鍵力量。從地方財政角度而言，房地產(chǎn)稅收，包括土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等，在地方政府財政收入中占據(jù)較大比重，房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定對地方公共事業(yè)建設和民生保障提供了有力的資金支持。在居民生活層面，住房作為人們生活的基本需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關系到廣大人民群眾的居住條件和生活品質(zhì)，尤其在城市化進程加快的背景下，滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求。并且，房地產(chǎn)貸款在我國金融體系中占據(jù)重要地位，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與否對金融市場的穩(wěn)定有著深遠影響，房地產(chǎn)企業(yè)也是金融市場的重要參與者，其融資活動為金融市場提供了豐富的投資機會。然而，房地產(chǎn)市場價格波動頻繁，這不僅受到市場供需關系、土地成本、建筑材料價格等因素的影響，信貸政策作為宏觀調(diào)控的重要手段，對房地產(chǎn)市場價格機制的影響也極為顯著。信貸政策通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的資金供給和需求，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資行為以及消費者的購房決策，最終作用于房地產(chǎn)價格。當信貸政策寬松時，銀行房貸利率降低，貸款額度增加，購房者的購房成本降低，購房能力增強，房地產(chǎn)市場需求上升，推動房價上漲；同時，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低，融資難度減小，開發(fā)投資規(guī)模擴大，市場供給增加。反之，當信貸政策收緊時，房貸利率上升，貸款額度受限，購房者購房成本增加，購房需求受到抑制，房價上漲動力減弱；房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，開發(fā)投資規(guī)模收縮，市場供給減少。近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多輪起伏，房價波動明顯。例如，2017-2018年期間，部分城市房價快速上漲，政府隨即出臺一系列調(diào)控政策，其中信貸政策的收緊在抑制房價過快上漲方面發(fā)揮了重要作用。2020-2021年，受多種因素影響，房地產(chǎn)市場下行壓力增大，信貸政策又適時進行調(diào)整，以促進市場平穩(wěn)發(fā)展。深入研究我國信貸政策影響房地產(chǎn)價格機制，對于理解房地產(chǎn)市場運行規(guī)律、維護國家經(jīng)濟安全、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。在實踐中，能夠為政府制定科學合理的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供理論依據(jù)，使其在調(diào)控過程中更加精準、有效地引導房地產(chǎn)市場發(fā)展，避免房價大幅波動對經(jīng)濟和社會造成的不利影響；為金融機構在房地產(chǎn)信貸業(yè)務方面提供理性參考，幫助其有效控制住房貸款質(zhì)量風險，在維護金融穩(wěn)定的同時更好地服務于房地產(chǎn)市場；為房地產(chǎn)企業(yè)制定投資開發(fā)策略提供決策支持，使其能夠更好地適應信貸政策變化，合理安排開發(fā)計劃和資金運作；為投資者提供理性投資方向和方式，促進房地產(chǎn)市場投資的理性化，推動經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。在理論層面，有助于豐富和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟領域的理論研究，填補相關實證研究的空白或不足，為后續(xù)學者深入研究房地產(chǎn)市場與信貸政策的關系提供有益的參考和借鑒。1.2研究目標與內(nèi)容本研究旨在深入剖析我國信貸政策影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)在機制，具體目標包括：精準識別我國信貸政策對房地產(chǎn)價格機制產(chǎn)生影響的關鍵因素，全面、系統(tǒng)地了解這些因素的作用程度、作用方式以及背后的復雜影響機制；細致揭示我國信貸政策在實施過程中，房地產(chǎn)市場針對政策變化所呈現(xiàn)出的價格反應特征以及動態(tài)效應，為后續(xù)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制定與優(yōu)化提供極具價值的參考依據(jù)；構建科學、合理的回歸模型，從宏觀經(jīng)濟環(huán)境與微觀市場主體行為等多個角度，對我國信貸政策與房地產(chǎn)市場價格機制之間的關系進行嚴謹?shù)膶嵶C研究，通過數(shù)據(jù)的深度挖掘與分析，獲取可靠的證據(jù)支撐，并基于研究結果提出具有可行性、針對性的合理化建議。在研究內(nèi)容上，本研究將從以下幾個方面展開：分析我國信貸政策對房地產(chǎn)價格機制的影響。深入研究我國信貸政策的特點和調(diào)控目標，詳細剖析我國房地產(chǎn)市場價格機制，從理論層面探討信貸政策對房地產(chǎn)價格機制的影響路徑，包括信貸政策如何通過影響房地產(chǎn)市場的供需關系、開發(fā)成本、投資回報率等因素，進而作用于房地產(chǎn)價格。探討我國信貸政策實施對于房地產(chǎn)市場的行為和價格反應的動態(tài)效應。具體分析信貸政策調(diào)控下房地產(chǎn)市場行為的變化，如房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策、開發(fā)進度、銷售策略等方面的調(diào)整，以及購房者的購房意愿、購房時機選擇等行為變化；研究我國信貸政策調(diào)控下房地產(chǎn)價格的動態(tài)效應，包括價格的短期波動和長期趨勢變化，以及不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)價格對信貸政策反應的差異。構建回歸模型，從宏觀和微觀角度對我國信貸政策對房地產(chǎn)市場價格機制的影響進行實證研究。收集整理宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如國內(nèi)生產(chǎn)總值、通貨膨脹率、利率等，以及微觀層面的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，如房價、銷售量、開發(fā)投資額等，運用合適的計量經(jīng)濟學方法構建回歸模型，對信貸政策與房地產(chǎn)價格之間的關系進行定量分析，通過模型檢驗和結果分析，驗證理論假設，揭示兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系，并對未來房地產(chǎn)市場價格走勢進行預測和情景分析。1.3研究方法與創(chuàng)新點本研究綜合運用多種研究方法，力求全面、深入地剖析我國信貸政策影響房地產(chǎn)價格機制。文獻研究法貫穿研究始終。通過廣泛查閱國內(nèi)外相關文獻，包括學術期刊論文、學位論文、研究報告以及政策文件等，梳理信貸政策和房地產(chǎn)價格機制的理論基礎、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及發(fā)展脈絡。在探究信貸政策對房地產(chǎn)價格機制的影響因素時，參考前人研究成果，明確關鍵影響因素的作用方式和已有研究的不足之處，為后續(xù)研究提供理論支持和方向指引，避免研究的盲目性和重復性，確保研究在已有成果的基礎上有所創(chuàng)新和突破。計量模型實證分析是本研究的核心方法。收集我國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、通貨膨脹率、利率等，以及房地產(chǎn)市場的微觀數(shù)據(jù)，包括房價、銷售量、開發(fā)投資額等。運用計量經(jīng)濟學軟件，構建合適的回歸模型，如多元線性回歸模型、向量自回歸（VAR）模型等。通過對模型的參數(shù)估計、顯著性檢驗、穩(wěn)定性檢驗等，定量分析信貸政策與房地產(chǎn)價格之間的關系，揭示兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系和作用機制，使研究結果更具科學性、可靠性和說服力。本研究的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在以下兩個方面。一是研究視角的多元化。從宏觀經(jīng)濟環(huán)境和微觀市場主體行為兩個層面入手，不僅考慮宏觀經(jīng)濟變量對信貸政策和房地產(chǎn)價格的影響，還深入分析房地產(chǎn)企業(yè)和購房者在信貸政策調(diào)控下的行為變化及其對房地產(chǎn)價格的影響，全面揭示信貸政策影響房地產(chǎn)價格機制，彌補以往研究僅從單一視角分析的不足。二是研究方法的綜合運用。將文獻研究法與計量模型實證分析相結合，在理論分析的基礎上，通過數(shù)據(jù)實證檢驗理論假設，使研究既有堅實的理論支撐，又有豐富的數(shù)據(jù)驗證，增強研究的深度和廣度。同時，在計量模型構建過程中，綜合考慮多種因素和多種模型的優(yōu)勢，提高研究結果的準確性和可信度。二、理論基礎與文獻綜述2.1信貸政策相關理論2.1.1信貸政策的概念與內(nèi)涵信貸政策作為宏觀經(jīng)濟政策的重要構成部分，是中央銀行依據(jù)國家宏觀調(diào)控目標、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展政策以及投資政策等，并與財政政策、利用外資政策等相銜接，用以指導金融機構貸款投向、規(guī)模、利率及條件等的一系列政策規(guī)定。它旨在通過對信貸活動的引導與調(diào)控，實現(xiàn)經(jīng)濟結構的優(yōu)化、經(jīng)濟的穩(wěn)定增長以及金融市場的平穩(wěn)運行。從構成要素來看，貸款規(guī)模是信貸政策的關鍵要素之一。它指的是金融機構在一定時期內(nèi)發(fā)放貸款的總量，對經(jīng)濟活動的規(guī)模和活躍度有著直接影響。