蚌埠住宅市場深度分析

I.總體發(fā)展情況及特征

2002年蚌埠市房地產(chǎn)總開發(fā)量為138.66萬平方米，住宅為114.75萬平方米，其中別里及高檔公寓開發(fā)22

330平方米。房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向成熟，城區(qū)逐步向周邊擴(kuò)展，其中尤以東部的發(fā)展勢頭最猛。住宅市場

快速發(fā)展，住宅需求和開發(fā)都呈穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭好。

1.1蚌埠市房土也產(chǎn)總體概況

1.1.198年是蚌埠房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

從蚌埠1991年至2002年銷售紿個(gè)人的住宅面積趨勢圖可以看出，蚌埠在1998年之前與98年以后銷售給

個(gè)人的住宅面積出現(xiàn)了明顯的差距，說明在1998年之前一直處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的分房階段，1998年房改制

度出現(xiàn)效果，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。

1.1.2住宅開發(fā)量總體呈上升趨勢，但幅度較小

據(jù)蚌埠的統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，蚌埠的房地產(chǎn)住宅開發(fā)量上升較為平緩，如上圖所示。

1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量較低

蚌埠作為一個(gè)地級市，房地產(chǎn)年開發(fā)量僅為100萬平方米左右，而商品房實(shí)際銷售面積也僅不足五十萬平

方米。與同規(guī)模級別的其他相對發(fā)達(dá)城市相比，差距很大。在一定程度上說明蚌埠的市場容量較小，對住

宅的消化能力有限；這種市場狀況對國陽新城的住宅開發(fā)而言，是一個(gè)考驗(yàn)。2000年住宅市場統(tǒng)沖如下表：

項(xiàng)目全市

（市區(qū)、懷遠(yuǎn)、五河、固鎮(zhèn)）市區(qū)

（東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)、郊區(qū)）

商品房實(shí)際銷售面積M2443937362752

住宅M2388244327903

商品房預(yù)告面積M27719274228

住宅M26793065290

商品房空置面積M24352227102

住宅M22590810178

商品房實(shí)際銷售額萬元5834449241

住宅萬元4490640339

1.2蚌埠市舊城市改造及二手房市場分析

1.2.1二手房交易量高于新建商品房

根據(jù)《蚌埠市房地產(chǎn)交易市場2003年1-9月份交易量信息》顯示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房

交易量為11.44萬M2,而二手房交易量為16.51

類別

項(xiàng)目合計(jì)新建商品房存量房（二手房）

住宅非住宅住宅非住宅

宗數(shù)（戶）816312912192637161

成交面積

（萬M2）110.8711.443.2616.511.21

成交金額

（萬元）75300138009672.03132002433.27

萬M2,比新建住宅商品房高出5萬多平方，nJ見蚌埠的二手房市場活躍。

1.2.2城市拆遷激活二手市場，帶動一手市場

蚌埠的舊城改造力度繼續(xù)加大，對棚戶區(qū)改造繼續(xù)加快，同時(shí)在2003年蚌埠的舊城改造全面鋪開，大面積

的舊房拆遷，激活了二手房市場，并同時(shí)帶動了一手市場的發(fā)展，為本案的住宅開發(fā)描繪了美好的藍(lán)圖。

1.2.3政策的干預(yù)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房的介入

蚌埠市的大面積拆遷，?方面拉動?手市場，另?方面使市民住房成門句題，因此，政府通過政策干涉，

促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的介入，使得有望擴(kuò)容的消費(fèi)市場變化不明顯。

1.3蚌埠近期樓市分布情況

蚌埠市行政區(qū)域分為四區(qū)三縣，但房地產(chǎn)發(fā)展則主要集中于?東區(qū)和中區(qū)，西區(qū)和郊區(qū)占有比例較小。

三大板塊構(gòu)成了蚌埠房t也產(chǎn)市場發(fā)展的基本格局，并逐步形成了“以中區(qū)和東區(qū)為發(fā)展核心，向東繼續(xù)發(fā)

展”的市場態(tài)勢。但由于各個(gè)區(qū)域的市場基礎(chǔ)，城建發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平，消費(fèi)能力以及發(fā)展定位等方面各有

差異，造成了各個(gè)板塊房地產(chǎn)發(fā)展水平參差不齊。

1.4市場分析

樓盤檔次中低檔次中高檔盤

均價(jià)（元/米2）1200-17001700-3000.6000

物業(yè)形態(tài)以多層為主、極少量的聯(lián)排別墅和小高層

主力戶型二空二廳75-95米2.三室二廳115-175米2

消費(fèi)群體較集中，主要以中高收入階層為主

樓盤數(shù)量40個(gè)左右

項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模較小，一般在50畝左右

1.4.1住宅總體價(jià)格分析研究

（1）蚌埠市住宅銷售價(jià)格走勢（1990年-2002年）

從蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，在99年前后蚌埠的房價(jià)波動較大，19拈年有明顯的起伏，而進(jìn)入21世紀(jì)

