目錄II第1章緒論1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)之一，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位[1]。近些年來，尤其是十七大以后，伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，我國政府提出了科學發(fā)展、構建和諧社會的要求，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在迎來機遇的同時，也面臨諸多問題的嚴峻挑戰(zhàn)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資數(shù)額大、開發(fā)周期長、經(jīng)營風險高、供應鏈長等特點[1]。其營運資金需求量大，與一般行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)在生產(chǎn)、流通和銷售環(huán)節(jié)都需要大量的營運資金來維持正常運轉(zhuǎn)，動輒幾千萬元甚至上億元，并且土地資源愈來愈稀缺，市場價格也不斷上漲，人力成本也不斷增高，導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加，營運資金需求量逐漸加大[2]；其營運資金周轉(zhuǎn)期較長，且該問題目前仍無法有效解決[2]；其營運資金回籠速度慢，近年來很多企業(yè)大量囤地，以此促進利潤增加，導致閑置房屋較多，大量積壓，不利于資金回籠[2]。所以真正決定企業(yè)能否生存下去的關鍵就是企業(yè)的籌資活動能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)營業(yè)活動資金需求的持續(xù)保障[2]。營運資金管理是企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容，它直接影響著企業(yè)資金的流動性和收益性，甚至關系著企業(yè)的生存發(fā)展[3]。從會計角度講，營運資金是指某時點內(nèi)企業(yè)的流動資產(chǎn)與流動負債的差額，構成要素包括現(xiàn)金、有價證券、應收賬款、存貨等，這些要素的周轉(zhuǎn)速度及資金占有余額直接影響著企業(yè)經(jīng)營效益，又制約著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模[4]。營運資金主要在研究企業(yè)的償債能力和財務風險時使用，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，營運資金的這一作用體現(xiàn)的尤為明顯[4]。根據(jù)萬科企業(yè)有限公司2018年年度報告，其資產(chǎn)負債率達到84.59%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率也在不斷提高。王苑琢在《中國上市公司資本效率與財務風險調(diào)查：2016》指出，高杠桿企業(yè)一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投入的巨額營運資金將付諸東流，會給企業(yè)造成難以估計的損失，將引發(fā)財務風險，因此在企業(yè)的經(jīng)營管理中，必須充分重視營運資金管理[5]。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀國外關于營運資金管理的研究開始于20世紀30年代，但在起初的50年內(nèi)，只是針對如何運用好應收賬款、存貨等流動資產(chǎn)這些營運資金的個別項目，還沒有對營運資金系統(tǒng)性的研究。W.Steyn,W.D.Hamman和Ex.dM.Smit(2002)的研究表明一個企業(yè)希望成功不一定要追求利潤率較高的銷售增長，它可能會導致現(xiàn)金流的增長遠遠落后于稅后利潤增長，從而增加了企業(yè)破產(chǎn)的風險，因此在經(jīng)濟增長模式的選擇應更加謹慎，要注意現(xiàn)金及其他營運資金的管理，以獲得長期的成功[19]。JuanColina(2009)對營運資金管理進行了新的詮釋，認為一個完整的營運資金的管理包括三個方面：收入管理、供應鏈管理、支出管理[20]。通過完善對三個方面營運資金的管理，將會顯著提升企業(yè)效益[20]。2015年，DatinDrJorianMuhanmad和EbrahimManoori研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金流動性和經(jīng)營覆蓋面等因素對企業(yè)的營運資金管理有重要影響[21]。Le,Ben(2019)的研究表明在營運資本管理中，企業(yè)管理者必須在盈利目標和風險控制目標之間進行權衡。營運資本管理對于較難獲得資本的公司尤其重要[22]；當公司在經(jīng)濟復蘇期間擴大投資時，營運資本管理也很重要[22]。以市場價值和會計價值衡量的公司業(yè)績可以通過有效的營運資本管理得到改善[22]。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀營運資金的概念自20世紀90年代引入我國，此后我國對于營運資金管理的研究發(fā)展迅猛，經(jīng)歷了從傳統(tǒng)指標評價到基于渠道、供應鏈、價值鏈等多維視角下的績效評價的演變，呈現(xiàn)出多樣化、系統(tǒng)化和深入化的特點[6]。王竹泉(2007)認為營運資金管理的理論研究與日新月異的營運資金管理實踐相比明顯滯后，我國的營運資金管理研究應以營運資金分類為切入點，建立基于渠道管理的營運資金管理新框架[7]。李心合(2013)提出營運資金管理的重心在“營運”而非“資金”，應當構建基于供應鏈和全產(chǎn)業(yè)鏈的營運資金管理模式，必須防范供應鏈運營模式下的多重風險[8]。曹玉珊(2015)從“全渠道"視角將營運資金分為經(jīng)營活動營運資金、理財活動營運資金以及投融資活動營運資金三大類認為營運資金管理策略的重點分別在于盈利性、流動性及二者兼顧，各類營運資金管理既相互獨立又相互配合，從總體上平衡流動性與盈利性[9]。馮慧鈺(2017)認為當前關于營運資金管理及其評價的研究趨于全面化，不斷地將營運資金與價值鏈、渠道管理、供應鏈管理等現(xiàn)代化企業(yè)管理相結合，從不同角度對其進行延伸和補充，從而比較全面地對營運資金及其管理績效進行分析和評價[10]。劉瑋(2017)認為營運資金管理以盈利為核心，兼顧收益、流動、風險的整體性管理[11]。其中，盈利性是企業(yè)經(jīng)營活動的動力所在，流動性代表資金在企業(yè)營運活動中流通的速度，風險性反映了企業(yè)資金來源的穩(wěn)定性及現(xiàn)金支付能力[11]。