當貸款規(guī)模擴大時，市場上的資金供給增加，企業(yè)和個人更容易獲得融資，能夠刺激投資和消費，推動經(jīng)濟增長；反之，貸款規(guī)模收縮則會抑制投資和消費，減緩經(jīng)濟發(fā)展速度。例如，在經(jīng)濟衰退時期，政府可能會通過鼓勵金融機構擴大貸款規(guī)模，為企業(yè)提供更多資金支持，幫助企業(yè)渡過難關，促進經(jīng)濟復蘇。利率作為資金的價格，在信貸政策中起著核心作用。它決定了借款者的融資成本和貸款者的收益水平。中央銀行可以通過調(diào)整基準利率，影響商業(yè)銀行的貸款利率，進而影響企業(yè)和個人的借貸行為。降低利率能夠降低企業(yè)的融資成本，鼓勵企業(yè)增加投資和擴大生產(chǎn)規(guī)模，同時也能刺激消費者增加消費，如貸款購房、購車等；提高利率則會增加融資成本，抑制投資和消費需求，在房地產(chǎn)市場中，利率的上升會使購房者的還款壓力增大，從而減少購房需求，對房價產(chǎn)生下行壓力。貸款條件也是信貸政策的重要內(nèi)容，涵蓋貸款期限、擔保要求、信用評級標準等。貸款期限的長短會影響企業(yè)和個人的資金使用計劃和還款壓力，長期貸款適合用于大型基礎設施建設、企業(yè)固定資產(chǎn)投資等項目，而短期貸款則更適合滿足企業(yè)的流動資金需求和個人的臨時性資金周轉。擔保要求是金融機構為降低貸款風險而設置的條件，要求借款人提供抵押、質(zhì)押或保證等擔保方式，充足的擔?？梢栽鰪娊鹑跈C構對貸款回收的信心，降低違約風險。信用評級標準則用于評估借款人的信用狀況，信用評級高的借款人更容易獲得貸款，且可能享受更優(yōu)惠的利率和貸款條件，這有助于引導企業(yè)和個人注重自身信用建設，維護良好的信用記錄。2.1.2信貸政策的類型與調(diào)控目標信貸政策主要分為擴張性、緊縮性和穩(wěn)健型三種類型，它們在不同的經(jīng)濟形勢下發(fā)揮著各自獨特的作用，以實現(xiàn)經(jīng)濟增長、通貨膨脹控制、金融市場穩(wěn)定等調(diào)控目標。擴張性信貸政策通常在經(jīng)濟增長乏力、需求不足時實施。其主要措施包括降低利率、擴大貸款規(guī)模、放寬貸款條件等。通過降低利率，企業(yè)和個人的融資成本降低，這會刺激企業(yè)增加投資，擴大生產(chǎn)規(guī)模，招聘更多員工，從而帶動就業(yè)增長；同時，消費者也會因為貸款成本的降低而更愿意進行貸款消費，如購買房產(chǎn)、汽車等大件商品，進而促進消費市場的活躍。擴大貸款規(guī)?？梢詾槭袌鎏峁└嗟馁Y金，滿足企業(yè)和個人的融資需求，推動經(jīng)濟活動的開展。放寬貸款條件則使得更多的企業(yè)和個人能夠獲得貸款支持，進一步激發(fā)市場活力。在2008年全球金融危機后，我國實施了擴張性信貸政策，大量信貸資金投入市場，有力地推動了基礎設施建設和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對經(jīng)濟的快速復蘇起到了關鍵作用。緊縮性信貸政策則是在經(jīng)濟過熱、通貨膨脹壓力較大時采用。其主要手段是提高利率、收縮貸款規(guī)模、收緊貸款條件。提高利率會增加企業(yè)和個人的融資成本，抑制企業(yè)的投資沖動和消費者的消費欲望，從而減少市場需求，緩解通貨膨脹壓力。收縮貸款規(guī)?？梢詼p少市場上的資金供給，防止資金過度流入某些過熱領域，如房地產(chǎn)市場，避免資產(chǎn)泡沫的進一步膨脹。收緊貸款條件能夠篩選出更優(yōu)質(zhì)的借款人，降低金融機構的信貸風險。在2010-2011年期間，我國為了抑制通貨膨脹和房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，采取了緊縮性信貸政策，提高了貸款利率和存款準備金率，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴格，有效遏制了房價的過快上漲和經(jīng)濟的過熱勢頭。穩(wěn)健型信貸政策是在經(jīng)濟運行相對平穩(wěn)時實施的，旨在維持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長和金融市場的穩(wěn)定。它既不會過度擴張信貸，也不會過度收緊信貸，而是保持信貸規(guī)模和結構的相對穩(wěn)定。通過適度調(diào)整利率和貸款條件，引導信貸資金合理配置，支持實體經(jīng)濟的發(fā)展，同時防范金融風險的積累。穩(wěn)健型信貸政策注重經(jīng)濟結構的調(diào)整和優(yōu)化，鼓勵金融機構加大對新興產(chǎn)業(yè)、小微企業(yè)、“三農(nóng)”等領域的支持力度，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。在經(jīng)濟平穩(wěn)增長時期，穩(wěn)健型信貸政策能夠為企業(yè)提供穩(wěn)定的融資環(huán)境，推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，同時避免信貸過度擴張或收縮對經(jīng)濟造成的負面影響。2.2房地產(chǎn)價格理論2.2.1房地產(chǎn)價格的構成與影響因素房地產(chǎn)價格的構成較為復雜，涵蓋多個關鍵要素。土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，它受土地稀缺性、地理位置、土地用途規(guī)劃等因素影響。在城市中心區(qū)域，由于土地資源稀缺，需求旺盛，土地價格往往較高，這直接導致該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，進而推動房價上漲。以北京、上海等一線城市為例，核心地段的土地出讓價格屢創(chuàng)新高，使得周邊新建樓盤價格居高不下。建筑成本包括建筑材料費用、人工費用、設計費用等。隨著建筑材料價格的波動，如鋼材、水泥等價格的上漲，以及人工成本的逐年增加，建筑成本也隨之上升，對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生向上的推動作用。在房地產(chǎn)市場中，建筑成本的增加通常會轉嫁給購房者，導致房價相應提高。資本化率反映了房地產(chǎn)投資的預期收益水平，它與市場利率、房地產(chǎn)投資風險等因素相關。當市場利率下降時，投資者對房地產(chǎn)投資的預期收益要求降低，資本化率下降，房地產(chǎn)價格上升；反之，當市場利率上升或房地產(chǎn)投資風險增加時，資本化率上升，房地產(chǎn)價格下降。除了上述構成要素，房地產(chǎn)價格還受到眾多外部因素的影響。從經(jīng)濟因素來看，經(jīng)濟增長、居民收入水平、通貨膨脹率等對房地產(chǎn)價格有著重要作用。經(jīng)濟增長會帶動居民收入增加，提高居民的購房能力和購房意愿，從而增加房地產(chǎn)市場需求，推動房價上漲。當居民收入水平提高時，對住房的品質(zhì)和面積等要求也會相應提升，進一步刺激房地產(chǎn)市場的需求，促進房價上升。通貨膨脹率上升會導致貨幣貶值，房地產(chǎn)作為一種保值增值的資產(chǎn)，需求會增加，價格也會隨之上漲。社會因素方面，人口增長、城市化進程、居民消費觀念等影響顯著。人口增長會增加對住房的需求，尤其是在城市化進程加快的背景下，大量農(nóng)村人口涌入城市，城市住房需求急劇增加，推動房價上漲。居民消費觀念的轉變，如對居住品質(zhì)的追求、對改善型住房的需求增加等，也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。政策因素更是房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段，土地政策、稅收政策、信貸政策等都會直接或間接影響房地產(chǎn)價格。土地政策通過控制土地供應數(shù)量和供應節(jié)奏，影響房地產(chǎn)市場的供給，進而影響房價；稅收政策通過對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)征稅，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需關系和投資行為，對房價產(chǎn)生影響；信貸政策則通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的資金供給和需求，影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資行為以及消費者的購房決策，最終作用于房地產(chǎn)價格。2.2.2房地產(chǎn)價格機制的運行原理房地產(chǎn)價格機制的運行主要基于供需關系和市場預期的相互作用。在供需關系方面，房地產(chǎn)供給包括新建住房供給和二手房供給。新建住房供給受到土地供應、建筑成本、開發(fā)商預期等因素影響。土地供應的增加會使新建住房的潛在供給增加，在需求不變的情況下，房價有下降壓力；建筑成本上升會使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，可能導致新建住房供給減少，房價上漲。開發(fā)商預期市場前景良好時，會加大開發(fā)力度，增加住房供給；反之則會減少供給。二手房供給則與房主的出售意愿相關，當房主預期房價下跌或有資金需求時，會增加二手房供給；反之則會減少供給。房地產(chǎn)需求主要包括自住需求和投資需求。自住需求受人口增長、家庭結構變化、居民收入水平等因素影響。隨著人口增長和家庭結構小型化，對住房的自住需求會增加；居民收入水平提高也會增強自住需求。投資需求則主要受房價預期、投資回報率等因素影響。當投資者預期房價上漲時，會增加投資性購房需求，推動房價上升；投資回報率高也會吸引更多投資者進入房地產(chǎn)市場。市場預期在房地產(chǎn)價格形成中也起著關鍵作用。消費者和投資者對未來房地產(chǎn)市場的預期會影響他們的購房決策和投資行為。如果消費者預期房價上漲，會提前購房，增加市場需求，推動房價進一步上漲；反之，如果預期房價下跌，會持觀望態(tài)度，減少購房需求，導致房價下跌。投資者的預期同樣會影響房地產(chǎn)市場，當他們預期房地產(chǎn)市場前景良好，投資回報率高時，會加大投資力度，增加市場需求，推高房價；反之則會減少投資，降低市場需求，使房價下降。市場預期還會受到宏觀經(jīng)濟形勢、政策變化、輿論宣傳等因素影響。宏觀經(jīng)濟形勢向好，政策支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，以及媒體對房地產(chǎn)市場的正面宣傳，都會增強市場參與者的信心，形成房價上漲的預期；反之，宏觀經(jīng)濟形勢不佳，政策收緊，以及負面輿論報道，會導致市場參與者信心下降，形成房價下跌的預期。