后,住宅價(jià)格發(fā)展較為穩(wěn)定，緩步上升，主要原因是房地產(chǎn)在仝國相對成熟，蚌埠的房地產(chǎn)發(fā)展也逐步進(jìn)

入“狀態(tài)”。

蚌埠市在安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位的變化也成為住宅價(jià)格變化的原因之一。1996年，隨著京九鐵路線的開通，

使得臨近蚌埠的阜陽市一既成為安徽省又一個(gè)重要的鐵路樞紐城市，這樣，蚌埠不再是安徽省唯一的鐵路

樞紐。安徽省的這種單一交通樞紐向多極的轉(zhuǎn)變，改變了蚌埠過去的交通條件方面的優(yōu)越地位，其經(jīng)濟(jì)也

受到了很大的威脅，逐步走下坡路了，而房地產(chǎn)的價(jià)格似乎也同時(shí)受到了波擊，出現(xiàn)了波動。

（2）不同建筑類型房價(jià)研究：

多層與小高層平均差價(jià)500荽元

經(jīng)過細(xì)分，蚌埠市中心城區(qū)目前多層住宅均價(jià)為1700元/M2,而小高層的均價(jià)為2200元，每平方的差價(jià)在

500多元。

蚌埠市目前沒有高層住宅，以多層為主，在地價(jià)較高、居住較集中的中心地區(qū)有部分小高層。

別里價(jià)格2000—5000元

目前，國內(nèi)對于“別盤”的界定比較“寬容”，通常依據(jù)建筑類型就可以給予確認(rèn)，而對于各項(xiàng)生觀條件

并不苛求。而蚌埠市的別里開發(fā)就很少，只是零星開發(fā)，沒有純別墅項(xiàng)目，且價(jià)格差異很大，如“一品黃

山苑”的別盤價(jià)格在2200元/米2,而地段環(huán)境較好的別盤售價(jià)在5000-7000元/米2。

（3）房價(jià)上漲原因分析

產(chǎn)品品質(zhì)提國

房子不僅面積在''增肥"、“綠化面積也增加了許多”、“配套比以前更加齊全了”、“物管雖

2

然還不完全滿意，比以前也專業(yè)全面”……房子漲價(jià)的另一個(gè)原因是：房子精雕細(xì)琢了，綠化、配套等逐

步提升。這些變化是近年來房地產(chǎn)業(yè)的變化，同時(shí)也是蚌埠樓市質(zhì)量握高的標(biāo)志。

建筑類型變化

其中除了由于開發(fā)的建筑類型中，小高層和別筵類中高檔產(chǎn)品切入市場，抬升了整個(gè)樓市的平均

價(jià)格,也增加與之共同開發(fā)產(chǎn)品的附加值。這是影響蚌埠房價(jià)上漲的原因之一。

外來開發(fā)商的推動

外來開發(fā)商進(jìn)入蚌埠市場，帶來了全新的開發(fā)理念和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，有力的推動了

蚌埠房十也產(chǎn)市場的發(fā)展。例如，由浙江康恒開發(fā)的“沁雅花園”樓盤品質(zhì)相對較好，價(jià)格定位過島，使得

周邊地段以及整個(gè)蚌埠的住宅市場價(jià)格受其影響相應(yīng)提高。形成r個(gè)價(jià)格上的跳躍。

投資成本的增加

產(chǎn)品質(zhì)量提升的同時(shí)意味著投資增加，建筑材料在不斷推陳出新的同時(shí)質(zhì)量也“更上一層樓”，

更好的基礎(chǔ)設(shè)施，更好的環(huán)境、配套、服務(wù)，項(xiàng)目素質(zhì)全面提升，投資成本也隨之上升。

142樓盤調(diào)研究分析

（1）蚌埠市商品住宅銷售面積及銷售額走勢（1996年~2002年）

從蚌埠市住宅銷售面積和銷售總額趨勢看，蚌埠的住宅銷售整體呈上升趨勢，雖然總量不大,

但卻穩(wěn)步發(fā)展。

（2）蚌埠市樓盤匯集

◎根據(jù)蚌埠市.樓盤分布、影響力和規(guī)模對蚌埠樓市進(jìn)行排序：

樓盤建筑面積M2冬注樓盤規(guī)模備注

東區(qū)5新世紀(jì)廣場90000高層

1龍湖香都180000井※6光彩大市場1500000

2新新家園1200007余慶苑83000小高層

3東方明珠1000008新新苑9600

4世紀(jì)家園640009康莊生活小區(qū)舊項(xiàng)目別墅

5和順家園6800010天奧房產(chǎn)7376

6東城家園?名仕苑4400011張公山北村91000

7生活家30000西區(qū)、郊區(qū)

