帶格式的：左?3.17厘米，右擲：3.17厘米,

頂端：2.54厘米,底端：2.54厘米

江蘇大豐市康宇社區(qū)

物業(yè)管理方案

（尬本）

江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司

二OO七年一月十二日

目錄

前言...................................................................

2-4

第一部分物業(yè)公司簡(jiǎn)介................................................

5

第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施...........6-

10

一、服務(wù)理念

二、方針

三、內(nèi)容

四、管理運(yùn)作機(jī)制

五、管理措施

第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目的............................11-

14

一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架

二、人員編制計(jì)以

三、管理服務(wù)目的

第四部分平常物業(yè)管理運(yùn)作........................................15-

22

一、前期介入階段的管理

二、入住裝修階段的管理

三、常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理

（-）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理

（一）給排水設(shè)備及水景管理

（三）消防管理

（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理

（五）治安管理

（A）清潔管理

（七）園林綠化管理

（八）車輛管理

（九）房屋管理

（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理

第五部分物業(yè)管理制度............................................23-

33

一、公司辦公室工作

二、公司物業(yè)部管理工作

三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理

四、機(jī)電設(shè)備管理

五、房屋管理

六、治安、保衛(wèi)

七、社區(qū)清潔

，4—1―

刖百

大主康寧社區(qū)坐落丁?江蘇省大中市，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)

達(dá)。項(xiàng)目占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅總建筑

面積平方米，商業(yè)總建筑面積平方米，機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)。綠化

率為%=社區(qū)配套設(shè)施完善?？祵幧鐓^(qū)項(xiàng)目由公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。

若我們有幸進(jìn)駐大豐康寧社X,將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，

全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使大豐康宇社區(qū)的

知名度和美譽(yù)度得到提高，最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營(yíng)

造一個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的規(guī)定制定出相

應(yīng)可行的管理方案，并通過(guò)我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧社區(qū)塑導(dǎo)致本

地的品牌社區(qū)。

我公司具有：

雄厚的資金實(shí)力

本公司是專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊(cè)資金50萬(wàn)元。

強(qiáng)大的技術(shù)保障力量

我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧

問(wèn)。

一流的管理和合理的收費(fèi)

現(xiàn)本公司具有國(guó)家3級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人

才。同時(shí)公司結(jié)合平常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨(dú)有

的管理特色。

我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文獻(xiàn)及開(kāi)發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價(jià)、力爭(zhēng)使業(yè)主

享受超值服務(wù)。

豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)

對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和?套科學(xué)完善的接管程序。公

司財(cái)政支持及時(shí)到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)

致全面，使業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過(guò)程井然有序，

使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌，保證業(yè)主生活正常無(wú)擾。

具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)

本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)一一考核一一淘汰”機(jī)制，使員工的

素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州

物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。此外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時(shí)

間接管大型項(xiàng)目。

若我公司入駐大豐康寧社區(qū)，特別承諾：

*公司提供24小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助

*社區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)成“大豐市物業(yè)管理示

范社區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)成“鹽城市物業(yè)管理示范社區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)

第一部分物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資組成，于

2023年10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)年提供物業(yè)顧問(wèn)，公

司注冊(cè)資金50萬(wàn)元，主營(yíng)物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、超材銷售等業(yè)

務(wù)。

公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段,南抵幸福大街，西臨省重點(diǎn)大豐中學(xué),

工程部由一批專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組成。現(xiàn)管理面積20萬(wàn)平方米，員工40多

人,其中管理、技術(shù)人員60%以上具有大中專學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術(shù)強(qiáng)

的退伍軍人為主體，采用全封閉式管理模式。公司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主

管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱人員8人，初級(jí)技術(shù)職稱人員4人，物業(yè)管理持證上

崗人員8人。本公司已具有物業(yè)管理公司三級(jí)資質(zhì)的條件。

公司以“以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠(chéng)信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”

的公司精神，樹(shù)立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。

本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省

級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。

公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在公司內(nèi)部形成“培訓(xùn)一一考核一一淘