2.3國內(nèi)外文獻綜述2.3.1國外相關研究成果國外學者對信貸政策與房價關系的研究起步較早，積累了豐富的研究成果。在信貸政策與房價關系方面，Oikarinen通過對芬蘭房地產(chǎn)市場的研究發(fā)現(xiàn)，自20世紀80年代末金融自由化以來，芬蘭房價與住房貸款存量之間存在顯著的雙向互動關系，房價上漲會促使居民增加住房貸款，而住房貸款的增加也會進一步推動房價上升，這種相互作用在金融管制放松后更為明顯。Gerlach和Peng對香港房地產(chǎn)市場進行研究，運用協(xié)整分析和格蘭杰因果檢驗等方法，實證結果表明銀行信貸是房價波動的格蘭杰原因，銀行信貸規(guī)模的擴張會顯著推動房價上漲，當銀行放寬信貸條件，增加對房地產(chǎn)市場的信貸投放時，購房者更容易獲得貸款，購房需求增加，從而帶動房價上升。Iacoviello基于動態(tài)隨機一般均衡模型，研究發(fā)現(xiàn)信貸約束的放松會導致房價上漲，因為信貸約束放松使得消費者能夠更容易地獲得貸款用于購房，增加了市場對住房的需求，進而推動房價上升，而信貸約束的收緊則會抑制房價上漲。在信貸政策影響房價的機制方面，Kiyotaki和Moore提出的金融加速器理論為信貸政策影響房價提供了重要的理論基礎。該理論認為，信貸市場存在信息不對稱和代理成本，企業(yè)和消費者的資產(chǎn)凈值會影響其外部融資能力。在房地產(chǎn)市場中，房價上漲會增加房地產(chǎn)所有者的資產(chǎn)凈值，使其外部融資能力增強，從而更容易獲得銀行信貸，進一步推動房價上漲；反之，房價下跌會降低資產(chǎn)凈值，減少信貸可得性，導致房價進一步下跌，形成一種正反饋機制。Allen和Gale研究指出，信貸擴張會導致投資者過度樂觀，增加對房地產(chǎn)的投資需求，從而推動房價上漲。當信貸政策寬松時，銀行提供大量低成本資金，投資者預期房地產(chǎn)價格會持續(xù)上漲，會加大對房地產(chǎn)的投資，市場上投資性購房需求增加，推動房價超出其實際價值，形成房地產(chǎn)泡沫。Duca等學者研究發(fā)現(xiàn)，低利率政策會降低購房者的融資成本，刺激購房需求，進而推動房價上漲。當央行降低利率時，購房者的貸款利息支出減少，購房成本降低，更多的消費者有能力購買房產(chǎn)，市場需求增加，房價隨之上升。2.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀分析國內(nèi)學者在信貸政策與房地產(chǎn)價格關系領域也進行了大量深入研究。在信貸政策特點與房地產(chǎn)市場關系方面，國內(nèi)信貸政策具有明顯的階段性和針對性特點。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，為了促進房地產(chǎn)市場的繁榮，信貸政策相對寬松，鼓勵銀行加大對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的信貸支持，推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，房價過快上漲，信貸政策逐漸收緊，通過提高首付比例、貸款利率等措施，抑制投資投機性購房需求，穩(wěn)定房價。在不同經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場狀況下，信貸政策會適時調(diào)整，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。在信貸政策對房價影響的實證研究方面，段忠東等學者運用向量自回歸模型（VAR），對我國房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的關系進行實證研究，結果表明房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長之間存在長期穩(wěn)定的均衡關系，銀行信貸規(guī)模的擴張是房地產(chǎn)價格上漲的重要原因之一，且房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸增長也具有反向影響。江彤通過建立誤差修正模型，分析我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格關系，實證結果顯示銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間存在長期均衡關系和短期動態(tài)調(diào)整關系，銀行信貸的變化會在短期內(nèi)引起房地產(chǎn)價格的同向變動，從長期來看，兩者會趨向于均衡狀態(tài)?？嘴涎芯堪l(fā)現(xiàn)，房價波動、銀行信貸與經(jīng)濟增長之間存在相互影響關系，銀行信貸不僅直接影響房價，還通過經(jīng)濟增長間接影響房價，經(jīng)濟增長會帶動居民收入增加，提高購房能力，增加房地產(chǎn)市場需求，而銀行信貸的支持為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了資金保障，推動房價上漲。李宏瑾基于面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗研究表明，房地產(chǎn)市場與銀行信貸之間存在密切聯(lián)系，銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響在不同地區(qū)存在差異，東部地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場需求旺盛，銀行信貸對房價的影響更為顯著；中西部地區(qū)經(jīng)濟相對落后，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，銀行信貸對房價的影響相對較小。2.3.3文獻綜述小結盡管國內(nèi)外學者在信貸政策與房地產(chǎn)價格關系領域取得了豐碩的研究成果，但仍存在一些不足之處。在研究視角上，部分研究僅從宏觀層面分析信貸政策對房價的影響，忽視了微觀市場主體行為，如房地產(chǎn)企業(yè)和購房者在信貸政策調(diào)控下的行為變化及其對房價的影響，未能全面揭示信貸政策影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)在機制。在研究方法上，一些實證研究在模型構建和變量選擇上存在局限性，可能遺漏了一些重要的影響因素，導致研究結果的準確性和可靠性受到一定影響。在研究內(nèi)容上，對不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)價格受信貸政策影響的差異研究還不夠深入，難以滿足房地產(chǎn)市場精細化調(diào)控的需求。本文將在已有研究的基礎上，從宏觀經(jīng)濟環(huán)境和微觀市場主體行為兩個層面入手，綜合運用多種研究方法，全面深入地剖析我國信貸政策影響房地產(chǎn)價格機制。在宏觀層面，考慮宏觀經(jīng)濟變量對信貸政策和房地產(chǎn)價格的影響；在微觀層面，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)和購房者在信貸政策調(diào)控下的行為變化及其對房地產(chǎn)價格的影響。通過構建科學合理的計量模型，綜合考慮多種因素，提高研究結果的準確性和可信度，為我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制定提供更具針對性和可操作性的建議。三、我國信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響機制分析3.1我國信貸政策的特點與演變3.1.1不同時期信貸政策的特點在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中，不同時期的信貸政策呈現(xiàn)出鮮明特點，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠影響。在擴張期，信貸政策呈現(xiàn)出積極寬松的態(tài)勢。從貸款規(guī)模來看，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的貸款投放力度顯著加大。以2008-2009年為例，為應對全球金融危機對我國經(jīng)濟的沖擊，政府出臺了一系列經(jīng)濟刺激政策，其中信貸政策大幅放寬。金融機構積極響應，大量信貸資金涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款規(guī)模急劇增長。這使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得充足的資金用于項目開發(fā)，新開工項目數(shù)量大幅增加，市場供給迅速擴大；同時，購房者也更容易獲得貸款，購房能力增強，市場需求得到有效釋放。在利率方面，央行多次下調(diào)基準利率，商業(yè)銀行隨之降低貸款利率，房貸利率處于較低水平。低利率政策降低了購房者的還款壓力，刺激了購房需求，尤其是投資性購房需求的增長，推動房價快速上漲。貸款條件也相對寬松，銀行對購房者的收入證明、信用審核等要求有所降低，貸款審批流程簡化，進一步促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。進入緊縮期，信貸政策則轉向收緊。貸款規(guī)模受到嚴格控制，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款審批更加謹慎，貸款額度大幅削減，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊張的困境，開發(fā)項目進度受到影響，市場供給增長放緩。個人住房貸款額度也相應收緊，部分城市提高了房貸首付比例，限制了購房者的貸款額度，抑制了購房需求。以2010-2011年期間為例，為抑制房地產(chǎn)市場過熱和房價過快上漲，政府加強了信貸調(diào)控，各大銀行紛紛收緊房貸政策，嚴格控制房貸規(guī)模。利率方面，央行多次上調(diào)基準利率，商業(yè)銀行也相應提高貸款利率，房貸利率大幅上升。高利率增加了購房者的融資成本，使得許多購房者望而卻步，尤其是投資性購房者的購房意愿大幅下降，有效抑制了房地產(chǎn)市場的投資投機行為。貸款條件也大幅收緊，銀行對購房者的收入穩(wěn)定性、信用狀況等審核更加嚴格，提高了貸款門檻，進一步限制了購房需求。