8皖北民族大市場750001新怡綠洲tt

9清華園600002陽光水岸X

10天祥家園370003朝陽嘉園

11和順家園180004高科花園

12金城花園180005新苑小區(qū)

13樣如家園250006穗豐苑

14亨通花園290007一品黃山苑#

15交通花園90008天地人花園

16金康園85009長青小區(qū)

3

17陽光新城365010淮上小區(qū)?期

18宏業(yè)路七區(qū)3740備注：

甘：表示有少量別墅

※：表示有少量小高層

其中“新世名曠場”為商場和賓館，上部為住宅。

中區(qū)

1沁雅花園300000

2南北?米亞花園110000

3中心花園63000

4工農(nóng)家園120000

總結(jié)：

總體特征：戶型大、規(guī)模小、品質(zhì)低、別堂少

蚌埠市市區(qū)項(xiàng)目相對集中，由于地域范圍較小，房地產(chǎn)發(fā)展較慢，樓盤相對較少。樓盤以多層

住宅、公寓樓、純居住樓為主，輔以個(gè)別小高層，規(guī)模及體量較小，占地超過5萬平方米的較

少，但一般戶型較大，而且市場趨向于躍層和多廳。

目前，好埠整體樓盤的品質(zhì)不是太高，就建筑風(fēng)格而言，以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主流，歐美風(fēng)格極

少，而一般低檔樓盤則以混合型為主，色調(diào)搭配呆板，暖色為主，雖然符合了北方氣候特點(diǎn)，

但在視覺觀感上極其乏味。

別邕的開發(fā)量極少，只有“龍湖香都”、“新怡綠洲”新開發(fā)了極小量的聯(lián)排別型?！褒埡?/p>

都”擬建30套別箜，現(xiàn)一期建10套已售完，“新怡綠洲”僅有幾幢雙拼別嬖為客戶內(nèi)定項(xiàng)目,

此外的康莊生活小區(qū)為舊項(xiàng)目別皇。

（3）主要樓盤分析：

樓盤名稱龍湖?香都

項(xiàng)目類型40幢多層、小高層和4幀美式聯(lián)排別墅

開發(fā)商安徽華漢置業(yè)有限公司

地理位置解放路與蘭凌路的交叉口（現(xiàn)新市政府北側(cè)）

交通狀況5、7路公交車直達(dá)該小區(qū)

工程進(jìn)度一期最快已建到四層

總占地面積170畝總建筑面積187578M2

容積率1.65綠化率40.2%實(shí)用率

配套設(shè)施健康會所+泛會所、商業(yè)街（含大型超市）、幼兒園

層數(shù)多層（6層）物業(yè)管理費(fèi)0.43元/M2交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房

推出日期2003.10.18交樓日期2004.11.10

付款方式及折扣一次性、分期、按揭（房交會期間一次性付清9.5折）

售價(jià)最高3300元/M2最低1400元/也均價(jià)2500

一樓花園有（贈送）頂層閣樓有（贈送）

主力戶型戶型面積推出套數(shù)售出套數(shù)出售率

二房二廳一衛(wèi)77.66M2

二房二廳一衛(wèi)85.11M2

三房二廳二衛(wèi)108.31M2

4

三房二廳二衛(wèi)126.77M2

四房二廳三衛(wèi)158.60M2

目標(biāo)客戶群中高層收入家庭

主力賣點(diǎn)1000平方米中央水景主題公園

1300M2健康主題會所+泛會所

大型商業(yè)街，雙藝術(shù)幼兒園

周邊環(huán)境周圍有百大里市，華運(yùn)超市，龍湖大酒店，振興大酒店,

東方明珠大酒店，建行，工行，農(nóng)行，交行，鐵路醫(yī)院，

鐵路中學(xué)，龍湖中學(xué)

廣告訴求打造珠城笫一人居環(huán)境

綜合點(diǎn)評：

精品需要精心打造，高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要高素質(zhì)專業(yè)隊(duì)伍完成。龍湖香都開發(fā)商顯然意識

到了這一點(diǎn)，在規(guī)劃、建設(shè)、裝飾、銷售、物業(yè)上整合了各方面精英，共同打造的龍湖?香都,

如加拿大N.PD建筑設(shè)計(jì)公司（規(guī)劃）、TanG［唐格］景觀公司（景觀）、臺北亞題設(shè)計(jì)裝飾有

限公司（室內(nèi)裝飾總顧問）、里門原創(chuàng)企劃（行銷策劃）、金辰酒店管理公司（物業(yè)），開發(fā)

商這種大手?筆制作的氣魄令人稱道。

其打造的產(chǎn)品代表了蚌埠市房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先水平，推動了蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。景觀塑造尋

