1、光大核心30城商品住宅銷售跟蹤光大核心30城名單為：北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、武漢、天津、西安、蘇州、鄭州、東莞、長(zhǎng)沙、青島、哈爾濱、溫州、合肥、寧波、佛山、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、昆明、福州、大連、無(wú)錫、常州、廈門。其中我們定義北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都為北上廣深杭蓉，其余城市為二線24城。2025年11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金額為2,169億元，同比-49.8%，環(huán)比-12.8%；其中北上廣深杭蓉成交金額1,198億元，同比-49.4%，環(huán)比-4.9%，余下二線24城成交金額971億元，同比-50.3%，環(huán)比-21.0%。2025年1-11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金額為2.83萬(wàn)億元，同比1.5224城成交金額1.31萬(wàn)億元，同比-18.7%。圖1：光大核心30城商品住(不含保障)成交金額單月值 圖2：光大核心30城商品住(不含保障)成交金額單月同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖3：光大核心30城商品住(不含保障)成交金額累計(jì)值 圖4：光大核心30城商品住(不含保障)成交金額累計(jì)同比 克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能2025年11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面積為872萬(wàn)㎡，同比-47.4%，環(huán)比-15.9%；其中，北上廣深杭蓉成交面積281萬(wàn)㎡，同比-52.0%，環(huán)比-3.5%，余下二線24城成交面積591萬(wàn)㎡，同比-44.9%，環(huán)比-20.8%。2025年1-1130城商品住宅(不含保障)成交面積為1.15比-15.6%；其中，北上廣深杭蓉成交面積3,622萬(wàn)㎡，同比-12.7%，余下二線24城成交面積7,861萬(wàn)㎡，同比-16.8%。圖5：光大核心30城商品?。ú缓Ｕ希┏山幻娣e單月值 圖6：光大核心30城商品?。ú缓Ｕ希┏山幻娣e單月同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖7：光大核心30城商品住（不含保障）成交面積累計(jì)值 圖8：光大核心30城商品?。ú缓Ｕ希┏山幻娣e累計(jì)同比 克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能2025年11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均價(jià)為24,878元/㎡，同比-4.6%3.7%42,672元/5.4%，環(huán)比24城成交均價(jià)為16,431元/-0.3%。2025年1-1130城商品住宅(不含保障)成交均價(jià)為24,654元/㎡，同比+1.2%；其中，北上廣深杭蓉成交均價(jià)41,955元/㎡，同比+2.4%，余下二線24城成交均價(jià)為16,682元/㎡，同比-2.3%。圖9：光大核心30城商品?。ú缓Ｕ希┏山痪鶅r(jià)單月值 圖10：光大核心30城商品宅（不含保障）成交均價(jià)單月同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖11：光大核心30城商品宅（不含保障）成交均價(jià)累計(jì)值 圖12：光大核心30城商品宅（不含保障）成交均價(jià)累計(jì)同比 克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月注：由于克而瑞月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能2025年1-11月，重點(diǎn)城市新房累計(jì)成交均價(jià)：北京60,092元/㎡，同比+12.2%；上海82,088元/6.2%；廣州34,280元/3.1%；深圳59,437元/㎡，同比-1.4%。圖13：一線城市新房累計(jì)成交均價(jià) 圖14：重點(diǎn)二線城市新房累計(jì)成交均價(jià)克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月，單位：元/㎡克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月，單位：元/㎡1、核心城市二手住宅成交跟蹤核心15光大核心15城名單為：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、武漢、重慶、成都、蘇州、廈門、青島、佛山、東莞；其中，我們定義北京、上海、廣州、深圳為一線城市，其余為余下二線城市。2025年1月起，由于合肥從不再披露二手住宅成交數(shù)據(jù)，我們將其從原先的樣本中剔除，增加?xùn)|莞，數(shù)據(jù)已追溯調(diào)整。2025年11月，光大核心15城二手住宅成交面積為1,236萬(wàn)㎡，同比-22.0%，環(huán)比+14.745221.6%，環(huán)比+17.4%，余下二線城市成交面積為783萬(wàn)㎡，同比-22.1%，環(huán)比+13.3%。2025年1-11月，光大核心15城二手住宅成交面積為1.40億㎡，同比+2.7%；其中一線城市成交面積為4,907萬(wàn)㎡，同比+6.0%，余下二線城市成交面積為9,117萬(wàn)㎡，同比+1.0%。圖15：光大核心15城二手宅成交面積當(dāng)月值 圖16：光大核心15城二手宅成交面積當(dāng)月同比克而瑞數(shù)據(jù)中心， ，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心， ，數(shù)據(jù)截至2025年11月圖17：光大核心15城二手宅成交面積累計(jì)值 圖18：光大核心15城二手宅成交面積累計(jì)同比克而瑞數(shù)據(jù)中心， ，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心， ，數(shù)據(jù)截至2025年11月2025年11月，光大核心15城二手住宅成交套數(shù)為13.1萬(wàn)套，同比-23.1%，環(huán)比+14.6%；其中一線城市成交套數(shù)為5.3萬(wàn)套，同比-21.6%，環(huán)比+18.2%，余下二線城市成交套數(shù)為7.8萬(wàn)套，同比-24.1%，環(huán)比+12.2%。