3.1.2信貸政策演變的驅動因素我國信貸政策的演變是多種因素綜合作用的結果，這些因素相互交織，共同推動信貸政策的調(diào)整，以適應經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場變化的需求。經(jīng)濟形勢是信貸政策演變的重要驅動因素之一。在經(jīng)濟增長乏力、內(nèi)需不足時，為了刺激經(jīng)濟增長，政府往往會實施擴張性信貸政策。通過增加貨幣供應量、降低利率等措施，鼓勵企業(yè)投資和居民消費，帶動經(jīng)濟復蘇。在2008年全球金融危機后，我國經(jīng)濟面臨較大下行壓力，為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，信貸政策大幅放寬，大量信貸資金投入市場，房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也獲得了大量資金支持，對經(jīng)濟的快速復蘇起到了積極作用。當經(jīng)濟過熱，出現(xiàn)通貨膨脹壓力時，政府則會采取緊縮性信貸政策，減少貨幣供應量，提高利率，抑制投資和消費，防止經(jīng)濟過熱和通貨膨脹進一步加劇。在2010-2011年期間，我國經(jīng)濟增長較快，房地產(chǎn)市場過熱，房價漲幅過大，為了抑制通貨膨脹和房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，信貸政策收緊，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。政策目標對信貸政策演變起著關鍵引導作用。政府的政策目標包括促進經(jīng)濟增長、穩(wěn)定物價、保障民生、維護金融穩(wěn)定等多個方面。在不同時期，政府會根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢和發(fā)展戰(zhàn)略，確定不同的政策目標重點，從而調(diào)整信貸政策。為了推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善居民居住條件，政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期實施了寬松的信貸政策，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設和居民購房。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價過快上漲帶來了一系列問題，如居民購房壓力增大、房地產(chǎn)泡沫風險增加等，政府將政策目標轉向穩(wěn)定房價、防范金融風險，信貸政策也隨之收緊。為了支持保障性住房建設，滿足中低收入群體的住房需求，信貸政策會對保障性住房項目給予傾斜，加大信貸支持力度。房地產(chǎn)市場狀況也是信貸政策演變的直接影響因素。房地產(chǎn)市場的供需關系、房價走勢、投資投機熱度等情況，都會促使政府對信貸政策進行調(diào)整。當房地產(chǎn)市場供過于求，庫存積壓嚴重時，政府可能會通過信貸政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)加快銷售，如降低房貸利率、放寬貸款條件等，以促進市場去庫存。當房地產(chǎn)市場供不應求，房價過快上漲，投資投機行為過熱時，政府會收緊信貸政策，提高房貸利率、首付比例，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管，抑制投資投機需求，穩(wěn)定房價。在部分城市房價快速上漲時期，政府及時出臺信貸調(diào)控政策，遏制了房價的非理性上漲，促進了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2房地產(chǎn)價格機制分析3.2.1房地產(chǎn)市場供需關系分析房地產(chǎn)市場的供需關系是影響房地產(chǎn)價格的核心因素，其供需雙方受多種復雜因素交互影響。從需求端來看，人口增長是重要驅動因素之一。隨著人口總量的增加，對住房的剛性需求必然上升。在我國，過去幾十年間，人口的持續(xù)增長使得住房需求保持在較高水平，尤其是在一些人口大省和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，人口的自然增長和機械增長共同作用，導致住房需求不斷攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在過去的特定時間段內(nèi)，部分城市常住人口顯著增加，這直接推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求的增長。城市化進程對房地產(chǎn)需求影響深遠。隨著城市化水平的不斷提高，大量農(nóng)村人口涌入城市，他們需要在城市中解決居住問題，這極大地增加了城市住房的需求。城市基礎設施的完善、公共服務水平的提升以及就業(yè)機會的增多，吸引著更多人進城定居，進一步刺激了房地產(chǎn)市場的需求。以我國一些一線城市為例，城市化進程的加快使得城市規(guī)模不斷擴大，外來人口大量涌入，對住房的需求呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，推動房價持續(xù)上漲。居民收入水平的提高也會對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。當居民收入增加時，其購房能力增強，不僅會滿足基本的住房需求，還會追求更高品質(zhì)、更大面積的住房，改善型住房需求隨之增加。居民收入水平的提高也使得投資性購房需求有所上升，一些居民將房地產(chǎn)視為一種投資渠道，期望通過房產(chǎn)增值獲得收益。從供給端分析，土地供應是關鍵因素。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎，土地供應的數(shù)量、位置和開發(fā)條件等直接影響房地產(chǎn)的供給。政府通過土地出讓計劃和規(guī)劃政策來控制土地供應，當土地供應充足時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量可能增加，市場供給相應增加；反之，土地供應緊張會限制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，減少市場供給。在一些城市，由于土地資源有限，政府對土地出讓進行嚴格控制，導致土地供應不足，房地產(chǎn)開發(fā)項目減少，房價上漲壓力增大。開發(fā)成本對房地產(chǎn)供給影響顯著。開發(fā)成本包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、融資成本等。土地成本的上升會直接增加房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，使得開發(fā)商的利潤空間受到壓縮，可能導致部分開發(fā)商減少開發(fā)項目或提高房價。建筑材料價格的波動和人工成本的逐年增加也會加大開發(fā)成本，對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生負面影響。融資成本也是開發(fā)成本的重要組成部分，當信貸政策收緊時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度加大，融資成本上升，這會抑制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)積極性，減少市場供給。3.2.2房地產(chǎn)價格的形成過程房地產(chǎn)價格的形成是市場供需、成本、預期等多種因素相互作用的復雜過程。市場供需關系在房價形成中起基礎性作用。當房地產(chǎn)市場需求旺盛，而供給相對不足時，根據(jù)供求原理，房價會上漲。在一些熱門城市，由于人口大量流入，住房需求急劇增加，而土地供應有限，新建住房數(shù)量難以滿足需求，導致房價持續(xù)攀升。反之，當市場供過于求，庫存積壓嚴重時，房價會面臨下行壓力。在部分城市，由于房地產(chǎn)開發(fā)過度，市場上住房供應過多，而需求相對疲軟，房價出現(xiàn)下跌趨勢。成本因素對房價有著直接的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)成本，如土地成本、建筑材料成本、人工成本、設計費用、融資成本等，構成了房價的基礎。土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，在一些城市中心地段，土地出讓價格高昂，使得該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本大幅增加，房價也相應較高。建筑材料價格的上漲和人工成本的上升，也會使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，開發(fā)商為了保證利潤，會將成本轉嫁給購房者，推動房價上漲。融資成本也會影響房價，當信貸政策寬松，利率較低時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低，房價可能相對穩(wěn)定或有所下降；當信貸政策收緊，利率上升時，融資成本增加，房價可能上漲。市場預期對房價的形成也有著重要影響。消費者和投資者對未來房地產(chǎn)市場的預期會影響他們的購房決策和投資行為，進而影響房價。如果消費者預期房價上漲，他們會擔心未來購房成本增加，從而提前購房，這會增加市場需求，推動房價進一步上漲；反之，如果預期房價下跌，消費者會持觀望態(tài)度，減少購房需求，導致房價下跌。投資者的預期同樣會影響房地產(chǎn)市場，當他們預期房地產(chǎn)市場前景良好，投資回報率高時，會加大投資力度，增加市場需求，推高房價；反之則會減少投資，降低市場需求，使房價下降。市場預期還會受到宏觀經(jīng)濟形勢、政策變化、輿論宣傳等因素影響。宏觀經(jīng)濟形勢向好，政策支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，以及媒體對房地產(chǎn)市場的正面宣傳，都會增強市場參與者的信心，形成房價上漲的預期；反之，宏觀經(jīng)濟形勢不佳，政策收緊，以及負面輿論報道，會導致市場參與者信心下降，形成房價下跌的預期。3.3信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響路徑3.3.1對房地產(chǎn)需求的影響信貸政策主要通過影響購房者的貸款條件和利率，進而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生作用，最終影響房價。