找與水親近的生活方式，提出了對蚌埠市場來說相對先進(jìn)的會所和泛會所的概念，成為其成功

的一大基礎(chǔ)，而其在營銷方面做足了功夫是其成功的最大途徑。通過這些基礎(chǔ)的鋪墊，開發(fā)商

又試探性地以適中的價(jià)位推出了少量中、高檔產(chǎn)品（小高層和別堂），成為一個(gè)成功嘗試，同

時(shí)也激活了人們對高檔產(chǎn)品的需求。

然而其打造的人居生態(tài)環(huán)境的理念，并不能切合蚌埠的現(xiàn)狀和需求，過分超前，使人有種脫離

現(xiàn)實(shí)的感覺，人們還沒有對生態(tài)完全理解，過早提出這種理念可能讓人簡單地將景觀、綠化理

解成生態(tài)。

樓盤名稱新怡綠洲

項(xiàng)目類型多層為主、輔以小高層和極少雙拼別墅

開發(fā)商蚌埠新奧置業(yè)有限公司

地理位置張公山公園大塘邊（原木材公司廠區(qū)）

交通狀況乘4、2、11公交車

工程進(jìn)度一期工程建至二層，共四期

總占地面積270（）畝總建筑面積100萬M2

5

容積率0.55綠化率實(shí)用率

配套設(shè)施會所、茶酒樓、車庫、車棚

層數(shù)6層、15層物業(yè)管理費(fèi)0.4元/M2交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房

推出日期交樓日期2004年下半年

付款方式及折扣一次性付款（9.8折）、怫（9.9折）

售價(jià)最高50（X）-7000最低均價(jià)

一樓花園首層私家院落頂層閣樓

主力戶型戶型面積推出套數(shù)售出套數(shù)出售率

二房二廳一衛(wèi)86.75M2

二房二廳一衛(wèi)94.18M2

三房二廳二衛(wèi)107.05M2

三房二廳二衛(wèi)128.67M2

三房二廳三衛(wèi)139.03M2

目標(biāo)客戶群中高層收入家庭

主力賣點(diǎn)社區(qū)建在公園里，享受天然水景

40萬平方米公用綠地

10萬平方米休閑小島

周邊環(huán)境緊依張公山公園的大塘

第一人民醫(yī)院、第五醫(yī)院

廣告訴求離自然很近、離繁華不遠(yuǎn)；我家住在公園里

6

綜合點(diǎn)評：

該盤以多層住宅為主，部分小洋房、少量小高層，沿湖一些雙拼別堂，多樣化戶型。

1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，利用了張公山公園周邊環(huán)境治理的有利時(shí)機(jī)，在公園內(nèi)打造了一個(gè)大型

現(xiàn)代景觀社區(qū)。

2、別墅線條流暢，簡潔明了，采光充沛，富有現(xiàn)代氣息，臨湖而造，這一切都成為其價(jià)高

的原因，其銷售方式也以客戶內(nèi)定為主。

3、定位正確及時(shí)——打造新都市主義理念的NewTown,作為“好埠房地產(chǎn)市場空前規(guī)模

的大型居住社區(qū)”有著一定的吸引力。

4、在營銷手法上，聘請形象大使的營銷方案在蚌埠市場較為前衛(wèi)。

5、其規(guī)劃簡單而呆板，功能不全；由于離市區(qū)較近，直接引用周邊的配套，作為目前蚌埠

房地產(chǎn)市場最大的社區(qū)，卻沒有在配套上做足功夫。

其雖然位「人們接受度不是很高的西區(qū)，但靠近市中市區(qū)，位于治理中的張公山公園，成為

其最大的優(yōu)勢，也是主要賣點(diǎn)。同時(shí)地理優(yōu)勢也是其高價(jià)位的直接原因。

樓盤名稱沁雅花園

項(xiàng)目類型住宅、商住樓

開發(fā)商浙江康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

7

地理位置工農(nóng)路與涂山路交匯處

交通狀況II、18公交車

工程進(jìn)度一期工程已竣工

總占地面積306畝總建筑面枳30萬M2

容積率1.6綠化率40.6%實(shí)用率

配套設(shè)施地下車庫、小花園、醫(yī)療中心、健康中心、乒乓球室、棋牌室、會所

層數(shù)7、11、12層物業(yè)管理費(fèi)0.65元/M2交樓標(biāo)準(zhǔn)簡裝

推出日期2002年交樓日期2003年9月?10月

付款方式及折扣首付20%,按揭付款限20年

售價(jià)最高28(X)元/M2最低2100元/M2均價(jià)2400元/M2

一樓花園頂層閣樓

主力戶型戶型面積推出套數(shù)售出套數(shù)出售率

二室一廳90多M2

三室廳90M2以上

二室二廳95M2

三室二廳1I0M2以上

目標(biāo)客戶群教師、醫(yī)生、個(gè)體、白領(lǐng)、商人

主力賣點(diǎn)八角窗引進(jìn)大量風(fēng)景

歐陸精典外觀設(shè)計(jì)

智能化電子保安系統(tǒng)