本文認為不一樣的績效評估方式都有其與眾不同的策略，但提升企業(yè)價值是進行營運資金管理的根本目的，因此應在以贏利為關鍵的前提條件下兼具流通性、營利性和風險性。1.3研究目的及意義1.3.1研究目的 運資金是企業(yè)運營周轉(zhuǎn)的日常性流動資金，涉及范圍廣泛，為財務管理中的重要概念之一，可全方位伸展到企業(yè)生產(chǎn)中。它的投入和收回是在不斷交替過程中進行的，這一過程循環(huán)往復，只有營運資金處于良好的管理和運轉(zhuǎn)下，才能保證企業(yè)供、產(chǎn)、銷各階段的有效銜接，企業(yè)才得以生存與發(fā)展[12]。營運資金的周轉(zhuǎn)是固定資產(chǎn)乃至企業(yè)整個資金周轉(zhuǎn)的依托，沒有營運資金的良好運轉(zhuǎn)，企業(yè)的生存與發(fā)展是不可能的，企業(yè)的各種各樣的目標也就無從談起，因此營運資金管理的好壞往往是企業(yè)成敗的決定因素，許多公司破產(chǎn)的主要原因是他們不能滿足營運資金的需要[13]。1.3.2研究意義 有效的營運資金管理活動有助于提升企業(yè)的運營效率、發(fā)展?jié)摿坝芰?，幫助企業(yè)實現(xiàn)價值最大化目標，傳統(tǒng)的營運資金管理績效評價主要以效率觀為主導，但企業(yè)進行營運資金管理的根本目的是為了提升企業(yè)價值，因此本文打破了傳統(tǒng)的效率觀，認為企業(yè)營運資金管理應在以盈利為核心的前提下兼顧流動性、盈利性和風險性[14]。以房地產(chǎn)行業(yè)知名企業(yè)萬科為研究對象，本文在運用要素和渠道視角的營運資金管理績效評價指標的基礎上，采用基于盈利能力、流動性和風險性三個維度的評價體系。通過對各指標進行分析，由果溯因，全面分析萬科企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量情況。明確提出健全的公司資產(chǎn)管理機制，完成資產(chǎn)平衡合理的流動性，提升營運資金的資金周轉(zhuǎn)能力和運用水準及其公司的總體營運能力，最后確保企業(yè)財務發(fā)展戰(zhàn)略的如期完成，提高集團公司競爭能力。1.4研究內(nèi)容及方法1.4.1研究內(nèi)容本文采用理論與實際相結合的研究方法，將萬科作為實際研究對象，結合營運資金管理績效分析的各項指標，通過萬科企業(yè)財務報表年度報告等多方面財務數(shù)據(jù)的分析，對萬科在經(jīng)營過程中營運資金管理存在的問題進行分析，并提出個人建議，可以更好的幫助萬科在目前的市場經(jīng)濟發(fā)展中更好地管理企業(yè)，提高自身的競爭能力。全文一共分為四章。第一章緒論，關鍵論述了文中的選題背景，世界各國對營運能力科學研究的現(xiàn)況，研究的目地及實際意義，也有文章內(nèi)容的基本思路及內(nèi)容。第二章主要是營運資金管理有關定義，及營運資金管理業(yè)績考核剖析中所應用的各類指標值定義，包括經(jīng)營現(xiàn)金流量比、現(xiàn)金流動負債比、營運指數(shù)、營運資本收益率、銷售毛利率以及銷售凈利率。第三章是對萬科的營運資金管理績效進行分析，分別運用第二章介紹的各項指標，結合萬科的具體財務數(shù)據(jù)進行分析，然后找出雙匯集團在營運資金管理方面存在哪些問題。第四章主要針對第三章分析出的問題分別從流動性、風險性及盈利性三個方面提出優(yōu)化策略，通過這些策略希望可以增強萬科的營運資金管理能力。最后是結論，對全文進行總結，歸納得出最后的結論，并解釋分析的不足。1.4.2研究方法（1）文獻研究法全面收集營運資金管理、供應鏈管理、渠道關系管理、以及房地產(chǎn)經(jīng)濟學等文獻資料，分析房地產(chǎn)企業(yè)狀況、營運資金管理研究的過程及現(xiàn)狀為建立基于三維分析法的營運資金管理模式奠定基礎[14]。（2）對比分析法本文依托營運資金管理評價指標框架，對同行業(yè)數(shù)據(jù)進行分析，小結行業(yè)的營運資金管理的發(fā)展趨勢。并從橫向角度對企業(yè)的營運資金管理點評指標開展逐一剖析，對比公司在盈利性、流動性、風險性三維度上的表現(xiàn)，分析公司的營運資金管理策略。個案分析法本文選取萬科房地產(chǎn)企業(yè)作為案例公司，分析了萬科在最近四年的營運資金管理績效評價，根據(jù)案例的實際情況將基于三維分析的營運資金管理模型和策略應用到企業(yè)日常運營中。

第2章相關概念界定與理論基礎2.1營運資金管理相關概念2.1.1營運資金概念營運資金是指在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中占用在流動資產(chǎn)上的資金，營運資金有廣義和狹義之分，廣義的營運資金是指一個企業(yè)流動資產(chǎn)的總額[15]；狹義的營運資金是指流動資產(chǎn)減去流動負債后的余額[15]。如果流動資產(chǎn)-流動負債>0，則與此相對應的"凈流動資產(chǎn)"是以長期負債和投資人權益的一定份額為資金來源，反映企業(yè)需用投資者資金墊付的部分[15]；如果流動資產(chǎn)-流動負債=0，則占用在流動資產(chǎn)上的資金都是流動負債融資[15]；如果流動資產(chǎn)-流動負債<0，則流動負債融資，由流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)等長期資產(chǎn)共同占用，償債能力差[16]。2.1.2營運資金管理概念營運資金管理是對企業(yè)流動資產(chǎn)及流動負債的管理[7]。一個企業(yè)要維持正常的運轉(zhuǎn)就必須要擁有適量的營運資金，因此，營運資金管理是企業(yè)財務管理的重要組成部分[7]。營運資金管理的發(fā)展過程從簡單到專業(yè)化。最開始的營運資金管理趨向于單因素管理，主要包括庫存管理、、應收賬款、現(xiàn)金管理應付賬款；新的營運資金管理理論在對經(jīng)濟活動進行科學分類的基礎上，將渠道管理理論與營運資金管理相結合，建立了系統(tǒng)的營運資金管理體系。營運資金管理主要解決資金需求和供給兩大問題。營運資金在投資活動和經(jīng)營活動的購進、生產(chǎn)、市場銷售階段造成很多的資金需求，另外也要完成更高的盈利。融資管理需要確定合適的資金持有量，以滿足資金需求，平衡資金成本和資金斷流風險。事實上，營運資金管理不僅要注重管理效率，更要關注高效率帶來的收益和風險，協(xié)調(diào)好流動、風險和盈利性的關系。盈利性是總體經(jīng)營的目標；流動性體現(xiàn)了營運資金在每個渠道的資金周轉(zhuǎn)速率；風險代表著企業(yè)資本配置的合理性和現(xiàn)金償付能力。（1）營運資金管理的流動性在公司資金經(jīng)營規(guī)模長期保持的狀況下，加速各渠道的資金周轉(zhuǎn)效率，能夠提升公司的盈利能力。