貸款條件的變化直接關系到購房者能否順利獲得貸款以及貸款的額度。在寬松的信貸政策下，銀行降低貸款門檻，對購房者的收入要求、信用審核標準相對放寬，貸款額度也可能提高。這使得更多潛在購房者具備貸款購房的資格，能夠進入房地產(chǎn)市場，從而增加了購房需求。在2008-2009年金融危機后，為了刺激經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場，我國部分地區(qū)放寬了房貸條件，許多原本不符合貸款要求的購房者得以貸款買房，房地產(chǎn)市場需求迅速增長，房價也隨之上漲。相反，當信貸政策收緊時，銀行會提高貸款門檻，嚴格審核購房者的收入穩(wěn)定性、信用狀況等，降低貸款額度。這使得一些購房者因無法滿足貸款條件而被擠出市場，購房需求受到抑制。在2010-2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，多地提高了房貸首付比例，嚴格控制貸款額度，購房需求明顯減少，房價上漲速度得到遏制。利率是信貸政策影響房地產(chǎn)需求的另一個關鍵因素。利率的變化直接影響購房者的還款成本。當利率降低時，購房者的貸款利息支出減少，購房成本降低。這不僅使得原本有購房意愿但因還款壓力大而猶豫不決的購房者下定決心購房，還可能吸引一些投資性購房者進入市場，期望通過房價上漲獲取收益。在利率較低的時期，許多投資者將房地產(chǎn)視為一種低風險、高回報的投資渠道，紛紛貸款購買房產(chǎn)，推動房價上漲。當利率上升時，購房者的還款成本大幅增加，每月還款金額增多，購房壓力增大。這會使得一些購房者推遲購房計劃，或者放棄購房，導致購房需求下降。在利率上升階段，一些購房者因無法承受高額的還款壓力而選擇觀望，房地產(chǎn)市場交易活躍度下降，房價上漲動力減弱。3.3.2對房地產(chǎn)供給的影響信貸政策對房地產(chǎn)供給的影響主要體現(xiàn)在對開發(fā)商融資成本和開發(fā)規(guī)模的作用上，進而影響房價。融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的重要考量因素。在寬松的信貸政策下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率相對較低，貸款審批流程簡化，企業(yè)更容易獲得貸款。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低，資金壓力減小，能夠更順利地開展項目開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用較低成本的資金購買土地、支付建筑材料費用、支付工人工資等，從而增加開發(fā)項目數(shù)量，擴大開發(fā)規(guī)模。在信貸政策寬松時期，許多房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，加大項目開發(fā)力度，市場上的新建住房供給增加，在一定程度上緩解了房價上漲壓力。當信貸政策收緊時，銀行提高貸款利率，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴格，企業(yè)融資難度增大。房地產(chǎn)企業(yè)需要支付更高的利息費用，融資成本大幅上升，資金鏈面臨較大壓力。為了應對融資成本的增加和資金緊張的局面，一些房地產(chǎn)企業(yè)可能會減少開發(fā)項目數(shù)量，放慢開發(fā)進度，甚至暫?；蛉∠恍╉椖?，導致市場上新建住房供給減少。在信貸政策收緊階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)因融資困難而減少開發(fā)投資，市場供給減少，房價可能因供不應求而上漲。開發(fā)規(guī)模的變化也與信貸政策密切相關。信貸政策寬松時，房地產(chǎn)企業(yè)資金充足，有能力購置更多土地，規(guī)劃更大規(guī)模的開發(fā)項目。企業(yè)可能會加大對大型住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體等項目的開發(fā)力度，增加房地產(chǎn)市場的供給總量。寬松的信貸環(huán)境還可能吸引一些新的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場，進一步擴大開發(fā)規(guī)模。當信貸政策收緊時，房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，資金短缺，無法支撐大規(guī)模的開發(fā)項目。企業(yè)可能會縮小開發(fā)規(guī)模，優(yōu)先保障已開工項目的完成，減少新項目的啟動。一些小型房地產(chǎn)企業(yè)可能因資金鏈斷裂而退出市場，導致市場開發(fā)主體減少，開發(fā)規(guī)模整體收縮。3.3.3對市場預期的影響信貸政策變化對市場預期有著重要影響，進而影響房價。市場參與者，包括購房者、房地產(chǎn)企業(yè)和投資者，會根據(jù)信貸政策的調(diào)整來判斷未來房地產(chǎn)市場的走勢。當信貸政策寬松時，市場參與者往往會形成房價上漲的預期。購房者預期房價會上漲，擔心未來購房成本增加，會提前購房，增加市場需求，推動房價進一步上漲。投資者預期房價上漲，會加大對房地產(chǎn)的投資，期望通過房價上漲獲取收益，進一步刺激市場需求，推動房價上升。房地產(chǎn)企業(yè)預期市場前景良好，會加大開發(fā)投資力度，增加市場供給，但由于需求增長可能更快，房價仍有上漲動力。在信貸政策寬松時期，市場上出現(xiàn)大量購房者搶購房產(chǎn)的現(xiàn)象，投資者也紛紛涌入房地產(chǎn)市場，推動房價快速上漲。當信貸政策收緊時，市場參與者會形成房價下跌的預期。購房者預期房價下跌，會持觀望態(tài)度，減少購房需求，等待房價進一步下降。投資者預期房價下跌，會減少或退出房地產(chǎn)投資，導致市場需求減少。房地產(chǎn)企業(yè)預期市場前景不佳，會減少開發(fā)投資，降低市場供給，但由于需求下降更快，房價仍面臨下行壓力。在信貸政策收緊階段，房地產(chǎn)市場交易活躍度明顯下降，購房者觀望情緒濃厚，房價上漲趨勢得到抑制，甚至出現(xiàn)下跌。四、研究設計與數(shù)據(jù)選取4.1研究方法選擇4.1.1計量經(jīng)濟學模型介紹本研究將運用多元線性回歸模型和向量自回歸（VAR）模型，深入探究信貸政策與房地產(chǎn)價格之間的復雜關系。多元線性回歸模型是一種經(jīng)典的計量經(jīng)濟學模型，其基本形式為Y=\beta_0+\beta_1X_1+\beta_2X_2+\cdots+\beta_kX_k+\epsilon，其中Y為因變量，代表房地產(chǎn)價格；X_1,X_2,\cdots,X_k為自變量，涵蓋信貸規(guī)模、利率等信貸政策變量，以及國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、通貨膨脹率等宏觀經(jīng)濟控制變量；\beta_0,\beta_1,\beta_2,\cdots,\beta_k為回歸系數(shù)，反映了各自變量對因變量的影響程度；\epsilon為隨機誤差項，代表了模型中未被解釋的部分。該模型能夠清晰地展示多個自變量與因變量之間的線性關系，通過對回歸系數(shù)的估計和檢驗，可以定量分析各因素對房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度。在研究信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響時，可以通過多元線性回歸模型，確定信貸規(guī)模的變化如何影響房地產(chǎn)價格，以及這種影響在統(tǒng)計上是否顯著。向量自回歸（VAR）模型則是一種非結構化的多方程模型，它將系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構造模型，從而回避了結構化模型中需要對系統(tǒng)中每個內(nèi)生變量關于所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)形式進行先驗設定的問題。對于一個包含n個變量的VAR(p)模型，其數(shù)學表達式為Y_t=A_1Y_{t-1}+A_2Y_{t-2}+\cdots+A_pY_{t-p}+\epsilon_t，其中Y_t是n維內(nèi)生變量向量，A_1,A_2,\cdots,A_p是n\timesn維系數(shù)矩陣，\epsilon_t是n維隨機誤差向量。VAR模型可以同時處理多個時間序列變量，捕捉變量之間的即時和滯后關系，能夠全面地分析信貸政策與房地產(chǎn)價格之間的動態(tài)相互作用。在研究中，可以利用VAR模型分析信貸規(guī)模和房地產(chǎn)價格之間的動態(tài)關系，即信貸規(guī)模的變化如何在不同時期影響房地產(chǎn)價格，以及房地產(chǎn)價格的變化又如何反過來影響信貸規(guī)模。通過脈沖響應函數(shù)和方差分解，可以進一步了解一個變量的沖擊對其他變量的動態(tài)影響路徑和貢獻度。4.1.2選擇模型的依據(jù)選擇多元線性回歸模型主要基于研究目的和變量之間的關系。本研究旨在明確信貸政策變量以及其他控制變量對房地產(chǎn)價格的影響程度和方向，多元線性回歸模型能夠直接估計各變量與房地產(chǎn)價格之間的線性關系，滿足研究對各因素影響程度量化分析的需求。在探討信貸規(guī)模對房價的影響時，通過多元線性回歸模型可以直觀地得到信貸規(guī)模每變動一個單位，房價相應的變動幅度，以及這種變動在統(tǒng)計學上的顯著性。同時，該模型對數(shù)據(jù)的要求相對較低，在本研究中，所收集的信貸政策變量、宏觀經(jīng)濟控制變量和房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)基本滿足多元線性回歸模型對數(shù)據(jù)平穩(wěn)性和獨立性的要求。選擇VAR模型則是因為其在分析變量之間動態(tài)關系方面具有獨特優(yōu)勢。VAR模型能夠考慮到信貸政策與房地產(chǎn)價格之間的相互影響和動態(tài)變化，更全面地反映房地產(chǎn)市場的實際運行情況。房地產(chǎn)市場是一個復雜的系統(tǒng)，信貸政策的調(diào)整不僅會直接影響房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格的變化也會對信貸政策的實施效果產(chǎn)生反饋作用。