8

周邊環(huán)境蚌埠城市中心廣場、科教圖書館

歌劇院、會展中心、商業(yè)步行街

廣告訴求康城?沁雅花園為您展示前所未有的幸福

綜合點(diǎn)評：

該盤以多層為主，以小高層為輔。樓盤整體素質(zhì)已基本達(dá)到較高水準(zhǔn)。

I、戶型新穎，布局獨(dú)特，室內(nèi)寬敞明亮；在設(shè)計(jì)上引用了富有創(chuàng)新個(gè)性的八角窗，一方面

增大了室內(nèi)空間視野，另一方面美化了外立面視覺效果，成其龍頭賣點(diǎn)之一，深值借鑒。

2、樓盤外立面，線條優(yōu)美流暢，色彩搭配勻和，建筑風(fēng)格在現(xiàn)代基礎(chǔ)上融入其它多種建筑

語言形式，包括一些傳統(tǒng)建筑手法的運(yùn)用與處埋，但整體風(fēng)格上凸顯歐式建筑的浪漫典雅。

其設(shè)計(jì)從風(fēng)格、尺度、色彩、造型材質(zhì)上都下足了工夫。

3、樓盤規(guī)劃布局點(diǎn)線結(jié)合，合理利用每一寸空間，標(biāo)榜”在限制中創(chuàng)造品質(zhì)，在束縛中解

放空間，在統(tǒng)一中營造個(gè)性”，然而就樓盤整體風(fēng)貌來說，頑顯僵化，缺乏節(jié)奏感，好像原

始版被設(shè)計(jì)者精心雕琢出來以后，被CE+V了若干次，失去了靈動美。

4、該盤在品質(zhì)和營銷理念上都達(dá)到了較高水平，其不成功之處在于價(jià)格定位時(shí)，未能準(zhǔn)確

把握市場消費(fèi)心理；定位過高使其在銷售上處于被動狀態(tài)。

總體說來，該盤整體索質(zhì)較高，代表了蚌埠市房產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先水平。

樓盤名稱東方明珠

項(xiàng)目類型多層住宅

開發(fā)商明珠房產(chǎn)有限責(zé)任公司

地理位置鳳陽東路383號

交通狀況I、7路公交車

9

工程進(jìn)度31幢樓同時(shí)開工，在明年一齊交付使用

總占地面積83畝總建筑面積10萬M2

容積率1.8綠化率34%實(shí)用率

配套設(shè)施會所、戲水帶、電子巡邏、紅外線監(jiān)控、有線電視、寬帶網(wǎng)

層數(shù)6層物業(yè)管理菊0.35元JM2交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房

推出日期2002.10交樓日期2004528

付款方式及折扣一次性、分期、貸款

售價(jià)最高2880元/M2最低1680元/M2均價(jià)1800元/M2

一樓花園頂層閣樓有（贈送）

主力戶型戶型面積推出套數(shù)售出套數(shù)出售率

二室一廳67.77M2

二室一廳88.39M2

三室二廳11731M2

三室二廳124.61M2

三室二廳178.7M2

目標(biāo)客戶群中高層收入家庭

主力賣點(diǎn)配套齊全

周邊環(huán)境銀行、醫(yī)院、建材?市場

火車、長途汽車站、華運(yùn)超市分店

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廣告訴求托起東方明珠締造人間天堂環(huán)境優(yōu)雅、靜享清閑

綜合點(diǎn)評：

該盤以“精品樓盤”為M號，引進(jìn)原汁原味的杭派生活，以打造城市花園為目標(biāo)。

1、該盤環(huán)境設(shè)計(jì)以“景點(diǎn)”和“道路”為主軸，借鑒中國園林設(shè)計(jì)中的穿、透、掩、映、

虛實(shí)相結(jié)合的手法。以綠樹、花草、假山、卵石、流水、廣場這"介質(zhì)進(jìn)行構(gòu)劃，復(fù)現(xiàn)蘇杭

美景“

2、雖然打著為珠城造“精品樓盤”的口號，其樓盤整體素質(zhì)并不高，應(yīng)該是面對蚌埠市場

的中端客戶。

3、其外立面效果，融入了杭州民間建筑風(fēng)格，但與整體風(fēng)格不協(xié)調(diào)，給人一種視覺上的不

平衡感。

4、由于開發(fā)股東在產(chǎn)品價(jià)格上意見分歧，使得該盤一度停盤，后價(jià)格略經(jīng)調(diào)整重新面市。

5、作為蚌埠市的十大招商引資項(xiàng)目之一，享有很多政府優(yōu)惠政策，得以發(fā)揮低成本運(yùn)作優(yōu)

勢。

6、其在銷售上得以成功的最大優(yōu)勢是：相鄰樓盤沁雅花園售價(jià)過高。

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樓盤名稱南北?米亞花園

項(xiàng)目類型住宅樓

開發(fā)商浙江新南北投資置業(yè)集團(tuán)有限公司、蚌埠南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