2025年1-11月，光大核心15城二手住宅成交套數(shù)為147.1萬(wàn)套，同比+1.5%；其中一線城市成交套數(shù)為56.64.790.6萬(wàn)套，同比-0.3%。圖19：光大核心15城二手宅成交套數(shù)當(dāng)月值 圖20：光大核心15城二手宅成交套數(shù)當(dāng)月同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月圖21：光大核心15城二手宅成交套數(shù)累計(jì)值 圖22：光大核心15城二手宅成交套數(shù)累計(jì)同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月核心10成交價(jià)格方面，考慮部分城市數(shù)據(jù)未披露，選取10個(gè)核心城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、成都、武漢、重慶。2025年1月起，由于合肥相關(guān)數(shù)據(jù)不再披露，我們將其從原先樣本中剔除，增加成都，數(shù)據(jù)已追溯調(diào)整。我們定義北京、上海、廣州、深圳為一線城市，其余為余下二線城市。2025年11月，光大核心10城二手住宅成交金額為2,352億元，同比-30.0%，環(huán)比+14.9%；其中一線城市成交金額1,455億元，同比-29.2%，環(huán)比+16.2%，余下二線城市成交金額897億元，同比-31.2%，環(huán)比+12.8%。2025年1-11月，光大核心10城二手住宅成交金額為2.80萬(wàn)億元，同比+0.9%；其中一線城市成交金額1.69萬(wàn)億元，同比+5.2%，余下二線城市成交金額1.11萬(wàn)億元，同比-5.0%。圖23：光大核心10城二手宅成交金額當(dāng)月值 圖24：光大核心10城二手宅成交金額當(dāng)月同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月圖25：光大核心10城二手宅成交金額累計(jì)值 圖26：光大核心10城二手宅成交金額累計(jì)同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月2025年11月，光大核心10城二手住宅成交均價(jià)為22,694元/8.5%，環(huán)比32,157元/-1.0%，余下二線城市成交均價(jià)為15,362元/㎡，同比-8.4%，環(huán)比-0.1%。2025年1-1110城二手住宅成交均價(jià)為23,704元/1.8%；34,440/㎡，同比-0.8%，余下二線城市成交均價(jià)為16,062元/㎡，同比-5.5%。圖27：光大核心10城二手宅成交均價(jià)當(dāng)月值 圖28：光大核心10城二手宅成交均價(jià)當(dāng)月同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月圖29：光大核心10城二手宅成交均價(jià)累計(jì)值 圖30：光大核心10城二手宅成交均價(jià)累計(jì)同比克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月 克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月20251-1128,360/3.6%；上海37,322元/㎡，同比-2.9%；廣州25,949元/㎡，同比-7.2%；深圳56,934元/㎡，同比-1.2%。圖31：一線城市二手房累計(jì)成交均價(jià) 圖32：重點(diǎn)二線城市二手房累計(jì)成交均價(jià)克而瑞數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)截至2025年11月，單位：元/㎡克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2025年11月，單位：元/㎡2、投資建議回顧2024年，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化政策密集出臺(tái)。4月政治局會(huì)議提出研究消化存量房產(chǎn)；5月提出3000億元保障性住房再貸款，取消按揭貸款利率下限；9月政治局會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，統(tǒng)一下調(diào)按揭首付比例最低至15%，地方政府因城施策差異化調(diào)整本地首付比例和按揭利率；10月提出支持專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地、收購(gòu)存量商品房用于保障房，通過(guò)貨幣化安置新增100萬(wàn)套城中村及危舊房改造；11月繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)有關(guān)稅收政策，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力實(shí)施城市更新；得益于一攬子政策組合的精準(zhǔn)發(fā)力，2024年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯提升。展望后續(xù)，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策持續(xù)落地，地方政府樓市調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深。部分高能級(jí)城市逐步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。2025年7月中央城市工作會(huì)議提出，…城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主…。我們認(rèn)為部分高能級(jí)核心城市將有望獲益于城市更新，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型和內(nèi)涵式發(fā)展。投資建議關(guān)注三條主線：看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，積極參與城中村改造和城市更新，產(chǎn)品美譽(yù)度國(guó)海外宏洋。公募REIT積極推進(jìn)，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資源豐富，具備運(yùn)營(yíng)品牌與運(yùn)營(yíng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企，推薦華潤(rùn)置地、上海臨港、新城控股。宏觀政策積極支持服務(wù)消費(fèi)，看好物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)