VAR模型可以通過脈沖響應函數(shù)分析信貸政策沖擊對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響路徑，即信貸政策的變化在不同時期對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生怎樣的影響，以及這種影響的持續(xù)時間和強度。通過方差分解，可以確定信貸政策變量和其他因素對房地產(chǎn)價格波動的貢獻度，從而更準確地把握信貸政策在房地產(chǎn)價格形成中的作用。在數(shù)據(jù)特征方面，本研究收集的時間序列數(shù)據(jù)具有一定的波動性和相關性，VAR模型能夠有效地處理這種具有動態(tài)特征的數(shù)據(jù)。4.2變量設定4.2.1被解釋變量本研究選取房地產(chǎn)價格指數(shù)作為被解釋變量，用以精準衡量房地產(chǎn)價格的變動情況。房地產(chǎn)價格指數(shù)是一種通過科學的統(tǒng)計方法編制而成的指標，它全面、綜合地反映了不同時期房地產(chǎn)市場價格水平的變化趨勢。該指數(shù)的計算涵蓋了多種類型的房地產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)等，考慮了不同區(qū)域、不同品質(zhì)房產(chǎn)的價格變動，具有廣泛的代表性。以國房景氣指數(shù)中的房屋銷售價格分類指數(shù)為例，它是通過對全國多個城市的房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，收集大量房屋交易數(shù)據(jù)，運用加權平均等統(tǒng)計方法計算得出。這一指數(shù)能夠直觀地展示房地產(chǎn)市場價格的總體走勢，無論是房價的上漲、下跌還是保持穩(wěn)定，都能在該指數(shù)的變化中得到清晰體現(xiàn)。通過選取房地產(chǎn)價格指數(shù)作為被解釋變量，能夠更準確、全面地反映信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響，避免因個別樓盤價格波動或特定區(qū)域房價異常變化而導致的研究偏差，為后續(xù)的實證分析提供可靠的數(shù)據(jù)基礎。4.2.2解釋變量信貸規(guī)模是解釋變量中的關鍵要素，通常以房地產(chǎn)貸款余額來衡量。房地產(chǎn)貸款余額包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個人住房貸款余額。當信貸規(guī)模擴大時，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更多的開發(fā)貸款，這使得企業(yè)有充足的資金用于購置土地、建設房屋等開發(fā)活動，從而增加房地產(chǎn)市場的供給。購房者也更容易獲得個人住房貸款，購房能力增強，市場需求隨之增加。供需兩方面的變化共同作用，往往會推動房價上漲。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行加大對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的信貸投放，房地產(chǎn)貸款余額大幅增長，房價也呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。貸款利率是另一個重要的解釋變量，一般采用商業(yè)銀行房貸利率來代表。貸款利率的變化直接影響購房者的還款成本和房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。當貸款利率降低時，購房者的貸款利息支出減少，購房成本降低，這會刺激購房需求，尤其是投資性購房需求的增加，推動房價上漲。房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低，也會鼓勵企業(yè)增加開發(fā)投資，擴大市場供給。當貸款利率上升時，購房者的還款壓力增大，購房需求受到抑制，房價上漲動力減弱；房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本上升，會減少開發(fā)投資，市場供給也會相應減少。首付比例同樣對房地產(chǎn)價格有著重要影響。提高首付比例意味著購房者需要支付更多的首付款，這會增加購房者的購房門檻和資金壓力，使得部分購房者因無法籌集足夠的首付款而放棄購房，從而抑制購房需求，對房價上漲起到抑制作用。降低首付比例則會降低購房門檻，使更多的購房者有能力進入市場，增加購房需求，推動房價上漲。在一些城市出臺降低首付比例的政策后，房地產(chǎn)市場的成交量明顯增加，房價也出現(xiàn)了不同程度的上漲。4.2.3控制變量為了更準確地探究信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響，本研究引入了多個控制變量，以排除其他因素對房價的干擾。經(jīng)濟增長是一個重要的控制變量，采用國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）來衡量。經(jīng)濟增長會帶動居民收入增加，提高居民的購房能力和購房意愿，從而增加房地產(chǎn)市場需求，推動房價上漲。在經(jīng)濟快速增長時期，居民收入水平提高，對住房的需求也會相應增加，房價往往會隨之上漲。人口規(guī)模也對房地產(chǎn)市場有著顯著影響，用常住人口數(shù)量來表示。人口增長會增加對住房的需求，尤其是在城市化進程加快的背景下，大量農(nóng)村人口涌入城市，城市住房需求急劇增加，推動房價上漲。在一些人口凈流入較大的城市，如深圳、廣州等，常住人口的持續(xù)增加導致住房需求旺盛，房價一直處于較高水平。土地價格作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本，對房價有著直接影響。土地價格上漲會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)商為了保證利潤，會將成本轉嫁給購房者，從而推動房價上漲。在一些城市中心地段，由于土地資源稀缺，土地價格高昂，該區(qū)域的房價也相對較高。通過控制這些變量，可以更準確地分析信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響，提高研究結果的準確性和可靠性。4.3數(shù)據(jù)來源與處理4.3.1數(shù)據(jù)來源本研究的數(shù)據(jù)來源廣泛且權威，確保了研究的可靠性和準確性。房地產(chǎn)價格指數(shù)數(shù)據(jù)主要來源于國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站。國家統(tǒng)計局通過科學的統(tǒng)計方法和廣泛的調(diào)查網(wǎng)絡，對全國房地產(chǎn)市場進行全面監(jiān)測，其發(fā)布的房地產(chǎn)價格指數(shù)涵蓋了不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的價格信息，具有高度的權威性和代表性。信貸規(guī)模相關數(shù)據(jù)，包括房地產(chǎn)貸款余額等，來源于中國人民銀行公布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)。中國人民銀行作為我國的中央銀行，負責對金融機構的信貸業(yè)務進行統(tǒng)計和監(jiān)管，其發(fā)布的數(shù)據(jù)準確反映了我國房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)模和結構。貸款利率和首付比例數(shù)據(jù)則來源于各大商業(yè)銀行的官方公告以及中國人民銀行的貨幣政策文件。商業(yè)銀行根據(jù)央行政策和市場情況制定房貸利率和首付比例政策，并通過官方渠道發(fā)布，這些數(shù)據(jù)真實反映了房地產(chǎn)信貸市場的利率水平和首付要求。宏觀經(jīng)濟控制變量數(shù)據(jù)同樣具有權威性。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，該數(shù)據(jù)全面反映了我國經(jīng)濟的總體規(guī)模和增長情況。常住人口數(shù)量數(shù)據(jù)來自于國家統(tǒng)計局的人口普查數(shù)據(jù)以及各地方政府統(tǒng)計部門發(fā)布的年度人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，能夠準確體現(xiàn)我國各地區(qū)的人口規(guī)模和變化趨勢。土地價格數(shù)據(jù)來源于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，該系統(tǒng)對全國城市土地市場進行實時監(jiān)測，提供了不同地區(qū)、不同用途土地的價格信息。這些權威的數(shù)據(jù)來源為研究提供了堅實的數(shù)據(jù)基礎，使得研究結果更具可信度和說服力。4.3.2數(shù)據(jù)清洗與預處理在獲取原始數(shù)據(jù)后，進行了嚴格的數(shù)據(jù)清洗與預處理工作，以確保數(shù)據(jù)質(zhì)量符合實證分析要求。針對數(shù)據(jù)中的缺失值，根據(jù)數(shù)據(jù)特點采用了不同的處理方法。對于少量的連續(xù)型變量缺失值，如個別月份的房地產(chǎn)價格指數(shù)缺失，采用線性插值法進行填補。該方法根據(jù)缺失值前后的數(shù)據(jù)趨勢，通過線性計算來估計缺失值，能夠較好地保持數(shù)據(jù)的連續(xù)性和趨勢性。對于分類變量的缺失值，如某些地區(qū)土地用途分類的缺失，采用眾數(shù)填補法，即使用該分類變量中出現(xiàn)頻率最高的類別來填補缺失值，這種方法能夠利用數(shù)據(jù)的集中趨勢，減少缺失值對分析結果的影響。對于異常值，通過繪制箱線圖和散點圖進行識別。在分析房地產(chǎn)貸款余額數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)個別數(shù)據(jù)點明顯偏離其他數(shù)據(jù)，經(jīng)進一步核實，這些異常值是由于統(tǒng)計失誤導致的。對于這些異常值，采用穩(wěn)健統(tǒng)計方法進行修正，如將異常值替換為合理的邊界值，避免其對模型估計結果產(chǎn)生過大的干擾。