會計實操文庫12/12做賬實操-房地產(chǎn)開發(fā)公司賬務(wù)處理實例分錄SOP一、籌建階段賬務(wù)處理（一）收到投資款當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司收到股東投入資金時，需依據(jù)銀行進賬單等憑證進行賬務(wù)處理。例如，6月1日，公司分別收到股東A轉(zhuǎn)入900萬元，股東B轉(zhuǎn)入600萬元。分錄：借：銀行存款-[開戶銀行名稱]15,000,000貸：實收資本-股東A9,000,000貸：實收資本-股東B6,000,000附件要求：銀行進賬單原件，清晰顯示付款方（股東）、收款方（公司）、金額及日期；公司章程中關(guān)于股東出資條款的復(fù)印件，用以證明投資款的性質(zhì)與來源。（二）繳納印花稅（實收資本相關(guān)）在收到投資款后，需按實收資本減半的0.5‰計算并上繳印花稅。分錄：借：稅金及附加3,750（15,000,000×0.5‰÷2）貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]3,750附件要求：印花稅完稅證明，由稅務(wù)機關(guān)開具，明確顯示繳納金額、稅種、所屬期等信息；印花稅計算表，詳細列示實收資本金額、計算依據(jù)及結(jié)果，經(jīng)財務(wù)人員簽字確認。（三）支付辦公場地租金及物業(yè)管理費假設(shè)6月4日，公司支付辦公室租金14,226.68元，物管費1,661.02元，收到增值稅專用發(fā)票。分錄：借：管理費用-租賃費13,052（14,226.68÷1.1）借：管理費用-物業(yè)管理費1,567（1,661.02÷1.06）借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額）1,268.7（14,226.68÷1.1×0.1+1,661.02÷1.06×0.06）貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]15,887.7附件要求：增值稅專用發(fā)票，發(fā)票聯(lián)與抵扣聯(lián)齊全，票面信息準(zhǔn)確無誤，包括開票方、受票方、項目名稱、金額、稅率、稅額等；房屋租賃合同，明確租賃場地位置、租賃期限、租金金額及支付方式等條款；物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，說明物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等；銀行付款回單，證實款項已支付。（四）支付裝修費若6月4日，公司支付辦公室裝修費用50%首期款114.45萬元，裝修費用共228.90萬元，已收到對方開出的增值稅專用發(fā)票。分錄：借：長期待攤費用-裝修費2,100,000（2,289,000÷1.09）借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額）189,000（2,289,000÷1.09×0.09）貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]1,144,500貸：其他應(yīng)付款-[裝修公司名稱]1,144,500附件要求：裝修合同，約定裝修工程范圍、工期、價款、付款方式等關(guān)鍵內(nèi)容；增值稅專用發(fā)票，體現(xiàn)裝修服務(wù)項目、金額、稅額等；銀行付款回單，記錄首期款支付情況；裝修費用預(yù)算表，經(jīng)公司內(nèi)部審批，列示各項裝修費用明細及預(yù)算總額。（五）員工借支差旅費6月16日，工程部人員借支差旅費5,000元。分錄：借：其他應(yīng)收款-工程部人員姓名5,000貸：庫存現(xiàn)金（或銀行存款，若通過轉(zhuǎn)賬支付）5,000附件要求：員工借款單，注明借款用途、借款金額、借款日期、預(yù)計還款日期，經(jīng)借款員工簽字及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批；若通過銀行轉(zhuǎn)賬，附上銀行轉(zhuǎn)賬記錄。二、土地獲取階段賬務(wù)處理（一）通過招拍掛方式購置土地預(yù)存投標(biāo)、競買保證金時假設(shè)公司通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式購置土地，預(yù)存投標(biāo)、競買保證金100萬元。分錄：借：其他應(yīng)收款-存出保證金1,000,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]1,000,000附件要求：保證金繳納憑證，如銀行轉(zhuǎn)賬回單，顯示收款方為土地交易相關(guān)機構(gòu)，用途為土地投標(biāo)/競買保證金；土地招拍掛文件中關(guān)于保證金條款的復(fù)印件，明確保證金金額、繳納要求及退還條件。中標(biāo)或競得土地時中標(biāo)或競得土地后，因購置土地而支付的款項（假設(shè)土地出讓金為5,000萬元，前期保證金100萬元轉(zhuǎn)為土地出讓金一部分）。分錄：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費50,000,000貸：其他應(yīng)收款-存出保證金1,000,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]49,000,000附件要求：土地出讓合同，詳細規(guī)定土地位置、面積、出讓金金額、支付方式、土地用途等關(guān)鍵條款；土地出讓金發(fā)票，由相關(guān)部門開具，確認土地購置成本；中標(biāo)/競得通知書，證明公司取得土地的合法性。