汰”體系，充足激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)規(guī)

定、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)營(yíng),。

除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運(yùn)

作的工程征詢、物棉征詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管

理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在擬定目的客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限

制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。

第二部分管珊艮務(wù)理念方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)^及管理措施

一、服務(wù)理念

堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、專心管理”的理念，聆聽(tīng)客戶的需求，提供

創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管理組織公司化，管理

形式專業(yè)化，管理過(guò)程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目的。提供全方位綜合

管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為社區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)

雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、密值。

二、方針

實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)、'/:核算、自負(fù)盈虧”的方針，開(kāi)展“服務(wù)為主，多種經(jīng)

營(yíng)”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。

三、內(nèi)容

從“全天候服務(wù)、全過(guò)程管理”的物業(yè)管理規(guī)定出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有：

第一類前期管理

(一)接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境

綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。

第二類物業(yè)的基礎(chǔ)管理

(-)房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑

的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、

美觀，延長(zhǎng)其使用年限。

（二）房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防

系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們

深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)營(yíng)是社區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此，我

們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、

科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)

備進(jìn)行涉及設(shè)備檔案,維修保養(yǎng)計(jì)劃，平常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)

行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1$以下。

第三類物業(yè)的綜合管理

（一）清潔管理：涉及對(duì)社區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等

的清除和污水、雨水的解決，以保持社區(qū)的干凈整潔。

（二）綠化管理：社區(qū)的綠化平常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并發(fā)明

條件建立小型花圃，既美化社區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。

（三）消防管理：涉及對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)

施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理

（四）安全管理：涉及社區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并涉及

排除各種干擾，解決社區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持社區(qū)良好的生活環(huán)境和

秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義

務(wù)，我們將24小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)行人防、物防與技防的相結(jié)

合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松

與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過(guò)封閉式的圍墻、圍

欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充足強(qiáng)調(diào)人的因素的

前提下，以技防為主，運(yùn)用社區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉路電視、

紅外探頭、門(mén)禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，保證治安

防范的快速反映。

（五）車輛管理：對(duì)社區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行安全管理，疏導(dǎo)與

管理車輛進(jìn)出和停放，維持社區(qū)良好的交通秩序。

（六）社區(qū)文化建設(shè)：社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特性。進(jìn)入21

世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一

的物來(lái)管理服務(wù)，社區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的

重要場(chǎng)合，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生

活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因

此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借數(shù)年以來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成

員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充足調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極

性，通過(guò)富教丁?樂(lè)，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，哺育社區(qū)精神，提

高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力,

使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目的是使康寧社區(qū)的文化

建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一

個(gè)標(biāo)志性典范。

四、管理運(yùn)作機(jī)制

公司每年與管理處簽訂管理目的、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書(shū)，管理處各級(jí)員工與管理

處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書(shū)，實(shí)行計(jì)劃目的責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全

面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理平常管理貢任制。

嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服

務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)咋機(jī)制如下：

（-）計(jì)劃目的管理

根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅

社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將康宇社區(qū)創(chuàng)建成鹽城

市物業(yè)管理示范住宅社區(qū)。

（二）督導(dǎo)管理

采用有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)行監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證

工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：

⑴經(jīng)濟(jì)管理：公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)

利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資

制度，以此來(lái)周動(dòng)員工的工作積極性。

⑵法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言

行，提高工作效率和工作質(zhì)量。

⑶行政管理：實(shí)行每月、每周部門(mén)具體的工作計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)理

天天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開(kāi)“早會(huì)”部署當(dāng)天工作，

下達(dá)工作任務(wù).總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，

提出解決辦法：并每周召集主管人員開(kāi)?次辦公會(huì)，講評(píng)和

布置工作，聽(tīng)取報(bào)告，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。

（4）激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸

實(shí)無(wú)華，為防止員工在一天天的反復(fù)工作當(dāng)中滋生.情性，我

們采用通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、

職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不

斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，并樹(shù)立員工與管理中心利益

一致性的認(rèn)同感和“與社區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高

員工自身素質(zhì)和工作水平。

（三）全面質(zhì)量管理。

根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)估質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管