新的營運資金管理理論更加注重企業(yè)與供應商、客戶之間的管理。通過渠道管理，不僅可以清晰地了解供銷渠道的資金周轉(zhuǎn)情況，還可以優(yōu)化各渠道多個項目的資金配置。（2）營運資金管理的風險性各渠道營運資金平穩(wěn)有序運行是保證整個企業(yè)流動資金高效運行的前提，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎。平衡營運資金管理的風險和收益，增強營運資金管理的流動性和盈利性，切實提高抵御風險的能力。過度追求資金安全會限制盈利能力。因此，適當控制風險極其重要。本文從資金供求的角度來衡量資本結構的穩(wěn)定性，并用凈現(xiàn)金流量來反映資金的風險性。（3）營運資金管理的盈利性營運資金管理是一種以增加企業(yè)價值為目的的資金管理活動。盈利能力是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的目標，盈利能力的高低能直接反映企業(yè)經(jīng)營管理的成敗。企業(yè)的經(jīng)營活動不僅要保持良好的周轉(zhuǎn)效率，還要保證良好的盈利能力，以保證良好的經(jīng)營效率。2.2營運資金管理相關指標2.2.1經(jīng)營現(xiàn)金流量比經(jīng)營現(xiàn)金流量比是指經(jīng)營現(xiàn)金流入與經(jīng)營現(xiàn)金流出之比，比率越高，說明企業(yè)的財務彈性越好，能夠直觀地反映出經(jīng)營現(xiàn)金流入和流出的配比關系，以及每年的變動幅度，充足的現(xiàn)金流能夠保證企業(yè)擁有良好的償債能力，降低財務風險[17]。其計算公式為：經(jīng)營現(xiàn)金流量比=經(jīng)營現(xiàn)金流入/經(jīng)營現(xiàn)金流出[17]2.2.2現(xiàn)金流動負債比現(xiàn)金流動負債比是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流動負債的比例關系，反映了企業(yè)使用現(xiàn)金流量凈額償還短期流動負債的能力，比率越大，越證明企業(yè)能按期償還到期債務，是企業(yè)應當重視的財務指標之一[14]。由于房地產(chǎn)企業(yè)有大量的預售房，會產(chǎn)生巨額的預收賬款，這部分歸屬于流動負債的項目是不必予以清償?shù)?，因此應當將流動負債扣除預收賬款之后的部分作為計算的基礎，修正后的計算公式[14]：流動負債=流動負債-預收賬款[14]。2.2.3營運指數(shù)營運指數(shù)是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與營業(yè)利潤的比值，反映了企業(yè)獲得現(xiàn)金流的質(zhì)量[17]。企業(yè)應當警惕營運指數(shù)小于1的情況，因為此時企業(yè)的現(xiàn)金流質(zhì)量可能出現(xiàn)了問題[17]。營運指數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/營業(yè)利潤[17]2.2.4營運資本收益率營運資金收益率是指利潤額與營運資金的比率，反映了每單位營運資金能夠創(chuàng)造出的凈利潤額，是衡量企業(yè)營運資金使用效率的重要指標[14]。營運資金收益率=營業(yè)利潤/營運資金[14]2.2.5銷售毛利率銷售毛利率是指毛利占營業(yè)收入的百分比，是考察企業(yè)產(chǎn)品競爭力以及主業(yè)盈利空間的重要指標，能夠反映出企業(yè)的獲利潛能及成長性變動，同時也是企業(yè)在行業(yè)競爭優(yōu)勢、成本管控能力的集中體現(xiàn)[14]。銷售毛利率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入[14]2.2.6銷售凈利率銷售凈利率是指凈利潤占營業(yè)收入的百分比，說明每一單位營業(yè)收入帶來的凈利潤的多少，表示營業(yè)收入的收益水平，是衡量企業(yè)盈利能力的重要指標[18]。通過對凈利率的變動趨勢進行分析，可以促使企業(yè)將注意力從一味擴大銷售向改善管理水平、切實提高盈利能力轉(zhuǎn)移[18]。銷售凈利率=凈利潤/營業(yè)收入[18]

第3章萬科營運資金管理績效分析3.1公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司，于1984年五月創(chuàng)立，現(xiàn)階段變成我國技術專業(yè)住房較大開發(fā)設計公司之一。簡稱萬科集團或萬科，證券簡稱：萬科A，證券代碼：000002。1988年涉足房地產(chǎn)業(yè)，1991年變成深圳證券交易所第二家上市企業(yè)。1993年將大眾住房開發(fā)設計明確為企業(yè)關鍵業(yè)務。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，萬科地產(chǎn)聚焦點城市圈帶的戰(zhàn)略定位，截止2017年底，萬科地產(chǎn)早已進到中國內(nèi)地65個大城市，遍布在以珠三角為關鍵的中國南方地區(qū)、以長三角為關鍵的上海區(qū)域、以環(huán)勃海為關鍵的北方地區(qū)地區(qū)，及其由中西部地區(qū)區(qū)域中心城市構成的中西部地區(qū)。除此之外，萬科地產(chǎn)以現(xiàn)代化為長期性戰(zhàn)略定位，不斷關心國外銷售市場投資機會。截止2017年底，已進到美國舊金山、紐約、新加坡、西雅圖、倫敦等六個國外大城市。公司業(yè)務聚焦點全國經(jīng)濟最具魅力的三大經(jīng)濟圈及中西部地區(qū)重中之重大城市。2016年企業(yè)初次位居《財富》“全球500強”，位居總榜第356位，17年、2018、及去年連續(xù)入選，各自位居總榜第307位、第332位、第254位。去年完成市場銷售總面積4,112.2萬平方米，市場銷售額度6,308.4億元，銷售規(guī)模持續(xù)居于同行業(yè)前列。3.2萬科營運資金管理績效分析傳統(tǒng)的營運資金管理績效評價由便于計算的單一指標構成，包括應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等。這種評價方式無法發(fā)現(xiàn)企業(yè)整體的供應鏈的管理問題。本文在渠道視角下的營運資金管理理論的基礎上，融合房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品特性對其營運資金管理的評價方式進行了提升，搭建了盈利性、流動性、風險性三個層面的評價方法架構。首先，三維分析將傳統(tǒng)的效率觀擴展到以利潤為導向的均衡觀，準確的對營運資金管理的本質(zhì)進行定位。