（二）拆遷置換獲取土地采用現(xiàn)金補償方式若公司采用現(xiàn)金補償方式進行拆遷置換，支付給被拆遷戶補償款共計500萬元。分錄：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費5,000,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]5,000,000附件要求：拆遷補償協(xié)議，明確被拆遷戶信息、補償金額、支付方式、拆遷時間等；被拆遷戶收款收據(jù)或銀行轉(zhuǎn)賬記錄，證實補償款已支付；被拆遷房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件，用以核實拆遷對象。采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式假設(shè)公司采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，約定未來置換房屋的市場價值為800萬元，被拆遷房屋市場評估價值為600萬元，另支付現(xiàn)金200萬元。分錄：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費8,000,000貸：應(yīng)付賬款-被拆遷戶（被拆遷房屋市場評估價值）6,000,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]2,000,000附件要求：拆遷補償協(xié)議，詳細說明產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋信息、價值評估依據(jù)、差價支付方式等；被拆遷房屋市場評估報告，由專業(yè)評估機構(gòu)出具，確定被拆遷房屋價值；未來置換房屋的規(guī)劃設(shè)計文件及市場價值評估報告，證明置換房屋價值；銀行付款回單，記錄差價支付情況。（三）收購項目公司股權(quán)獲取土地若公司通過收購項目公司股權(quán)方式獲取土地，假設(shè)支付收購款項3,000萬元，其中代扣個人所得稅100萬元（若涉及）。分錄：借：長期股權(quán)投資-[項目公司名稱]30,000,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]29,000,000貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交代扣個人所得稅1,000,000附件要求：股權(quán)收購協(xié)議，明確收購方、被收購方、收購股權(quán)比例、價格、支付方式、交易條件等核心條款；項目公司資產(chǎn)評估報告，對項目公司資產(chǎn)（包括土地）進行全面評估，確定股權(quán)價值；銀行付款回單，顯示收購款項支付情況；代扣個人所得稅完稅證明（若已繳納）。三、項目建設(shè)階段賬務(wù)處理（一）購置建筑材料發(fā)票賬單與材料同時到達北方房地產(chǎn)開發(fā)公司購入C材料一批，發(fā)票上記載的貨款為585,000元，另外為對方代墊包裝費1,000元，全部款項已用電匯方式付，材料已驗收入庫。分錄：借：原材料-C材料586,000（585,000+1,000）貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]586,000附件要求：采購發(fā)票，注明材料名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價、金額等；材料入庫單，經(jīng)倉庫管理人員驗收簽字，記錄材料實際入庫情況；銀行付款回單，證實款項已支付；采購合同，約定材料供應(yīng)相關(guān)條款。已付款但材料未到達北方房地產(chǎn)開發(fā)公司于2024年9月20日收到銀行轉(zhuǎn)來的委托收款憑證及200噸煤炭的提貨單，采購成本共計70,200元，由銀行支付，但材料尚未到達。①貨款已支付，材料尚未到達時：分錄：借：在途物資70,200貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]70,200②9月24日，材料到達并驗收入庫，則會計分錄為：分錄：借：原材料70,200貸：在途物資70,200附件要求：銀行付款回單（支付貨款時）；委托收款憑證、提貨單復(fù)印件（證明采購業(yè)務(wù)發(fā)生）；材料入庫單（材料到達入庫時）。材料已入庫但發(fā)票賬單未到北方房地產(chǎn)開發(fā)公司采用匯兌結(jié)算方式購入聚乙烯材料一批，發(fā)票及賬單未收到，但材料已到，出庫單上記載的貨款為11,300元。分錄：借：原材料11,300貸：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付賬款11,300下月初用紅字作同樣的記賬憑證予以沖回，以便下月付款或開出承兌匯票后：分錄：借：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付賬款11,300（紅字）貸：銀行存款11,300（紅字，實際付款時按實際金額）附件要求：材料入庫單，記錄材料入庫信息；暫估入賬說明，由財務(wù)人員撰寫，解釋暫估原因及金額確定依據(jù)。