理小組，按照既定的貴量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真

檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。

（四）協(xié)調(diào)管理

運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門(mén)之

問(wèn)、部門(mén)與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和

沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)

意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出

來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生：二是在解決因員工士氣低落、

服務(wù)質(zhì)量低劣，導(dǎo)致業(yè)主有不滿情緒的問(wèn)題時(shí)，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效,

可采用行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。

（五）實(shí)行中央值班經(jīng)理平常管理貨任制

管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門(mén)經(jīng)理輪值行使管理平常工作的指揮

權(quán)，及時(shí)解決平常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作，接受業(yè)主

投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不僅有助于管理，方便業(yè)主,

并且有助于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間進(jìn)一步到工作現(xiàn)場(chǎng)

抓貫徹。

具體圖示如下:

計(jì)查詢、輸入rhiiU古砌泅方土

算指令

機(jī)反饋指不

輔

工作計(jì)劃輸出TOM±T琢希R投訴JI/七

助

HU?.4ih反饋|任務(wù)

執(zhí)行

吊T督導(dǎo)士的1V命令

五、管理措施

在具體操作管理過(guò)程中，我們采用如卜的十項(xiàng)措施:

1.實(shí)行高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理：

2.全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，積極為業(yè)主提供動(dòng)態(tài)的、積極的服

務(wù)；

3.實(shí)行制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)加］；

4.采用人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇

防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警P及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡

邏，做到萬(wàn)無(wú)一失：

5.按“防止為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的

平常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè)，并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防

隊(duì)，實(shí)行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的解決能力

6.清潔保潔是社區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部

門(mén)崗位責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗樓道及公共通道，保持社區(qū)

整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無(wú)樹(shù)葉影，過(guò)道無(wú)煙頭雜物。

7.美化社區(qū)環(huán)境，維護(hù)社區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)社區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木洗淋、

修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給業(yè)主發(fā)明一個(gè)人

與自然和諧的環(huán)保社區(qū)，做到綠樹(shù)成一線，草地綠成片，黃葉看不見(jiàn)。

8.設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)營(yíng)是社區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、

設(shè)施的平常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與解決，定期檢查等

平常工作外，做到因管理責(zé)任導(dǎo)致的責(zé)任事故率為0,正常供水、供

電率為98%,設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98$以上。

9.為方便社區(qū)業(yè)主，滿足其規(guī)定，我們擬在社區(qū)內(nèi)設(shè)立服務(wù)中心，配置

相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使社區(qū)內(nèi)的業(yè)主在社區(qū)內(nèi)就能解決

生活中的各種需求。

第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目的

一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架

管理公司如受委托管理康寧社區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工

程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。

社區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線一職能制管理方式。管理處項(xiàng)

目經(jīng)理為社區(qū)管理的負(fù)責(zé)人和重要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門(mén)均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行

工作?？v向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門(mén)經(jīng)理向物業(yè)

經(jīng)理負(fù)責(zé)：橫向之間，各部門(mén)分工合作，實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)

動(dòng)作，又互相制約。

組織結(jié)構(gòu)圖如下：

康寧管理處

保潔部工程部保安部人事財(cái)務(wù)部

管理處職責(zé)范闈：

1）負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)實(shí)行綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受

公司客戶部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；

2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定實(shí)

行管理；

3）完畢與公司簽訂的年度管理目的和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

4）管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；

5）制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備

如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排

水、車輛等實(shí)行維修養(yǎng)護(hù)并配置相稱的管理人員。

6）負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章解決和貫徹；

7）負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)；

8）負(fù)責(zé)擬定社區(qū)月工作計(jì)劃；

9）負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開(kāi)發(fā)商和本公司、

業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查：

10）參與創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范社區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示

范社區(qū)“、“全國(guó)物業(yè)管理示范社區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平;

11）社區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護(hù)衛(wèi)人員，24小時(shí)