其次，三維分析可以有效地將資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表的核心要素聯(lián)系起來，有助于企業(yè)從財務狀況、現(xiàn)金流量及經(jīng)營業(yè)績的角度全面分析營運資金管理的整體效果。最后,流動性分析涉及房地產(chǎn)業(yè)特殊經(jīng)濟業(yè)務的特殊會計科目，包括采購渠道中的擬開發(fā)產(chǎn)品、生產(chǎn)渠道的在建開發(fā)產(chǎn)品和營銷渠道的已完工開發(fā)產(chǎn)品,能夠準確再現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)營運資金的運行軌跡。3.2.1營運資金管理流動性分析經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)周期包括三個部分，分別為營銷渠道、生產(chǎn)渠道和采購渠道營運資金周轉(zhuǎn)期。一般來說，周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多或周期越短，資金利用率越高。營運資金周轉(zhuǎn)周期指標在一定程度上反映了企業(yè)經(jīng)營活動的變化和調(diào)整，可以追根溯源，找到問題的癥結所在。評價指標如表3-1表3-1三維視角下房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理績效評價指標體系流動性采購渠道營運資金周轉(zhuǎn)期=360×（擬開發(fā)產(chǎn)品+預付賬款-應付賬款-應付票據(jù)）÷營業(yè)收入生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期=360×（在建開發(fā)產(chǎn)品+其他應收款-應付職工薪酬-其他應付款）÷營業(yè)收入營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期=360×（已完工開發(fā)產(chǎn)品+應收賬款+應收票據(jù)-預收賬款-應交稅費）÷營業(yè)收入經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)期=采購渠道營運資金周轉(zhuǎn)期+生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期+營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期（1）采購渠道營運資金分析如表3-2所示，總體來看，萬科集團采購渠道營運資金周轉(zhuǎn)期指標在2015-2018年間的起伏較大，其中2017年周轉(zhuǎn)期大幅度增長到168天，主要原因是萬科開展住宅租賃業(yè)務，出于項目囤地或者戰(zhàn)略規(guī)劃的考慮，土地購置的增加，擬開發(fā)產(chǎn)品占用的資金大增，降低了采購渠道的流動資金周轉(zhuǎn)率。值得關注的是，采購渠道的速度放緩對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并不是壞事，土地儲備的規(guī)模意味著企業(yè)持續(xù)發(fā)展的潛力，且萬科始終采取快產(chǎn)速銷戰(zhàn)略,只要能正常運作，日常管理不僅不會因采購渠道資金占用更多而惡化，反而會為未來帶來更大的發(fā)展?jié)摿?。此策略?018年取得成效。表3-22015-2018年萬科采購渠道營運資產(chǎn)項目明細及周轉(zhuǎn)期（單位：億元）2015年2016年2017年2018年擬開發(fā)產(chǎn)品1035.291369.152176.611782.99預付賬款396.47502.63730.17759.51應付賬款914.461380.481734.392279.46應付票據(jù)167.4536.0433.3016.51采購渠道營運資金349.85455.261139.08246.53營業(yè)收入1955.492404.772428.972976.79采購渠道營運資金周轉(zhuǎn)期（天數(shù)）64.4168.15168.8229.81（2）生產(chǎn)渠道營運資金分析如表3-3所示，萬科生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期指標變化明顯，總體呈上升趨勢，平均周轉(zhuǎn)天數(shù)在500天左右。周轉(zhuǎn)期從2015年的439天升高到2018年的628天，其中2016年的周轉(zhuǎn)期最短，2018年最長。表3-32015-2018年萬科生產(chǎn)渠道營運資金項目明細及周轉(zhuǎn)期（單位：億元）2015年2016年2017年2018年在建開發(fā)產(chǎn)品2284.102848.853290.515069.91其他應收款754.861054.351632.502443.24應付職工薪酬26.4338.4049.3057.70其他應付款623.501065.801828.872260.76生產(chǎn)渠道營運資金2389.032799.003044.845194.69營業(yè)收入1955.492404.772428.972976.79生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期（天數(shù)）439.81419.02451.28628.22在建開發(fā)品、其他應收款、其他應付款及應付職工薪酬項目是影響萬科生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)速度的關鍵。根據(jù)剖析發(fā)覺2018年生產(chǎn)渠道營運資本資金周轉(zhuǎn)速率的緩減顯著，關鍵緣故是在建開發(fā)產(chǎn)品項目明顯提升，另外其他應收款也增長速度更快。而作為可以有效降低生產(chǎn)渠道營運資金占用的其他應付款項目，無論是相對數(shù)量還是絕對數(shù)量的增長都遠遠低于其他應收款，對緩解企業(yè)的財務壓力沒有起到作用。一般來說，在建開發(fā)產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)渠道營運資金最重要的項目，也占庫存的最大比例，占用營運資金數(shù)額儲量大、周期長，必須進行重點風險防控。在投資發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應加強在建項目的成本管理，做到合理利用資金，提高投資回報率，從而縮短生產(chǎn)渠道的周轉(zhuǎn)資金被占用的天數(shù)。