地理位置朝陽路以東，工農(nóng)路以西

交通狀況1、3、4、11、16、18路公交車

工程進(jìn)度在建（已建14幢）

總占地面積90畝總建筑面積11萬M2

容積率1.8綠化率34%實(shí)用率

配套設(shè)施中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、中心廣場4700M2、歐美風(fēng)情雕塑、健身步行街

層數(shù)6層物業(yè)管理費(fèi)0.35元JM2交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房

推出日期2002.10交樓日期2004.5（一期）;2004.8（二期）

付款方式及折扣按揭（99%優(yōu)惠）：次性付款（98%）

售價(jià)最高2367；2058最低1998；1748均價(jià)2100；1900

一樓花園頂層閣樓

主力戶型戶型面積推出套數(shù)傍出套數(shù)出色率

二室一廳55-83.53

二室二廳69.91-140.34

三室二廳一衛(wèi)84.53-97.09

三室二廳二衛(wèi)111.88-128.09

目標(biāo)客戶群醫(yī)生、教師

主力賣點(diǎn)多樣的完美戶型

經(jīng)典的歐陸風(fēng)情

美麗的園林景觀

周邊環(huán)境百大超市、紅旗三路大型農(nóng)貿(mào)市場、休閑時(shí)尚街、

紅旗三小、一中、二中

廣告訴求自己的生活自己的精彩

綜合點(diǎn)評：

該盤以完善的配套，合理的戶型，以及全框架的建筑結(jié)構(gòu)向大眾展示r其精心打造的園林居

住式生活。

|、在其景觀環(huán)境的鑄造上，秉承“天圓地方，以人為本”創(chuàng)作原則，將建筑融于園區(qū)景觀

環(huán)境中，讓家的四周處處都是風(fēng)景。歐美風(fēng)情藝術(shù)雕塑，配合了垂直綠化，以大師級的手筆，

打造了優(yōu)美的人居環(huán)境。

2、在基礎(chǔ)配套方面，該盤將天然氣、寬帶網(wǎng)接入每家每戶，同時(shí)以贈送的方式為每戶配置

了環(huán)保節(jié)能的太陽能（電）熱水器及名牌進(jìn)戶防盜門。加之高智能化物業(yè)管理，使得該盤倍

受關(guān)注。

3、在銷售上，與“東方明珠”享有共同的機(jī)遇，“沁雅花園”的價(jià)格定位過高，使得很大

一部分客戶在被“沁雅花園”的高品質(zhì)吸引過來以后，乂將視線轉(zhuǎn)移到價(jià)格相對可以承受的

該盤中。

1.5樓市特征描述

1.5.1住宅價(jià)格分布與區(qū)域沒有明顯關(guān)系

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由于蚌埠市區(qū)的范圍本身較小，樓盤相對集中，導(dǎo)致了樓盤受區(qū)域的影響很小，由于東部的發(fā)展?jié)摿?，?/p>

及現(xiàn)在的樓市發(fā)展速度，注定樓盤的價(jià)格在東部的發(fā)展不會因位置而呈現(xiàn)明顯的遞度關(guān)系。而樓盤的素質(zhì)

則成了影響價(jià)格的最大因素。

152規(guī)模小，品質(zhì)不高

中部樓盤由于市中心地價(jià)高、發(fā)展受限制，樓盤體量小，缺乏社區(qū)笊圍，在環(huán)境設(shè)計(jì)、整體規(guī)劃方面也難

以“鋪開”，因此主要以多層住宅為主，輔以少量小高層。

1.5.3概念過分超前，容易使消費(fèi)者對市場喪失信心

目前蚌埠房地產(chǎn)市場概念泛濫，炒作嚴(yán)重。房地產(chǎn)項(xiàng)目不針對市場，不注重.對產(chǎn)品素質(zhì)的提高，過分使用

超前的概念，CCD、CBD,生態(tài)、首席、智能化等概念層出不窮。這種概念過分超前，產(chǎn)品品質(zhì)支撐不足

的現(xiàn)象必將導(dǎo)致銷費(fèi)者對市場失去信心。

154住宅產(chǎn)品高質(zhì)高價(jià)、低及低價(jià)

總結(jié)蚌埠的所有樓盤發(fā)現(xiàn)，蚌埠的樓盤出現(xiàn)兩極趨勢即高質(zhì)高價(jià)和低質(zhì)低價(jià)樓盤，而以低質(zhì)低價(jià)者為主流，

高質(zhì)高價(jià)者較少。高質(zhì)高價(jià)指樓盤品質(zhì)較高的住宅，價(jià)格在市場中也很高，而品質(zhì)低的產(chǎn)品價(jià)格很低。