值勤承擔(dān)門(mén)衛(wèi)盤(pán)查外來(lái)人員及通出車輛等任務(wù)，保證社區(qū)安全。

12）協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，有效開(kāi)

展工作。

13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。辦助配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部

門(mén)管理好社區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車輛、通訊等工作。

14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。

工程部職責(zé)范圍：

房屋、設(shè)備、設(shè)施的平常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、

養(yǎng)護(hù)。

護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍：

巡邏、門(mén)衛(wèi)、消防、車輛管理

人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍；

解決有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。

客戶部職責(zé)范圍：

解決業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化

管理。

二、人員編制計(jì)劃

本著社區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，擬定人員編制，具體之人

員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測(cè)算。

管理處配置管理人員8名，具體見(jiàn)下表:

三、管理服務(wù)目的

總體目的：

在委托有效期內(nèi)把康寧社區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，

在康寧社區(qū)達(dá)成硬件指標(biāo)后，在產(chǎn)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下，次生達(dá)成“大豐

市物業(yè)管理示范社區(qū)”的目的，第三年達(dá)成“鹽城市物業(yè)管理示范社區(qū)”的目的。

分項(xiàng)管理指標(biāo):

序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)行措施

分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案、

1房屋完好率98%以上100%

資料，保證房屋完好率。

接到維修信息，維修人員在0分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、

房屋冬修、急修

2100%100%零修工程，及時(shí)完畢，急修工程但是夜，并建立回訪制

及時(shí)率

度，做好回訪記錄。

維修工程質(zhì)量分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到

3100%100%

合格率位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。

超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情

4管理費(fèi)收繳率98%98%

況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。

建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、

5綠化完好率95%98%以上

除草等哺育工作，使社區(qū)四季常青。

實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)

6清潔、保潔率95%以上99%以上站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，貫徹管理區(qū)域的責(zé)任制，

保持路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭，公共場(chǎng)合掃干凈。

道路完好率

795%以上100%

及使用率

化糞池、雨水井，

895%以上99%以上

污水井完好率

實(shí)行個(gè)人工作充任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、

排水管，明、暗

995%以上99%以上保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)

溝渠完好率

入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，

停車場(chǎng)、單車棚

.095%以上100%不因管理責(zé)任導(dǎo)致堵塞、溢漫。

完好率

11路燈完好率95%以上98%以上

公共文體設(shè)施、

.2休息設(shè)施以及小98%以上100%

品雕塑完好率

社區(qū)治安案件實(shí)行24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心24小

.31$以FM以下

發(fā)生率時(shí)值班，技防、物防、人防二重相結(jié)合。

組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，

14火災(zāi)發(fā)生率戰(zhàn)以下0

對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)解決，保證火災(zāi)發(fā)生率為00

建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，

違章發(fā)生率1$以下0

15及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)解決，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違承發(fā)生并

與解決率90%以上100%

建立相應(yīng)的回訪記泉.

業(yè)主有效投訴率2$以上播以下以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立

.6

與解決率95%以上100%業(yè)主/業(yè)主投訴及時(shí)跟蹤解決.回訪并記錄入檔。

管理人員

：7100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。

專業(yè)培訓(xùn)合格率

對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主不滿

.8維修服務(wù)回訪率95%以上100%

意的問(wèn)題進(jìn)行整改。

第四部分平常物業(yè)管理運(yùn)作

平常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)行公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重

要階段，針對(duì)康寧社區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、平常管

理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。

前期介入階段，我們進(jìn)一步了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思緒和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管

理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建

議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、前期介入階段的管理

（一）介入、合理規(guī)劃

1、針對(duì)社區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案

在前期介入工作中，我們一方面參與社區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康

寧社區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)

告。對(duì)康寧社區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)擬定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、

裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。

2、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳

為了更好地實(shí)行將來(lái)對(duì)康寧社區(qū)的管理，我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入

的一項(xiàng)卓要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分康寧社區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，

以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。

（二）做好驗(yàn)收接管工作

在管理公司對(duì)康寧社區(qū)充足了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)