（3）營銷渠道營運資金分析如表3-4所示，萬科的營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期從2015年的-336天一路下降到2017年的-553天，從周轉(zhuǎn)天數(shù)來看，萬科的銷售狀況趨好，資金周轉(zhuǎn)速度較快。萬科在銷售環(huán)節(jié)存在大量預收賬款導致了營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期一直為負值，及時消化了產(chǎn)品開發(fā)的資金占用。表3-42015-2018年萬科營銷渠道營運資金項目明細及周轉(zhuǎn)期（單位：億元）2015年2016年2017年2018年已完工開發(fā)產(chǎn)品348.26437.12499.81639.62應收賬款25.1120.7514.3315.86應收票據(jù)0.03預收賬款2126.262746.464077.065047.11應交稅費73.7495.53107.75187.30營銷渠道營運資金-1826.63-2384.11-3670.67-4578.90營業(yè)收入1955.492404.772428.972976.79營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)天數(shù)（天數(shù)）-336.28-356.91-544.03-553.75近年來，萬科充分利用網(wǎng)絡技術，設計信息化平臺。在細化客戶群的基礎上，結合客戶特點和營銷方牌形象一步提升銷售業(yè)績。萬科在2018年繼續(xù)深化銷售管理各領域管控措施。在項目銷售管理方面，萬科針對國家對房地產(chǎn)行業(yè)銷售合規(guī)性不斷提高的要求，根據(jù)業(yè)務實際情況，制定出臺了專門的制度文件和標準要求，并在全國所有案點實施。萬科采取預售的形式進行式，創(chuàng)建了四款在線軟件。通過上述新技術平臺，萬科整合客戶需求，協(xié)調(diào)資源提升客戶滿意度，樹立品房地產(chǎn)銷售，新房銷售面積大于結算面積，依靠強大的品牌與良好的品質(zhì)，預效售果良好，預收賬款增長較快，給企業(yè)帶來了強大的資金支持，減少了企業(yè)對金融機構的依賴，加快了運營效率。（4）經(jīng)營渠道營運資金分析如表3-5所示，綜合采購、生產(chǎn)、營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)狀況，可以得到萬科2015~2017年的經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)速度，從2015年的167天到2017年的76天，呈逐年下降趨勢，得到了較為明顯的改善。2017年營銷渠道為經(jīng)營活動帶來大量資金，降低資金使用成本，加快周轉(zhuǎn)速度，但2018年周轉(zhuǎn)期又上升到104天，緣故取決于生產(chǎn)經(jīng)營營運資本周轉(zhuǎn)天數(shù)相當于購置、生產(chǎn)制造、銷售渠道營運資本周轉(zhuǎn)天數(shù)之和，在其中，銷售渠道是公司獲得運營成效和完成資金凈流入的關鍵方式，是減少公司總體營運資本周轉(zhuǎn)天數(shù)的主導作用；相反，生產(chǎn)渠道占用營運資金多，耗時長，降低了營運資金在經(jīng)營活動中的周轉(zhuǎn)速度。表3-52015-2018年萬科經(jīng)營活動營運資金項目明細及周轉(zhuǎn)期2015年2016年2017年2018年采購渠道營運資金周轉(zhuǎn)期64.4168.15168.8229.81生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期439.81419.02451.28628.22營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期-336.28-356.91-544.03-553.75經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)期=SUM(ABOVE)167.94=SUM(ABOVE)130.26=SUM(ABOVE)76.07=SUM(ABOVE)104.28表3-62015–2018年萬科與房地產(chǎn)行業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)期對比情況（單位：天數(shù)）年份采購渠道營運資金周轉(zhuǎn)期生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)期萬科房地產(chǎn)行業(yè)差距萬科房地產(chǎn)行業(yè)差距萬科房地產(chǎn)行業(yè)差距萬科房地產(chǎn)行業(yè)差距201564.41-64128.41439.81667-227.19-336.28-111-225.28=SUM(ABOVE)167.94475-307.06201668.15-2694.15419.02593-173.98-356.91-114-242.91=SUM(ABOVE)130.26405-274.742017168.827494.82451.28598-146.72-544.03-152-402.03=SUM(ABOVE)76.07423-346.93201829.81-71100.81628.22793-164.78-553.75-161-392.75=SUM(ABOVE)104.28440-335.72（5）同行業(yè)橫向比較分析萬科的經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)期與房地產(chǎn)行業(yè)平均水平相比優(yōu)勢明顯，從表3-6可以看出，萬科2015~2018年的平均周轉(zhuǎn)期為房地產(chǎn)行業(yè)的1/3左右，資金周轉(zhuǎn)速度遠超行業(yè)平均水平。特別是生產(chǎn)渠道和營銷渠道的營運資金周轉(zhuǎn)期與行業(yè)保持著差距，營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期后來居上，成為萬科提升企業(yè)經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)速度的新主力軍。僅從周轉(zhuǎn)期來看，萬科營運資金管理成效良好。3.2.2營運資金管理風險性分析(1)經(jīng)營現(xiàn)金流量比分析圖3-SEQ圖\*ARABIC1經(jīng)營現(xiàn)金流量比如圖3-1所示，在2015~2018年間，萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流量比均大于1，且基本保持在1.0~1.3之間，說明萬科本身具有良好的造血功能。萬科以新開盤月份的銷售率作為管理指標，甚至采取降價等銷售政策加快返現(xiàn)。