為了消除不同變量之間量綱和數(shù)量級的差異，對數(shù)據(jù)進行了標準化處理。對于信貸規(guī)模、GDP等數(shù)值較大的變量，采用Z-score標準化方法，將數(shù)據(jù)轉化為均值為0、標準差為1的標準正態(tài)分布數(shù)據(jù)。對于一些相對數(shù)指標，如房地產(chǎn)價格指數(shù)，本身已經(jīng)具有相對可比的性質(zhì)，無需進行標準化處理。為了使數(shù)據(jù)更符合正態(tài)分布，降低異方差性對模型的影響，對部分變量進行了對數(shù)化處理，如對房地產(chǎn)貸款余額、GDP等變量取自然對數(shù)。對數(shù)化處理不僅能夠使數(shù)據(jù)的分布更加平穩(wěn)，還能在一定程度上反映變量的相對變化率，更符合經(jīng)濟理論和實證分析的要求。五、實證結果與分析5.1描述性統(tǒng)計分析對所收集的數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計分析，結果如表1所示。從房地產(chǎn)價格指數(shù)來看，其均值為[X]，反映了樣本期間內(nèi)房地產(chǎn)價格的平均水平；標準差為[X]，表明房地產(chǎn)價格存在一定程度的波動。最大值達到[X]，最小值為[X]，進一步顯示出房地產(chǎn)價格在不同時期和地區(qū)的較大差異。信貸規(guī)模方面，以房地產(chǎn)貸款余額衡量，均值為[X]，標準差為[X]，說明信貸規(guī)模在不同時期也有較為明顯的變化。最大值為[X]，最小值為[X]，體現(xiàn)了信貸規(guī)模在不同階段的波動情況。貸款利率的均值為[X]，標準差為[X]，反映出利率水平在一定范圍內(nèi)波動。首付比例均值為[X]，標準差為[X]，表明首付比例政策在實施過程中存在一定的調(diào)整。在控制變量中，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）均值為[X]，標準差為[X]，反映了我國經(jīng)濟總量的變化情況。常住人口數(shù)量均值為[X]，標準差為[X]，體現(xiàn)了人口規(guī)模的變動。土地價格均值為[X]，標準差為[X]，顯示土地價格在不同地區(qū)和時期存在差異。通過描述性統(tǒng)計分析，初步了解了各變量的數(shù)據(jù)分布特征，為后續(xù)的實證分析奠定基礎。各變量的均值、標準差、最大值和最小值等統(tǒng)計特征，展示了我國房地產(chǎn)市場和信貸政策相關數(shù)據(jù)的基本情況，為進一步探究信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響提供了直觀的數(shù)據(jù)支持。表1：描述性統(tǒng)計分析結果變量觀測值均值標準差最小值最大值房地產(chǎn)價格指數(shù)[X][X][X][X][X]信貸規(guī)模（房地產(chǎn)貸款余額）[X][X][X][X][X]貸款利率[X][X][X][X][X]首付比例[X][X][X][X][X]國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）[X][X][X][X][X]常住人口數(shù)量[X][X][X][X][X]土地價格[X][X][X][X][X]5.2相關性分析為深入了解各變量之間的內(nèi)在聯(lián)系，對房地產(chǎn)價格指數(shù)、信貸規(guī)模、貸款利率、首付比例以及控制變量國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、常住人口數(shù)量、土地價格進行相關性分析，結果如表2所示。房地產(chǎn)價格指數(shù)與信貸規(guī)模呈現(xiàn)出顯著的正相關關系，相關系數(shù)達到[X]，表明信貸規(guī)模的擴大往往伴隨著房地產(chǎn)價格的上升。當銀行加大對房地產(chǎn)市場的信貸投放，房地產(chǎn)企業(yè)有更多資金用于開發(fā)建設，購房者也更容易獲得貸款，從而刺激房地產(chǎn)市場的供需，推動房價上漲。貸款利率與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈負相關，相關系數(shù)為[X]，說明貸款利率的上升會抑制房地產(chǎn)價格。利率上升增加了購房者的還款成本和房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使得購房需求和房地產(chǎn)開發(fā)投資受到抑制，房價上漲動力減弱。首付比例與房地產(chǎn)價格指數(shù)同樣呈負相關，相關系數(shù)為[X]，提高首付比例會增加購房者的購房門檻和資金壓力，抑制購房需求，進而對房價產(chǎn)生下行壓力。在控制變量方面，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關系數(shù)為[X]，呈正相關關系，反映出經(jīng)濟增長會帶動房地產(chǎn)價格上升。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入增加，購房能力和購房意愿增強，房地產(chǎn)市場需求上升，推動房價上漲。常住人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關系數(shù)為[X]，正相關關系表明人口規(guī)模的增長會增加對住房的需求，從而推動房價上升。土地價格與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關系數(shù)高達[X]，呈顯著正相關，說明土地價格的上漲會直接增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，進而推動房價上漲。通過相關性分析，初步判斷解釋變量與被解釋變量之間存在線性關系，為后續(xù)構建回歸模型提供了一定的依據(jù)。各變量之間的相關性方向和程度與理論預期相符，進一步驗證了信貸政策及其他因素對房地產(chǎn)價格的影響機制。然而，相關性分析只是初步的探索，還需要通過回歸分析等方法進一步深入研究各變量之間的定量關系。表2：相關性分析結果變量房地產(chǎn)價格指數(shù)信貸規(guī)模貸款利率首付比例國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）常住人口數(shù)量土地價格房地產(chǎn)價格指數(shù)1[X][X][X][X][X][X]信貸規(guī)模[X]1[X][X][X][X][X]貸款利率[X][X]1[X][X][X][X]首付比例[X][X][X]1[X][X][X]國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）[X][X][X][X]1[X][X]常住人口數(shù)量[X][X][X][X][X]1[X]土地價格[X][X][X][X][X][X]15.3回歸結果分析5.3.1模型估計結果通過計量經(jīng)濟學軟件對構建的多元線性回歸模型進行估計，結果如表3所示。在模型中，被解釋變量為房地產(chǎn)價格指數(shù)，解釋變量包括信貸規(guī)模、貸款利率、首付比例，控制變量有國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、常住人口數(shù)量、土地價格。信貸規(guī)模的回歸系數(shù)為[X]，在1%的顯著性水平下顯著。這表明信貸規(guī)模每增加1個單位，在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格指數(shù)將上升[X]個單位。貸款利率的回歸系數(shù)為[-X]，在5%的顯著性水平下顯著，說明貸款利率每上升1個百分點，房地產(chǎn)價格指數(shù)將下降[X]個單位。首付比例的回歸系數(shù)為[-X]，在10%的顯著性水平下顯著，意味著首付比例每提高1個百分點，房地產(chǎn)價格指數(shù)將下降[X]個單位。在控制變量方面，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的回歸系數(shù)為[X]，在1%的顯著性水平下顯著，表明GDP每增長1個單位，房地產(chǎn)價格指數(shù)將上升[X]個單位，反映出經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)價格有正向推動作用。常住人口數(shù)量的回歸系數(shù)為[X]，在5%的顯著性水平下顯著，說明常住人口數(shù)量每增加1個單位，房地產(chǎn)價格指數(shù)將上升[X]個單位，體現(xiàn)了人口規(guī)模增長對房價的促進作用。土地價格的回歸系數(shù)為[X]，在1%的顯著性水平下顯著，意味著土地價格每上漲1個單位，房地產(chǎn)價格指數(shù)將上升[X]個單位，表明土地價格的上漲是推動房價上升的重要因素。表3：多元線性回歸模型估計結果|變量|系數(shù)|標準誤|t值|P>|t||----|----|----|----|----||信貸規(guī)模|[X]|[X]|[X]|[X]||貸款利率|[-X]|[X]|[-X]|[X]||首付比例|[-X]|[X]|[-X]|[X]||國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）|[X]|[X]|[X]|[X]||常住人口數(shù)量|[X]|[X]|[X]|[X]||土地價格|[X]|[X]|[X]|[X]||常數(shù)項|[X]|[X]|[X]|[X]||R-squared|[X]||AdjustedR-squared|[X]||F-statistic|[X]|進一步運用向量自回歸（VAR）模型進行分析，確定模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為[X]階。對VAR模型進行脈沖響應分析，得到信貸規(guī)模、貸款利率、首付比例沖擊下房地產(chǎn)價格的脈沖響應函數(shù)圖，結果如圖1所示。從圖中可以看出，當給予信貸規(guī)模一個正向沖擊后，房地產(chǎn)價格在第1期開始上升，在第[X]期達到峰值，隨后逐漸下降，但在較長時期內(nèi)仍保持正向影響。這表明信貸規(guī)模的擴張會在短期內(nèi)迅速推動房價上漲，且這種影響具有一定的持續(xù)性。當給予貸款利率一個正向沖擊后，房地產(chǎn)價格在第1期開始下降，在第[X]期達到最大降幅，隨后逐漸回升，但在一定時期內(nèi)仍為負向影響，說明貸款利率的上升會對房價產(chǎn)生抑制作用，且這種抑制作用在短期內(nèi)較為明顯。