一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中也許出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊

急事件的解決方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。

康寧社區(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下：

tft-erilAttc,KM

口

埠特一亦壬特一

口

審查資料、圖紙、不臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，

一打的右一而壬密/坨力7；出初T&1攵安

口

較r?函—安

二、平常管理運(yùn)作階段的管理

對(duì)社區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重

每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。

(-)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理

1、管理處內(nèi)部檢查工作

為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，保證提供的服務(wù)質(zhì)

量能滿足規(guī)定的規(guī)定。

（1）管理處樓管員負(fù)賁轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。

（2）管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。

（3）總公司實(shí)行不定期巡檢。

2、用戶報(bào)修解決工作規(guī)程

盡快解決用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，保證為用戶提供滿意的服務(wù)。

（1）管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。

（2）工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)

修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。

3、用戶投訴解決工作

保證用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。

（1）管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)解決工作。

（2）被投訴部門(mén)按照客戶部投訴解決的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。

（3）管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴解決的效果進(jìn)行檢查。

4、服務(wù)收費(fèi)管理

規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（涉及管理費(fèi)、水電贄）程序，保證用戶刈服

務(wù)的滿意。

（1）管理處為用戶共供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)

的收取。

（2）管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

（3）樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)告知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)組用

的催繳工作。

（4）工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。

（5）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。

5、社區(qū)文化活動(dòng)管理

管理處組織開(kāi)展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，

創(chuàng)建高品位的人文環(huán)璜。

（1）客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)行。

（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。

（3）管理處其他部門(mén)員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開(kāi)展。

6、突發(fā)事件或異常情況解決

保證管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突

發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行解決，保護(hù)業(yè)主:的人身及其生

命財(cái)產(chǎn)安全。

（1）管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況解決等的培川，并負(fù)責(zé)搶

救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。

（2）當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。

（3）護(hù)衛(wèi)員負(fù)賁安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。

（4）其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。

7、應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程

（1）由管理處全體員工組成社區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事

件。

（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)貨應(yīng)急事件的全面解決。

（二）給排水設(shè)備及水景管理

1、給排水設(shè)備及水景運(yùn)苕管理

保證給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用

水的需求。

（1）機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。

（2）給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢

查監(jiān)督。

（4）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

（5）物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶告知停水情況。

2、操作

使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)營(yíng)。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)

備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。

3、給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)

及時(shí)解決給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，保證設(shè)備性能。紿排水維修工

負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

（三）消防管理

1、中控室設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理

保證中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警

對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處在良好狀態(tài)，保證用戶的生命和

財(cái)產(chǎn)安全。

(1)中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢

查監(jiān)督。

(4)管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

2、中控室設(shè)備操作

保證消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，對(duì)的性。

中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。

3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)

保證中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警

對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好?，保證安全運(yùn)營(yíng)。

(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

(2)工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理

的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)

產(chǎn)安全。

（1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工

作。

（2）工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。

（3）管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。

5、火警、火災(zāi)應(yīng)急解決

定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。

（1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。

（2）工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)營(yíng)。

（3）義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。

（4）樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。

（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理

對(duì)康寧社區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)營(yíng)和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)

作，具體重要工作內(nèi)容如下；

1、運(yùn)營(yíng)組：

保障社區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)

備運(yùn)營(yíng)情況，做好巡查記錄;摘好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范

工作。

2、維修組：

負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄;定期清潔

所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)

問(wèn)題及時(shí)解決。

（五）治安管理

1、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理

通過(guò)制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，保證護(hù)衛(wèi)員自身素

質(zhì)的提高，自覺(jué)維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)營(yíng)。

（1）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。

（2）護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢杳監(jiān)督、異常喑況的解決。

（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。

2、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表規(guī)定及用語(yǔ)規(guī)范

保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。

（1）護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照“儀容儀表規(guī)定”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語(yǔ)。

（2）當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。

（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)

3、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)