努力使現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，確保經(jīng)營活動現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)定。(2)現(xiàn)金流動負債比分析萬科2015~2018年的現(xiàn)金流動負債比如表3-7所示。萬科2015~2018年的現(xiàn)金流動負債比均為正值，雖波動很大，但是10%以上的比值還是屬于行業(yè)里的較高水平。2018年比值下降主要是預收賬款大幅度減少，資金流存在一定的失控行為，沒有調(diào)整好資金流入與流出的關系，房地產(chǎn)管理增加項目開發(fā)和土地購買，導致經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下降，企業(yè)應及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。保持量入為出策略，以促進銷售、收縮戰(zhàn)線等方式使現(xiàn)金流狀況得到改善。表3-72015-2018年萬科現(xiàn)金流動負債比2015年2016年2017年2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額160.46395.66823.23336.18修正后的流動負債2074.363053.534396.496172.03現(xiàn)金流動負債比（比率）7.74%12.96%18.72%5.45%(3)營運指數(shù)分析如圖3-2所示，在2015~2017年間，萬科地產(chǎn)的運營指數(shù)值整體展現(xiàn)增長的趨勢，總體贏利品質(zhì)優(yōu)良，可以立即得到現(xiàn)錢收益。但2018年萬科地產(chǎn)運營指數(shù)值降低到低于1，質(zhì)量偏差，主要由于前述的土地和開發(fā)問題造成的。圖3-SEQ圖\*ARABIC2營運指數(shù)3.2.3營運資金管理盈利性分析(1)營運資金收益率分析如圖3-3所示，在2015~2017年間，萬科營運資金收益率穩(wěn)定保持在21%收益水平，2018年有大幅度提升。萬科的高回報歸功于，公司圍繞總體戰(zhàn)略方向?qū)π聵I(yè)務進行拓展與投入，堅持不懈“收斂性”與“聚焦點”的市場拓展發(fā)展戰(zhàn)略，以打造出運營模式與加強新業(yè)務流程的運營工作能力為本。企業(yè)根據(jù)三年工作策劃書的方式，確立新業(yè)務流程的發(fā)展前景和能力建設的關鍵，為處在不一樣發(fā)展趨勢環(huán)節(jié)的新業(yè)務流程設置本年度發(fā)展規(guī)劃；并針對性地對新業(yè)務流程的發(fā)展趨勢品質(zhì)開展不斷監(jiān)管和評定，對經(jīng)營情況偏移預估的新業(yè)務流程立即提醒與改正；在組織架構上，對新業(yè)務流程開展充足受權，加強新業(yè)務流程的單獨運營能力。在新業(yè)務流程管理提高層面，企業(yè)不斷累積各種新業(yè)務流程經(jīng)營工作經(jīng)驗，由出色企業(yè)帶頭示范性全國性類似新項目的擴展方式，新業(yè)務流程經(jīng)營水準持續(xù)提高。圖3-3營運資金收益率(2)銷售毛利率分析如圖3-4所示，萬科的銷售毛利率項目在2015~2018年間逐年均勻提升，由29.35%上升至37.01%，并高于行業(yè)平均水平，顯示出萬科的獲利能力及競爭優(yōu)勢有所提升。這一趨勢關鍵歸功于萬科地產(chǎn)提升成本控制對策，合理減少新項目項目成本，使利潤率平穩(wěn)提高。房地產(chǎn)業(yè)的土地選購成本費一直占據(jù)主營業(yè)務成本的高比例，怎樣解決這一難點就越來越重要。萬科地產(chǎn)自2014年始，一改過去單獨開發(fā)設計的方法，改成“聯(lián)合開發(fā)”方法開發(fā)設計新項目，積極主動找尋土地資源豐富的合作方，協(xié)同合作者合作開發(fā)，僅以最少的成本費就能操縱較大的資源，大幅度減少了土地的成本費；此外，萬科地產(chǎn)挑選的土地多見偏僻的城鄉(xiāng)結合地域。萬科地產(chǎn)根據(jù)之上二種方法減少了項目成本，也使萬科毛利率超過房地產(chǎn)同行業(yè)水平。圖3-4銷售毛利率表3-82015-2018年萬科銷售毛利率（單位：億元）2015年2016年2017年2018年營業(yè)成本1381.511697.421600.801861.04營業(yè)收入1955.492404.772428.972976.79銷售毛利率（比率）29.3529.4134.1037.01(3)銷售凈利率分析如圖3-5所示，萬科在2015~2018年間銷售凈利率雖有所波動，但一直遠超房地產(chǎn)行業(yè)，處于波動上升狀態(tài)。2016年下降到最低點后迅速回升，并且發(fā)展勢頭良好。2016年銷售凈利率突然下降，主要是萬科提前超額融資的謹慎戰(zhàn)略所致。2016年經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流不足以滿足2017年大量購進土地資源的現(xiàn)金需求，因此在2016年就提前啟動了外部融資，僅借款獲得的現(xiàn)金就比2015年多兩倍。因此，萬科的財務支出在2016年翻了一番，嚴重影響了銷售的凈利率。隨著“營改增”的開始，2017年稅金及附加減少了22億元，致使萬科而銷售收入沒有增加的情況下，凈利潤增長了近30%，同時凈銷售利率也出現(xiàn)回升。圖3-SEQ圖\*ARABIC5銷售凈利率表3-92015-2018年萬科銷售凈利率（單位：億元）2015年2016年2017年2018年凈利潤259.49283.50372.08492.72營業(yè)收入1955.492404.772428.972976.79銷售凈利率（比率）13.2711.7915.3216.55總之，萬科的整體盈利能力在穩(wěn)步提升，處于房地產(chǎn)行業(yè)的領先水平。它可以有效地利用資金創(chuàng)造財富，成本控制也逐漸在降低成本和保持較高的利潤率方面發(fā)揮作用。3.3萬科營運資金管理存在問題根據(jù)各類指標值的剖析，能夠發(fā)覺萬科地產(chǎn)具備較高的成長性，總體運營穩(wěn)步增長。歷經(jīng)近三十余年的發(fā)展趨勢，萬科地產(chǎn)經(jīng)歷了穩(wěn)進提高和快速擴大的環(huán)節(jié)，萬科地產(chǎn)的取得成功有其特有性。整體上三個維度均保持較好的穩(wěn)定性，屬于均衡型，但仍存在一些“瑕疵”：生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期變長，現(xiàn)金流動負債比及營運指數(shù)均下降，所以存在著幾方面的問題。