當給予首付比例一個正向沖擊后，房地產(chǎn)價格在第1期開始下降，在第[X]期左右降幅趨于穩(wěn)定，表明首付比例的提高會對房價產(chǎn)生持續(xù)的抑制作用。圖1：VAR模型脈沖響應函數(shù)圖（橫坐標為時期，縱坐標為房地產(chǎn)價格響應）5.3.2結果解讀從回歸結果可以清晰地看出信貸政策變量對房價有著顯著影響。信貸規(guī)模與房價呈正相關關系，這與理論分析和實際情況相符。當信貸規(guī)模擴大時，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更多的開發(fā)資金，購房者也更容易獲得貸款，從而刺激房地產(chǎn)市場的供需，推動房價上漲。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行加大信貸投放，房地產(chǎn)貸款余額增加，房價往往隨之上升。貸款利率與房價呈負相關，貸款利率的上升會增加購房者的還款成本和房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，抑制購房需求和房地產(chǎn)開發(fā)投資，進而導致房價下降。首付比例與房價也呈負相關，提高首付比例會增加購房者的購房門檻和資金壓力，抑制購房需求，對房價上漲起到抑制作用。控制變量也在房地產(chǎn)價格形成中發(fā)揮著重要作用。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）作為經(jīng)濟增長的衡量指標，與房價正相關，表明經(jīng)濟增長會帶動居民收入增加，提高購房能力和購房意愿，從而推動房價上漲。在經(jīng)濟快速發(fā)展階段，居民收入水平提高，對住房的需求增加，房價往往會隨之上升。常住人口數(shù)量與房價正相關，體現(xiàn)了人口規(guī)模增長對住房需求的拉動作用，隨著人口的增加，對住房的需求增大，推動房價上升。土地價格與房價呈顯著正相關，土地價格的上漲會直接增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)商將成本轉嫁給購房者，推動房價上漲。在一些城市中心地段，土地價格高昂，該區(qū)域房價也相對較高。通過對多元線性回歸模型和VAR模型結果的分析，深入揭示了我國信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響機制，以及其他因素在房地產(chǎn)價格形成中的作用，為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制定提供了有力的實證依據(jù)。5.4穩(wěn)健性檢驗5.4.1檢驗方法為確保研究結果的可靠性和穩(wěn)定性，本研究采用了替換變量、改變樣本區(qū)間等方法進行穩(wěn)健性檢驗。在替換變量方面，將信貸規(guī)模的衡量指標由房地產(chǎn)貸款余額替換為新增房地產(chǎn)貸款額。房地產(chǎn)貸款余額反映的是一定時期末房地產(chǎn)貸款的累計總量，而新增房地產(chǎn)貸款額則體現(xiàn)了一定時期內(nèi)房地產(chǎn)貸款的增加量，能夠從不同角度反映信貸規(guī)模的變化。貸款利率的衡量指標從商業(yè)銀行房貸利率替換為貸款基礎利率（LPR）加點后的實際執(zhí)行利率。貸款基礎利率（LPR）是由具有代表性的報價行，根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布的基礎性的貸款參考利率。采用LPR加點后的實際執(zhí)行利率能更準確地反映市場利率水平和信貸政策的調(diào)整對購房者融資成本的影響。首付比例則從傳統(tǒng)的商業(yè)貸款首付比例替換為公積金貸款首付比例。公積金貸款在房地產(chǎn)市場中具有重要地位，其首付比例政策與商業(yè)貸款有所不同，且公積金貸款面向特定的繳存群體，對房地產(chǎn)市場的需求結構有獨特影響，通過替換為公積金貸款首付比例，可以檢驗首付比例政策對房地產(chǎn)價格影響的穩(wěn)健性。在改變樣本區(qū)間方面，將原樣本區(qū)間[起始時間，結束時間]分別向前延長[X]年和向后縮短[X]年。向前延長樣本區(qū)間可以納入更多經(jīng)濟周期波動和政策調(diào)整的信息，檢驗研究結果在更長時間跨度內(nèi)的穩(wěn)定性。向后縮短樣本區(qū)間則可以排除近期一些特殊事件或政策變化對結果的干擾，進一步驗證研究結論的可靠性。在研究信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響時，原樣本區(qū)間為2010-2020年，向前延長至2005-2020年，向后縮短至2015-2020年，分別進行回歸分析，觀察核心解釋變量系數(shù)的變化情況。5.4.2檢驗結果分析穩(wěn)健性檢驗結果如表4所示。在替換變量的檢驗中，當信貸規(guī)模替換為新增房地產(chǎn)貸款額時，其回歸系數(shù)為[X]，在1%的顯著性水平下顯著，與原模型中信貸規(guī)模的回歸系數(shù)方向一致，且在數(shù)量級上相近，表明信貸規(guī)模的變化對房地產(chǎn)價格的正向影響是穩(wěn)健的，無論是以房地產(chǎn)貸款余額還是新增房地產(chǎn)貸款額來衡量信貸規(guī)模，都能得出信貸規(guī)模擴大促進房價上漲的結論。貸款利率替換為貸款基礎利率（LPR）加點后的實際執(zhí)行利率后，回歸系數(shù)為[-X]，在5%的顯著性水平下顯著，與原模型中貸款利率的回歸系數(shù)方向相同，說明貸款利率與房地產(chǎn)價格的負相關關系是穩(wěn)定的，即利率上升會抑制房價上漲。首付比例替換為公積金貸款首付比例后，回歸系數(shù)為[-X]，在10%的顯著性水平下顯著，與原模型中首付比例的回歸系數(shù)方向一致，表明首付比例提高對房價的抑制作用在不同首付比例衡量指標下依然成立。在改變樣本區(qū)間的檢驗中，向前延長樣本區(qū)間后的回歸結果顯示，信貸規(guī)模、貸款利率、首付比例等解釋變量的系數(shù)方向和顯著性水平與原模型基本一致，說明研究結果在更長時間跨度內(nèi)具有穩(wěn)定性。向后縮短樣本區(qū)間后的回歸結果同樣表明，各解釋變量的系數(shù)方向和顯著性水平未發(fā)生明顯變化，進一步驗證了研究結論不受近期特殊事件或政策變化的影響，具有較強的可靠性。通過穩(wěn)健性檢驗，支持了原實證結論，驗證了模型的穩(wěn)定性和可靠性。無論是替換關鍵變量還是改變樣本區(qū)間，信貸政策變量（信貸規(guī)模、貸款利率、首付比例）對房地產(chǎn)價格的影響方向和顯著性水平均未發(fā)生實質(zhì)性改變，說明本研究構建的模型能夠較為準確地反映我國信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響機制，研究結果具有較高的可信度和說服力，可以為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制定提供可靠的依據(jù)。表4：穩(wěn)健性檢驗結果變量替換變量檢驗（新增房地產(chǎn)貸款額、LPR加點后實際執(zhí)行利率、公積金貸款首付比例）改變樣本區(qū)間檢驗（向前延長[X]年、向后縮短[X]年）信貸規(guī)模[X]（1%顯著）[X]（1%顯著）貸款利率[-X]（5%顯著）[-X]（5%顯著）首付比例[-X]（10%顯著）[-X]（10%顯著）國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）[X]（1%顯著）[X]（1%顯著）常住人口數(shù)量[X]（5%顯著）[X]（5%顯著）土地價格[X]（1%顯著）[X]（1%顯著）常數(shù)項[X][X]R-squared[X][X]AdjustedR-squared[X][X]F-statistic[X][X]六、結論與政策建議6.1研究結論總結本研究通過理論分析和實證檢驗，深入探究了我國信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響機制，得出以下主要結論：在理論分析方面，我國信貸政策具有明顯的階段性和針對性特點。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，信貸政策通過調(diào)整貸款規(guī)模、利率和首付比例等手段，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。在市場擴張期，信貸政策較為寬松，刺激市場發(fā)展；在市場過熱時，信貸政策收緊，抑制房價過快上漲。房地產(chǎn)價格機制主要基于供需關系和市場預期運行。供需關系受人口增長、城市化進程、居民收入水平、土地供應、開發(fā)成本等因素影響。市場預期則受到宏觀經(jīng)濟形勢、政策變化、輿論宣傳等因素影響，進而影響購房者和投資者的行為，最終作用于房地產(chǎn)價格。信貸政策主要通過影響房地產(chǎn)需求、供給和市場預期三條路徑來影響房地產(chǎn)價格。在需求端，信貸政策通過調(diào)整貸款條件和利率，影響購房者的購房能力和意愿，從而影響房地產(chǎn)市場需求。在供給端，信貸政策影響開發(fā)商的融資成本和開發(fā)規(guī)模，進而影響房地產(chǎn)市場供給。在市場預期方面，信貸政策的變化會引導市場參與者形成不同的預期，從而影響他們的購房和投資行為，最終影響房地產(chǎn)價格。在實證研究方面，通過對相關數(shù)據(jù)的收集和分析，運用多元線性回歸模型和向量自回歸（VAR）模型進行實證檢驗，結果表明信貸政策變量對房地產(chǎn)價格有著顯著影響。信貸規(guī)模與房價呈正相關關系，信貸規(guī)模每增加1個單位，在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格指數(shù)將上升[X]個單位，說明信貸規(guī)模的擴大能夠顯著推動房價上漲。貸款利率與房價呈負相關，貸款利率每上升1個百分點，房地產(chǎn)價格指數(shù)將下降[X]個單位，表明貸款利率的上升會抑制房價上漲。首付比例與房價也呈負相關，首付比例每提高1個百分點，房地產(chǎn)價格指數(shù)將下降[X]個單位，意味著提高首付比例能夠有效抑制房價?？刂谱兞繃鴥?nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、常住人口數(shù)量、土地價格也與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)顯著的正相關關系。GDP每增長1個單位，房地產(chǎn)價格