通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員

隊(duì)伍。

（1）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。

（2）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。

（3）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。

4、門(mén)衛(wèi)值班崗工作

通過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，保證轄區(qū)的安全。

（1）熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。

（2）維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪人員登記制度。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。

（5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

（6）在大門(mén)做好人、車分道的把關(guān)工作。

9、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。

（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位解洪疑難問(wèn)題。

（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好汜錄。

（3）維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。

（4）當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)

將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門(mén)。

（5）隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改善方法及注意事項(xiàng)。

10、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場(chǎng)、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安

防系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)狀況，，呆證出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)解決。

（1）負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。

（2）負(fù)貨本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。

（3）負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。

（4）聽(tīng)從中控室工程師工作安排。

（5）保障消防電話的暢通。

（6）負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

（六）清潔管理

對(duì)社區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。

1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：

①上午6：00-10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天

面，清潔水池，清運(yùn)雜物。

②下午13：30-17：30擦抹扶手、電子門(mén)、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈

具、垃圾筒等公共設(shè)施。

2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：

①上午6：00-8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng)各一遍。清運(yùn)垃

圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。

②上午8；30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，井清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及于推垃圾

車，并用噴翁耀對(duì)中轉(zhuǎn)站及周邊地面消殺噴藥。

③對(duì)社區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清

潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。

④13：00-17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)垢，并消殺、

噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)社區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。

（七）園林綠化管理

對(duì)社區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排:

（1）天天上午6：30-9：30澆水。

（2）天天上午9：30-12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，

天天下午14；00-16；00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔，16；00-18；30澆水。

對(duì)社區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：

（1）整形造形：6次/年

（2）施肥：春秋各一遍

（3）澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。

（4）除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。

（5）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。

（6）殺蟲(chóng)：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅

（八）車輛管理

對(duì)社區(qū)業(yè)主、車輛及外來(lái)車輛管理由社區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。社區(qū)業(yè)主車輛

持固定保管卡進(jìn)出社區(qū)，社區(qū)外來(lái)車輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出社區(qū)停車場(chǎng)。具體管理

方式如下：

1、車輛進(jìn)崗：

（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即

走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮。

（2）當(dāng)司機(jī)啟動(dòng)車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)主車輛身份，并在卡上迅

速記錄車輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目，交還給業(yè)主后人車放行。

（3）當(dāng)司機(jī)啟動(dòng)車窗后，聲明為外來(lái)車輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車保管卡,

并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進(jìn)入停車場(chǎng)。

（4）當(dāng)碰到公安、警察、政府部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，

并迅速作好登記。

2、車輛出崗：

（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保

管卡，并核對(duì)車牌號(hào)。假如是固定保管卡，迅速填寫(xiě)車輛駛出時(shí)間，

交還給業(yè)主后立即啟動(dòng)擋車器。假如是臨時(shí)保管k核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，

假如沒(méi)有超過(guò)半小時(shí)，啟動(dòng)道閘放行，假如超過(guò)半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)

收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后啟動(dòng)道閘放行。

（2）在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后，迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容。

（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上

述規(guī)定解決下一輛車的放行。

（九）房屋管理

對(duì)康寧社區(qū)的平常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)營(yíng)。

具體管理方式如下：

1、天天工作安排：

上午8：00-8：30解決業(yè)主申報(bào)投訴;8：30-9：30巡視;9：30-11：

30跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案；15：30-16：30巡

視；16：30-17：30走訪、回訪。

2、房管服務(wù)內(nèi)容：

（1）跟蹤監(jiān)督：平常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天

（2）巡視：平常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天

（3）走訪：3次/月，1遍/月

3、房管日檢項(xiàng)目：

（1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車輛管理

（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）維修（9）機(jī)電設(shè)備

（10）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍（12）內(nèi)容巡視

4、房管日檢解決方法：

（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，搜集業(yè)主:的反饋意見(jiàn)。

（2）對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類進(jìn)行解決。

A、填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表

B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，安排維修。

C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章解決規(guī)定”執(zhí)行。

D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。

（I）物業(yè)管理工作抽查與考核管理

建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)