3.2.1生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)緩慢生產(chǎn)制造階段欠缺有效新項目開發(fā)設計節(jié)奏感。房產(chǎn)開發(fā)公司推行的是一種多項目同時運作的開發(fā)模式，一個房地產(chǎn)開發(fā)商在全國性另外新房開盤好幾個新項目的狀況很常見，但因為房地產(chǎn)業(yè)具備開發(fā)進度長且早期項目投資額度大的特性，很多公司通常欠缺對現(xiàn)金流量的統(tǒng)籌規(guī)劃，新項目新房開盤過度集中化，造成對現(xiàn)錢的集中化很多要求，增加現(xiàn)金流量工作壓力，中后期新項目集中化交貨，又易導致現(xiàn)金使用率低的局勢。如，2018年10月份，青島萬科公司開發(fā)的新都會1907、翡翠長江、城市之光等三個地塊集中開盤，使得巨額工程款幾乎同期要求結清，自由資金幾近枯竭，只能向集團公司申請臨時撥款，以渡過難關。隨后開盤帶來的大量現(xiàn)金流涌入，無法迅速找到合適的投資路徑，只能放進“鵬金所”(萬科集團指定的理財平臺)賺取低利率的利息或者分發(fā)給跟投員工。3.2.2營運資金流動性呈下降趨勢各城市公司自由現(xiàn)金流受限，集團戰(zhàn)略指導萬科資金管理中心，把各大城市企業(yè)的市場銷售資金回籠集中化收在總公司的資產(chǎn)管理和盈利管理處，落實“盈利足額上劃、集中化分派、按占比分為”的管理模式。城市企業(yè)的銷傳現(xiàn)錢自主權與運營成效分配權被收走，這對提升銷售業(yè)績積極性造成了極大打擊，也造成了城市公司為增大收入盲目賒銷，忽視銷售收入質(zhì)量。3.2.3存貨資金占用過大庫存商品過多是許多公司都是出現(xiàn)的難題，公司通常以便提高競爭能力，推積很多的商品以便在需求量很高時推廣到銷售市場中，這樣雖然能確保了公司的市場份額，但是在公司進行物資采購的時候也花去了大量的資金，導致了資產(chǎn)流動性緊缺的局勢，造成這類狀況的緣故就取決于公司對庫存的管理不夠重視，最后危害了公司的生產(chǎn)運營活動。萬科地產(chǎn)有著金額極大的庫存量，這既是發(fā)展方向的確保，也是萬科地產(chǎn)風險性的關鍵來源。通過分析發(fā)現(xiàn)萬科在日常存貨管理工作中存在以下問題：首先，貨物的操作不及時，不能按照公司規(guī)定的時間上交，阻礙了企業(yè)的正常運作，制約了企業(yè)的整體及時性。其次，由于庫存管理存放全過程中難題突顯，入庫過程損耗嚴重，管理能力不足，浪費了企業(yè)資金。第三，許多情況下房地產(chǎn)開發(fā)商的貨品會出現(xiàn)庫存積壓的狀況，這就造成了庫存成本的增加和庫存資金的積壓。。萬科企業(yè)營運資金的優(yōu)化策略通過前文對萬科營運資金管理存在問題的分析，針對問題提出以下幾點相對應的解決辦法，希望可以提高萬科營運資金的周轉(zhuǎn)能力。4.1加強營運資金管理生產(chǎn)制造階段是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的生產(chǎn)經(jīng)營階段，公司生產(chǎn)制造階段水準的高低決定了公司的經(jīng)營規(guī)模水準，因而房地產(chǎn)開發(fā)商必需強化對生產(chǎn)制造階段的管理。4.1.1避免盲目投資開發(fā)公司的短期內(nèi)營銷戰(zhàn)略要聽從于長期性發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)商的領導干部要客觀、科學、有效地開展投資項目。領導和管理者要學會優(yōu)化庫存管理，保持庫存與資金流動的協(xié)調(diào)和溝通，提高資金使用效率，以最低的資金份額獲得最佳的產(chǎn)出效益。為防止庫存大量積壓，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目投資開發(fā)設計前要提早對新項目開展預測分析，以降低在項目投資開發(fā)設計全過程中因為預測分析不善而導致的積壓存貨。投資新項目時，要與市場的需求和公司戰(zhàn)略定位相符合，使資金和項目投資要求有效，高度重視開發(fā)設計新項目的可行性分析。4.1.2處理存貨刺激銷售萬科需要根據(jù)自身情況制定科學的銷售計劃。自主創(chuàng)新營銷戰(zhàn)略，采用多種方式盡早取回資金，發(fā)展大量營銷渠道。應當在剖析銷售市場狀況的基本、礎上制訂一個有益的、有效的營銷戰(zhàn)略。除此之外，萬科應當提升銷售數(shù)據(jù)分析水準，爭得精確的銷售數(shù)據(jù)分析。依據(jù)公司本身狀況，對庫存量總數(shù)開展控制，使庫存量處在最佳情況。那樣既能考慮公司的運營要求，又能合理控制成本費。要切合顧客要求和經(jīng)濟規(guī)律，積極主動調(diào)節(jié)營銷戰(zhàn)略，適度減價或折扣，加速庫存量消化。公司應依據(jù)銷售市場轉(zhuǎn)變積極主動調(diào)節(jié)營銷戰(zhàn)略，對于不一樣地域、不一樣商品采用多元化戰(zhàn)略定位。加速庫存周轉(zhuǎn)速率，進一步提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展能力。4.2加速流動資金周轉(zhuǎn)擁有更多的流動資金可以在一定程度上降低企業(yè)的財務風險。加快流動資金周轉(zhuǎn)，達到節(jié)約、合理使用流動資金和提高使用效率、降低風險的目的。4.2.1促進企業(yè)資金流入的增加為了解決資金沉淀問題嚴重的現(xiàn)象，加強和促進企業(yè)資金的流入是一個較為有效的手段。在增加企業(yè)資金流入的方式當中，最為直接、最有效的方式就是提高銷售的效率，通過加大銷售的形式來達到消化企業(yè)的存量資產(chǎn)的目的，不僅可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還可以有效緩解資金沉淀所帶來的問題。4.2.2提高現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流量管理必須確保有充足的現(xiàn)金來考慮企業(yè)的平時運營必須，另外不容易有很多的現(xiàn)金閑置不用。應收帳款的收購與企業(yè)信用等級現(xiàn)行政策的分配、市場銷售借款的資金回籠、資金籌集方式等對萬科現(xiàn)金流的影響都很重要。萬科企業(yè)必須依據(jù)目前的業(yè)務流程及將會造成的現(xiàn)金流的狀況，明確最好的現(xiàn)金余額用于滿足一切正常經(jīng)營,另外還應當提出針對現(xiàn)金流程的管理方法,那樣能夠合理防止營利性倒閉產(chǎn)生的危機。4.2.3建立現(xiàn)金流風險預警體系創(chuàng)建現(xiàn)金流量風險預警管理體系不僅能夠合理的預測分析風險性，還能夠防止深陷因資金不足產(chǎn)生的財務風險。