這種分布狀況容易導(dǎo)致兩市場效果：

◎不能滿足有效需求，激發(fā)潛在需求

這兩種樓市分別面向塔尖和塔腰以下部位的收入階層，不能滿足蚌埠市場的整體需求，尤其中高收入階層

有著巨大的潛在需求和有效需求，但卻沒有對向他們的產(chǎn)品。導(dǎo)致這部分有效的需求得不到滿足，而潛在

的需求又得不到釋放。

◎?qū)е掠袃r(jià)無市的局面

蚌埠市目前出價(jià)格上升較快，而整個(gè)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)市場并不繁榮，蚌埠市近年年均商品住宅開發(fā)量

僅為100多萬平方米，住宅銷售量不足三、四十萬平方米。雖然今年整體住宅銷售狀況較好，但銷售量仍

不高，市場不活躍。

1.5.5缺乏高性價(jià)比產(chǎn)品

高性價(jià)比項(xiàng)目是指相對于住宅產(chǎn)品的綜合素質(zhì)而言，價(jià)格在區(qū)域市場為中低價(jià)位。這樣的產(chǎn)品，能夠?yàn)橄?/p>

費(fèi)者帶來最大的產(chǎn)品使用價(jià)值和利益，而H前，高性價(jià)比的樓盤成為蚌埠住宅市場的一個(gè)空白。

1.5.6別型住宅市場放量較少，低價(jià)格高尚別型為市場空白

蚌埠市別里住宅總量較少，僅存新怡綠洲、龍湖香都樓盤有零星開發(fā)，總量極少且面向的是高端客戶價(jià)格

很高：低價(jià)格的高尚別鴕是蚌埠市的市場空白，如果能拓展這部分產(chǎn)品，解決塔腰中上部的需求必將激活

蚌埠整體巾?場的活票。

2.去年及今年上半年蚌埠市/昆陽縣房地產(chǎn)發(fā)展分析

2.1蚌埠市房地產(chǎn)市場配步晚、較規(guī)范

由于蚌埠市場的房地產(chǎn)發(fā)展較慢，國家對土地管理和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法規(guī)也較為健全，因此其起步的平臺

也相對較高。對土地供應(yīng)采取土地儲備制度，建立r規(guī)范運(yùn)作的土M交易市場，對土地批租運(yùn)用r招標(biāo)、

拍賣和掛牌等市場化手段。同時(shí)限量供應(yīng)土地控制了房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展.

2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升

去年，蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8.1億元，同比增長33.2%。其中住宅完成投資4.94億元，同比增長2

8.4圾小高層和別里及高檔公寓逐漸興起，比市也將逐漸增大。

2.3商品住宅價(jià)格逐步上漲

目前蚌埠市商品住宅價(jià)格不斷上漲，今年的房價(jià)均價(jià)每平方米比去年已有200元的提升，其主要因素有三：

一、建筑成本提高；二、地價(jià)、配套、景觀的投入增加，成本增加；三、別空、小高層有所介入，住宅在

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檔次和品質(zhì)上有所提升。

3.蚌埠市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

3.1開發(fā)量逐步提升，競爭H趨激烈

隨著蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟和蚌埠的政策、土地資源優(yōu)勢，吸引了不少的開發(fā)企業(yè)來蚌埠投資。而且

蚌埠近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的回升，人均收入的提高，使得房地產(chǎn)的銷售勢頭良好。因此，蚌埠在未來的幾年內(nèi)房

地產(chǎn)開發(fā)量將會大幅提升。根據(jù)蚌埠2003年房地產(chǎn)開發(fā)程度和2002的房地產(chǎn)總體增長幅度預(yù)測蚌埠在未

來的兩年內(nèi)住宅開發(fā)量將突破3D0萬平方，別攀開發(fā)量將進(jìn)入開發(fā)熱潮。而目前蚌埠房地產(chǎn)市場容量不大，

但可開發(fā)土地大面積推出，眾多外來開發(fā)企業(yè)涌入，住宅項(xiàng)目日趨增多，產(chǎn)品、開發(fā)成本逐漸提高，市場

競爭日趨激烈。

3.2開發(fā)成本和銷售價(jià)格逐漸上升

隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟和競爭的加劇以及人們對生活居所品質(zhì)、配套、景觀、服務(wù)的要求進(jìn)一步提升，

促進(jìn)了開發(fā)成本的增加。因此預(yù)測未來幾年內(nèi)住宅價(jià)格仍呈穩(wěn)步上;張趨勢。而價(jià)格上漲吸引客戶對住宅

市場的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：同時(shí)價(jià)格提高對本案形成優(yōu)勢，使本案打高性價(jià)比住宅的戰(zhàn)略成為