定的規(guī)定。

1、經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。

2、抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)行。

第五部分物業(yè)管理制度（目錄）

為保證對(duì)社區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切

合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。（因篇幅限制，木方案列出包含但不限于的制度目

錄）

一、公司辦公室工作：

1、公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)：

1）公司組織結(jié)構(gòu)示意圖

2）管理部門(mén)職責(zé)

3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限

4）辦公室人事主管工作職責(zé)

5）辦公室文秘工作職責(zé)

6）文員工作職責(zé)

7）接待員工作職責(zé)

8）汽車司機(jī)工作職責(zé)

9）門(mén)衛(wèi)工作職責(zé)。

2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）公司各部門(mén)（崗位）代碼使用規(guī)定

2）培訓(xùn)檢查制度

3）保密工作制度

4）辦公室檔案管理規(guī)定

5）公司培訓(xùn)工作管理規(guī)定

6）辦公環(huán)境管理規(guī)定

7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定

8）印章使用管理規(guī)定

9）關(guān)于宣布全員職.匚處在警戒狀態(tài)的規(guī)定

3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：

1）各類公文辦理程序和時(shí)限規(guī)定

2）公文解決辦法

3）管理處人員定編規(guī)定

4）管理員工考核標(biāo)準(zhǔn)

5）公司文明禮貌用語(yǔ)及各專業(yè)服務(wù)語(yǔ)言流程規(guī)范

4、質(zhì)量記錄、表格：

1）員工花名冊(cè)

2）試用員工登記表

3）聘任（錄用）員工登記表

4）員工調(diào)動(dòng)（換崗）告知書(shū)

5）離職手續(xù)

6）辭退告知書(shū)

7）固定資產(chǎn)登記表

二、公司物業(yè)部管理工作

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé):

1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責(zé)

2）物業(yè)管理部管理人員職責(zé)

3）文秘人員工作職責(zé)

2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）檢查規(guī)定

2）不合格服務(wù)解決跟蹤驗(yàn)證規(guī)定

3）物業(yè)管理信息的收集與解決規(guī)定

4）物業(yè)管理部?jī)?nèi)部培訓(xùn)規(guī)定

5）物業(yè)管理部文獻(xiàn)、資料管理規(guī)定

3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：

1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序

2）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序

3）物業(yè)管理部投訴解決程序

4、質(zhì)量記錄、表格：

1）擬接物業(yè)考察表

2）物業(yè)登記表

3）來(lái)文清單

4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄

5）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄

6）業(yè)主滿意率登記表

7）年度物業(yè)管理情況登記表

8）物業(yè)檢查不合格登記表

9）文獻(xiàn)發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單

10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見(jiàn)征詢匯總登記表

三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：

1）財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖

2）財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)

3）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)

4）出納人員崗位職責(zé)

5）收款員崗位職資

2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度

3、工作程序、規(guī)范：

1）房屋維修基金使用辦法

4、質(zhì)量記錄、表格：

1）房屋維修基金申請(qǐng)表

2）季度房屋維修基金收支情況公布表

3）房屋維修清單

四、設(shè)施設(shè)備管理

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：

1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖

2）機(jī)電安裝維修工程部主管職貢

3）運(yùn)營(yíng)組人員職責(zé)

4）維修組人員職責(zé)

5）管理組人員職責(zé)

2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）總值班管理規(guī)定

2）配電房管理規(guī)定

3）水泵房管理規(guī)定

4）發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

5）電氣維修管理規(guī)定

6）供水管理規(guī)定

7）設(shè)備分類代碼

8）設(shè)備編號(hào)規(guī)定

9）機(jī)電安裝維修「?程部周檢規(guī)定

3、工作程序（含操作程序、規(guī)范）：

1）機(jī)電安裝維修工程部司作程序

2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程

3）停送電操作規(guī)定

4、純技術(shù)性的規(guī)定：

1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)

2）干式變壓器保養(yǎng)

3）柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)

4）水泵定期保養(yǎng)

5）水池、水箱的清洗

6）風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)