萬科企業(yè)理應定編科學規(guī)范的現(xiàn)金預算計劃方案，避免現(xiàn)錢隨便應用，有效的調(diào)度使用資金。企業(yè)必須把抵擋風險性的工作能力、籌集資金的工作能力等綜合性起來考量贏利和償還債務的工作能力，制訂出針對營運資金的籌資對策，根據(jù)對營運資金的風險評估，得到對一部分營運資金風險管控的防范措施和對策。對他們組成的風險性，根據(jù)經(jīng)營風險警報系統(tǒng)開展綜合分析，應用警報系統(tǒng)，尋找企業(yè)各經(jīng)營階段有可能出現(xiàn)的風險性，立即采取有效的對策。4.3加強存貨管理4.3.1完善存貨管理制度萬科地產(chǎn)必須在庫存管理的專業(yè)化、功能性上開展科學研究，進而明確并實行合適公司本身的庫存管理規(guī)章制度。實際看來，萬科地產(chǎn)健全庫存管理規(guī)章制度的前提條件是要掌握以下內(nèi)容準則。第一，將責任單位的情況做到實時的監(jiān)管。在合理操縱的基本上得到全方位的庫存管理信息內(nèi)容；第二，依據(jù)公司在運營發(fā)展趨勢全過程之中出現(xiàn)的難題開展執(zhí)行方面的調(diào)節(jié)，在信息內(nèi)容變化的狀況下靈便地將規(guī)章制度和市場信息相符合，防止分歧的滋長；第三，單位和單位中間的溝通交流一定要經(jīng)常進行，那樣可以立即地把握購置、成本費、耗損等信息內(nèi)容，進而可以立即地開展管理決策；第四，一旦公司出現(xiàn)一些不可控性的突發(fā)性要素，必須依據(jù)狀況開展義務所有權的區(qū)劃，哪兒出現(xiàn)難題就尋找有關的責任者。在支配權容許的狀況下妥善處理，隨后再將難題逐步匯報給有關責任人和領導干部?？傮w的規(guī)章制度必須依照公司本身的經(jīng)營規(guī)模、業(yè)績考核、整體規(guī)劃、現(xiàn)金流量等要素來開展制訂的，管理決策人必須把握的是公司未來前景的一個預估，進而依據(jù)本身管理水平將其列入到庫存管理體系當中。令管理方案具有高水平、規(guī)范性、高效率化的因素，落實措施階段上必須將基礎信息做得更為全方位一些，還必須具有整體性和及時性，進而使企業(yè)經(jīng)營管理的品質(zhì)獲得大幅的提升。4.3.2強化存貨管理意識房地產(chǎn)業(yè)要全方位地提升庫存管理的觀念，在實踐中，要明確建筑企業(yè)的高級管理部門、財務部門、建設項目部門等管理部門在庫存管理中的作用和具體職責。但是也得留意將庫存管理的強制指標值開展明確，比如存貨流轉(zhuǎn)率控制、物流成本控制、存貨損耗控制，那樣在實際工作上企業(yè)可以在總體目標明確的前提條件下開展工作的適度調(diào)節(jié)，進而保證庫存管理可以合理執(zhí)行。另外，還必須對于技術人員開展專業(yè)化管理方法，令其可以在思想方面去高度重視庫存管理，在工作能力上來把握庫存管理的有關因素，而全部體系管理就一定要去避免獨斷專行的家族化管理方法，全部的工作員務必具有相對的工作能力，那樣才可以有優(yōu)良的業(yè)務能力來開展庫存管理，另外針對用人上也要考慮其現(xiàn)行政策意識和職業(yè)道德規(guī)范，針對不必備條件的工作人員肯定不可以選任。從全局性看來，提升庫存管理觀念是和公司文化相對接的，房地產(chǎn)開發(fā)商理應適時地開展庫存管理觀念的宣傳策劃，針對有突顯推動者開展獎賞，不足者則給予處罰，那樣獎優(yōu)罰劣的管理方法才可以令公司員工都高度重視庫存管理，進而為公司的總體發(fā)展趨勢提供助力。4.3.3跟隨國家政策調(diào)整存貨管理房地產(chǎn)行業(yè)應緊跟國家政策步伐，調(diào)整庫存管理，確保自身管理風險和成本稀釋?，F(xiàn)階段國家市場物價水平及供求狀況變化的力度很大，受世界經(jīng)濟一體化的影響，我國物價水平持續(xù)上升，同時人員和材料成本也在上升，這使得企業(yè)的成本控制面臨很大壓力。因為房地產(chǎn)企業(yè)存貨具有實效性，房地產(chǎn)市場的供求變化決定了房地產(chǎn)市場的價格，而價格對買家最為敏感。房地產(chǎn)行業(yè)要實時關心國家有關房地產(chǎn)政策的出臺，例如稅率、交易費率等，這樣才能夠合理地控制庫存量，一旦局勢不太好就需要盡可能控制成本。又比如國家頒布的的限購令，在這類現(xiàn)行政策下就必須操縱本身的庫存量和商住樓的基本建設，進而才可以在銷售市場的供求情況變化迅速的狀況下一聲令下，公司作出有效的庫存管理。同時，國家對銀行貸款利率的調(diào)整也會在一定程度上導致房地產(chǎn)企業(yè)資金的變化，伴隨著國家新政策的持續(xù)開展調(diào)節(jié)，用以庫存管理的資金也應跟隨有一定的轉(zhuǎn)變。因此，國家新政策的持續(xù)轉(zhuǎn)變在一定水平上增加了公司庫存管理的難度系數(shù)。在這類狀況下，就需要時刻關心國家新政策，比如原料不銹鋼板材水泥的價格轉(zhuǎn)變、石油價格的跌漲等，進而可以保證公司存貨管理的時效性達到最優(yōu)，這樣才能夠有效地幫助企業(yè)能夠緊跟國家政策步伐來實現(xiàn)發(fā)展結論面對瞬息萬變的商業(yè)環(huán)境，降低資金成本是企業(yè)要在市場競爭中制勝的法寶。加強營運資金管理是企業(yè)日常合理經(jīng)營的命脈，對確保企業(yè)資產(chǎn)安全合理配置、資金合理運作、保持最佳資本結構、提高企業(yè)經(jīng)營效率具有深遠意義。如果營運資金周轉(zhuǎn)效率低下，企業(yè)的生存和發(fā)展將受到威脅。企業(yè)在面對這些問題時，應該利用現(xiàn)代科學技術，優(yōu)化資金管理，這樣企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立足。因此本文主要從營運資金管理的流動性、盈利性、風險性三個方面對萬科集團的營運資金管理進行分析，可以看出，企業(yè)存在存貨占用資金過大、生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)緩慢、營運資金流動性下降等問題。萬科集團應將營運資金管理與企業(yè)整體管理緊密結合，為了實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標,加強各方面的管理企業(yè)的營運資金、制定嚴格的管理制度并嚴格執(zhí)行、完整企業(yè)營運資本的評估和評價體系。對存貨管理制度進行改進，從而提高企業(yè)營運資金的使用效率，增加企業(yè)效益，使企業(yè)在盈利中長久的發(fā)展。

致謝大學生活轉(zhuǎn)瞬即逝?；叵脒^去的這四年，我很感謝學校為我們提供的學習平臺。感謝所遇老師們的諄享教導，感謝每位同學的相識相知。當然，我也很開心自己在過去的這四年時光里有所成