可能。

3.3東部地區(qū)成為蚌埠房地產(chǎn)投資熱土

近年來蚌埠對東部的投入和發(fā)展力度逐步增大，且東部具備發(fā)展空間卻有利因素，決定了其向東發(fā)展和延

伸成為必然之勢.市政府移至好埠市東部帶動了整個(gè)市區(qū)的東偏及東部配套的完善.東部有著比太湖還廣

闊的天然湖一龍湖，水域面機(jī)超過80平方公里。近日，龍湖又榮獲水利部頒發(fā)的''國家水利風(fēng)景區(qū)”名

片，目前正規(guī)劃開發(fā)建設(shè)成為可觀賞、娛樂、旅游、度假的景區(qū)。同時(shí)，蚌埠新火車站即將落址于錐子山

附近、大學(xué)城在東部開工等等都將成為東部發(fā)展的重要支撐。因此從蚌坤整體房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和東部的

土地資源情況來看，蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展將逐步向東部發(fā)展。

3.4“大盤”項(xiàng)目逐步增多

目前蚌埠市的房地產(chǎn)開發(fā)大盤較少，由于開發(fā)項(xiàng)目多處于市區(qū)，在很大程度上抑制了大盤的開發(fā)。而演著

城市向東拓展的趨勢逐步成熟，而且蚌埠城市發(fā)展規(guī)劃將取消郊區(qū)，納入市區(qū)，使得房地產(chǎn)開發(fā)在東部有

了很大的施展空間，大盤也將隨之而出。而且目前蚌埠已形成個(gè)別相對的大盤，如“新怡綠洲”、“龍湖?

番都”笞說明了大盤發(fā)展的可能。因此，在今后的幾年內(nèi)大盤將逐步放量。

3.5人口增長將促進(jìn)住宅年平均消化20多萬平方

蚌埠市人口預(yù)測，蚌埠中心城M城市人112010年將比2002年的人口留長8.89萬人，就以2002年的蚌埠

市城市人均住宅為20平方米計(jì)算，未來8年內(nèi)蚌埠市人口自然增長促進(jìn)住房需求量將達(dá)到177.8萬平方，

平均每年需求22.23萬住宅。占蚌埠住宅銷售總的比幣.較大。

3.6買房投資不斷發(fā)展

蚌埠房地產(chǎn)業(yè)總體處于上升時(shí)期，三產(chǎn)和二產(chǎn)的比例逐漸增多，隨著高柑支開發(fā)區(qū)的劃定，蚌埠的TT業(yè)者、

白領(lǐng)階層及：次置業(yè)者的購房需求將日益增長。而且人們收入的提高，股市的風(fēng)險(xiǎn)和不景氣，銀行存款的

薄利等諸多因素都將改變?nèi)藗兊耐顿Y方向。

4.房地產(chǎn)政策研究

隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展和成熟，國家和地方都相應(yīng)地根據(jù)發(fā)展需要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了規(guī)范和鼓勵，

并制定了相應(yīng)政策法規(guī)來對應(yīng)行業(yè)進(jìn)行完善。

4.1宏觀方面

4.1.1宏觀政策調(diào)控為房地產(chǎn)發(fā)展保駕護(hù)航

去年，國家和地方的房地產(chǎn)政策方面動作頻頻。去年下半年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓

手續(xù)費(fèi)和住房租賃手續(xù)費(fèi)，新的收鉞水平平均降低幅度約60%,部分城市降福達(dá)80%以上。這是繼2001年

4月財(cái)政部、建設(shè)部宣布取消47項(xiàng)住宅建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目之后的乂一次政策調(diào)整。幾乎同時(shí)，廣東省政府宣布

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對15項(xiàng)房地產(chǎn)收鉗項(xiàng)目作出重大調(diào)整，此項(xiàng)政策旨在為房地產(chǎn)開發(fā)商“減負(fù)”，按此新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)

開發(fā)成本可降低4-5個(gè)百分點(diǎn)。而北京從2002年1月1H起，取消了住房交易手續(xù)費(fèi)。據(jù)了解不少城市也

早已開始對房地產(chǎn)收鋤進(jìn)行清理，并適時(shí)對房地產(chǎn)政策予以調(diào)整。

針對我國局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量等問題，建設(shè)部、國家計(jì)委、

財(cái)政部等六部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意

見明確要求各顧地產(chǎn)宏觀調(diào)控要做到五"不二

五“不”政策調(diào)控樓市

政策一凡未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用，商業(yè)銀行不得提供個(gè)人

住房貸款

政策二對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批

或同意其新開工項(xiàng)目

政策三對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，凡未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未

按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地

政策四對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和施工許可證、開工報(bào)告的項(xiàng)目，商

業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款

政策五對于國家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或

變相征收的，各地主管部門要依法嚴(yán)厲查處

4.1.2住房制度改革將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器

1991年我國人均住房面積7平方米，2001年已經(jīng)達(dá)到10.5平方米，10年的時(shí)間增加了50%。

到2(X)1年底，我國城鄉(xiāng)住宅竣工面積已經(jīng)達(dá)到13億多平方米，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的一

個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，2001年房地產(chǎn)業(yè)為我國GDP增長率的貢獻(xiàn)率約為兩個(gè)百分點(diǎn)。這10年來我

國的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之大、格局變化之快居世界之首。