7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

8）對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)

9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)

10）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

11）自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

12）防火卷簾門(mén)的保養(yǎng)

13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

14）滅火器的使用與保養(yǎng)

15）機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢查

5、質(zhì)量記錄、表格：

1）水泵月保養(yǎng)記錄

2）設(shè)施設(shè)備清單

3）設(shè)備臺(tái)帳

4）設(shè)備標(biāo)記卡

5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表

6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表

7）設(shè)備維修記錄

8）設(shè)備事故報(bào)告單

9）水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄

10）風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄

11）值班記錄

12）配電房、水泵房巡查記錄

13）干式變壓耀保養(yǎng)記錄

14）發(fā)電機(jī)運(yùn)營(yíng)記錄

15）發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄

16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄

17）配電柜檢修工作票

18）操作票

19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄

20）水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表

21）水池（箱）加藥記錄

22）水池（箱）清洗記錄

23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄

24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄

25）消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄

26）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄

27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄

28）對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄

29）機(jī)電安裝維修工程部周檢表

五、房屋管理

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)

1）管理處機(jī)構(gòu)圖

2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)

3）房屋管理員崗位職責(zé)

4）收款員職責(zé)

5）倉(cāng)庫(kù)管理員職責(zé)

6）資料員職責(zé)

2、規(guī)章制度和規(guī)定

1）倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定

2）物品驗(yàn)證的規(guī)定

3）物品采購(gòu)管理規(guī)定

-4）鎖匙管理規(guī)定

5）裝飾裝修管理規(guī)定

6）裝修巡查規(guī)定

7）裝修驗(yàn)收規(guī)定

8）日巡視檢查工作規(guī)定

9）管理處周檢工作規(guī)定

10）房屋工作檢杳標(biāo)準(zhǔn)和辦法

11）辦公物品管理規(guī)定

12）回訪工作規(guī)定

13）業(yè)主檔案管理規(guī)定

3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)

1）物品入庫(kù)工作程序

2）物品出庫(kù)工作程序

3）接待工作程序

4、質(zhì)疑記錄和表格

1）鎖匙發(fā)放登記表

2）鎖匙借還/看房登記表

3）放行條

4）管理處周檢登記表

5）辦理裝修手續(xù)登記表

6）裝修臉收表

7）出入證發(fā)放、收回登記表

8）解決違章登記表

9）日巡視檢瓷登記表

六、安全防范管理

1、護(hù)衛(wèi)人員職責(zé)

1）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)

2）護(hù)衛(wèi)員紀(jì)律

3）護(hù)衛(wèi)員職責(zé)

4）巡邏崗位崗位職責(zé)

5）護(hù)衛(wèi)員職業(yè)道德規(guī)范

2、規(guī)章制度、規(guī)定

1）護(hù)衛(wèi)員交接班制度

2）護(hù)T!員儀容儀表規(guī)定

3）護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)規(guī)定

4）護(hù)衛(wèi)員領(lǐng)用物品管理規(guī)定

5）護(hù)衛(wèi)員解決問(wèn)題或緊急事件的原則和方法

6）護(hù)衛(wèi)員巡邏簽到規(guī)定

3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

1）巡邏崗護(hù)衛(wèi)工作規(guī)范

2）常見(jiàn)的幾種可疑情況及解決措施

3）緊急集合方案

4）護(hù)衛(wèi)應(yīng)急計(jì)劃和措施

5）護(hù)衛(wèi)工作時(shí)限的規(guī)定

6）護(hù)衛(wèi)員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)

7）護(hù)衛(wèi)服務(wù)過(guò)程的檢杳

8）護(hù)衛(wèi)工作檢查標(biāo)準(zhǔn)

4、質(zhì)量記錄和表格

1）護(hù)衛(wèi)員交接班登記表

2）月崗位安排表

3）來(lái)訪登記表

4）社區(qū)治安巡邏登記表

5）護(hù)衛(wèi)工作班檢表

6）護(hù)口巡邏簽到表

7）護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練考核表

8）治安事件登記表