采用預(yù)付貨款方式采購材料根據(jù)北方房地產(chǎn)開發(fā)公司與某鋼廠的購銷合同規(guī)定，為購買金屬材料向該鋼廠預(yù)付100,000元貨款的80%，計80,000元，已通過匯兌方式匯出。10天之后，收到該鋼廠發(fā)運來的金屬材料，已驗收入庫，有關(guān)發(fā)票賬單記載，該批貨物的貨款117,000元，對方代墊包裝費3,000元，所欠款項以銀行存款的形式付訖。①預(yù)付貨款時：分錄：借：預(yù)付賬款-某鋼廠80,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]80,000②材料入庫時：分錄：借：原材料-金屬材料120,000（117,000+3,000）貸：預(yù)付賬款-某鋼廠120,000③補付貨款時：分錄：借：預(yù)付賬款-某鋼廠40,000（120,000-80,000）貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]40,000附件要求：采購合同，明確預(yù)付貨款比例、材料規(guī)格、價格、交貨時間等；銀行付款回單（預(yù)付及補付貨款時）；材料入庫單；采購發(fā)票（材料入庫時）。（二）支付工程款支付應(yīng)付賬款（工程款）公司支付給施工單位工程款500萬元，依據(jù)銀行付款單、付款申請單等進行賬務(wù)處理。分錄：借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款（[房地產(chǎn)項目檔案名稱]）（[施工單位名稱]輔助核算）5,000,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]5,000,000附件要求：銀行付款回單，顯示付款金額、收款方（施工單位）；付款申請單，經(jīng)公司內(nèi)部相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審批，注明付款項目、金額、依據(jù)等；工程合同中關(guān)于付款節(jié)點及金額的條款復(fù)印件。取得工程款發(fā)票公司取得施工單位開具的工程款發(fā)票500萬元，發(fā)票金額計入開發(fā)成本。分錄：借：開發(fā)成本-建筑安裝工程費（[成本核算對象名稱]）5,000,000貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款（[房地產(chǎn)項目檔案名稱]）（[施工單位名稱]輔助核算）5,000,000附件要求：工程款發(fā)票，發(fā)票內(nèi)容清晰，項目名稱、金額等與實際業(yè)務(wù)相符；工程進度報告或驗收證明，證實工程已達到相應(yīng)進度或驗收合格，作為確認成本的依據(jù)。（三）開發(fā)間接費用核算假設(shè)公司為多項目開發(fā)發(fā)生費用100萬元，先計入“開發(fā)間接費用”科目，后按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)分配至各項目。若該費用分配至A項目60萬元，B項目40萬元。發(fā)生時：分錄：借：開發(fā)間接費用1,000,000貸：銀行存款-[開戶銀行名稱]1,000,000（或相關(guān)費用科目，如應(yīng)付職工薪酬、累計折舊等）附件要求：費用相關(guān)發(fā)票、合同、付款憑證等，證明費用發(fā)生的真實性與金額準(zhǔn)確性；費用支出審批單，經(jīng)公司內(nèi)部審批流程簽字確認。分配時：分錄：借：開發(fā)成本-A項目-開發(fā)間接費用600,000借：開發(fā)成本-B項目-開發(fā)間接費用400,000貸：開發(fā)間接費用1,000,000附件要求：開發(fā)間接費用分配表，詳細列示分配依據(jù)（如項目建筑面積、預(yù)算成本等）、分配率及各項目分配金額，經(jīng)財務(wù)人員計算并簽字，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核。（四）開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)北方房地產(chǎn)開發(fā)股份公司開發(fā)建設(shè)的和諧家園小區(qū)，2號樓已竣工，驗收合格，實際總成本2000萬元；小區(qū)配套工程也已竣工驗收，實際成本為350萬元。2號樓完工結(jié)轉(zhuǎn)：分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品-和諧家園小區(qū)-2號樓20,000,000貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-和諧家園小區(qū)-2號樓20,000,000附件要求：工程竣工驗收報告，由建設(shè)、施工、監(jiān)理等相關(guān)單位簽字蓋章，確認房屋已達到交付使用標(biāo)準(zhǔn)；開發(fā)成本明細匯總表，詳細羅列該號樓從土地獲取到建設(shè)完工的各項成本支出。配套工程完工結(jié)轉(zhuǎn)：分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施-和諧家園小區(qū)3,500,000貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施-和諧家園小區(qū)3,500,000附件要求：配套工程竣工驗收報告；配套設(shè)施開發(fā)成本明細清單，反映各項費用構(gòu)成。四、銷售階段賬務(wù)處理（一）預(yù)售階段收到預(yù)售房款公司收到購房者A支付的預(yù)售房款